Дарение доли в квартире ребенку если квартира в ипотеке

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

– Мы с женой хотим купить квартиру в долевую собственность, в ипотеку. При этом я не хочу, чтобы дети от первого брака не имели к приобретаемому имуществу никакого отношения. Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку, если квартира приобретается в ипотеку? Как правильно это сделать? Какие документы нужны?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети от первого брака в любом случае будут иметь отношение к приобретаемому имуществу. Они имеют равные права с Вашей нынешней женой и другими детьми. Недвижимость, которая находится в залоге, несовершеннолетнему подарить нельзя, так как дети являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя, следовательно, они имеют обязательную долю в наследстве (не менее половины от того, что причиталось бы по закону), поэтому данная доля в любом случае будет существенна.

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Приобретая недвижимость в ипотеку, Вы должны понимать, что данная недвижимость будет находиться в залоге у банка. Соответственно, подарить или совершить иные действия с квартирой Вы сможете только с согласия банка, если иное не будет предусмотрено договором об ипотеке. При этом Вы вправе завещать свою долю детям. Также можно подарить свою долю после того, как ипотека будет погашена.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Пархоменко:

Как вариант заключить с несовершеннолетним ребенком договор дарения ? доли квартиры, которая находится в залоге у банка. Для этого обязательно потребуется согласие банка, однако многие банки не разрешают сделки, в результате которых собственником заложенного имущества становится ребенок. Этот вопрос нужно предварительно решить со специалистом Вашей кредитной организации. Также еще один выход сначала Вы полностью выплачиваете свой ипотечный кредит, а затем заключаете договор дарения с несовершеннолетним.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.

Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.

Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.

Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке. Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание. Тогда дети гарантированно получат ? долю квартиры, купленной в ипотеку.

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.

С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита. Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.

Смотрите так же:  Патент россия 2020

Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка. Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли. И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества. Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.

Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита. В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки. Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.

Если же собственник доли в праве собственности на квартиру, приобретенную на средства ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, задастся целью подарить долю в праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку еще до полной выплаты ипотечного кредита, то, кроме правоустанавливающих документов, ему понадобится также официальное письмо банка с разрешением на такую сделку. Чтобы получить такое разрешение (если это в принципе окажется возможным, что вряд ли) потребуется внести изменения в кредитный договор, подписанные не только банком, но и всеми созаемщиками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Квартира в ипотеке, супруги развелись, как быть?

Елена

Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста. Такая ситуация. Мой брат в браке купили однушку в ипотеку в Сбере.Он заемщик,бывшая супруга и теща созаемщики, 1/2 доля мужа ,1/2 -жены.Между собой супруги (бывшие уже)договорились о том,что жена переписывает свою долю на него, и из выходит из созаемщиков она и ее мать.Банк пошел на это-оставить только одного заемщика,но в рег. палате сказали ,что нужно сделать у нотариуса договор дарения 1/2 доли жены мужу.Нотариус не взялся за это, сказав ,что в будущем бывшая супруга может оспорить это через суд. Подскажите выход из ситуации.

Елена, а что ж Вы у нотариуса не спросили, на каком основании жена с его точки зрения потом может оспорить свою дарственную?
Коллеги, я полагаю, проблема тут в том, что, вероятно, договор купли продажи этой квартиры был оформлен в простой письменной форме, несмотря на то, что он заключался супругами в долевую собственность и таким образом содержит в себе элементы брачного контракта. Если так, то ситуацию, возможно, исправит заключение между бывшими супругами соглашения о разделе этой квартиры, или имущества в целом. Если правильно заключить соглашение о разделе, то договор дарения не понадобится вообще, право на долю к супругу перейдет по соглашению о разделе квартиры.
Посоветуйтесь с нотариусом и возьмите у банка разрешение на все те действия, которые будет делать нотариус.
А ребенок появившийся к ситуации отношения не имеет.

Человек имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если речь идет об ипотечной квартире, заемщик ограничен в правах собственника – дарение, продажа, наследование и обмен происходят лишь с согласия кредитора.

Если заёмщик еще не погасил ипотеку, но желает подарить долю, ему предстоит заручиться согласием кредитора (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Разрешение может быть прописано в ипотечном договоре. Но случается такое крайне редко – банкам невыгодна смена плательщика кредита, а значит и согласие от них большая редкость.

Смотрите так же:  Воспитатель льготный стаж
  • согласие дарителя и одаряемого (например, на перевод прав и обязанностей по договору залога);
  • Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

    Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ?, но в банк мы еще не обращались.

  • пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
  • Порядок дарения

    Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

    Пошаговая инструкция

  • Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
  • Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
  • Заберите готовую выписку из ЕГРН о праве собственности.
  • Документы

  • заявление по образцу;
  • правовые документы на другое жилье.
  • техпаспорт на жилое помещение;
  • актуальная выписка из ЕГРН с кадастровыми данными – в МФЦ запрашивают самостоятельно;
  • согласие второго супруга или совладельцев – при долевой или совместной собственности на жилплощадь (читайте, «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?«);
  • Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

    Основные статьи расходов:

  • оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
  • Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

    Налоги

    Отчуждение части жилья в пользу посторонних лиц обязывает одаряемого уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли (ст. 220 НК РФ).

    Отказ в дарении доли со стороны банка – не такая уж и редкая практика. Скорее наоборот, кредитор не одобрит заявку, если в ипотечном договоре изначально был запрет на отчуждение имущества в ипотеке.

    1. Заёмщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов, дорогостоящее лечение…).
    2. Частая смена места жительства.
    3. Можно ли подарить долю в обход банка?

    4. требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
    5. Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
    6. Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96
    7. Представьте, что вы хотите подарить долю в ипотечной квартире. Отчасти это означает, что придется договариваться с банком – именно банку принадлежит залог в виде квартиры. Значит дарение будет отличаться от стандартной процедуры. Чем именно? Об этом читайте в нашей статье.

      Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

      Условия сделки

      Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

      Ответ:

      Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

    8. населенный пункт и дата (прописью);
    9. юридические реквизиты кредитора – банковского учреждения, выдавшего ипотечный заем;
    10. права и обязанности сторон договора (дарителя и одаряемого);
    11. информация об обременении (залог);
    12. данные о том, кто несет расходы;
    13. подписи и фамилии сторон.
    14. Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.

      Куда обращаться?

      Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

    15. Запишитесь на прием к нотариусу.
    16. Передайте бумаги на регистрацию сделки в Росреестре.
    17. Обращение в банк за согласием:

      При необходимости банк может затребовать свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей.

      Заручившись одобрением кредитора, можно приступать к оформлению дарственной у нотариуса и регистрировать сделку в Росреестре.

    18. письменное согласие банка;
    19. общегражданские паспорта дарителя (заёмщика) и одаряемого;
    20. одобрение органа опеки и попечительства (при необходимости).
    21. госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
    22. техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
      • Сроки

        Обращение в банк за выдачей разрешения укладывается в 3-7 рабочих дней. Именно столько дается комиссии на рассмотрение ходатайства заёмщика. Если решение окажется положительным – банк выдаст письменное согласие. Если отрицательным – официальный отказ с указанием причины.

        Утверждение сделки в Росреестре отнимет еще 3-10 рабочих дней, а в ряде случаев до месяца.

        Что делать, если банк не дал согласия?

      • Явный запрет на отчуждение долей квартиры в залоге.
      • Остается один-единственный вариант – погасить задолженность по ипотеке, а затем подарить долю квартиры. Если накоплений не хватает, можно воспользоваться потребительским кредитом в банке. Выбирать нужно того же кредитора, который выдал ипотечный заем.

      • признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
      • Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
      • Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
      • Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
      • Позвоните на горячую линию:

          Дарение доли в ипотечной квартире

          Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

        • пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
        • Вопрос:

          Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения. Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли. Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

          Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

          Содержание дарственной на долю в ипотечной квартире:

        • ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
        • адрес, корпус, строение, этаж, квадратные метры, технические характеристики ипотечного жилья;
        • правоустанавливающие документы на объект недвижимости – указать, что жилье находится в залоге у банка;
        • Составители оформляют один договор дарения и делают несколько копий – они понадобятся для обращения в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.

        • Подготовьте документы для оформления сделки.
        • Оформление документов отнимает немало времени – ниже мы расскажем о документах, которые необходимо подать в государственные органы.

        • справка о составе семьи – сейчас это выписка ЖЭК из домовой книги;
        • запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.
        • разрешение банка на дарение доли квартиры;
        • Оформление у нотариуса обычно занимает от суток до недели, в зависимости от характера документа и графика работы конторы.

          В каких случаях банк отказывает в дарении доли жилья?

        • Слишком большая невыплаченная часть кредита.
        • Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

          Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.

        • Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
        • Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.
        • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
        • Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

          Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

        • переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.
        • разрешение кредитора на дарение доли квартиры;
        • число экземпляров договора;
        • Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

          Юристы советуют руководствоваться следующим алгоритмом:

        • Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
        • Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
        • Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
        • Уведомите банк о завершении операции с жильем.
        • паспорт дарителя (заёмщика);
        • справка о доходах по форме банка – 2-НДФЛ;
        • Документы для МФЦ и Росреестра:

        • правовой документ на квартиру (например, договор купли-продажи);
        • подтверждение родственных отношений (свидетельство о браке, об усыновлении/удочерении и др.);
        • Расходы, стоимость

        • государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
        • составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.
        • Юридические операции с недвижимостью облагаются налогом. Исключением не является и дарение доли квартиры в ипотеке.

        • Заёмщик (даритель) нарушал график платежей по ипотеке.
        • При одобрении ссуды, банк перечислит средства с одного счета на другой. Заёмщик получит возможность снять обременение с квартиры. Останется подать документы через МФЦ в Росреестр – сотрудники проверят факт погашения ипотеки и оформят выписку о снятии обременения с квартиры.

          Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.

        • продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.
        • Заключение

          Обозначим выводы из рассмотренного материала:

        • Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
        • Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
        • ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

        • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
        • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

        • Москва и Область — +7(499)648-11-59

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *