Договор купли продажи тсж

Апелляционное определение № 33-1610/2015 от 13 февраля 2015 г. по делу № 33-1610/2015

Судья: Дрогалева С.В. дело № 33-1610\15

13 февраля 2015 года г. Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Мун Г.И.

судей Жабиной Н.А., Куратовой Л.В.

при секретаре Емельяновой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО « », ТСЖ « » о признании недействительным протокола общего собрания членов ТСЖ « », о признании недействительным договора купли-продажи здания трансформаторной подстанции, о признании незаключенным договора купли-продажи здания трансформаторной подстанции

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Ворошиловского районного суда города Волгограда от 18 ноября 2014 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью « », товариществу собственников жилья » о признании недействительным протокола общего собрания членов ТСЖ « от ДД.ММ.ГГГГ о продаже ООО « » путем совершения сделки купли-продажи здания трансформаторной подстанции, общей площадью кв.м., инвентарный номер: расположенной по адресу: ; признании недействительным договора № купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции) от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью кв.м., инвентарный номер литер », этажность – расположенного по адресу: , заключенного между ООО « и ТСЖ « »; признании незаключенным договора № купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции) от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью кв.м., инвентарный номер литер », этажность – , расположенной по адресу – оставить без удовлетворения.

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Жабиной Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда,

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО « », ТСЖ « » о признании недействительным протокола общего собрания членов ТСЖ « », признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции), признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции).

Свои требования мотивировала тем, что она является собственником многоквартирном .

На основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания членов ТСЖ « » ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ « » и ООО « » был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции), общей площадью кв.м., инвентарный номер литер этажность – , расположенного по адресу: .

Считает, что передаваемое в собственность ООО « » недвижимое имущество в виде трансформаторной подстанции является общим имуществом собственников многоквартирного жилого , в связи с чем, вопрос о распоряжении указанным имуществом не мог быть рассмотрен на общем собрании членов ТСЖ, поскольку входит в компетенцию общего собрания собственников помещений жилого дома.

Договор купли-продажи трансформаторной подстанции совершен с существенными нарушениями жилищного законодательства, в связи с чем, подлежит признанию недействительным, поскольку перед продажей трансформаторной подстанции фактически не проводилось никакого собрания ни членов ТСЖ, ни собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается отсутствием письменных бюллетеней (решений) собственников указанного многоквартирного дома в очной либо в заочной форме.

ТСЖ « » нарушен порядок проведения собрания членов ТСЖ, поскольку все собственники не были извещены о каком-либо внеочередном собрании, члены ТСЖ не принимали участие в голосовании по вопросу купли-продажи трансформаторной подстанции.

В этой связи, с учетом уточненных исковых требований, просила суд признать недействительным протокол общего собрания членов ТСЖ « » от ДД.ММ.ГГГГ о продаже ООО » путем совершения сделки купли-продажи здания трансформаторной подстанции, общей площадью кв.м., инвентарный номер: расположенной по адресу: Волгоград, ; признать недействительным договор № купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции) от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью кв.м., инвентарный номер литер « этажность – расположенного по адресу: , заключенный между ООО « » и ТСЖ « признать незаключенным договор № купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции) от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью кв.м., инвентарный номер , литер « этажность – , расположенный по адресу: ; взыскать с ответчиков в ее пользу в равных долях судебные издержки по оплате услуг представителя в размере рублей и рублей по оплате госпошлины.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, и принять новое решение, которым признать недействительным договор № купли-продажи нежилого помещения (трансформаторной подстанции) от ДД.ММ.ГГГГ, площадью кв.м., расположенной по адресу: , ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела, представленным доказательствам, судом дана неправильная оценка.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. Раздел III. Производство в суде второй инстанции > Глава 39. Производство в суде апелляционной инстанции > Статья 327.1. Пределы рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции’ target=’_blank’>327.1 ГПК РФ), выслушав объяснения ФИО1 и ее представителя по ордеру ФИО2, поддержавших доводы жалобы, представителей ООО « » по доверенностям ФИО3, ФИО4, возражавших против доводов жалобы, представителя ТСЖ » по доверенности ФИО5, поддержавшей доводы жалобы, не находит оснований для его отмены.

Как подтверждается материалами дела, ФИО1 является собственником .

ТСЖ «Наш Дом» осуществляет управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: .

В соответствии со ст. 20.1 Устава ТСЖ « » в собственности товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома, в соответствии с действующим законодательством.

На основании решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ООО « » было признано право собственности на сооружение трансформаторной подстанции с 4-мя кабельными вводами кВ на трансформатора мощностью до , этажность , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ между ООО « » и ТСЖ « » был заключен договор купли-продажи здания трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, общая площадь кв.м., инвентарный номер: литер: этажность: по адресу: (л.д. 114-115), согласно которому право собственности на указанное недвижимое имущество перешло к ТСЖ « ».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО « » и ТСЖ « » был заключен договор купли-продажи здания трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, общая площадь кв.м., инвентарный номер: , литер: этажность: , по адресу: , согласно которому право собственности на указанное недвижимое имущество перешло к ООО «Нижневолжскстройсервис».

Указанный договор был заключен на основании проведенного ДД.ММ.ГГГГ внеочередного собрания членов товарищества собственников жилья « », на котором было принято решение о продаже ООО « » путем совершения сделки купли-продажи здания трансформаторной подстанции, общей площадью кв.м., инвентарный номер: расположенное по адресу: .

Утверждая, что при заключении вышеуказанного договора купли-продажи здания трансформаторной подстанции были нарушены нормы жилищного законодательства РФ, ФИО1 было инициировано настоящее судебное разбирательство.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что основания для признания оспариваемого договора недействительным и незаключенным, а также признании недействительным протокола общего собрания членов ТСЖ « » от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют, кроме того, истцом пропущен срок давности для обращения в суд с настоящими требованиями.

С указанными выводами соглашается судебная коллегия по гражданским делам по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи Раздел VI. Товарищество собственников жилья > Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья > Статья 135. Товарищество собственников жилья’ target=’_blank’>135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей Раздел VI. Товарищество собственников жилья > Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья > Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья’ target=’_blank’>145 Жилищного кодекса РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

В соответствии со статьей Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта’ target=’_blank’>168 ГК РФ (в редакции на момент заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки’ target=’_blank’>166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что сделка купли-продажи трансформаторной подстанции между ТСЖ » и ООО « » требования закона не нарушает, в связи с чем, оснований для признания ее недействительной в силу статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта’ target=’_blank’>168 ГК РФ не имеется.

Положениями части 6 статьи Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников > Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме’ target=’_blank’>46 ЖК РФ предусмотрен шестимесячный срок для обжалования собственником помещения в многоквартирном доме решения общего собрания собственников помещений в этом доме, принятого с нарушением требований данного Кодекса, в случае, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Из материалов дела видно, что в суд с исковыми требования о признании недействительным протокола общего собрания членов ТСЖ » от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении установленного законом шестимесячного срока на обжалование решения общего собрания членов ТСЖ. Ходатайства о восстановлении срока обращения в суд истцом заявлено не было.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что поскольку ФИО1 является собственником квартиры в жилом , она имеет право участвовать в управлении многоквартирным домом, знакомиться с документами, связанными с финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, в связи с чем, должна была предполагать о проводимых общих собраниях членов ТСЖ и не была лишена возможности знакомиться с принятыми на них решениями.

Необоснованной является ссылка истца на положения статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 5. Сроки. Исковая давность > Глава 12. Исковая давность > Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется’ target=’_blank’>208 ГК РФ при которых исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, поскольку требования ФИО1 не основаны на положениях статьи 301-304, а сводятся к оспариванию решения общего собрания членов ТСЖ, в этой связи нормы статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 5. Сроки. Исковая давность > Глава 12. Исковая давность > Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется’ target=’_blank’>208 ГК РФ в данном случае не применимы.

В этой связи суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ по мотиву пропуска срока обращения в суд.

Кроме того, при принятии решения в части отказа в удовлетворении требований о признании оспариваемого договора недействительным, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом не представлено доказательств, что договором купли-продажи трансформаторной подстанции нарушены ее права, распоряжение имуществом ТСЖ « » произведено в рамках его полномочий, на основании решения общего собрания членов ТСЖ « » от ДД.ММ.ГГГГ, которое на момент совершения сделки не было отменено либо признано в установленном законом порядке незаконным. Сделка купли-продажи трансформаторной подстанции требования закона не нарушает, в связи с чем, основания для признания ее недействительной по основаниям статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта’ target=’_blank’>168 ГК РФ у суда первой инстанции отсутствовали.

В соответствии со статьей Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 28. Заключение договора > Статья 432. Основные положения о заключении договора’ target=’_blank’>432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 7. Продажа недвижимости > Статья 549. Договор продажи недвижимости’ target=’_blank’>549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 7. Продажа недвижимости > Статья 550. Форма договора продажи недвижимости’ target=’_blank’>550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 7. Продажа недвижимости > Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости’ target=’_blank’>554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Смотрите так же:  Титов дмитрий алексеевич адвокат

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания заключенного между ТСЖ « » и ООО « договора № купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи, предмет договора позволяет идентифицировать имущество, подлежащее передаче, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, из чего следует, что обстоятельства, которые бы давали основание полагать оспариваемый договор незаключенным, отсутствуют.

В этой связи судом первой инстанции постановлено законное и обоснованное решение об отказе в иске.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 фактически повторяют доводы, по которым истец настаивал на удовлетворении исковых требований, они были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, обоснованно им отклонены, мотивы, по которым суд не принял во внимание доводы истца, изложены в мотивировочной части решения суда.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Решение Ворошиловского районного суда города Волгограда от 18 ноября 2014 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Судья Волгоградского областного суда Н.А. Жабина

Решение № 2-4529/2016 2-4529/2016

М-2389/2016 М-2389/2016 от 7 апреля 2016 г. по делу № 2-4529/2016

Именем Российской Федерации

07 апреля 2016 года г. Волгоград

Дзержинский районный суд г. Волгограда в составе: председательствующего судьи Зиновьевой С.П., при секретаре Куроян М.А., с участием представителей истца ФИО4, ФИО5, представителей ответчиков ФИО6, ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ ЖСК «Перспектива» к ФИО2, ФИО1 о признании договора недействительным, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ТСЖ ЖСК «Перспектива» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о признании договора недействительным, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, взыскании денежных средств. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ ЖСК «Перспектива» и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 765 кв.м., кадастровый №, по адресу: , ул . Сделка является ничтожной, т.к. земельный участок находится в общей долевой собственности членов ТСЖ и распоряжение им может осуществляться лишь по соглашению всех участников долевой собственности. Следовательно, для отчуждения данного земельного участка в собственность ФИО2 необходимо решение общего собрания членов ТСЖ. Как законом, так и Уставом ТСЖ установлено обязательное принятие решения общего собрания членов ТСЖ для отчуждения недвижимого имущества. Такое решение общее собрание не принимало. Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, поэтому договор купли-продажи между ТСЖ ЖСК «Перспектива» и ФИО2 является недействительным в силу ничтожности. По условиям договора ФИО1, как председатель ТСЖ, получил 100000 руб. Однако в кассу ТСЖ он денежные средства не внес, а присвоил себе. ФИО1 должен возвратить денежные средства ТСЖ. Просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТСЖ ЖСК «Перспектива» и ФИО2 земельного участка площадью 765 кв.м., кадастровый № по адресу: , ул. им. Дусева, ; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем передачи ФИО2ТСЖ ЖСК «Перспектива» земельного участка площадью 765 кв.м., кадастровый № по адресу: , , ТСЖ ЖСК «Перспектива» возвратить ФИО2 денежную сумму в размере 100 000 руб. за земельный участок по адресу: , , ; взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ ЖСК «Перспектива» денежную сумму в размере 100 000 руб., полученную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ТСЖ ЖСК «Перспектива» и ФИО2 земельного участка площадью 765 кв.м., кадастровый № по адресу: , ул. им. Дусева, .

В судебном заседании представители истца ФИО4, ФИО5 иск поддержали.

Ответчики ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки суду не сообщили, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие.

Представители ответчиков ФИО6, ФИО9, последний также привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, просили в иске отказать, т.к. пропущен срок исковой давности, кроме того, требования не основаны на законе.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта’ target=’_blank’>168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

ДД.ММ.ГГГГ между Товариществом собственников жилья жилищно-строительного комплекса «Перспектива» (далее ТСЖ ЖСК «Перспектива», ТСЖ, Товарищество) в лице председателя правления ФИО1 (Продавец) и ФИО2 в лице представителя ФИО9 (Покупатель и Представитель покупателя) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: , , площадью 765 кв.м, кадастровый номер земельного участка 34:34:030113:277, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства. Стороны оценили продаваемый земельный участок в 100000 рублей, оплата произведена полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами.

Согласно пункту 2 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам’ target=’_blank’>181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В пункте 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу пункта 2 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам’ target=’_blank’>181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств’ target=’_blank’>179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В качестве основания для признания сделки недействительной в иске указано об ее несоответствии закону.

Так как, по мнению истца, для отчуждения земельного участка необходимо решение общего собрания членов ТСЖ, срок исковой давности начал течь ДД.ММ.ГГГГ, поскольку об отсутствии решения членов ТСЖ было известно в момент заключения договора купли-продажи.

Годичный срок истек ДД.ММ.ГГГГ

С настоящим иском ТСЖ ЖСК «Перспектива» обратилось в суд ДД.ММ.ГГГГ

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац второй пункта 2 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 5. Сроки. Исковая давность > Глава 12. Исковая давность > Статья 199. Применение исковой давности’ target=’_blank’>199 ГК РФ).

Кроме того, утверждение представителей истца о том, что спорный участок принадлежал ТСЖ на праве общей долевой собственности не обосновано.

По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в отношении сорного земельного участка было зарегистрировано право собственности ТСЖ ЖСК «Перспектива» 14.04.2-014 г., запись регистрации №.

Право собственности ТСЖ ЖСК «Перспектива» на спорный земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городе Волгограде – административном центре №В/13 от ДД.ММ.ГГГГ В названном договоре, а также в Решении от ДД.ММ.ГГГГ № Министерства по управлению государственным имуществом указано о предоставлении спорного земельного участка не в общую долевую собственность ТСЖ ЖСК «Перспектива», а для индивидуального жилищного строительства.

Согласно статье Часть IV > Раздел XII. Особенности регулирования труда отдельных категорий работников > Глава 43. Особенности регулирования труда руководителя организации и членов коллегиального исполнительного органа организации > Статья 277. Материальная ответственность руководителя организации’ target=’_blank’>277 Трудового кодекса Российской Федерации (далее ТК РФ) руководитель организации несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный организации. В случаях, предусмотренных федеральными законами, руководитель организации возмещает организации убытки, причиненные его виновными действиями. При этом расчет убытков осуществляется в соответствии с нормами, предусмотренными гражданским законодательством.

Под прямым действительным ущербом согласно статье Часть III > Раздел XI. Материальная ответственность сторон трудового договора > Глава 39. Материальная ответственность работника > Статья 238. Материальная ответственность работника за ущерб, причиненный работодателю’ target=’_blank’>238 ТК РФ понимается реальное уменьшение наличного имущества работодателя, а также необходимость для работодателя произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение или восстановление имущества.

С учетом изложенных положений Трудового кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления ТСЖ несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ.

Истец, обращаясь в суд, указал на то, что ФИО7 не внес денежные средства в кассу ТСЖ.

Вместе с тем, истцом не заявлено о причинении ТСЖ материального вреда в связи с незаконным распоряжением спорными денежными средствами бывшим председателем правления.

Согласно пункту 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения > Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение’ target=’_blank’>1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения > Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав’ target=’_blank’>1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Однако не внесение ответчиком в кассу ТСЖ спорных денежных средств не свидетельствует само по себе о причинении истцу ущерба и возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет ТСЖ.

Так как истцом не доказано причинение ущерба ФИО7 Товариществу в результате не внесения в кассу спорных денежных средств, основания для взыскания с ФИО7 100000 рублей отсутствуют.

При таких обстоятельствах, иск не обоснован и не подлежит удовлетворению.

В иске ТСЖ ЖСК «Перспектива» к ФИО2, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТСЖ ЖСК «Перспектива» и ФИО2 земельного участка площадью 765 кв.м., кадастровый № по адресу: , ул. им. Дусева, ; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем передачи ФИО2 ТСЖ ЖСК «Перспектива» земельного участка площадью 765 кв.м., кадастровый № по адресу: , , ТСЖ ЖСК «Перспектива» возврате ФИО2 денежной суммы в размере 100 000 руб. за земельный участок по адресу: , , ; взыскании с ФИО1 в пользу ТСЖ ЖСК «Перспектива» денежной суммы в размере 100 000 руб., полученной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ТСЖ ЖСК «Перспектива» и ФИО2 земельного участка площадью 765 кв.м., кадастровый № по адресу: , , – отказать.

Апелляционная жалоба может быть подана через Дзержинский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 12.04.2016 г.

Ничтожная сделка продажи общего имущества в МКД (Шоломова Е.В.)

Дата размещения статьи: 07.07.2014

Автору как председателю правления ТСЖ пришлось разрешать спорную ситуацию, сложившуюся вокруг сделки купли-продажи помещения лифтового диспетчерского пункта, расположенного в доме. В данной статье поделимся опытом, который, возможно, будет полезен многим управляющим.

Исходные данные

Застройщик построил МКД за счет собственных средств. В соответствии с техническими условиями, выданными организацией, обслуживающей лифтовое хозяйство города (организацией «Лифтсервис»), в доме было предусмотрено и фактически построено помещение лифтового диспетчерского пункта общей площадью 50 кв. м, представляющее собой изолированное помещение, состоящее из двух комнат, прихожей и санузла с отдельным входом в здание. Актом приема-передачи застройщик жилого дома передал помещение лифтового пункта образованному к этому моменту ТСЖ с формулировкой «для управления эксплуатацией жилого фонда». На общем собрании собственников помещений дома было принято решение выделить данное помещение, обозначенное на схемах здания под номером П1, из доли права собственности на общее имущество под лифтовой диспетчерский пункт (был составлен протокол). Тем же протоколом собственники делегировали ТСЖ полномочия на заключение договора купли-продажи данного помещения и государственную регистрацию договора. На помещение П1 были получены технический и кадастровый паспорта. ТСЖ заключило договор купли-продажи помещения лифтового пункта с организацией «Лифтсервис». После этого ТСЖ обратилось в территориальный отдел Росреестра за государственной регистрацией договора купли-продажи помещения. Однако в государственной регистрации данного договора было отказано, а в направленном ТСЖ уведомлении были указаны следующие причины такого отказа:
— застройщиком не зарегистрировано право собственности на помещение П1;
— в разрешении на ввод жилого дома в эксплуатацию отсутствуют сведения о нежилых помещениях.

Дела судебные

Получив отказ в регистрации договора купли-продажи, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение, в котором попросило установить юридический факт владения и пользования помещением П1 (помещением лифтового диспетчерского пункта) как своим собственным на основании акта приема-передачи помещения от застройщика, протокола общего собрания собственников жилья о выделении из доли права собственности на общее имущество нежилого помещения П1, технического и кадастрового паспортов, а также на основании фактического использования этого помещения в качестве лифтового пункта жилого дома.
Однако заявление ТСЖ было оставлено судом без рассмотрения . Арбитры указали, что заявление фактически содержит требование об установлении наличия права собственности на имущество, а не юридического факта, связанного с юридическими последствиями в виде возникновения права. Со ссылкой на пп. 3 п. 1 ст. 148, п. 3 ст. 217 и п. 4 ст. 221 АПК РФ суд разъяснил: если при рассмотрении дела об установлении юридического факта выясняется, что возник спор о праве, заявление об установлении юридического факта должно быть оставлено без рассмотрения. Факт, имеющий юридическое значение, как бы он ни был сформулирован, не может быть установлен в порядке особого производства, если имеется спор о праве .
———————————
Определение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.01.2012 N А43-32611/2011.
См. также ст. 219 АПК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 N 13.

Смотрите так же:  Овердрафт гражданский кодекс

После оставления заявления без рассмотрения ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на помещение П1 (помещение лифтового пункта) к застройщику, основав свое требование на ст. ст. 12, 218 ГК РФ. Застройщик против иска не возражал. В удовлетворении иска было отказано . В мотивировочной части судебного акта разъяснено следующее. Иск о признании права собственности — это требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество. В качестве ответчика выступает лицо, заявляющее о своих правах на вещь. Следовательно, необходимость обращения за судебной защитой своего права возникает при наличии притязаний иных лиц на то же право. Застройщик не оспаривает право собственности ТСЖ на объект недвижимости, не претендует на спорное имущество. между сторонами отсутствует спор о праве.
———————————
Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.07.2012 по делу N А43-8052/2012.

В поисках пути решения

Так обстояло дело на момент, когда автор, заняв должность председателя правления ТСЖ, подключился к решению вопроса с помещением лифтерской: денежные средства в счет оплаты стоимости помещения организация «Лифтсервис» перечислила на расчетный счет ТСЖ, помещение занимала и фактически использовала эта организация, в государственной регистрации договора купли-продажи помещения было отказано, признать за ТСЖ право собственности на помещение лифтового пункта в судебном порядке не удалось.
Правовой статус этого помещения как общего имущества в МКД был очевиден. Оно предназначалось для обслуживания более одного помещения в доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, в судебно-арбитражной практике выработана позиция о том, что диспетчерские пункты, лифтерские и иные подобные помещения в силу своего целевого назначения относятся к общему имуществу в МКД, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам квартир этого дома .
———————————
Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2012 N А79-2282/2011, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 N А68-8157/2011, ФАС СКО от 30.08.2012 N А32-18102/2011, Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 N 09АП-17511/2012, 09АП-17867/2012, ФАС ВСО от 02.06.2011 N А33-9977/2010, ФАС ЦО от 27.12.2010 N А14-2686-2010/73/34.

Товарищество направило письменный запрос в региональный орган Росреестра с просьбой пояснить порядок регистрации права собственности на помещение лифтового пункта. В обстоятельном ответе Росреестра было отмечено следующее. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в МКД могут быть иные помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ (Определение КС РФ от 19.05.2009 N 489-О-О).
В рассматриваемой ситуации МКД введен в эксплуатацию без нежилых помещений, которые предназначались бы для самостоятельного использования (что усматривается из разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию). В таком случае возможна только государственная регистрация права общей долевой собственности за собственниками помещений в МКД на спорное нежилое помещение как на общее имущество в доме. При этом право собственности на общее имущество в МКД может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ как юридическому лицу (п. 1 ст. 290, п. 1 ст. 291 ГК РФ, ст. 36, п. 1 ст. 135 и п. 8 ст. 138 ЖК РФ) (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09).

Регистрация общего имущества в МКД

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в доме.
Право общей долевой собственности на общее имущество в МКД возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права. Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в МКД (например, на земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер (Письма Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370, от 25.07.2011 N ОГ-Д23-580).
В силу общих положений законодательства РФ (в частности, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации, ст. 219 ГК РФ) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в МКД, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (Письмо Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10).
———————————
Пункт 5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29.

Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в МКД не выдается. Сведения о такой регистрации включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в МКД, посредством описания в нем объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него .
———————————
Пункт 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

С учетом письменных разъяснений Росреестра товарищество, собрав необходимый пакет документов, зарегистрировало право общей долевой собственности на помещение лифтового пункта как на общее имущество в МКД . Причем копия разъяснений регионального управления Росреестра прилагалась к комплекту документов, поданных в районный отдел службы (по просьбе сотрудников, принимавших документы). Для подтверждения наличия зарегистрированного права общей долевой собственности на общее имущество в доме ТСЖ заказало в Росреестре выписку из ЕГРП на нежилое помещение лифтового пункта (никакого документа, подтверждающего факт регистрации, Росреестр не выдает), в которой указывалось, что помещение является общей долевой собственностью, правообладатели — участники общей долевой собственности на общее имущество в МКД.
———————————
В одном из ближайших номеров журнала будет рассказано об особенностях такой регистрации.

Общее имущество в МКД не может быть продано

В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Согласно п. п. 2, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в МКД, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу п. п. 2, 3 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД, принадлежащая собственнику помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащая новому собственнику такого помещения, равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество, которая принадлежала предшествующему собственнику. Собственник помещения в МКД не вправе (п. 4 ст. 37 ЖК РФ):
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, на основании п. п. 1, 2 ст. 290 ГК РФ, п. п. 1 — 4 ст. 36, п. п. 2 — 4 ст. 37 ЖК РФ собственники помещений в МКД не вправе производить отчуждение общего имущества дома. Действующим законодательством предусмотрена передача общего имущества в МКД иным лицам лишь в пользование с соблюдением требований, предусмотренных ст. 36 ЖК РФ. Аналогичные разъяснения по вопросу о возможности продажи общего имущества в МКД были направлены ТСЖ Росреестром в ответ на соответствующий письменный запрос .
———————————
См. также Письмо ФНП от 15.04.2011 N 754/07-17.

Недействительность совершенной сделки купли-продажи

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица .
———————————
Пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и признается недействительной с момента ее совершения. В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из ее сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, сделка по отчуждению общего имущества в МКД — помещения лифтового диспетчерского пункта является недействительной (ничтожной) как противоречащая императивным требованиям действующего законодательства (ст. 168 ГК РФ) . Следует отметить, что сделка купли-продажи общего имущества в МКД недействительна как в том случае, когда она совершается ТСЖ в качестве лица, уполномоченного собственниками на продажу этого имущества, так и в том случае, когда ТСЖ продает данное имущество от своего имени. Только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). ТСЖ не имеет права собственности на общее имущество в МКД и, соответственно, не может отчуждать его от своего имени. Такая сделка будет ничтожна в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая ст. 209 ГК РФ.
———————————
См., например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 N А29-6756/2012.

Вследствие ничтожности сделки купли-продажи ТСЖ и организация «Лифтсервис» были обязаны произвести двустороннюю реституцию по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ: ТСЖ — возвратить организации «Лифтсервис» полученные средства, а последняя — вернуть товариществу помещение лифтового пункта.

Неосновательное обогащение

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Правила, установленные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).
В силу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Проценты за пользование чужими денежными средствами

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В п. 27 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 разъяснено, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая — товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст. 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне .
———————————
См. также Постановление Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 N 9256/11.

Смотрите так же:  Штраф за летнюю резину в ставропольском крае

Таким образом, по смыслу ст. ст. 1102, 1103, 1107 ГК РФ равный размер взаимных обязательств сторон при исполнении недействительной сделки презюмируется, а обязательство вследствие неосновательного обогащения может возникнуть лишь в случае неэквивалентного обмена между сторонами недействительной сделки .
———————————
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 N 09АП-22012/2013-ГК по делу N А40-118070/2012.

Исполнение ничтожного договора купли-продажи помещения лифтового пункта было двусторонним: продавец получил оговоренную договором денежную сумму, а покупатель — помещение. Требования о выплате процентов за пользование чужими денежными средствами были бы справедливы в том случае, если бы исполнение договора имело место только со стороны организации «Лифтсервис», то есть если бы продавец не выполнил свои обязательства по передаче помещения покупателю . Из отчета об оценке рыночной стоимости, составленного на момент заключения договора купли-продажи лифтового пункта, следовало, что продажная стоимость помещения лифтерской не превышала его рыночную стоимость. С учетом данного обстоятельства на стороне ТСЖ не возникло неосновательного денежного обогащения, на которое могли быть начислены проценты за пользование чужими средствами по правилам п. 2 ст. 1107 ГК РФ.
———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 5243/10.

Следует сказать, что положения п. 2 ст. 1107 ГК РФ применяются только в тех случаях, когда имело место обогащение в денежной форме (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49). Если объектом неосновательного обогащения является имущество в натуральной (неденежной) форме, то возмещение потерпевшему неполученных доходов от использования такого имущества предусмотрено п. 1 ст. 1107 ГК РФ.

Неосновательно сбереженная арендная плата

Итак, обязательство вследствие неосновательного обогащения может возникнуть лишь в случае неэквивалентного обмена между сторонами недействительной сделки. Со своей стороны ТСЖ не вправе требовать с организации «Лифтсервис» плату за пользование помещением лифтового пункта. Так, в Постановлении ФАС ПО от 16.04.2012 по делу N А72-3998/2011 в схожей ситуации даны следующие разъяснения. Арендная плата является формой оплаты собственнику права пользования переданным в аренду имуществом. Однако имущество передано ответчику по договору купли-продажи, истцу ответчиком перечислена стоимость имущества, предусмотренная договором. Следовательно, отсутствует факт приобретения имущества (доходов) за чужой счет. Поэтому нормы гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в том числе п. 2 ст. 1105 ГК РФ, применению не подлежат. В Постановлении от 20.11.2013 по делу N А81-3842/2012 ФАС ЗСО пришел к выводу: до возврата сторон в первоначальное положение по недействительной сделке считается, что имеется равный размер взаимных обязательств сторон, исключающий неосновательное обогащение одной стороны за счет другой стороны. Взыскание сбереженной арендной платы по недействительному договору купли-продажи противоречит ст. 1103 ГК РФ, так как недействительная сделка не является договором аренды, последствие признания недействительности которого — начисление платы за фактическое пользование имуществом.
Отметим, что обязательства сторон по недействительной сделке перестают быть равными с того момента, когда одна из них возвращает денежные средства или имущество. С этого момента другая сторона вправе требовать проценты за пользование чужими денежными средствами или сбереженную плату за пользование помещением соответственно.

Коммунальные услуги

Занимая и используя помещение лифтового диспетчерского пункта для организации рабочих мест своих сотрудников, организация «Лифтсервис» получила неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение). ТСЖ запаслось справочным письмом от обслуживающей МКД управляющей организации о том, что договор на содержание и обслуживание помещения лифтового диспетчерского пункта между управляющей компанией и организацией «Лифтсервис» не заключался. Оплату жилищно-коммунальных услуг последняя не производила. С учетом наличия в доме ОПУ все коммунальные ресурсы, потребленные организацией «Лифт-сервис», в течение двух лет распределялись на общую площадь квартир МКД и оплачивались исключительно собственниками.
Возник вопрос: если коммунальные услуги, потребленные организацией «Лифтсервис», оплачивались не ТСЖ, а собственниками квартир, как может товарищество предъявлять требования о компенсации их стоимости? Соответствующими полномочиями товарищество наделило общее собрание членов ТСЖ, на котором было принято решение предоставить товариществу право обращения к организации «Лифтсервис» с требованием о компенсации стоимости коммунальных услуг, а также было определено направление использования полученной суммы компенсации — для оплаты задолженности перед данной организацией по ничтожному договору купли-продажи.

На заметку. Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности ТСЖ входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на представление их интересов (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007).

Исходя из тарифов, показаний счетчиков и площади помещения товарищество составило расчет платы за коммунальные услуги. Письмо с подробным расчетом и необходимыми подтверждающими документами было направлено в адрес организации «Лифтсервис». Одновременно последней было направлено заявление о частичном прекращении обязательства зачетом встречного требования (для зачета достаточно заявления одной стороны — ст. 410 ГК РФ). В итоге сумма задолженности перед организацией «Лифтсервис» уменьшилась на сумму платы за коммунальные услуги.

Излишне уплаченный единый налог

В декларациях по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, за 2010 и 2011 гг. в налоговую базу для исчисления налога были включены доходы от продажи лифтового диспетчерского пункта (плата за помещение поступала несколькими траншами в 2010 и 2011 гг.). Соответственно, с этих доходов в бюджет был уплачен единый налог. После уведомления организации «Лифтсервис» о ничтожности сделки купли-продажи, освобождения и передачи ею помещения ТСЖ (по акту приема-передачи), а также после частичного погашения задолженности ТСЖ перед этой организацией в счет возврата денежных средств, уплаченных за помещение, товарищество подало в налоговую инспекцию уточненные налоговые декларации за 2010 и 2011 гг., в которых исключило из налоговой базы доходы от продажи помещения, а также сопроводительное письмо на имя руководителя инспекции, в котором были даны пояснения о ничтожности сделки купли-продажи помещения, частичном возврате денежных средств организации «Лифтсервис» и образовании задолженности перед ней на оставшуюся сумму платы за помещение. К сопроводительному письму ТСЖ приложило копию выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающую регистрацию права общей долевой собственности собственников квартир на данное помещение, копии договора купли-продажи помещения, писем Росреестра о том, что помещение лифтового пункта может быть зарегистрировано исключительно как общее имущество в МКД и что общее имущество в МКД не может быть продано, акта приема-передачи помещения от организации «Лифтсервис» ТСЖ, а также копии платежных поручений на уплату единого налога за 2010 и 2011 гг. и платежного поручения на возврат денежных средств этой организации по ничтожному договору купли-продажи. Через 10 дней после подачи уточненных деклараций налоговая инспекция перечислила товариществу суммы излишне уплаченного налога. Никаких дополнительных документов и пояснений не запрашивалось.

Общее имущество в МКД не может быть продано. Такая сделка ничтожна. Если обе стороны ничтожного договора купли-продажи общего имущества в МКД исполнили свои обязательства (продавец передал имущество, а покупатель оплатил его), при двусторонней реституции (возврате сторон в первоначальное положение) покупатель не вправе требовать от продавца уплаты процентов за пользование его денежными средствами, а продавец — внесения платы за пользование помещением, если только в суде не будет доказано, что обязательства сторон не были эквивалентными.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Собственникам частных домов не дали права на общее имущество по умолчанию

Конституционный суд РФ рассмотрел вопрос о соответствии Конституции РФ положения закона, которое обуславливает право собственности на недвижимость его госрегистрацией. Эта норма, по мнению судей, не нарушает конституционного права на жилище собственников частных домов, которым нужно регистрировать право собственности и на жилье, и на общее имущество, необходимое для его эксплуатации.

Положения законодательства о регистрации прав на недвижимость, согласно которым госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимые объекты, обслуживающие несколько индивидуальных жилых домов, не противоречат Конституции РФ и не нарушают конституционное право граждан на жилье. Такой вывод содержится в постановлении КС РФ от 10.11.2016 № 23?П.

Распродажа земли в кондоминиуме стала поводом для обращения в суд

Собственники нескольких частных домовладений в 2003 г. создали товарищество собственников жилья для управления имуществом общего пользования. На общем собрании участники ТСЖ приняли решение приобрести в границах поселка, в котором расположены их дома, земельный участок и иное недвижимое имущество, включая асфальтированные дороги, пешеходные дорожки и другие объекты инфраструктуры. После заключения договора купли-продажи право ТСЖ на приобретенное имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Также на основании другого договора купли-продажи ТСЖ приобрело земельный участок площадью 48 354 кв. м. Впоследствии этот участок был разделен на две части. Право собственности на больший из них (45 114 кв. м) было зарегистрировано за ТСЖ.

Спустя два года после приобретения земли ТСЖ продало больший земельный участок со всем находящимся на нем недвижимым имуществом сторонней организации — обществу с ограниченной ответственностью, которое, в свою очередь, тоже разделило участок, а затем реализовало землю третьему лицу, за которым было зарегистрировано право собственности на участки.

Двое собственников домовладений обратились в суд с иском о признании недействительными ряда сделок об отчуждении недвижимости, применении последствий их недействительности, а также с иными требованиями, сводящимися, по существу, к возврату из чужого незаконного владения обслуживающих жилые дома объектов инфраструктуры, отчужденных ТСЖ третьим лицам. После повторного рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в удовлетворении требований было отказано. Суды исходили из того, что спорное имущество было передано третьим лицам его собственником, каковым согласно записи в ЕГРП являлось ТСЖ. Истцы же, не являясь собственниками и законными владельцами спорного имущества, не вправе истребовать его из чужого незаконного владения. Один из истцов обратился в Конституционный суд РФ с жалобой о несоответствии положениям Конституции РФ п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122?ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации прав), который устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Нарушение данной нормой положений Конституции, по мнению заявителя, заключается в том, что в силу неопределенности содержания, порождающей в правоприменительной практике неоднозначное толкование, данная норма допускает возможность отчуждения в пользу лиц, не контролируемых членами товарищества собственников жилья и иными домовладельцами и не заинтересованных в обеспечении их достойного уровня жизни, объектов инфраструктуры, обслуживающей жилые дома, расположенные на соответствующей территории. Кроме того, такое правовое регулирование лишает собственников домов возможности судебной защиты прав на имущество, которое в силу закона находится в их общей долевой собственности.

Право собственности на инфраструктуру в жилом поселке нужно регистрировать

Судьи обратили внимание на различие правового регулирования регистрации прав на общее имущество в многоквартирных домах и общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких домовладений. В многоквартирном доме общее имущество (крыша, стены, лестницы и т.д.) имеет ограниченную оборотоспособность, его отчуждение третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме, невозможно. Поэтому закон не связывает возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД с его государственной регистрацией — такое право следует за правом собственности на отдельные жилые помещения.

В отличие от общего имущества многоквартирных домов, инфраструктура, обслуживающая индивидуальные жилые дома, в силу своей пространственной обособленности имеет другие характеристики. Поэтому закон не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Право собственности на объекты такой инфраструктуры возникает в общем порядке. Поскольку большинство из них относятся к недвижимым вещам, то право собственности на них подлежит государственной регистрации.

ТСЖ, образованное домовладельцами, вправе реализовать свое имущество

Специфика правового регулирования в сфере индивидуального жилищного строительства заключается в необходимости создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома на земельных участках, разрешенное использование которых допускает возведение таких домов, и отвечающей потребности их владельцев в благоприятных условиях проживания.

С этой целью законодательство предусматривает возможность создания товариществ собственников жилья собственниками нескольких жилых домов, если эти дома расположены близко, на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Такое товарищество создается с определенной целью — для согласования владельцами домов порядка осуществления своих прав на недвижимость, для осуществления деятельности по сохранению, содержанию и приращению имущества, распределения соответствующих издержек между домовладельцами и т.д. Судебная практика не признает ТСЖ хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от его членов.

Созданное домовладельцами ТСЖ выступает участником отношений по созданию и приобретению обслуживающего индивидуальные жилые дома имущества в интересах собственников этих домов. Отсутствие собственных экономических интересов не препятствует товариществу приобретать право собственности на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации. Те же собственники индивидуальных жилых домов (в том числе не являющиеся участниками ТСЖ), которые считают, что их права нарушены действиями данного товарищества по отчуждению объектов обслуживающей эти дома инфраструктуры, вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество, что и сделал заявитель в рассматриваемом деле.

Судьи пришли к выводу, что положения Закона о госрегистрации прав, которые оспаривались заявителем, не предполагают, что регистрация права собственности ТСЖ на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры препятствует использованию собственниками таких домов судебной защиты их гражданских прав. Соответственно, Конституции РФ данные положения не противоречат.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *