Договор аренды с обеспечением

Взыскание арендных платежей за помещение

Автор: Дмитрий Трелин

Количество задолженностей по аренде и число судебных споров растет

В последнее время арендаторы все чаще допускают просрочку по внесению арендных платежей. Надежного арендатора, который мог бы без просрочек оплачивать аренду, найти все сложнее. Собственники идут навстречу своим арендаторам, испытывающим финансовые трудности. Все это отражается на росте задолженности по аренде и количестве споров, связанных с взысканием арендной платы. Тенденции, характерные для прошлых лет, сохраняются. Прошлый год продемонстрировал интенсивный рост количества «арендных споров». Так, арбитражными судами за прошлый год было рассмотрено на 22 процента больше дел о неисполнении договоров аренды, чем в 2014 году. А взыскано в 2015 году было почти на 37 миллиардов рублей больше, чем за предыдущий год 1 .

К сожалению, приходится признать, что получение судебного решения и исполнительного листа еще не означает для арендодателя исполнения решения. Ситуация, когда счета арендатора пусты, и приставы не могут разыскать иное имущество должника, весьма типична. Получение долга по аренде становится задачей непростой, но исполнимой. Однако для этого следует предпринять несколько важных шагов еще до подачи иска в суд.

Забрать имущество арендатора?

Редкий арендатор сидит в арендованном помещении без какого-либо имущества. Всегда в наличии офисная мебель, производственное или торговое оборудование, офисная техника. Если арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы, и имеются обоснованные сомнения в исполнении обязанности по ее погашению, следует задуматься о том, как за счет этого имущества удовлетворить свои требования к должнику.

Если имеется задолженность по аренде, арендодатель вправе удержать имущество арендатора. Однако имеется целый перечень условий, которые необходимо соблюсти, чтобы удержание не было признано незаконным .

Из пункта 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Такая позиция высшего суда основана на статье 359 Гражданского кодекса РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Сначала расторгаем договор аренды, потом удерживаем имущество

Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника. Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора . Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды осуществляется судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается, если такая возможность прямо предусмотрена заключенным договором. Итак, если договор аренды предусматривает возможность его расторжения во внесудебном порядке, следует направить должнику уведомление о расторжении договора. После чего удержание имущества арендатора становится законной возможностью обеспечить исполнение обязанности должника .

Судебная практика также исходит из того, что до расторжения договора аренды удержание имущества квалифицируется как его захват. Например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу № А12-16003/07-С62 суд указал, что «поскольку договор аренды соглашением сторон либо решением суда не расторгнут, он являлся действующим на момент изъятия имущества, следовательно, данное изъятие не может быть признано правомерным».

Уведомляем арендатора-должника об удержании имущества и совместно с ним описываем его

К отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 Гражданского кодекса РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано.

Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 № 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи. Суд указал буквально следующее: «…имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание). … Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность … В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности».

Конечно, если должник уклоняется от составления описи, осмотр и описание имущества можно проводить в одностороннем порядке.

Обеспечить сохранность имущества должника

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из ст. 343 Гражданского кодекса РФ. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Согласно ст. 344 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. В контексте взаимоотношений между арендодателем и арендатором получается, что арендодатель, удержавший имущество арендатора, обязан обеспечить его сохранность. В случае утраты или повреждения такого имущества, арендодатель будет компенсировать арендатору убытки (как минимум в пределах стоимости имущества).

Арендодатель будет нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества только если не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности спорных вещей.

Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011. В указанном судебном акте суд кассационной инстанции признал доказанным размер убытков в виде стоимости имущества (игровые автоматы), характеризующегося рядом существенных дефектов, не пригодного к эксплуатации. При этом суд указал на правомерность ответчика по его удержанию и на обязанность последнего по обеспечению его сохранности. Более того, суд указал, что удержание имущества является основанием для возложения ответственности за его сохранность на лицо, удерживающее имущество.

Оценить удержанное имущество: его стоимость должна быть сопоставима с размером долга

В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: нельзя совершать действия только с намерением причинить вред другому лицу. Если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору .

В подобном ключе 12.08.2014 высказался Московский городской суд, который в своем апелляционном определении по делу № 33-29539 указал следующее: «…подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга…».

Несмотря на то, что в указанном решении суда речь идет о взаимоотношениях подрядчика и заказчика, судебный акт содержит яркий пример интересующей нас нормы права — ст. 359 Гражданского кодекса РФ. Логика здесь такая: если размер задолженности по аренде меньше стоимости удержанного имущества, арендатор-должник сможет потребовать взыскания убытков, причиненных невозможностью использования удержанного имущества. Например, если удержано оборудование, используемое арендатором в производственной деятельности, стоимость которого значительно выше долгов по аренде.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

Расторгните договор аренды

Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом

Опишите имущество арендатора. Для описи имущества нужно пригласить арендатора, а при его уклонении опишите его самостоятельно

Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества

Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, упакуйте дорогостоящее имущество, обеспечьте его охрану)

Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга.

Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете обеспечить исполнение обязательства о взыскании долга по аренде. По крайней мере, вам не придется разыскивать активы должника, за счет которых будет производиться выплата долга.

Блог бухгалтера-практика и юриста-аналитика

Дружба дружбой, а денежки врозь! Обеспечение исполнения обязательств по договору аренды

» — Скажите, а двести рублей не могут спасти гиганта мысли ?

— Я думаю, что торг здесь не уместен!»

И.Ильф, Е.Петров. Двенадцать стульев

Современные реалии гораздо шире законодательно закрепленных правил. Зачастую, предпринимательская мысль придумывает то, что законом не предусмотрено, но и не запрещено напрямую. А, как известно, что не запрещено, то разрешено. Бухгалтер же должен все эти «ноу-хау» втиснуть в рамки не только гражданского, но и бухгалтерского и налогового законодательства.

Например, практически все организации берут в аренду помещения. Не секрет, что используемые в коммерческой деятельности договоры аренды защищают в первую очередь арендодателя. При этом арендатор, как правило, не может даже внести в договор аренды своих правок, потому что арендодатели жестко стоят на том, что у них «единая форма договора».

Практически каждый договор аренды содержит условие о перечислении арендодателем некоего возвратного платежа, который может быть назван по-разному: обеспечительный взнос, страховой депозит, гарантийный платеж. Независимо от названия суть этого платежа в том, что он обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды и подлежит возврату в том или ином объеме по окончании договора.

Перед бухгалтером неизбежно встанет вопрос: как отразить в бухгалтерском и налоговом учете этот обеспечительный платеж?

Рассмотрим типичную ситуацию.

Организация на ОСН заключила договор аренды. По условиям договора арендатор обязан перечислить на счет арендодателя обеспечительный платеж, который возвращается в случае прекращения действия договора в полном объеме, но в случае просрочки арендных платежей и в ряде других случаев арендодатель имеет право удовлетворить свои требования за счет суммы указанного депозита.

Главные вопросы, возникающие у бухгалтера в связи с заключением договора аренды: может ли арендатор принять сумму НДС по этому обеспечительному платежу к вычету; можно ли сумму этого платежа включить в расходы в целях налогообложения прибыли; и какими бухгалтерскими проводками необходимо оформить данную операцию в бухгалтерском учете.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств по договору является открытым, главное, чтобы этот способ был предусмотрен законодательством или договором. Таким образом, обеспечительный платеж, прописанный в договоре аренды, является способом обеспечения исполнения обязательств по договору.

Однако в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, прямо поименованных в статье 329 ГК РФ, правовой статус обеспечительного платежа законодательно не зафиксирован.

В анализируемой ситуации по условиям договора обеспечительный платеж может выполнять две функции:

обеспечительную: обязательство арендатора по перечислению платежа возникает в связи с заключением договора аренды и действует до момента прекращения действия договора;

платежную: по условиям договора в определенных случаях арендодатель имеет право зачесть обеспечительный платеж в качестве удовлетворения своих требований к арендатору.

Таким образом, по условиям договора обеспечительный платеж может быть переквалифицирован в авансовый платеж.

Однако формулировка «в случае просрочки арендных платежей и в ряде других случаев» говорит о том, что авансовым платежом обеспечительный платеж станет только в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору.

Таким образом, если в соответствии с договором обеспечительный платеж выполняет прежде всего обеспечительную функцию и для приобретения им платежной функции необходимо наступления определенных условий, то на момент перечисления он не признается авансовым платежом.

В соответствии с пунктом 12 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, перечисленные налогоплательщиком в составе оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Возвратный характер обеспечительного платежа свидетельствует о том, что он не может рассматриваться в качестве оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Таким образом, арендатор не может принять к вычету сумму НДС по обеспечительному платежу.

Налог на прибыль

Обеспечительный платеж и аналогичные платежи (страховой депозит, гарантийный платеж и т.п.) не поименованы прямо ни в одной статье главы 25 Налогового кодекса. Вместе с тем, как уже отмечалось, несмотря на отсутствие в гражданском законодательстве этого понятия, судебная практика признает аналогичные платежи в качестве способов обеспечения исполнения обязательств. В отношении двух способов обеспечения исполнения обязательств, прямо поименованных в статье 329 ГК РФ, а именно – задатка и залога, пункт 32 статьи 270 НК РФ четко указывает, что данные расходы при методе начисления не учитываются в целях налогообложения. Учитывая обеспечительный характер платежа, в целях исчисления налоговой базы по прибыли он, по сути, может быть отнесен к задатку и к нему может быть применен пункт 32 статьи 270 НК РФ.

Если же квалифицировать обеспечительный платеж как авансовый платеж, учитывая вероятность наступления обстоятельств, указанных в качестве условий признания взноса таковым, то он также не подлежит включению в налоговую базу при методе начисления на основании пункта 14 статьи 270 НК РФ.

При кассовом методе обеспечительный платеж не может быть включен в расходы при его перечислении, так как на момент перечисления не выполняется требование пункта 3 статьи 273 НК РФ, в соответствии с которым оплатой товаров (работ, услуг) признается прекращение встречного обязательства налогоплательщика-приобретателя (арендатора) перед продавцом (арендодателем). В данном случае прекращения встречного обязательства не происходит, потому что перечисление обеспечительного платежа не связано с выполнением арендодателем своих обязательств по договору. Если же рассматривать обеспечительный платеж как возможную оплату в дальнейшем, то арендатор также не может принять эту сумму в расходы в момент перечисления, т.к. на момент оплаты арендодатель еще не выполнил свои обязательства по договору.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли сумма обеспечительного платежа в расходы арендатора не включается как в случае применения им метода начисления, так и в случае применения кассового метода.

Бухгалтерский учет

В целях бухгалтерского учета у арендатора обеспечительный платеж не признается расходом и подлежит отражению в качестве дебиторской задолженности по следующим основаниям:

— в соответствии с пунктом 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» не признается расходами организации выбытие активов в виде авансов, задатка в счет оплаты услуг (как отмечалось выше, обеспечительный платеж в хозяйственной деятельности организации выполняет одну из этих функций);

— обеспечительный платеж не соответствует условиям пункта 16 ПБУ 10/99, т.к. отсутствует уверенность в уменьшении экономических выгод организации вследствие его перечисления: по условиям договора он должен быть возвращен арендодателем в полном объеме после прекращения договора (при условии выполнения арендатором своих обязательств); вероятность возникновения условий, при которых арендодатель сможет воспользоваться правом удовлетворения своих требований за счет обеспечительного платеж , на момент выбытия денежных средств оценена быть не может.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета (утв.Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н) сумма перечисленного обеспечительного платежа должна быть отражена арендатором по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетный счет» по дате выписки банка.

Обеспечительный платеж — «подушка» для договора аренды

Как показывает практика, многие компании, сдающие в аренду свое имущество, прописывают в договоре условие по внесению арендатором обеспечительного платежа. Тем самым арендодатели страхуются от возможных рисков, связанных с неисполнением арендатором своих обязанностей. О том, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора аренды с обеспечением и какие налоговые последствия ждут арендодателей и арендаторов в части обеспечительного платежа — наша статья.

Правовая основа обеспечительного платежа

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Так, по договору аренды арендодатель может столкнуться с порчей своего имущества или неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери. Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности:

— гарантией независимой стороны,

— обеспечительным (гарантийным) платежом.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж после окончания срока действия договора обычно возвращается. Хотя по договоренности сторон он может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.

Обратите внимание: обеспечительный платеж не может рассматриваться как аванс, залог или задаток. Ведь он обеспечивает возможность арендодателя погасить в будущем свои потери, если они возникнут. Такой платеж скорее сродни страховым платежам. Но отличается от них тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение возвращается арендатору.

Смотрите так же:  Детские пособия в башкортостане

Обеспечение в договоре аренды

Для того чтобы застраховаться от негативных последствий, связанных с недобросовестными действиями арендатора, арендодатели вводят в договор аренды условие об обеспечении в определенном денежном выражении. При этом имущество передается арендатору только после того, как он внесет на счет арендодателя данные денежные средства.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что данный договор:

— составляется в отношении дорогостоящего имущества;

— отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

— действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

— от утраты имущества или приведения его в состояние, не пригодное для использования;

— непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

— несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо период аренды — месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Составляем договор

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

— конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

— объем средств, вносимых в обеспечение;

— порядок внесения и использования платежа;

— порядок пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

— порядок изменения размера обеспечительного взноса;

— порядок возврата обеспечительного взноса.

Внесение обеспечительного платежа

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

— срок, в который перечисляется платеж, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

— вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору.

На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих обеспечительный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки обеспечительного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование обеспечительного платежа

Как мы уже сказали, обеспечительный платеж может использоваться:

— на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

— на оплату арендной платы за завершающие периоды действия договора аренды, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендодатель должен известить арендатора о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться соответствующими документами.

Форма такого извещения (уведомления) может быть приведена в приложении к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат обеспечительного платежа

Варианты использования суммы обеспечения по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты последнего периода аренды, то иными возможными вариантами могут быть:

— возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу, если отраженные в договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней. В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

— распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

— переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Условия об обеспечительном платеже могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1. Арендатор обязуется внести до 31.07.2020 обеспечительный платеж в размере 50 000 руб.

2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1 Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его невозмещении Договор подлежит расторжению.

3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что сделка подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

А теперь рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа у сторон договора аренды. Сразу скажем, он будет зависеть от условий договора и от того, какую функцию выполняет обеспечительный платеж. Рассмотрим различные ситуации.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер

Предположим, стороны договора решили, что по окончании срока его действия обеспечительный платеж возвращается арендатору. Конечно, при условии, что арендатор должным образом исполнил возложенные на него обязанности и вернул в надлежащем состоянии арендованное имущество.

Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то он не носит платежной функции. Поэтому, на наш взгляд, данные суммы не облагаются НДС на дату их получения. Соответственно, если обеспечительный платеж по окончании срока договора возвращается арендатору, то никаких последствий в части НДС не возникает.

Однако специалисты Минфина России придерживаются иной позиции. По их мнению, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. Следовательно, арендодатель должен включить его в налоговую базу на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, причем сделать это надо в момент получения от арендатора обеспечительного платежа.

Именно такая точка зрения приведена в письме Минфина России от 21.09.2009 № 03-07-11/238. В нем финансисты рассмотрели следующую ситуацию.

Организация-арендодатель заключила договор аренды. По его условиям предусмотрен обеспечительный платеж как средство обеспечения выполнения арендатором всех своих обязательств по данной сделке. Этот платеж вносится арендатором на расчетный счет арендодателя. Согласно договору обеспечительный платеж ни при каких обстоятельствах не может рассматриваться в качестве арендной платы. При этом арендодатель вправе осуществить удержание из суммы обеспечительного платежа в следующих случаях:

— при невнесении арендной платы, пеней, штрафов и иных платежей в соответствии с договором;

— нанесении ущерба арендуемому имуществу.

Остаток гарантийного платежа возвращается арендатору по окончании срока договора.

Финансисты указали, что денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, в том числе обязательств по оплате услуг по аренде, следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по НДС.

Как видите, финансовое ведомство не делает разграничений — был ли использован обеспечительный платеж в оплату аренды или нет. Они считают, что вся сумма полученных средств должна облагаться НДС.

Аналогичная позиция в отношении возвратного депозита, полученного арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате), содержится в письме Минфина России от 12.05.2008 № 03-07-11/182.

А вот суды придерживаются другого мнения. Пример — постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу № А12-22792/2013 (Определением Верховного суда РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ). В нем был рассмотрен следующий спор.

Организация (сторона 1) заключила предварительный договор, в котором была прописана обязанность контрагента (стороны 2) по внесению обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения по заключению в будущем основного договора купли-продажи нежилых помещений. При этом было установлено, что обеспечительный взнос:

— не признается имуществом стороны 1;

— не входит и не засчитывается в цену основного договора (не является авансом по основному договору);

— не признается задатком;

— подлежит обязательному возврату стороной 1 стороне 2 в полном объеме в срок не позднее 5 рабочих дней со дня заключения основного договора.

Сторона 2 исполнила свою обязанность и перечислила стороне 1 обеспечительный аванс. Затем стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты по основному договору.

В момент получения денежных средств сторона 1 не исчислила с суммы обеспечительного платежа НДС. Этот факт обнаружили налоговики и доначислили налог.

Принимая решение в пользу компании, арбитры указали следующее. В отличие от аванса обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. В рассматриваемом случае в дополнительном соглашении к предварительному договору и закреплены положения о возвратности обеспечительного взноса.

Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент такой взнос, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара.

Таким образом, по мнению арбитров, начислить НДС с суммы обеспечительного платежа компания должна только после того, как будет произведен зачет спорных средств в счет оплаты по договору. Если же средства возвращаются, то говорить о включении обеспечительного платежа в налоговую базу по НДС вообще нельзя.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Московского округа от 22.10.2013 по делу № А40-136345/12, от 09.10.2013 по делу № А40-136933/12-140-978, от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621.

Налог на прибыль

Стоимость имущества, полученного в форме задатка или залога, не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Так как обеспечительный платеж в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ относится к способу обеспечения обязательства наряду с задатком и залогом, следовательно, он также не учитывается в составе доходов при налогообложении прибыли. Именно такой позиции придерживается Минфин России (письмо от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325).

Компаниям на УСН также не придется включать полученные суммы обеспечительного платежа в облагаемые доходы. Это связано с тем, что в «упрощенке» доходы учитываются в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли, то есть по правилам ст. 249 и 250 НК РФ. При этом доходы, перечисленные в ст. 251 НК РФ, не учитываются. Основание — ст. 346.15 НК РФ.

Как мы уже сказали выше, при расчете налога на прибыль суммы обеспечительного платежа не включаются в состав доходов на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ. Следовательно, если обеспечительный платеж будет возвращен арендатору, что он не должен участвовать в расчете «упрощенного» налога.

Так же считают и специалисты Минфина России (письма от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, от 29.05.2007 № 03-11-04/2/145).

Заметим, что в своих разъяснениях финансисты рассматриваемый платеж называют обеспечительным депозитом, гарантийным взносом или платежом для обеспечения исполнения обязательств. Но это не имеет принципиального значения. Ведь все перечисленные платежи имеют одну сущность, что позволяет квалифицировать их как аналогичные.

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой для арендодателя задолженность перед арендатором, поскольку такая сумма подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, то есть не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту субсчета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с дебетом счета 51 «Расчетные счета» (п. 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

В бухгалтерском учете операция по получению (возврату) обеспечительного платежа у арендодателя будет отражаться следующим образом:

Дебет 51 Кредит 76

— получен обеспечительный платеж;

— возвращен арендатору обеспечительный платеж.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя нужно отражать данные суммы за балансом на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». С этого счета обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Что касается арендатора, то у него выданный обеспечительный платеж не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признается расходом. Внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендатора как дебиторская задолженность (подп. 3, 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете может применяться счет 76. При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 (Инструкция по применению Плана счетов).

Арендатор отразит у себя в бухгалтерском учете обеспечительный платеж так:

Дебет 76 Кредит 51

— перечислен арендодателю обеспечительный платеж;

— получен обратно обеспечительный платеж.

Все время, пока обеспечительный платеж находится у арендодателя, необходимо перечисленные суммы учитывать на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». С этого счета обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Зачетный характер обеспечения

Налоговые последствия в корне изменятся, если стороны договора решат направить суммы обеспечительного платежа в счет оплаты аренды (например, за последний месяц действия договора). Рассмотрим, чем это обернется для арендодателя и арендатора.

Начнем с позиции финансового ведомства. Конечно же, специалисты Минфина России считают, что обеспечительный платеж, который по условиям договора предназначен для зачета в счет оплаты аренды, непосредственно связан с оплатой реализуемых услуг. Следовательно, при получении таких сумм арендодатель должен включить их в налоговую базу по НДС. Основание `— подп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК РФ (письма Минфина России от 03.07.2020 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 21.09.2009 № 03-07-11/238).

Обратите внимание: в некоторых разъяснениях финансисты рассматривают обеспечительный платеж как аванс и обосновывают необходимость его включения в налоговую базу положениями подп. 2 п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 154 НК РФ (письмо от 06.09.2020 № 03-07-11/63743).

Стоит ли спорить с такой позицией? Анализ арбитражной практике показывает, что и суды придерживаются аналогичной точки зрения. В качестве примера можно привести постановление АС Северо-Западного округа от 09.03.2017 № Ф07-965/2017 по делу № А26-10310/2015. Арбитры установили, что согласно условиям договора аренды обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды помещений. Таким образом, стороны предусмотрели, что полученные налогоплательщиком в качестве обеспечительного платежа денежные средства включаются в арендную плату, то есть относятся к денежным средствам, связанным с оплатой товаров (работ, услуг). В связи с этим обеспечительный платеж наделен платежной функцией и обладает признаками аванса. Поэтому спорные денежные средства являлись авансовыми платежами, связанными с расчетами за оказанные услуги, и подлежали включению в налоговую базу по НДС.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу № А12-16130/2010 (Определением ВАС РФ от 08.07.2011 № ВАС-8319/11 отказано в передаче дела на пересмотр), от 03.11.2009 по делу № А57-24482/2008, Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202.

Исходя из позиции Минфина России и судебной практики, можно сделать вывод, что если согласно договору аренды обеспечительный платеж предусматривает возможность его зачета в счет арендной платы, то арендодателю безопаснее включить рассматриваемые суммы в налоговую базу по НДС.

А как быть в ситуации, если услуги, в оплату которых будет засчитан обеспечительный платеж, освобождены от обложения НДС? С таким вопросом могут столкнуться компании, заключившие договор аренды жилых помещений. Ведь данные услуги освобождены от обложения НДС на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 13.09.2020 № 03-07-14/65593. Финансисты пришли к выводу, что денежные средства, полученные организацией в качестве обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет оплаты оказываемых услуг по сдаче в аренду жилых помещений, освобождаемых от налогообложения НДС на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, в налоговую базу не включаются. Ведь в налоговую базу по НДС не включается предоплата, полученная в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), которые не подлежат налогообложению либо освобождены от налогообложения. Основание — п. 1 ст. 154 НК РФ.

Смотрите так же:  Административное правонарушение часть 2 статья 12.24

А в письме от 03.07.2020 № 03-07-11/45889 специалисты Минфина России указали, что, если компания уплатила НДС с обеспечительного платежа, засчитываемого в счет оплаты необлагаемых услуг, данные суммы можно зачесть или вернуть в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ.

Как мы уже сказали, при получении обеспечительного платежа у арендодателя не возникает облагаемого дохода на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ (письмо Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325). Причем если сумму обеспечения рассматривать как аванс, дохода все равно не возникнет. Связано это с тем, что при методе начисления полученные авансы не учитываются при расчете налоговой базы по налогу на прибыль (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Не будет дохода и в том случае, когда обеспечительный платеж направляется в счет оплаты аренды (например за последний месяц). Ведь в такой ситуации арендодатель отразит доход от аренды (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Зеркальная ситуация складывается и у арендатора. Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то в расходах он не учитывается. Дело в том, что у арендатора возникает расход в виде арендной платы.

«Упрощенка»

В упрощенной системе налогообложения датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому если обеспечительный платеж предназначен для оплаты аренды (например за последний месяц), то финансисты рассматривают его как аванс. Соответственно, данные суммы включаются арендодателем в облагаемые «упрощенным» налогом доходы в момент получения (письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).

Перейдем к учету у арендатора. По общему правилу компании, выбравшие объектом налогообложения «доходы минус расходы», учитывают сумму арендной платы в составе расходов. Основание — подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Указанные расходы признаются после их фактической оплаты (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае производится зачет суммы обеспечительного взноса в уплату арендной платы за последний месяц аренды, сумма арендной платы за этот месяц признается в составе расходов на дату зачета взноса в счет оплаты задолженности.

Таким образом, сам обеспечительный платеж в расходах не учитывается. В налоговую базу включается сумма арендной платы, в счет которой будет зачтен этот платеж.

Бухгалтерский учет

Начнем с арендодателя. Если условиями договора сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в уплату аренды за последний месяц, то данный платеж выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию. Следовательно, уплату обеспечительного платежа можно рассматривать и как предоплату по договору аренды. Таким образом, полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом организации-арендодателя (п. 3, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» счетов 76 или 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками в корреспонденции с дебетом» счета 51.

При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета 76 или 62 — по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате».

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя он будет отражать сумму обеспечительного платежа на забалансовом счете 008. С этого счета сумма будет списана в момент зачета обеспечительного платежа в уплату арендной платы.

На момент получения обеспечительного платежа арендодатель сделает следующие проводки:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит 68

— начислен НДС с суммы обеспечительного платежа;

— поступивший обеспечительный платеж отражен за балансом.

На дату зачета обеспечительного платежа будут сделаны такие проводки:

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате»

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате»

— признана выручка от реализации услуг по сдаче имущества в аренду;

Дебет 90 Кредит 68

— начислен НДС по аренде;

Дебет 68 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

— принят к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа;

Что касается арендатора, то у него в бухгалтерском учете денежные средства, перечисленные арендодателю в качестве обеспечительного взноса, также будут рассматривать как аванс по договору аренды. Следовательно, сумма обеспечительного платежа не признается расходом организации, а отражается в качестве дебиторской задолженности арендатора (абз. 6, 7 п. 3, п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете арендатора может применяться счет 76 или 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 или 60.

При перечислении арендодателю обеспечительного взноса производится запись по дебету соответствующего аналитического счета к счету 76 или 60 в корреспонденции с кредитом счета 51.

При зачете стоимости выплаченного обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате за последний месяц действия договора аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам, открытым к счету 76 или 60.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя он будет отражать сумму платежа за балансом на счете 009. С забалансового счета обеспечение будет списываться в момент его зачета в уплату арендной платы.

В бухгалтерском учете арендатора операции с обеспечительным платежом следует отражать следующим образом:

На дату перечисления обеспечительного платежа:

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» Кредит 51

— перечислен обеспечительный платеж;

— перечисленный обеспечительный платеж отражен за балансом.

На дату зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы:

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу»

— обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы;

Дебет 20 (26, 44) Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

— отражены расходы по аренде;

Дебет 19 Кредит 60 (76)

— отражен НДС с арендной платы;

Дебет 68 Кредит 19

— НДС с арендной платы принят к вычету;

— списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа.

Договор аренды: Если Вы арендодатель

В настоящей статье будут даны рекомендации, которые следует учитывать арендодателю при заключении договора аренды. Прежде всего рассмотрим определение аренды, которое даётся Гражданским кодексом. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Андрей Шиндин, юрисконсульт, специально для ИА «Клерк.Ру»

Поэтому неправильно будет указывать в договоре (как это иногда встречается), что Арендодатель передает Арендатору имущество в аренду. Необходимо указать, передается имущество во владение и пользование или только в пользование.

При этом необходимо учитывать, что титул владения, согласно ст. 305 ГК РФ, предоставляет право арендатору на применение мер защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ, то есть на предъявление негаторных (устранение препятствий в пользовании арендованным имуществом) и виндикационных (истребование арендованного имущества) исков, в том числе и к арендодателю. Таким образом, указав в договоре, что вы передаете арендатору имущество во владение и пользование, вы фактически предоставляете ему, в некотором смысле, «оружие» против себя. Поэтому в договорах аренды указывайте, что имущество предоставляется арендатору только в пользование.

В арендных отношениях арендодатель наиболее часто сталкивается с 2-мя проблемами:

1) Обеспечение бесперебойности получения арендных платежей;

2) Необходимости наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды.

Решение 1-й проблемы поможет решить использование правового института обеспечения обязательств. Из числа видов обеспечения обязательств, указанных в главе 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам аренды подходит только один – неустойка. Но, если арендатор «сбежал», не заплатив, то её получение весьма проблематично. Необходимо обращаться с иском в арбитражный суд, получать исполнительный лист, затем предстоит общение с судебными приставами, розыск имущества должника. Учитывая, что в настоящее время размер пени составляет 0.1% за каждый день просрочки, а суды крайне редко взыскивает сумму неустойки, превышающую 50% задолженности, то потраченное время не очень сильно себя окупит. Применение других мер обеспечения обязательств в договорах аренды представляется весьма проблематичным, поскольку маловероятно, чтобы обычный арендодатель офисного помещения в обеспечение обязательств по уплате арендной платы предоставил какой-нибудь залог или привел поручителя.

Однако статья 329 Гражданского кодекса позволяет предусматривать сторонам в договоре иные способы обеспечения обязательств, не предусмотренные Гражданским кодексом.

Одним из таких способов является обязанность арендатора уплатить арендную плату за последний месяц аренды. Во-первых, Вы будете иметь гарантию от того, что арендатор «сбежит, не заплатив». Во-вторых, предусмотрите в договоре, что из данной суммы Вы вправе в одностороннем порядке удерживать пени, штрафы и т.д. В этом случае Вы сразу избавитесь от значительного количества потенциальных проблем в отношениях с арендатором. Ещё лучше будет, если в договоре аренды Вы предусмотрите внесение арендатором помимо платы за последний месяц так называемого «обеспечительного платежа», из которого и будут производиться удержание пеней и штрафов.

Расторжению договоров аренды по инициативе арендодателя посвящена ст. 619 ГК РФ. Согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса (также предусматривающей расторжение договора аренды только в судебном порядке).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из положений данной статьи широко распространено мнение, что расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно только в судебном порядке.

Однако данное мнение является ошибочным. Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре основания одностороннего внесудебного расторжения договора. При этом каких-либо указаний на то, что пункт 3 ст. 450 ГК РФ к договорам аренды не применяется, не имеется.

На возможность устанавливать в договоре аренды основания для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды обращал внимание и Высший арбитражный суд РФ. В пункте 27 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» (информационное письмо № 66 от 11.01.2002 года), прямо указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В качестве оснований для расторжения договора аренды рекомендую предусматривать:

— однократную просрочку внесения арендной платы;

— выполнения арендатором без согласования с арендодателем любых работ, ведущих к перепланировке помещения, в том числе установка любых конструкций, и/или затрагиваюших несущие стены;

— сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем.

— любые иные действия, влекущие ухудшение объекта аренды.

— нарушение правил пожарной безопасности.

Иногда арендаторы пытаются оспорить возможность установления договором аренды такого основания для расторжения договора, как однократная просрочка уплаты арендатором арендной платы, ссылаясь на то, что ст. 619 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора только при неоднократной просрочке внесения арендных платежей.

Между тем, возможность установления такого основания расторжения договора аренды подтверждается п.26 вышеназванного Обзора.

Срок уведомления о расторжении договора следует устанавливать как можно более минимальный. Имущество арендатора, оставшееся в арендуемых помещениях, после даты расторжения договора, Вы можете (если имеется какая-либо задолженность арендатора) удерживать до погашения арендатором данной задолженности (ст.ст. 359-360 ГК РФ). Законность действий арендодателя по удержанию имущества арендатора в данном случае подтверждается и судебной практикой (п.14 вышеназванного Обзора практики).

Ни в коем случае не разрешайте арендатору сдавать помещения в субаренду. В конечном счете это может вылиться в то, что Вы утратите реальный контроль над сданным в аренду помещением и не будете знать, кто именно там находится. Всё это крайне негативно скажется на безопасности Вашего бизнеса.

Во избежание различных конфликтных ситуаций рекомендуется предусматривать в договорах аренды кто осуществляет подготовку офиса к зимнему периоду, запрет на подключение электроприборов, мощность которых превышает установленную нагрузку электропроводки и т.д.

Кроме того, если объект аренды находится в Москве, необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 9 Закона г. Москвы от 18 декабря 1996 года № 34 «О пожарной безопасности», согласно которому обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и иного имущества отражаются, как одно из условий, в договоре аренды.

При предоставлении арендатору телефонных номеров в договоре аренды необходимо будет указать, что оплату телефонной связи производит арендодатель, а арендатор возмещает арендодателю данные расходы. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за счет данных расходов (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 июня 2007 г. N 03-11-04/2/166).

При установлении сроков платежа следует предусмотреть внесение арендатором арендной платы до начала соответствующего месяца аренды. В этом случае, при просрочке арендатором арендной платы, Вы сможете реализовать следующую схему действий. Допустим, в договоре аренды установлена обязанность арендатора внести арендную плату до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды. Арендатор допускает просрочку оплаты. Учитывая, что в договоре аренды предусмотрена возможность расторжения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы, Вы тут же можете уведомить арендатора о расторжении договора с 1-го числа следующего месяца. Это очень сильно дисциплинирует арендаторов по поводу своевременности уплаты арендной платы.

Аренда: правовое регулирование обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных платежей Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Гречко Д. П.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Гречко Д. П.

Lease: ensuring perfomance of obligations on rental payments

The article presents general characteristics of legal methods of ensuring performance of obligations directed on rental payments and remedies on defaulting tenant in commercial real estate according to the national law of Russian Federation. A special attention is paid to legal analysis of active law and practice in commercial real estate and on possibility and admissibility of mentioned legal methods as a security of the main tenant’s obligations pay a rent.

Текст научной работы на тему «Аренда: правовое регулирование обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных платежей»

?АРЕНДА: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов ул. Миклухо-Маклая, 6, Москва, Россия, 117198

В статье дается общая характеристика правовых способов обеспечения исполнения обязательства по оплате арендной платы и мер оперативного воздействия на неисправного арендатора в сфере коммерческой недвижимости по законодательству РФ. Предметом научного исследования является юридическая оценка действующего законодательства в сфере аренды коммерческой недвижимости, а также возможность и допустимость использования указанных выше правовых конструкций применительно к денежному обязательству арендатора с учетом современной практики.

Ключевые слова: аренда, арендная плата, обязательство по внесению арендных платежей, способы и меры оперативного воздействия на неисправного арендатора.

Институт аренды недвижимого имущества, будучи правовой конструкцией, позволяющей активней и продуктивней использовать недвижимость в гражданском обороте, является одним из наиболее распространенных видов сделок в сфере предпринимательства. Аренда недвижимости широко используется для обеспечения основного вида деятельности участников гражданских правоотношений, что выражается в огромном количестве соглашений по найму офисных, складских и торговых помещений.

Бурное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости в постсоциа-листической России обусловило рост количества предпринимателей и компаний, ключевой сферой деятельности которых является получение прибыли от сдачи внаем различных видов недвижимости. Широкое распространение указанного института сопряжено с различными факторами. С экономической точки зрения аренда, как разновидность коммерческой деятельности, представляет собой очень выгодный и прибыльный бизнес. Интерес здесь очевиден — сравнительно небольшие инвестиции. В большинстве случаев общие затраты, связанные с получением доступа к объекту аренды, среди которых арендная плата, проведение ремонта в случае необходимости и др., гораздо меньше, нежели затраты на приобретение недвижимости в собственность. С юридической точки зрения аренда недвижимости — наиболее простой и безопасный способ приобретения права владения и пользования объектом аренды, подкрепленный мень-

Смотрите так же:  Дарственная на дом закон

шим риском в плане юридической чистоты арендуемого имущества. Кроме того, приобретая за определенную плату вышеупомянутые права в отношении объекта аренды, арендатор не отражает соответствующее имущество на своем балансе, что в случае возникновения определенных обстоятельств ограничивает его ответственность перед требованиями кредиторов по другим сделкам. В частности, при признании арендатора несостоятельным в конкурсное производство не будет включена арендуемая недвижимость.

Отдельно следует сказать об относительной простоте в получении доступа к арендуемой недвижимости. Обусловлена она возможностью заключения договора аренды на короткий срок, менее 1 года. При этом не требуется совершения каких-либо иных действий, предусмотренных законом и необходимых для признания такой сделки действительной, за исключением надлежащей письменной формы. Арендатор, получая на возмездной основе права владения и пользования в отношении арендуемого имущества, фактически приобретает аналогичные собственнику средства правовой защиты — негаторный и виндикационный иски.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (часть вторая в ред. от 06.12.2007) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Законодатель определил ключевой элемент арендных правоотношений, а именно возмездность, вытекающую из обязанности арендатора вносить за предоставленные владение и пользование объектом аренды арендную плату. Как показывает практика, очень часто указанное обязательство арендатором нарушается либо исполняется ненадлежащим образом, частично, и соответствующие арендные платежи не поступают арендодателю в срок, указанный в договоре аренды. Особенно остро данный вопрос встает тогда, когда недвижимость, находящаяся в собственности у арендодателя, в целях обеспечения исполнения какой-либо из его деятельности обременено залогом в связи с заключением кредитного договора с банком. Непоступление арендной платы не является основанием, освобождающим арендодателя от внесения ежемесячных платежей кредитору-банку. В указанном примере арендодатель помимо убытков, связанных с неисполнением арендатором его прямой обязанности, несет ответственность в виде штрафных санкций, пеней перед кредитором по кредитному договору.

Современное российское законодательство в целях минимизации рисков арендодателя устанавливает ряд мер и способов превентивного характера, обеспечивающих поступление арендных платежей своевременно и в полном объеме.

В первую очередь следует обратить внимание на общие способы обеспечения исполнения обязательств, установленные законом. Поскольку они носят универсальный характер, их применение возможно и арендодателем путем включения соответствующих положений в соглашение об аренде.

Неустойка является наиболее широко применяемым способом обеспечения исполнения обязательств в сфере арендных отношений. Она может быть выра-

жена как в твердой сумме, так и в процентах от суммы долга. В первом случае арендатор, допустивший просрочку внесения арендной платы, должен будет выплатить штраф арендодателю, предусмотренный договором аренды. При этом сумма штрафа является фиксированной и за основу ее взыскания берется ни столько сумма долга, сколько сам факт нарушения сроков внесения арендных платежей. Во втором случае сумма неустойки (пени) определяется исходя из начислений за каждый день просрочки внесения арендной платы процентов к основной сумме долга. Размер пеней устанавливается по соглашению сторон, однако чаще всего он составляет 0,1% от суммы просроченной суммы либо рассчитывается в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (Постановление Девятого Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.2007, 08.10.2007 по делу № 09АП-11356/2007-ГК). Использование неустойки в качестве меры оперативного воздействия на неисправного арендатора представляет интерес для арендодателя потому, что сумма неустойки взыскивается вне зависимости от наличия факта причинения ущерба, убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Законом прямо предусмотрено, что по требованию об уплате неустойки кредитор-арендодатель не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 303 ГК РФ).

Использование конструкции залога в договоре аренды недвижимости — довольно редкое явление. Безусловно, в соответствии со ст. 334 ГК РФ обязательство по внесению арендных платежей может быть подкреплено гарантией в виде залога, предметом которого может выступать движимое и недвижимое имущество, различные имущественные права, способные соразмерно возместить убытки арендодателя в связи с недобросовестностью арендатора. Чаще всего залог встречается в сфере аренды коммерческой недвижимости, такой как офисные, торговые и складские помещения. В качестве гарантии поступления арендной платы арендатор передает имущество, необходимое последнему для ведения своей деятельности. Если предметом аренды является офисное помещение, заложенное имущество выражается в виде офисной мебели, компьютерной техники и иных вещей хозяйственного назначения, находящихся в собственности арендатора. Особо стоит отметить такой вид залога, как залог товаров в обороте, по которому соответствующие товары остаются у арендатора и он вправе изменять их состав, первоначальную форму, но под условием, что их общая стоимость не становится меньше суммы, указанной в договоре залога.

На сегодняшний день львиную долю рынка аренды коммерческой недвижимости составляет аренда торговых площадей. Поскольку такая аренда связана с деятельностью арендатора, целью которой является получение прибыли от реализации товаров и услуг в арендуемом помещении, залог товаров в обороте может быть очень эффективной мерой контроля за поступлением денежных средств. В случае просрочки внесения арендной платы арендодатель лишает арендатора и части его возможной недополученной прибыли в результате обращения взыскания на товары, являющиеся предметом залога. В отличие от неустойки, где обязательство по ее уплате возникает только у должника, в нашем

случае — у арендатора, в залоговых отношениях возможно привлечение третьей, «независимой» стороны. Наличие таких факторов, как контроль со стороны арендодателя в виде обязательного согласования по распоряжению заложенным имуществом, а также возможность передачи заложенного имущества залогодержателю, свидетельствуют в пользу выбора арендодателем данного способа обеспечения исполнения обязательства.

Наряду с вышеупомянутыми юридическими конструкциями арендодатель может использовать право на удержание имущества арендатора до момента погашения долга по арендной плате. Данный способ интересен тем, что для осуществления предусмотренного права достаточно волеизъявления арендодателя, однако с соблюдением определенных условий, которые сформулированы в судебном практике. Так, в п. 14 Информационного письма Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г., № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сказано, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании [3. С. 10]. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Следовательно, никакие действия арендодателя, направленные на одностороннее присвоение имущества арендатора, не могут быть признаны законными, а в случае наличия таковых могут послужить основанием для обращения арендатора в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения с возмещением убытков. В качестве примера законного перехода права владения на имущество арендатора может быть как прямое указание соответствующего условия в договоре аренды, так и заключение отдельного соглашения о передаче права владения, к примеру, договора хранения [2]. Право на удержание имущества применимо даже тогда, когда договор аренды прекратил свое действие и арендатор не погасил свой долг. В указанном случае арендатор теряет право в отношении объекта аренды, тем самым оставленное по воле арендатора имущество свидетельствует об отсутствии незаконных действий по его присвоению со стороны арендодателя.

Поручительство предоставляет арендодателю право получения исполнения обязательства путем обращения с соответствующим требованием к третьему лицу (поручителю), принявшим на себя обязательство отвечать перед арендодателем за внесение арендатором арендных платежей в сроки и в порядке, установленные договором аренды. По соглашению сторон поручитель может нести как солидарную, так и субсидиарную ответственность. При солидарной ответственности в случае неисправности арендатора арендодатель вправе предъявить соответствующие требования по своему усмотрению либо арендатору, либо поручителю. Во втором случае, т.е. при субсидиарной ответственности, предъявление требования к поручителю возможно только при первоначальном истребовании суммы долга у арендатора и если последний не в состоянии погасить его в полном объеме. Поручительство зачастую можно встретить в сфере розничной торговли. Поскольку большинство ведущих международных торговых марок работают на территории Российской Федерации в виде обособленных пред-

ставительств (дочерних компаний), целесообразно заключать договор поручительства с материнской компанией с обязательной ссылкой на соответствующий пункт договора аренды. Поручительство интересно для арендодателя в связи с тем, что наравне с ответственностью арендатора наличествует и ответственность третьего лица за добросовестность арендатора. Тем самым арендодателю предоставляется больше свободы в праве удовлетворения своих требований.

В практике взаимоотношений сторон по договору аренды недвижимости в виде обеспечения исполнения обязательства по арендной плате может быть использована и банковская гарантия. В качестве третьего лица — гаранта — могут выступать различные кредитные учреждения или страховые компании, возлагающие на себя обязательства по возвращению арендодателю денежной суммы по факту предоставления соответствующего требования об ее уплате. Стоит отметить, что привлечение кредитных учреждений, в частности банков, довольно проблематично по ряду причин: 1) исполнение обязательства по внесению арендных платежей в срок и надлежащем объеме, особенно при долгосрочных отношениях, достаточно затруднительно и риски ответственности за недобросовестность арендатора существенно выше, чем по другим гражданско-правовым договорам; 2) с юридической точки зрения наступление момента исполнения обязательства по выплате денежной суммы связано не столько с фактом нарушения обеспеченного обязательства, сколько с фактом предоставления соответствующего требования от арендодателя в соответствии с условиями и требованиями, указанными в гарантии. Исходя из смысла ст. 376 ГК РФ гарант не обязан осуществлять проверку соответствия документов фактическим обстоятельствам. Таким образом, кредитные учреждения при условии предоставления надлежащих документов выплачивают денежную сумму и в порядке регресса требуют возмещения, который закреплен в отдельном соглашении между принципалом и гарантом. Арендодателю выгодно использовать указанный выше способ обеспечения, поскольку он сопряжен с минимальными временными затратами и в случае проблем с платежеспособностью арендатора соответствующие риски в части поступления денежных средств переходят к гаранту. На практике также встречается схожая конструкция — гарантия по первому требованию [4]. Например, она может быть выражена в виде гарантии материнской компании, закрепляющей, что в случае неисполнения арендатором (дочерней компанией) обязательства по внесению арендных платежей указанная выше компания обязуется погасить долг путем выплаты из собственных денежных средств. Отличием от банковской гарантии является то, что гарантом тут может выступать и юридическое лицо, не являющееся кредитной организацией.

В обеспечение исполнения своих обязательств арендатор часто выдает арендодателю определенную денежную сумму, именуемую задатком, авансом или так называемым обеспечительным платежом (депозитом, взносом, страховой суммой). Применительно к обязательству по внесению арендных платежей их различия имеют существенное значения для арендодателя. Задаток, а в некоторой степени и обеспечительный платеж, используются в целях доказательства

заключения договора. Данный вид наиболее распространен в случаях, когда объекта аренды юридически и фактически еще не существует, но стороны берут на себя обязательство по заключению в будущем договора аренды в виде предварительного соглашения. Если рассматривать задаток с точки зрения способа обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных платежей, то в случае его использования недобросовестный арендатор теряет внесенную сумму и она остается у арендодателя, выполняя штрафную функцию. Интересен данный способ тем, что арендодатель в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора имеет дело уже с денежными средствами, полученными от арендатора, а не с возможностью удовлетворения своих требований из стоимости имущества последнего, как это имеет место при использовании залога, удержания. Однако его использование рискованно, если будет установлено, что договор не был исполнен со стороны арендодателя, например, арендодатель не передал во владение и пользование помещение, тем самым существенно нарушил условия договора аренды. Арендодатель при наступлении указанных обстоятельств должен будет возместить сумму задатка в двойном размере. Закрепление в договоре аренды положения о том, что уплаченная сумма является авансом, позволяет избежать данной ответственности. Аванс является самым простым методом, позволяющим исключить риски неполучения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды. Законодательного определения аванса нет, однако из смысла ст. 380 ГК РФ под ним следует понимать денежную сумму, уплаченную арендатором в счет будущих причитающихся платежей арендодателю, так называемую «аренду вперед» или предоплату [1]. При расторжении договора аванс возвращается в незачтенной части. Обеспечительный депозит (взнос) носит более универсальный характер и представляет собой денежную сумму, передаваемую либо перечисляемую арендодателю в обеспечение исполнения в целом обязательств арендатора. В частности, стороны могут предусмотреть, что из суммы обеспечительного депозита арендодатель вправе производить погашения неоплаченной арендной платы, пеней, штрафов, предусмотренных договором, а также удерживать сумму реального ущерба либо убытков, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды. Обычно обеспечительный взнос удерживается арендодателем до момента прекращения договора аренды и засчитывается в счет последнего месяца (месяцев) либо возвращается арендатору, а также может быть использован в качестве штрафа в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Вместе со способами обеспечения исполнения обязательств арендодателем также могут быть предусмотрены меры оперативного воздействия с целью стимулирования арендатора надлежащим образом платить арендную плату. Самыми популярными среди них являются: односторонний внесудебный отказ от договора аренды, отключение помещения от коммунальных услуг, ограничение доступа в арендуемое помещение и требование досрочного внесения арендной платы.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ). Закон допускает отступление от этого положения, и можно прописать право на внесудебный порядок расторжения договора путем отказа от его исполнения. При использовании данной меры арендодатель не обязан обращаться в суд для реализации своего права, доказывая при этом факт нарушения обязательства по внесению арендных платежей, и может потребовать освободить помещения в кратчайшие сроки, так как в судебном порядке данный процесс имеет перспективу растянуться на месяцы, а то и годы. Обязательным условием для одностороннего отказа во внесудебном порядке является направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Наиболее щепетильным вопросом для арендатора является обеспечение помещения соответствующими коммунальными услугами (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и др.). Поскольку на практике большинство снабжающих организаций предпочитают иметь долгосрочные отношения со своими потребителями (абонентами), арендатор, будучи владельцем помещения на сравнительно короткий срок, не заключает прямых договоров со снабжающими организациями и расходы по обеспечению помещения соответствующими услугами компенсируются арендатором непосредственно арендодателю либо включаются в арендную плату. Часто данное право является наиболее продуктивным, поскольку арендатор не лишается доступа в помещение, но его использование по назначению становиться невозможным. Обязательным условием при этом является включение соответствующего положения в договор. В противном случае действия арендодателя по прекращению подачи коммунальных услуг, не подкрепленные прямым указанием в договоре, могут быть квалифицированы как существенное нарушение условий договора, что влечет за собой ответственность вплоть до расторжения договора с возмещением убытков.

Ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение может быть выражено в закрытии помещения, смене замков, выставлении охраны и в других формах, препятствующих нормальному использованию объекта аренды. Важно понимать, что использование таких методов воздействия на арендатора на практике встречается и в случаях, когда такие действия прямо не урегулированы условиями договора, и тогда они с юридической точки зрения вызывают много спорных вопросов. Проблема заключается в следующем: могут ли квалифицироваться такие действия как законные либо они характеризуются как «самоуправство» в нарушении условий договора? Представляется, что их использование без закрепления соответствующих условий в договоре аренды возможно только при существенном долге по арендной плате или при существенной просрочке, которые определяются исходя из фактических обстоятельств дела.

Согласно п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе при существенном нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмот-

рено договором, использовать такой метод воздействия, имеющий превентивный характер, как требование досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Однако в целях защиты арендатора законом установлено ограничение. Требуемый размер арендной платы не может быть более чем за два срока подряд.

Исходя из всего сказанного, можно утверждать, что риск неисполнения принятых на себя обязательств сторонами существует всегда, особенно в сфере денежных обязательств. Тем не менее наше законодательство, а также выработанная практика взаимоотношений в сфере аренды коммерческой недвижимости содержат достаточно широкий перечень способов и методов, позволяющих избежать негативных последствий для арендодателя и, как следствие, стимулировать арендатора на протяжении всего срока аренды быть добросовестным контрагентом. Использование указанных выше юридических конструкций в комплексе — гарантия поступления денежных средств в срок и в полном объеме.

[1] Аванс или задаток. иЯЬ: http://www.dom.ru/static/advance [04.06.2009].

[2] Аносова Ю. Вопросы и ответы Правового консалтинга. иЯЬ: http://www.garant.ru/ /onsult/detail.htm?s >

[3] Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 3 // Правовая система «КонсультантПлюс».

[4] Публикация Международной торговой палаты № 458 // Правовая система «Консуль-тантПлюс».

LEASE: ENSURING PERFOMANCE OF OBLIGATIONS ON RENTAL PAYMENTS

The Department of Civil and Labor Law Peoples’ Friendship University of Russia

6, Miklukho-Maklaya st., Moscow, Russia, 117198

The article presents general characteristics of legal methods of ensuring performance of obligations directed on rental payments and remedies on defaulting tenant in commercial real estate according to the national law of Russian Federation. A special attention is paid to legal analysis of active law and practice in commercial real estate and on possibility and admissibility of mentioned legal methods as a security of the main tenant’s obligations — pay a rent.

Key words: lease, rental payments, tenant’s obligation to pay rent, remedies on defaulting tenant.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *