Договор купли-продажи дома с прописанными людьми образец

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

  • Цены на такую недвижимость значительно ниже.
  • не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.
  • Действия продавца Правовые последствия
    Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре) Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья
    Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию) Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной
    Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах) В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно
  • Гражданским Кодексом (ГК) РФ;
  • Конституцией РФ.
  • В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина на использование жилья.

    Относительно этого в статье 292 ГК РФ указано, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

    Обман покупателей о наличии зарегистрированных в продаваемой недвижимости лиц — большая проблема. С этим связаны риски не только для нового владельца, но и самого продавца.

    Для продавца

    Основной риск для приобретающей стороны – невозможность выселения лиц после покупки квартиры. Часто продавцы хоть и не скрывают наличие прописанных граждан, но уверяют покупателя в том, что после сделки указные лица добровольно выпишутся из жилья. Верить на слово в таких ситуациях не стоит. Обязательство о снятии регистрации должно быть:

  • стать жертвой незаконных махинаций и действий мошенников;
  • Иная категория граждан может быть выселена принудительно в судебном порядке (даже при отсутствии на судебном разбирательстве).
  • Таблица 2. Лица, подлежащие снятию регистрации после смены собственника жилья

    Как выписать из квартиры

    1. Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
    2. Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
    3. Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:

      Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.

      Как правило, любая продажа квартиры с обременением подразумевает соразмерное уменьшение ее цены. Однако многие продавцы идут на хитрость и не сообщают о прописанных гражданах при продаже. Это становится настоящей проблемой для новых собственников жилья, порождающей много вопросов. Многие не знают, как защитить свои права. Однако существуют законные способы и нюансы, позволяющие решить ситуацию в пользу покупателя.

      Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:

      В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.

      Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением

      Риски

    4. приобрести жилье с обременением лиц, не подлежащих выписке через суд. В этом случае новому владельцу придется либо мириться с «нежеланными» соседями, либо потребовать признания договора купли-продажи недействительным.
    5. Ситуации, при которых недвижимость отчуждается с обременением в виде прописанных лиц, не редкость. При таких сделках существуют особенности, влияющие на их правовую природу:

    6. Многие зарегистрированные граждане не проживают в продаваемом жилье, однако это не прекращает их право на проживание в нем.
    7. Даже если покупатель узнал о прописанных гражданах после покупки, он может потребовать выселения определенной категории лиц.

      Категория граждан Правовые последствия
      Несовершеннолетние дети Продажа квартиры с обременением, в которой прописан ребенок, возможна. Но в этом случае дети подлежат выписке только с разрешения органов опеки. При этом ребенок должен быть одновременно зарегистрирован в ином месте, поскольку законодательство запрещает выписку детей «в никуда». Кроме этого, новое жилье должно быть не хуже предыдущего. Поэтому покупать такое жилье следует после выписки детей. Ситуация усложняется в случаях, если ребенок одновременно является собственником квартиры. Такие правовые случаи требуют осторожности и тщательной проверки законности при заключении сделки
      Совершеннолетние, прописанные после приватизации В этом случае согласие на выселение не требуется
      Граждане, лишенные родительских прав Подлежат обязательному выселению, даже при отсутствии иного жилья.
      Бывшие супруги и члены их семьи Бывший супруг теряет право проживания в квартире и подлежит выселению. Однако суд может дать отсрочку на проживание, если у гражданина нет иного жилья. Примечание: это правило действует только в том случае, если жилье приобретено до брака или было подарено/унаследовано
      Жильцы с пребыванием (временно-прописанные) Подлежат выселению по истечению срока прописки
      Иные лица, зарегистрированные с согласия бывшего собственника (в том числе не имеющие родственных связей с ним) Подлежат обязательному выселению за неимением основания на проживание в отчуждаемой квартире

      В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.

      • Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
      • Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.

        Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

        Рисков у продавца меньше, нежели у покупателя. Продавец рискует только в одном случае: продажа недвижимости с сокрытием информации о зарегистрированных в ней граждан. В этом случае в судебном порядке сделка может быть признана недействительной и продавцу придется понести все правовые последствия.

      • указано в тексте договора (может быть также включен пункт о конкретном сроке, в течение которого граждане обязаны выписаться из квартиры).
      • Если этого не сделать, покупатель рискует:

      • быть обманутым со стороны продавца;
      • Примечание. Если жильцы согласны выписаться, необходимо требовать заверенное обязательство о выписке граждан в момент или после совершения сделки.

        Примечание. Прописанный человек не может претендовать на собственность (если только он не является ее владельцем). Законодательство разграничивает эти понятия. Собственник может владеть и распоряжаться квартирой, зарегистрированное лицо – только проживать в ней.

        Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица хоть и зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней. В таких случаях выселение возможно и без их участия, через суд. Для этого необходимо предоставить доказательные документы (квитанции, справки, свидетельские показания) при подаче искового заявления.

        Кого нельзя выписать из квартиры

        Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению

        Категория граждан Правовые последствия
        Собственник жилья Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника
        Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) Имеет право на пожизненное проживание в квартире
        Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения
        Иждивенец При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания
        Участник жилищных кооперативов Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно

        По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:

        Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.

        В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:

        Как продать квартиру с прописанным человеком

        Продажа квартиры с прописанным человеком не запрещается. Для ее осуществления потребуется согласие покупателя на условия с обременением. Если зарегистрированные лица отказываются выписываться, выселение происходит в судебном порядке.

        Возможна ли такая сделка

      • знать об обременении;
      • Нормативная база

        Сделки с продажей обремененной недвижимости регулируется одновременно несколькими отраслями законодательства:

      • Жилищным Кодексом (ЖК) РФ;
      • В частности, 22 статья ГК регламентирует право собственника на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение. При этом ему не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

        Для покупателя

      • зафиксировано в письменном виде и нотариально заверено;
      • Особенности сделки

      • Не все лица подлежат выселению. Некоторые из них имеют пожизненное право на проживание вне зависимости от того, есть ли у них право собственности на отчуждаемую квартиру.
      • Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи

        Бывшие супруги (при наличии брачного договора) Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок
        Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно
      • Написать заявление в суд.
      • Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.
      • Как продать квартиру с прописанным в ней человеком?

        До заключения договора необходимо заказать выписку из домовой книги о наличии в квартире прописанных лиц.

        Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

        +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

        ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

        Это быстро и БЕСПЛАТНО!

        Документ лучше оформлять в расширенном варианте, чтобы видеть сведения о тех, кто выписался по временным обстоятельствам – из-за того, что проходит срочную воинскую службу, отбывает наказание в МЛС или находится под опекой в социальном учреждении.

        Закон

        Закон обязывает таких граждан сниматься с учета после проведения сделки продажи.

        Согласно правилам регистрации от 17.07.1995 № 213, она осуществляется по заявлению граждан.

        Сняться с учета такие граждане могут также по своему желанию. Если согласие на выписку не получено, то придется обращаться в суд.

        Особенности заключения договора продажи регулируются статьями 549-558 ГК РФ. Порядок регистрации права собственности устанавливается ФЗ от 21.01.1997 г.

        Особенности сделки

        Продажа квартиры с прописанным человеком осуществляется через договор.

        Стороны заранее условливаются, кто сохраняет права проживания в квартире, и на какой срок.

        Если покупатель выясняет, что на жилплощади есть граждане, формально прописанные, но фактически отсутствующие, то с продавцом нужно обговорить возможность снятия их с учета.

        Обычно принудительная выписка осуществляется в судебном порядке. Если в квартире остаются проживать прописанные граждане, не имеющие другого жилья, то выписать их вовсе не удастся.

        Продажа квартиры с прописанным человеком

        Продажа жилья с зарегистрированными людьми требует осторожности, так снять с регистрации их можно будет только через суд.

        Даже пункт договора о том, что эти граждане обязуются добровольно освободить квартиру к назначенному сроку, не служит гарантией, что они выполнят свои обязательства.

        Возможны ситуации, когда прописанные жильцы даже не знают о состоявшемся договоре и пытаются восстановить свое право на проживание в квартире через суд.

        Все нюансы сделки должны быть обговорены еще на стадии задатка или предварительного договора.

        Не собственником

        Главное, чтобы у продавца была доверенность от собственника на заключение сделки продажи. Разрешение оформляется нотариально. В нем также обозначается сумма сделки.

        Но доверитель не несет ответственность за своевременную выписку граждан из квартиры после заключения договора.

        Следует тщательно проверять полномочия такого продавца. Лучше иметь дело с хозяином квартиры, что позволит обезопасить покупателей от мошенников, и сохранить свои деньги.

        Нужно ли согласие?

        Согласие от прописанных лиц не требуется, если продавец будет единоличным собственником квартиры.

        Когда недвижимость находится в долевом владении и отчуждается одним из собственников, то необходимо придерживаться правила преимущественной покупки – т.е., разослать уведомления о продаже своей доли другим собственникам недвижимости, и в течение месяца ожидать от них ответа.

        Если он будет отрицательным, либо дольщики по квартире никак не отреагируют на предложение, то собственник вправе продавать долю любому лицу.

        Согласие на продажу квартиры потребуется от супруга, если недвижимость была куплена во время брака.

        Несовершеннолетним ребенком

        Специального закона о продаже квартиры с прописанным человеком не существует, как и в случае, когда недвижимость реализуется с зарегистрированным ребенком.

        Если прописанный несовершеннолетний будет одним из собственников квартиры, то требуется взять разрешение из органа опеки.

        Нужно представить доказательства того, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. Если договор уже подписан, и несовершеннолетний остался прописанным, то придется обращаться с иском о выписке.

        В суде следует доказать, что ребенок проживает в другом месте с родственником, и у него есть другая жилплощадь.

        Как выписать?

        Если граждане согласны выписаться, то достаточно обратиться в УФМС по месту прописки с заявлением о снятии с учета.

        При отказе самостоятельно сняться с учета или если фактическое местонахождение таких лиц неизвестно, придется подавать иск в суд.

        Кого нельзя снять с регистрации?

        Не получится выписать граждан, которые сохранили право на жилплощадь согласно Закону о приватизации от 1991 г.

        Если человек, был прописан в квартире до приватизации, но после отказался оформлять на себя долевую собственность, то он сохраняет право бессрочного проживания в квартире, которое не может быть прекращено без согласия такого жильца.

        Суд откажет в выписке детей, которые остались без присмотра родителей и остались без жилья.

        Не получится выписать получателей ренты, если квартира перешла от плательщика ренты к другому собственнику, то рентополучатель (чаще всего им будет пожилой человек или инвалид) не будет выписан из квартиры исключительно по желанию нового собственника.

        Возможна ли продажа квартиры с несовершеннолетним собственником в 2020 году? Смотрите тут.

        Оформление

        Оформление требует подписание договора – в обычной письменной форме или у нотариуса.

        Вместе с договором оформляется акт передачи недвижимости – с указанием конкретной даты вручения ключей от квартиры новому собственнику.

        Дополнительно может быть подписано соглашение о задатке или предварительный договор (статья 429 ГК РФ).

        Образец договора

        Договор купли-продажи содержит обязательную информацию о сторонах:

      • их паспортные данные;
      • место проживания.
      • Должна быть досконально обозначена информация о квартире – ее общая площадь, техническое состояние, наличие обременений.

        Отдельным пунктом указывают сведения о зарегистрированных лицах и их обязанности сняться с учета к конкретному сроку.

        Продавец и покупатель определяют порядок передачи денег, распределяют расходы по государственной регистрации собственности на недвижимость.

        Другие документы

        Помимо нового договора, нужно, чтобы к моменту регистрации были доступны следующие документы:

      • кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
      • прежний правоустанавливающий документ на недвижимость (договор продажи, дарения и др.);
      • квитанция об оплате государственной пошлины – 1 тыс. руб.;
      • выписка из домовой книги.
      • Документы предоставляются в оригинале. Возможно нотариальное удостоверение копий. Срок регистрации собственности – 10-15 дней.

        Главный риск заключается в том, что прописанные лица откажутся добровольно сниматься с учета, или местонахождение таких граждан будет неизвестно.

        Оставшиеся зарегистрированными в квартире люди имеют право на постоянное проживание, и даже если новый собственник сменит замки, то они могут добиваться восстановления права на постоянное проживание в квартире.

        Обращение в суд

        В 2020 году выписать граждан из квартиры без их согласия будет можно только через суд.

        Иск подается по правилам статей 131-134 ГПК РФ.

        В документе должны быть обозначены основания, по которым гражданин подлежит выписке:

      • смена собственника;
      • отсутствие на жилплощади длительное время и т.д.
      • В отдельных случаях иногда приходится обращаться с заявлением о признании прописанного человека безвестно отсутствующим или умершим.

        Решение суда обязательно для исполнения органами ФМС.

        Часто задаваемые вопросы

        Граждан интересует возможность продать квартиру с прописанными жильцами. Актуальны вопросы о выписке лиц, в том числе несовершеннолетних, минуя судебную процедуру.

        Зарегистрированный отсутствует

        Мать хочет продать квартиру во время длительного отсутствия на жилплощади прописанного сына. Можно ли сделать это?

        Можно, но пункт о сохранении права пользования жильем за прописанным человеком значительно снизит стоимость квартиры.

        Интересует порядок продажи комнаты в коммунальной квартире? Пошаговая инструкция здесь.

        Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры? Подробная информация в этой статье.

        Сохраняется ли право собственности?

        При продаже частного домовладения продавец настаивает, чтобы в доме остался прописанным его родственник. Сохранит ли такой родственник право собственности на жилье?

        Право собственности на домовладение перейдет к покупателю. Прописанный человек может только жить в доме, но у новых собственников есть возможность подать иск и выписать такого человека.

        Продажа недвижимости с прописанными лицами нежелательна. Предложение жилья в стране значительно превышает спрос.

        Лучше выбрать квартиру, в которой никто не будет зарегистрирован. При необходимости нужно обратиться за поддержкой к компетентному юристу.

        На видео о вопросах прописки при сделках с жильем

      • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
      • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
      • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

      • Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
      • Позвоните на горячую линию:
        • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
        • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
        • Регионы — 8 (800) 222-69-48
    Смотрите так же:  Договор безвозмездного ответственного хранения образец

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *