Договор купли продажи квартиры 2011

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 6 июня 2013 г. N 03-04-05/21163 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: В 2007 году я как физическое лицо получила в собственность квартиру по договору дарения от своей дочери.

В 2011 году я была вынуждена продать данную квартиру, в связи с чем 28 января 2011 года мною был заключен договор купли-продажи квартиры с покупателем. Договором купли-продажи была предусмотрена отсрочка оплаты покупателем стоимости квартиры с распределением оплаты на несколько платежей. Договор купли-продажи и право собственности покупателя на данную квартиру были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 февраля 2011 года.

Однако покупатель не исполнил свои обязательства по данному договору купли-продажи и не выплатил мне ни одного платежа в счет оплаты цены квартиры, тем самым нарушив условия заключенного договора и нормативные предписания ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнены обязательств. Кроме того, покупатель не оплачивал коммунальные и иные платежи по данной квартире, в связи с чем бремя содержания квартиры несла я.

По причине указанных существенных нарушений со стороны покупателя договор купли-продажи был расторгнут 5 мая 2011 года (заключено Соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи). В связи с расторжением договора, на основании Соглашения о снятии претензий, право собственности на квартиру было зарегистрировано за мной 17 мая 2011 года.

В результате недобросовестных действий со стороны покупателя я понесла негативные последствия неисполнения им своих обязательств: временные и материальные затраты по расторжению договора купли-продажи квартиры, регистрации расторжения договора и права собственности, уплате государственной пошлины.

В силу необходимости и ввиду несостоявшейся первой сделки я продолжила поиск покупателей на квартиру.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами прошу разъяснить: в случае продажи мною квартиры в 2012 году возможно ли применение п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ об освобождении от налогообложения НДФЛ доходов физического лица при продаже квартиры, находившейся в его собственности свыше трех лет?

При этом существенным является тот факт, что до начала продажи квартиры в 2011 году мною был соблюден трехлетний срок владения квартирой для освобождения доходов от налогообложения НДФЛ. Второй договор купли-продажи был заключен в связи с неисполнением Покупателем обязательств по первому договору.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что 28.01.2011 налогоплательщиком был заключен с покупателем договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2011. При этом покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2011. Однако, покупателем по вышеназванному договору не исполнена обязанность по оплате цены квартиры, в связи с чем было заключено соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи от 05.05.2011 и возвращении квартиры в собственность налогоплательщика. Вышеназванное соглашение зарегистрировано соответствующим образом и налогоплательщиком получено новое свидетельство о государственной регистрации права от 17.05.2011.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Учитывая вышеизложенное, в настоящее время квартира, право собственности на которую подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2011, находится в собственности налогоплательщика менее трех лет.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Обзор документа

Рассмотрена следующая ситуация. В 2011 г. физлицо заключило договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в ЕГРП. Покупатель получил свидетельство о госрегистрации права собственности, но не оплатил стоимости недвижимости. В связи с этим стороны заключили соглашение о снятии претензий по указанному договору и возвращении квартиры в собственность налогоплательщика. В этом же году физлицу выдано новое свидетельство о госрегистрации права.

Отмечается, что право на недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации в ЕГРП, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него. Проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи в том числе квартиры, находившейся в его собственности менее 3 лет, но не более 1 млн руб. В данном случае квартира, право собственности на которую подтверждается новым свидетельством о госрегистрации права, находится в собственности физлица менее 3 лет. Доход от реализации такого имущества, превышающий размер вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

Договор купли продажи квартиры 2011

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 марта 2012 г. N 3996 (ключевые темы: угроза — заблуждение — залог — сделки — договор купли-продажи)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 20 марта 2012 г. N 3996

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Сухаревой С.И. и Шиловской Н.Ю.

рассмотрела в судебном заседании 20 марта 2012 года дело N 2-5534/11 по кассационной жалобе Замановой Н.В. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2011 года по иску Замановой Н.В. к Агаеву Р.Р. о признании договора купли-продажи недействительным.

Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения Замановой Н.В. и ее представителя — адвоката Смирновой М.П., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

Заманова Н.В. обратилась в суд с иском к Агаеву Р.Р. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, ул. , д. , кв. от 08 июня 2011 года недействительным.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С Замановой Н.В. в пользу Агаева Р.Р. в возмещение судебных расходов взыскано руб.

В кассационной жалобе Заманова Н.В. просит отменить решение суда.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, не усматривает оснований для ее удовлетворения.

При этом судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия ответчика, не явившегося в судебное заседание, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие его надлежащее извещение.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что спорная квартира, расположенная по адресу: СПб, ул. , д. , кв. , принадлежала ей на праве собственности.

08.06.2011 года между Замановой Н.В. и Агаевым Р.Р. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Поскольку стороны имели намерение по оформлению долговых обязательств, заключенный договор купли-продажи истец считает незаконным, сделка была заключена по просьбе ее брата З., который пояснил, что это — формальность для обеспечения возврата денег в размере руб., которые он взял в долг у Агаева Р.Р. в декабре 2010 года, сама истица денег за квартиру не получала, знает от брата, что Агаев Р.Р. и А. много раз угрожали ему, требовали возврата денег.

Истица утверждала, что ее вынудили к совершению сделки удержанием брата и путем угроз в его адрес, в связи с чем она была готова подписать что угодно.

Квартира неоднократно была предметом залога при займах, когда брат истицы брал деньги в долг, поэтому она поверила.

По мнению истца, ее ввели в заблуждение требования ответчика о заключении вместо договора залога договора купли-продажи. Поскольку нотариус отказалась удостоверять договор купли-продажи, т.к. истица отказывалась включать в договор условие о выселении, она считала, что в договор купли-продажи включены необычные изменения.

Также истица подписала доверенность на имя Заманова Г.В. для регистрации права собственности и договора.

Истица слышала, как Агаев Р.Р. говорил З. о том, что если до 10.09.2011 года он вернет деньги в размере руб. с процентами, он со своей стороны вернет квартиру, однако в сентябре требования ответчика увеличились до руб. Долговых расписок они не писали.

11.09.2011 года ответчик пытался выселить истицу и членов ее семьи из квартиры, после чего они вызвали полицию (л.д. 20-22).

При разрешении данного спора судом установлено, что 08 июня 2011 года на основании договора купли-продажи Заманова Н.В. продала, а Агаев Р.Р. купил квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ул. , д. , кв. (л.д. 11).

Замановой Н.В. квартира принадлежала на основании договора купли-продажи от 15.01.2008 года, заключенного с А. (л.д. 13).

Как поясняла истица, продавцом был отец ответчика, которому спорная квартира ранее также была продана в обеспечение заемных обязательств.

Ответчик в свою очередь пояснил, что квартира была приобретена его отцом без цели проживания и поэтому, когда Заманова Н.В. попросила продать ей обратно, он согласился.

Таким образом, судом установлено, что истица оспаривает договор купли-продажи квартиры от 08.06.2011 года, ссылаясь на его притворность, кабальность, на угрозы со стороны ответчика и на введение ее в заблуждение в соответствии с положениями ст.ст. 170 , 178 , 179 ГК РФ.

При этом, ответчик оспаривал факт подписания договора купли-продажи именно в обеспечение исполнения возврата денежных средств.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Между тем, истица не указала в иске, каким образом полагает применить последствия недействительности сделки, учитывая, что в случае признания сделки купли-продажи прикрывающей сделку залога, необходимо применить правила относящиеся к сделке залога.

Как правильно признал суд первой инстанции, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, способом защиты гражданских прав является не само по себе признание сделки ничтожной, а применение последствий недействительности ничтожной сделки, однако о применении каких-либо последствий ничтожной, по мнению истицы, сделки она не заявляет.

Довод истицы о том, что в договор не включено условие о выселении (освобождении) квартиры судом отклонен обоснованно, поскольку данное условие не влияет на действительность договора и не свидетельствует о наличии соглашения о залоге.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ссылка Замановой Н.В. на имеющиеся договоры купли-продажи между отцом Агаева Р.Р. и З., которому ранее принадлежала квартира, не может быть признана достаточным доказательством, подтверждающим изложенные в исковом заявлении обстоятельства, поскольку сам по себе факт неоднократной продажи квартиры между одними и теми же лицами не свидетельствует о притворности договора.

То, что квартира была неоднократно предметом залога не означает, что и оспариваемый договор предполагался договором залога.

Какие-либо доказательства, включая объяснения истицы, подтверждающие невозможность в случае необходимости получения ею денежных средств в долг заключить непосредственно договор займа с обеспечением исполнения обязательства в виде залога принадлежащей ей квартиры, а также доказательства, подтверждающие доводы о том, что фактически состоялось соглашение о залоге, в материалах дела отсутствуют

В силу ст. 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение этих правил влечет недействительность договора о залоге.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Из ч. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.

Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно.

Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, как правильно пришел к выводу суд, по смыслу названной нормы наличие заблуждения при совершении сделки у одной из сторон является исключающим обстоятельством для признания сделки недействительной по основаниям ст. 170 ГК РФ, поскольку заблуждение представляет собой искажение действительной воли, тогда как совершение притворной сделки предполагает намеренную (волевую) цель обоих участников прикрыть другую сделку.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры воля сторон была направлена на возникновение, изменение, прекращение тех прав и обязанностей, которые наступают при совершении, вытекающих из договора купли-продажи, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания притворным заключенного между сторонами договора купли-продажи и намерения заключить договор залога.

Истица утверждала, что при подписании договора купли-продажи заблуждалась и считала, что фактически подписывает договор залога, ссылалась на свою неосведомленность о том, что, подписывая договор, она заключала сделку купли-продажи квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Между тем, истицей не представлено доказательств, подтверждающих, что она заблуждалась относительно природы сделки в смысле положений ст. 178 ГК РФ, а именно относительно совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность, а также доказательств отсутствия ее воли на совершение сделки купли-продажи квартиры либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст. 422 ГК РФ).

Смотрите так же:  Земельный налог счет в бухгалтерском учете

Из п. 1 договора от 08.06.2011 года следует, что истица продала, а ответчик купил принадлежащую истице квартиру.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора воля истицы была выражена достаточно определенно и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора, который истица имела в виду: сделка фактически была направлена на возмездное отчуждение квартиры.

Условия, которые могли бы ввести истицу в заблуждение, в договоре отсутствуют.

До подписания договора купли-продажи квартиры покупатель передал продавцу денежные средства в размере руб. (п. 5).

Утверждая в своем иске, что деньги не были получены ни ею, ни членами ее семьи, истица противоречит своим же утверждениям о том, что брат ее взял у ответчика руб.

Доказательств того, что истица имела заблуждение о характере и предмете оспариваемой сделки на момент ее совершения, в материалах дела не имеется.

Отсутствуют также основания и для признания договора купли-продажи недействительным в силу ч. 1 ст. 179 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из материалов дела, ответчик исковые требования не признал, пояснил суду, что при совершении сделки каких-либо угроз с его стороны не было.

При разрешении спора судом установлено, что истицей не представлено убедительных, достоверных и допустимых доказательств того, что договор был подписан ею под угрозой жизни и здоровью.

Более того, она не смогла пояснить каким образом и чем ей угрожал ответчик.

Ее ссылки сводятся к тому, что брат ей обещал и объяснял, а также рассказывал об угрозах, но нет указаний на то, что Агаев Р.Р. лично ей угрожал.

Также брат ей позвонил и сообщил, что якобы ответчик удерживает его у себя дома и требует оригиналы договора и свидетельства о собственности.

Кроме того, передача оригиналов документов на квартиру не могла повлечь отрицательных последствий для собственника и не представляет реальной угрозы.

Обстоятельства заключения договора под влиянием угроз, направленных в ее адрес, а также ее семьи, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела в суде, доказательств, достоверно подтверждающих данные обстоятельства, истицей представлено не было, также не представлено доказательств того, что истица обращалась в правоохранительные органы по данному факту.

Каких-либо ходатайств об истребовании материалов из правоохранительных органов по фактам обращений истицы, ею при разрешении спора не заявлялось.

Как правильно отметил суд, по своему содержанию ч. 1 ст. 179 ГК РФ направлена на защиту права граждан на свободное волеизъявление при осуществлении правомочия распоряжения своим имуществом.

Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему какого-либо зла в будущем, если оно не совершит сделку.

Как и насилие, угроза может быть направлена и против лиц, близких участнику сделки.

В отличие от насилия угроза, во-первых, состоит в совершении только психического, но не физического воздействия и, во-вторых, имеет место при наличии как неправомерных, так и правомерных действий, если они направлены на принуждение контрагента вступить в сделку.

Основанием для признания сделки недействительной должна считаться не всякая угроза, а такая, которая значительна и носит реальный, а не предположительный характер.

Как обоснованно признал суд, в том случае, если истица с документами на квартиру отправила к ответчику своего сына, значит реальной угрозы ответчик для нее не представлял.

Судом установлено, что лично истице никаких угроз ответчик не высказывал, все ее утверждения сделаны со слов брата.

В милицию с заявлением о лишении свободы или об угрозах истица или ее брат не обращались (л.д. 34).

Истица утверждала, что З., допрошенный в качестве свидетеля, мог бы подтвердить факт его удержания ответчиком.

Как обоснованно указал суд, данное доказательство является недопустимым, поскольку незаконное лишение свободы человека, так же как и угроза причинения тяжкого вреда здоровью, являются уголовно наказуемыми деяниями ( ст. 119 , 124 УК РФ), следовательно, допустимым доказательством данных обстоятельств может быть только приговор суда.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истицей не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор мог быть квалифицирован как договор, совершенный под воздействием угроз, то есть неправомерным психическим воздействием на сторону в сделке с целью понудить ее к совершению сделки под страхом применения насилия, причинения душевных страданий, распространения порочащих сведений и т.п.

Из смысла ч. 1 ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно — вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом в ч. 1 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о «крайне невыгодных условиях».

Как следует из материалов дела, кабальностью истица называет те же угрозы, на которые указано выше, и которые не относятся к тяжелым жизненным обстоятельствам для определения сделки кабальной.

Ссылки истицы на то, что спорная квартира отчуждена в пользу ответчика за руб., тогда как ее рыночная стоимость составляет руб., не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о понуждении истицы произвести отчуждение квартиры по цене, значительно меньшей действительной стоимости объекта договора, не противоречат положениям ст. 421 ГК РФ, регламентирующим свободу договора, и ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Истицей не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор мог быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным по этому мотиву, а также того, что ответчик воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами.

Истица, указывая, что данный договор является кабальной сделкой и был ею заключен под влиянием угроз, под влиянием заблуждения, также ссылалась на притворность оспариваемой сделки, поскольку договор прикрывал ипотеку в обеспечение возврата денежных средств в размере руб. по договору займа.

Между тем, в материалах дела отсутствуют допустимые и достаточные доказательства наличия у истицы на момент заключения договора тяжелых жизненных обстоятельств, которыми воспользовался ответчик (кабальности сделки), заблуждения с ее стороны, угроз ответчика, а также того, что данный договор прикрывал договор залога.

Ходатайств об истребовании доказательств, которые могли бы подтвердить указанные обстоятельства, истица не заявляла ни при подаче иска, ни в предварительном судебном заседании.

При таком положении, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования Замановой Н.В. удовлетворению не подлежат.

Вопрос о взыскании с Замановой Н.В. в пользу Агаева Р.Р. судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела, разрешен судом в соответствии с положениями ст.ст. 98 и 100 ГПК РФ, с учетом объема права, получившего защиту, и его значимости, объема участия в настоящем деле представителя ответчика.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сумма в размере руб. обеспечивает баланс прав лиц, участвующих в деле и не является чрезмерной.

В решении суда изложены обстоятельства дела, дана оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению, и сделан обоснованный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований Замановой Н.В.

Довод кассационной жалобы истицы относительно ненадлежащего извещения лиц, зарегистрированных в спорной квартире, Р. и В. о времени и месте рассмотрения встречного искового заявления Агаева Р.Р. к Замановой Н.В., В., Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении не могут являться основанием к отмене решения суда по иску Замановой Н.В. к Агаеву Р.Р. о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку рассмотрение встречного искового заявления выделено определением суда от 30.11.2011 года в отдельное производство, решение по которому, после его постановления районным судом, может быть обжаловано в соответствии с положениями гражданского процессуального законодательства.

Доводы кассационной жалобы о том, что судом не были допрошены свидетели со стороны истца, показания которых подтвердили бы заявленные требования, являются необоснованными. Из материалов дела следует, что в первоначальном иске имеется ссылка на то, что свидетелями по делу являются сын истицы В., брат истицы З. и Д. Ходатайств о допросе указанных лиц судом ни в первоначальном иске, ни в дополнительном, ни в предварительном судебном заседании, в котором принимала участие Заманова Н.В., истцом не заявлялось. В судебное заседание 30 ноября 2011 истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была надлежаще извещена (л.д.53), каких-либо заявлений и ходатайств не представила.

Иные доводы кассационной жалобы являются несостоятельными, сводятся по существу к переоценке выводов суда, сделанных при разрешении заявленного спора.

Законность и обоснованность указанных выводов суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам и оснований для отмены решения суда не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 года N 353-ФЗ «О внесении изменений в ГПК РФ», ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Решение № 2-245/2011 от 17 марта 2011 г. по делу № 2-245/2011

Привокзальный районный суд г. Тулы

Привокзальный районный суд г. Тулы — СУДЕБНЫЕ АКТЫ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2011 года г. Тула

Привокзальный районный суд города Тулы в составе:

председательствующего Глушковой В.С.,

при секретаре Федоровой Е.А.,

с участием истца Грицай М.А.,

ответчика Зиганшиной Е.Р., представителя ответчика по доверенности Бузниковой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-245/2011 по иску Грицай М.А. к Зиганшиной Е.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону,

Грицай М.А. обратилась в суд с иском к Зиганшиной Е.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону. Мотивировала свои требования тем, что ее матери З., умершей дата., на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: г. Тула, ул. . д. *, кв. *. Квартира была получена истицей вместе с матерью в 1961 г. Воспользовавшись временным отсутствием истицы, и тяжелыми заболеваниями З. ранее ей незнакомая Зиганшина Е.Р. ввела в заблуждение ее мать, запугивая тем, что она лишится квартиры, которая будет отдана религиозной организации, в связи с чем З. незаконно передала Зиганшиной Е.Р. квартиру. Просила признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: г. Тула, ул. . д.*,кв.* недействительной, признать за ней право собственности на квартиру в порядке наследования после смерти матери З.

До принятия судом решения истец Грицай М.А. в порядке ст. Раздел I. Общие положения > Глава 4. Лица, участвующие в деле, и другие участники процесса > Статья 39. Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение’ target=’_blank’>39 ГПК Российской Федерации дополнила заявленные исковые требования, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры * дома * по ул. . г. Тулы, заключенного между Зиганшиной Е.Р. и З. 19.08.2003 года, аннулировать запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок от 15.09.2003г. за номером *, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права от 15.09.2003г. №*, признать за ней право собственности на квартиру *, дома * по ул. . г. Тулы в порядке наследования

Истец Грицай М.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным иске и дополнила, что квартира * дома * по ул. . г. Тулы была получена ее матерью З. на себя и на истицу, которая на тот момент была несовершеннолетней. В 1992 г. она выписалась из квартиры и переехала жить к мужу. В 1993г. мать приватизировала спорную квартиру. 24.07.2008г. из договора купли-продажи она узнала, что квартира ее матерью продана Зиганшиной Е.Р. Полагает, что Зиганшина Е.Р. совершила мошеннические действия, поскольку ввела ее мать в заблуждение: запугивала З. тем, что истица состоит в секте, что она передаст квартиру в пользу секты, чего З. очень боялась, настраивала мать против нее, пригласила к З. священника, который запретил ей общаться с дочерью, говорила, что она похоронит З. на почетном месте напротив Всесвятской церкви, где уже для нее куплено место, а похоронена мать была ею (истицей) на * кладбище на * участке. Считает, что Зиганшина Е.Р. обманным путем получила квартиру. О договоре купли-продажи квартиры ей стало известно, когда Зиганшина Е.Р. представила его копию на беседе у судьи в июле 2008г. Просила удовлетворить ее исковые требования.

Ответчик Зиганшина Е.Р. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, поскольку Грицай М.А. пропущен срок исковой давности, так как с момента заключения договора купли-продажи и его регистрации прошло более трех лет, а Грицай М.А. узнала о договоре купли-продажи спорной квартиры в момент похорон З., т.е. дата. З. сама изъявила желание продать квартиру, она уплатила ей деньги в сумме 110000 руб., на эту сумму они договорились, при этом условием договора было то, что З. продолжает проживать в данной квартире. Она выполнила это условие, З. проживала в квартире до своей смерти. З. она не обманывала, та сама захотела продать квартиру ей, никаких обещаний по поводу захоронения напротив Всесвятской церкви она ей не давала, священника к ней в квартиру не приглашала, ничем З. не запугивала и не настраивала против дочери. Уголовное дело в отношении нее не возбуждалось, к уголовной ответственности она не привлекалась. Ее вызывали в 2010г. в отдел милиции, где она давала объяснение в связи с заявлением Грицай М.А., в 2008г. ее вызывали в прокуратуру, где она также давала объяснение. Грицай М.А. уже обращалась в суды с исками о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, приводила те же основания и ей было отказано, что является основанием для прекращения производства по делу.

Представитель ответчика Зиганшиной Е.Р. по доверенности Бузникова Л.С. в судебном заседании исковые требования не признала, просила применить срок исковой давности, поскольку Грицай М.А. пропущен срок для оспаривания договора купли-продажи квартиры, о котором она узнала в день похорон дата. Кроме того, Грицай М.А. уже неоднократно обращалась в суд с исками о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, в удовлетворении которых истице было отказано. Полагает, что поскольку имеются вступившие в законную силу судебные акты по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, производство по делу подлежит прекращению.

Смотрите так же:  Земские соборы полномочия

Представитель заинтересованного лица Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (Управление Росреестра) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. В соответствии со ст. Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 15. Судебное разбирательство > Статья 167. Последствия неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей’ target=’_blank’>167 ГПК Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что однокомнатная квартира №* в доме №* по ул. . г. Тулы принадлежала на праве собственности З. на основании договора передачи № * от 13.05.1993 года, свидетельства о регистрации права собственности № * от 17.08.1993 года, регистрационного удостоверения № * от 02.11.1993 года.

19 августа 2003 года между З. с одной стороны, и Зиганшиной Е.Р. — с другой, был заключен договор купли – продажи, по условиям которого З. продала принадлежащую ей на праве собственности указанную выше квартиру за 110000 рублей, которые покупатель передал продавцу полностью до подписания договора.

Договор купли-продажи от 19.08.2003г. был зарегистрирован в Управлении Росрегистрации 15.09.2003г. за №* и Зиганьшиной Е.Р. было выдано свидетельство о государственной регистрации права №* от 15.09.2003г. на квартиру * дома * по ул. . Привокзального района г. Тулы, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №*.

дата г. З. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти *.

Наследником по закону после смерти З. является ее дочь Грицай М.А.

Судом установлено, что Грицай М.А. неоднократно обращалась в суд с исковыми заявлениями за защитой своего права на квартиру.

Решением Привокзального районного суда г. Тулы от 21 апреля 2009 года, оставленным в силе кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 25.06.2009г., в удовлетворении исковых требований Грицай М.А. о признании договора купли-продажи квартиры * дома * по ул. . г. Тулы, общей площадью 30,8 кв. м, в том числе жилой 16,8 кв.м., заключенного между Зиганшиной Р.Р. и З. 19.08.2003 года, зарегистрированного в ТОРЦ 15.09.2003 года за номером *. и свидетельства о государственной регистрации права от 15.09.2003 года № * недействительными, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, признании за ней права собственности на квартиру в порядке наследования отказано.

Решение вступило в законную силу 25.06.2009г.

Суд в своем решении установил, что по форме и содержанию указанный договор купли-продажи квартиры №* дома * по ул. . г. Тулы от 19.08.2003г., заключенный между З. и Зиганшиной Е.Р., соответствует предъявляемым к нему законом требованиям, поскольку заключен в письменной форме и зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержит все необходимые для такого рода сделок реквизиты, подписан его сторонами.

Суд пришел к выводу об отсутствии достоверных доказательств того обстоятельства, что продавец З. имела заблуждение относительно природы договора купли-продажи или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности ее использования по назначению. Судом установлено, что текст договора купли-продажи выполнен в печатном виде, именован «договор купли-продажи», стороны сделки указаны, как продавец З. и покупатель Зиганшина Е.Р. В договоре указано, что продавец продала являющуюся предметом спора квартиру покупателю за обусловленную договором цену. При этом условия договора и его смысл в целом не позволяют толковать его содержание иначе, чем как договор купли-продажи спорного жилого помещения.

Судом проверялось психическое состояние З. на момент совершения оспариваемой сделки, суд пришел к выводу, что имевшиеся у Гуськовой З.Ф. заболевания свидетельствуют лишь о прогрессировании у нее гипертонической болезни и болезни ног и не свидетельствуют об изменении психики З. на момент заключения сделки. Судом была назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. По заключению экспертов №* от 21.11.2008г. в период составления договора купли-продажи 19.08.2003г. З. не страдала каким-либо психическим расстройством, была психически здоровой. Проанализировав все собранные по делу доказательства суд пришел к выводу, что о том, что заключая 19.08.2003г. договор купли-продажи квартиры, З. действовала осознанно, совершенная сделка соответствовала ее волеизъявлению, Гуськова З.Ф. на момент заключения сделки могла понимать значение своих действий и руководить ими и не находилась под влиянием заблуждения.

Судом также проверялись доводы истицы Грицай М.А. о том, что ее мать не получала денежные средства за проданную квартиру. Как указано в п.3 договора купли-продажи от 19.08.2003г., покупатель Зиганшина Е.Р. передала денежные средства за проданную квартиру продавцу З. до подписания договора. Судом было установлено, что договор заключен в письменном виде, подписан участниками сделки, в том числе З., в связи с чем в силу положений ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 26. Прекращение обязательств > Статья 408. Прекращение обязательства исполнением’ target=’_blank’>408 ГК РФ суд признал данный договор допустимым и убедительным доказательством исполнения ответчицей своих обязательств по оплате приобретенной у З. квартиры в сумме, определенной договором купли-продажи.

Согласно ч. 2 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 61. Основания для освобождения от доказывания’ target=’_blank’>61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Привокзального районного суда г. Тулы от 30 марта 2010 года в удовлетворении исковых требований Грицай М.А. о признании договора купли-продажи квартиры * дома * по ул. . г. Тулы, общей площадью 30,8 кв. м, в том числе жилой 16,8 кв.м., заключенного между Зиганшиной Е.Р. и З. 19.08.2003 года, зарегистрированного в ТОРЦ 15.09.2003 года за номером *. и свидетельства о государственной регистрации права 15.09.2003 года № * недействительными, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, признании за ней права собственности на квартиру в порядке наследования отказано.

Решение вступило в законную силу 03.06.2010г.

Судом проверялся довод Грицай М.А., что подпись в договоре купли-продажи от 19.08.2003г. была выполнена ни ее матерью З., а иным лицом, поскольку последняя в силу возраста и имеющихся у нее заболеваний не могла писать. Суд признал несостоятельными доводы истицы, что оспариваемый договор купли-продажи и доверенность, выданная нотариусом 11.04.2003г., были подписаны не З.

Решением Привокзального районного суда г. Тулы от 14.07.2010г., оставленным в силе кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 7.10.2010 г., в удовлетворении исковых требований Грицай М.А. к Зиганшиной Е.Р. о признании договора купли-продажи квартиры * дома * по ул. . г. Тулы, заключенного между Зиганшиной Е.Р. и З. 19.08.2003 года, зарегистрированного в ТОРЦ 15.09.2003 года за номером *., недействительным, признании за ней права собственности на квартиру в порядке наследования, отказано.

Решение вступило в законную силу 7.10.2010г.

Судом проверялся довод Грицай М.А. о том, что З. совершила сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, истица Грицай М.А. сослалась на то, что Зиганшина Е.Р., воспользовавшись престарелым возрастом З., которая находилась в болезненном состоянии и ей требовались денежные средства на приобретение дорогостоящих лекарственных препаратов и оплаты коммунальных услуг, поскольку она проживала в спорной квартире одна, без посторонней помощи, в связи с чем, З. вынужденно продала спорную квартиру в три раза дешевле установленной в то время рыночной стоимости спорной квартиры. Суд признал несостоятельными доводы истицы и установил, что исполнение договора оплачено по цене, установленной соглашением между З. и Зиганшиной Е.Р., не ниже инвентаризационной стоимости. После заключения договора купли-продажи квартиры в 2003г. З. продолжала проживать в спорной квартире до самой смерти, наступившей в 2007г., сделку не оспаривала, не считала, что совершила сделку на кабальных условиях. Грицай М.А. не является лицом, потерпевшим вследствие заключения оспариваемого договора. Кроме того, судом было установлено, что Грицай М.А. узнала о совершенной сделке дата., в связи с чем суд посчитал, что истицей был пропущен срок исковой давности для обращения с данным требованием в суд.

Указанные обстоятельства являются преюдициально установленными фактами, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, поскольку они уже установлены вступившим в законную силу судебным решением, и обязательны для суда, что предусмотрено ч. 2 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 60. Допустимость доказательств’ target=’_blank’>60 ГПК Российской Федерации.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым акта и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 2 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 154. Договоры и односторонние сделки’ target=’_blank’>154 ГК Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ч.1 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки’ target=’_blank’>166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае исполнения сделки обеими сторонами — в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств’ target=’_blank’>179 ГК Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Грицай М.А. заявила требования о признании договора купли-продажи квартиры * дома * по ул. . г. Тулы от 19.08.2003г., заключенного между З. и Зиганшиной Е.Р., недействительным по тем основаниям, что сделка совершена З. вследствие мошеннических действий Зиганшиной Е.Р., которая ввела в заблуждение З. что она будет захоронена на почетном месте напротив Всесвятской церкви, где уже для нее куплено место, запугивала З. тем, что дочь состоит в секте и передаст квартиру в пользу секты, настраивала мать против нее, пригласила священника, который запретил ей общаться с дочерью.

Суд считает, что необходимо наличие веских доказательств для признания того, что договор купли-продажи спорной квартиры был совершен с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, то есть должен быть установлен факт совершения преступления, подтвержденный вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу. Истица утверждала, что З. продала квартиру под воздействием мошеннических действий Зиганшиной Е.Р.

Под мошенничеством согласно ч.1 ст. Особенная часть > Раздел VIII. Преступления в сфере экономики > Глава 21. Преступления против собственности > Статья 159. Мошенничество’ target=’_blank’>159 УК РФ понимается хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Судом выяснялся вопрос, привлекалась ли Зиганшина Е.Р. к уголовной ответственности за совершение мошеннических действий с целью получения в собственность квартиры * дома * по ул. . г. Тулы. Как следует из объяснений истицы она обращалась с заявлением о привлечении Зиганшиной Е.Р. к уголовной ответственности к прокурору Тульской области. Судом исследовалось надзорное производство №* по заявлению Грицай М.А. от 22.04.2008г. Согласно ответу прокурора Привокзального района г. Тулы от 05.05.2008г. Грицай М.А. было разъяснено право на обращение в суд в порядке гражданского судопроизводства по спору о законности совершенной сделки купли-продажи спорной квартиры. Оснований для проведения проверки в порядке ст. Часть 2. Досудебное производство > Раздел VII. Возбуждение уголовного дела > Глава 19. Поводы и основание для возбуждения уголовного дела > Статья 144. Порядок рассмотрения сообщения о преступлении’ target=’_blank’>144- Часть 2. Досудебное производство > Раздел VII. Возбуждение уголовного дела > Глава 19. Поводы и основание для возбуждения уголовного дела > Статья 145. Решения, принимаемые по результатам рассмотрения сообщения о преступлении’ target=’_blank’>145 УПК РФ прокурор не усмотрел.

27.10.2010г. Грицай М.А. обратилась к прокурору Тульской области с заявлением о привлечении к уголовной ответственности за мошенничество Зиганшину Е.Р., которая запугала ее мать, что сектанты отнимут у нее (З.) и у ее дочери квартиру. По данному заявлению оперуполномоченным ОУР отдела милиции №3 УВД по г. Туле проводилась проверка сообщения о преступлении. Судом обозревался отказной материал по заявлению Грицай М.А. КУСП №* от 13.11.2010г. Согласно постановлению оперуполномоченного ОУР отдела милиции №3 УВД по г. Туле О.Ф. Уколова от 11.11.2010г. в возбуждении уголовного дела по заявлению Грицай М.А. по факту мошеннических действий со стороны Зиганшиной Е.Р. отказано на основании п.2 ч.1 ст. Часть 1. Общие положения > Раздел I. Основные положения > Глава 4. Основания отказа в возбуждении уголовного дела, прекращения уголовного дела и уголовного преследования > Статья 24. Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела’ target=’_blank’>24 УПК РФ за отсутствием в ее действиях состава преступления, предусмотренного ст. Особенная часть > Раздел VIII. Преступления в сфере экономики > Глава 21. Преступления против собственности > Статья 159. Мошенничество’ target=’_blank’>159 УК РФ. Постановление утверждено начальником отдела милиции №3 УВД по г.Туле.

Из исследованных доказательств и пояснений сторон следует, что факт совершения Зиганшиной Е.Р. мошенничества в отношении З. в соответствии с уголовным Законом не установлен.

Смотрите так же:  Штраф за движение без фликера

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры недействительным в результате мошеннических действий Зиганшиной Е.Р.

Суд считает, что Грицай М.А. не представила суду достоверные и достаточные доказательства в подтверждение своих доводов о том, что З. совершила сделку под воздействием обмана со стороны Зиганшиной Е.Р., запугивавшей ее мать, что Грицай М.А. передаст квартиру секте, обещавшей З. захоронить ее на почетном месте напротив Всесвятской церкви, где уже для нее куплено место,

Истица ссылается на показания свидетелей Ц. и М.

Свидетель Ц. в судебном заседании пояснила, что она поддерживает отношения с Грицай М.А., при жизни с З. общалась с ней по телефону. За 1-2 года до смерти З. рассказала ей, что к ней приходил священник, который говорил, чтобы она отреклась от дочери, рассказывала, что ее похоронят на кладбище на почетном месте. Об этом разговоре она сообщила Грицай М.А. только в 2007-2008г. Осенью 2007г., когда Грицай М.А. стала оформлять наследство после смерти матери, она сообщила, что З. кому-то продала или подарила квартиру.

Свидетель М. в судебном заседании пояснила, что после смерти З. по решению суда Грицай М.А. забирала вещи из квартиры. Дверь открыла Зиганшина Е.Р. В квартире не оказалось многих вещей З. Квартира была неухоженная и запущенная.

Из анализа показаний указанных свидетелей следует, что они не обладают информацией о том, что именно Зиганшина Е.Р. обещала З. захоронить ее на почетном месте напротив Всесвятской церкви, приводила в квартиру к З. священника с целью настроить мать против дочери, что Зиганшина Е.Р. запугивала З. что Грицай М.А. передаст квартиру секте, настраивала мать против дочери.

Суд считает, что Грицай М.А. не привела доказательства обмана со стороны Зиганшиной Е.Р. ее матери З. с целью понуждения последнюю произвести отчуждение квартиры * дома * по ул. . г. Тулы в ее пользу.

Как следует из пояснений ответчицы З. была инициатором продажи своей квартиры, просила купить ее квартиру, она (Зиганшина) не сразу согласилась приобретать квартиру. Зиганшиной Е.Р договор был исполнен, она уплатила З. 110000,00 руб., соблюдала условие договора: за З. было сохранено право пользования и проживания в квартире, З. продолжала вести свой обычный образ жизни. Данные обстоятельства установлены ранее вынесенными решениями Привокзального районного суда г. Тулы.

Суд, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, выслушав показания свидетелей, рассмотрев и дав оценку доводам сторон, считает, что истцом Грицай М.А. не представлено доказательств совершения договора купли-продажи от 19.08.2003г., заключенного между З. и Зиганшиной Е.Р., вследствие мошеннических или обманных действий со стороны Зиганшиной Е.Р.

В соответствии со ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам’ target=’_blank’>181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом в ранее вынесенных решениях было установлено, что Грицай М.А. узнала о совершенной сделке дата., что является преюдициально установленным фактом. В связи с чем суд приходит к выводу, что Грицай М.А. пропущен срок исковой давности, установленный как ч. 1 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам’ target=’_blank’>181 ГК РФ, так и ч.2 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам’ target=’_blank’>181 ГК РФ для обращения с данными требованиями в суд. В связи с чем суд полагает возможным отказать Грицай М.А. в удовлетворении исковых требований и по мотиву пропуска исковой давности, о применении которой просила ответчица Зиганшина Е.Р.и ее представитель по доверенности Бузникова Л.С.

Поскольку квартира * дома * по ул. . г.Тулы на день смерти З., наступившей дата., последней не принадлежала, судом отказано Грицай М.А. в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи спорной квартиры от 19.08.2003г. недействительным, собственником спорной квартиры на момент смерти З. являлась Зиганшина Е.Р., при таких обстоятельствах требование о признании за Грицай М.А. права собственности на спорную квартиру является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Суд не усмотрел оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных ст. Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 18. Прекращение производства по делу > Статья 220. Основания прекращения производства по делу’ target=’_blank’>220 ГПК РФ, о чем просили представитель ответчика Бузникова Л.С. и ответчик Зиганшина Е.Р., ссылаясь на то, что имеется вступивший в законную силу судебный акт по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, поскольку Грицай М.А. привела в обоснование своего иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным иные основания, которые не были предметом рассмотрения суда по ранее вынесенным решениям.

в удовлетворении исковых требований Грицай М.А. к Зиганшиной Е.Р. о признании договора купли-продажи квартиры * дома * по ул. . г. Тулы, заключенного между Зиганшиной Е.Р. и З. 19.08.2003 года, недействительным, аннулировании записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок от 15.09.2003г. за номером 71*, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права от 15.09.2003г. №*, о признании за ней права собственности на квартиру в порядке наследования, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем полдачи кассационной жалобы через Привокзальный районный суд г. Тулы в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.03.2011г.

Как исполнить договор купли-продажи квартиры?

Главная обязанность продавца – передать имущество, главная обязанность покупателя – оплатить имущество.

5.1 Передача имущества осуществляется посредством подписания документа о передаче. Как правило, такой документ составляется и подписывается вместе с договором. При этом обратите внимание, что в силу ч. 2 ст. 556 ГК РФ квартира также должна быть передана фактически. Только после этого обязательство о передаче квартиры считается исполненным.

Стороны могут изменить порядок передачи имущества в договоре. Так, например, стороны могут предусмотреть, что передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11. Есть и обратная практика, когда суды полагают, что передача имущества должна быть осуществлена до государственной регистрации, например п. 24 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения законодательства», одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 №5.

Однако это не рекомендуется делать, так как только в указанном выше порядке продавец может считать себя защищенным.

Необходимо учитывать, что в силу ст. 459 ГК РФ с момента передачи имущества риск случайной гибели квартиры переходит на покупателя. Это условие может быть изменено в договоре. Рекомендуется изменить его таким образом, чтобы риск случайной гибели переходил только после государственной регистрации права собственности и освобождения помещения продавцом.

Обратите внимание, что без передачи квартиры и составления документа о передаче право собственности возникнуть не может. Акт приема-передачи является доказательством передачи имущества. Как пример, см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 № А82-5285/2009.

Кроме того, сам договор купли-продажи может содержать указание на то, что он также является актом приемки-передачи. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 №10885/09 № А33-15660/2008.

Также суды считают, что фактическое проживание покупателя в помещении свидетельствует о том, что имущество передано. Как пример, см. Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 №5-В11-27.

Внимание! Акт может быть не принят судом в качестве доказательства передачи имущества, если продавец продолжает владеть имуществом. Как пример, см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 № А33-2731/2009. Это же правило действует в отношении договора, который одновременно является актом приемки-передачи. Как пример, см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 № А32-1019/2010.

Внимание! Если продавец уклоняется от того, чтобы передать покупателю подлинник акта о передаче имущества, это может быть расценено как уклонение от передачи имущества и государственной регистрации. Как пример, см. Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 № А76-792/07.

Рекомендация. Если продавец уклоняется от передачи имущества, оно должно быть истребовано по ст. 398 ГК РФ, а не по ст. 301 ГК РФ. Об этом сказано в Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 № А32-1019/2010. Обратите внимание, что право требовать передачу имущества покупатель утрачивает, если имущество передано третьим лицам. Как пример, см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2010 № А32-19547/2008.

Внимание! Как следует из п. 60 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22: «После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».

В соответствии с п. 61 Постановления: «Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче…

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права…

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи».

В судебной практике из этого был сделан вывод, что стороны могут договориться о передаче имущества после государственной регистрации прав. Поэтому Росреестр не имеет право требовать подтверждения передачи. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Рекомендация. В акте приемки-передачи должно быть указано следующее: 1) информация о сторонах договора; 2) индивидуально-определенные характеристики недвижимости; 3) имущество, которое передается вместе с помещением, а также технические документы на квартиру; 4) есть или нет претензии.

5.2 Оплата производится в порядке, предусмотренном сторонами. Как было сказано выше, лучшим способом является безотзывный аккредитив. Только в этом случае обе стороны могут считать себя защищенными.

Суды придерживаются различных позиций по вопросу, каким образом подтверждается оплата по договору. Первая позиция: оплата подтверждается распиской. Как пример, см. Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2010 №50-В09-8. Вторая позиция: оплата подтверждается соответствующим указанием в договоре. Как пример, см. Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 №82-В11-3

Факт оплаты может быть подтвержден указанием в документе о передаче имущества. Как пример, см. Постановление ФАС Центрального округа от 03.03.2010 № А54-4913/2008-С15. Есть и другая позиция, согласно которой указанием в документе о передаче на оплату не подтверждает оплату. Как пример, см. Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2011 №43-В11-1.

Обратите внимание, что по общему правилу, если оплата осуществляется после передачи имущества, возникает залог имущества в силу закона (ч. 5 ст. 488 ГК РФ). Это означает, что в последующем, после оплаты, сторонам необходимо будет обратиться за государственной регистрацией снятия обремения с имущества. Чтобы избежать этого, стороны должны предусмотреть в договоре, что залог имущества не возникает.

Внимание! 1. Неоплата по договору может быть признана существенным нарушением условий договора и влечет расторжение договора. В судебной практике сложились различные мнения. Первое: неоплата не является существенным нарушением. Как пример, см. Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 №82-В08-11. Вторая: неоплата является существенным нарушением. Как пример, см. Определение ВАС РФ от 13.01.2011 №ВАС-17785/10. 2. Если покупатель оплатил только часть оговоренной суммы, это не влечет расторжение договора. Как пример, см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 №А03-4522/2009. 3. Если продавец уклонялся от получения платы, то он не может требовать расторжения договора. Как пример, см. п. 9 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14. 4. Если продавец уклоняется от приема оплаты, покупатель может внести плату на депозит суда и требовать в судебном порядке государственную регистрацию. Как пример, см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2010 №А32-2060/2005.

6. Продавец не должен уклоняться от государственной регистрации права собственности. Если продавец уклоняется от государственной регистрации, покупатель может требовать в судебном порядке понуждения к регистрации.

Однако это возможно, если помещение уже передано покупателю. Как пример, см. п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г.

Внимание! Как уклонение от государственной регистрации может быть расценен отказ продавца передать документы, необходимые для государственной регистрации. Как пример, см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2012 по делу N А43-23938/2011.

При это покупатель должен доказать, что предпринял все необходимые действия для регистрации, например, оплатил пошлину. Как пример, см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 г. № А27-8142/2010.

7. Если покупатель обнаружил недостатки, то он может выдвигать требования, указанные в ст. 557 ГК РФ.

Внимание! Покупатель не может выдвигать данное требование, если в договоре не указано качество передаваемого имущества. Как пример, см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2006 № А70-7766/32-2004.

8. Порядок расторжения договора . Договор расторгается по общим правилам (ст. 450 ГК РФ), а также в случаях, указанных в ст. 475 ГК РФ. Покупателю выгодно предусмотреть свое право расторгнуть договор во всех случаях нарушения договора. Покупателю не выгодно допустить аналогичное право для продавца.

Ставьте лайк, жмите подписаться, если интересно читать про ЖКХ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *