Договор мены родственный обмен

Родственный обмен квартирами

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для родственников существуют какие-то льготы? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье.

Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы — представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

  • если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
  • жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
  • право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
  • принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
  • принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.
  • В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

    Документы для обмена квартиры социального найма

    Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:

    1. заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
    2. документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
    3. договор о социальном найме помещения;
    4. ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
    5. справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
    6. письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
    7. если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.
    8. Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.

      Родственный обмен приватизированными квартирами

      Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт. Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег. Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении договора купли-продажи жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость. То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей. Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

    9. паспорта участников сделки;
    10. свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
    11. письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
    12. выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
    13. письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
    14. технический паспорт с планом жилого помещения.
    15. Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму

      В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

    16. Можно приватизировать квартиру, арендуемую у государства, и оформить обмен через куплю-продажу или дарение жилых помещений.
    17. В неприватизированную квартиру можно прописать совершеннолетнего члена семьи, сняв его с регистрационного учета в приватизированном жилье. Зарегистрировать его в квартире, арендуемой у государства, можно только если позволяют на то размеры жилплощади. После его регистрации нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новый зарегистрированный жилец должен заключить с администрацией новый договор социального найма. А непосредственно смену владельца приватизированной квартиры можно осуществить путем оформления договора дарения.
    18. Как обменяться квартирами между родственниками

      Вариант родственного обмена квартирами может осуществляться как прямым обменом (с доплатой или без нее), так и с помощью заключения договоров купли-продажи. Пошаговое описание процедуры, особенности налогообложения при совершении сделки – все это можно найти в статье.

      Законодательное регулирование

      В законодательстве нет понятия родственный обмен как такового. Но есть понятие договора мены, который заключается между обеими сторонами сделки. Правоотношения в данном случае регулируются Гражданским кодексом.

      С точки зрения этой статьи обмен представляет собой такую же операцию, как и купля-продажа, то есть в отношении него действуют те же правила, например:

      1. Обмен должен быть равноценным, иначе одна сторона делает другой доплату.
      2. Стоимость каждого объекта недвижимости должна быть согласованной.
      3. Право собственности перейдет к новому гражданину только в результате регистрации договора мены, которое нужно сделать в органах Росреестра.

      Понятие мены не следует путать с обменом. Эту операцию могут совершить наниматели муниципального жилья (квартир, которые были переданы государством на праве пользования). Право на обмен регулируется Жилищным кодексом.

      Таким образом, мена приватизированных (частных) квартир между родственниками в юридическом смысле представляет собой такую же операцию обмена объектами недвижимости. Стороны сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, поскольку передавая одну квартиру, собственник тут же принимает во владение другую. Однако поскольку квартирами владеют родственники, есть несколько отличий, которые прежде всего касаются налогообложения.

      3 варианта мены: пошаговая инструкция

      На практике возможны 3 варианта мены, в зависимости от правового статуса объекта недвижимости:

    19. Мена частной квартиры на частную.
    20. Обмен неприватизированными квартирами, в которых наниматели проживают на основании договора социального найма.
    21. Мена частной квартиры на муниципальную – наиболее сложный случай, занимает большое количество времени.
    22. Мена приватизированных квартир

      Это наиболее простой случай – сторонам достаточно определить точную стоимость каждого объекта, сделать доплату (при необходимости), оформить все документы и зарегистрировать право собственности.

      Для начала нужно адекватно оценить стоимость каждого объекта. В большинстве случаев это делается самостоятельно исходя из рыночной цены аналогичных объектов в том же районе или доме. Затем нужно согласовать эту стоимость друг с другом и выбрать вариант обмена:

    23. равноценный (с одинаковой ценой);
    24. с доплатой.
    25. В последнем случае нужно договориться, как именно осуществляется доплата – сразу наличными или в рассрочку за несколько месяцев/лет.

      После определения стоимости нужно собрать весь пакет документов (перечень приведен для обоих объектов недвижимости):

    26. паспорта каждого участника сделки;
    27. договоры, на основании которых квартиры перешли в собственность сторон сделки (купли-продажи, дарения и т.п.);
    28. свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2016 года вместо него выдают выписку из ЕГРН);
    29. технические паспорта;
    30. выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по квартплате.
    31. Все эти документы подаются в отделение Росреестра или любой офис МФЦ – центра по оказанию госуслуг гражданам. Также вместе с этими документами нужно предоставить и подписанный договор мены. Законодательство не предъявляет конкретных требований к этому документу, но в нем обязательно должны быть отражены ФИО сторон, а также сам предмет – обмен квартирами (с указанием адресов) с доплатой или без нее. Также стороны фиксируют, что они действуют по доброй воле, а передаваемое ими имущество не находится в залоге (например, при действующей ипотеке) или под арестом, на него не претендуют третьи стороны и т.п.

      Договор нужно составить в 3 одинаковых экземплярах – по 1 для каждой стороны сделки. Еще один оригинал остается на хранении в Росреестр. Типовой договор мены выглядит так.

      Также стороны должны подписать акты приема-передачи обеих квартир. Именно эти документы подтверждают, что договор исполнен в полном объеме (ключи от имущества переданы, состояние объектов нормальное – т.е. соответствует тому, в котором оно находилось на момент подписания договора мены). Акт является неотъемлемым приложением к договору и составляется в 2 одинаковых экземплярах.

      Обмен муниципальных квартир

      Обмен такими объектами возможен, но только при наличии письменного согласия каждого совершеннолетнего дееспособного гражданина, который проживает в этом же помещении. Если речь идет о недееспособных людях или детях, необходимо получить и согласие органов опеки. А для этого нужно доказать им, что законные интересы таких нанимателей будут учтены, т.е. например, ребенок не переедет в худшие условия (меньшая площадь проживания, маленький город с ограниченными возможностями самореализации и т.п.).

      Если получено согласие всех нанимателей (а также органов опеки), необходимо собрать полный комплект документов и отправляться в местную Администрацию, с которой и был ранее подписан договор социального найма. Без ее согласия провести любую операцию с квартирой будет невозможно. Вместе с заявлением наниматели предоставляют такие документы:

    32. паспорта каждого проживающего;
    33. свидетельства о рождении (для детей);
    34. документы на обе квартиры (договоры социального найма, ордера – при наличии, технические паспорта);
    35. выписка из лицевого счета, в которое подтверждается отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
    36. Спустя 30 календарных дней Администрация должна принять решение, согласна ли она на этот обмен или нет. В случае ее несогласия, а также если какой-либо из нанимателей отказывается принять участие в обмене остается только 1 законный вариант – обратиться в суд.

      Мена приватизированной квартиры на муниципальную

      Законодательство не предусматривает возможности прямого обмена частной квартиры на муниципальную, и наоборот. Поэтому придется действовать обходными путями, например:

    37. Приватизировать муниципальную квартиру, после чего совершить типичную мену.
    38. Проживающему в частной квартире сняться с регистрации, а затем прописаться в муниципальной (беспрепятственно таким правом могут воспользоваться супруги, родители и несовершеннолетние дети). Затем наниматель, проживающий в государственном жилье, выписывается и прописывается в частную квартиру. Полноценного обмена не получается, но в результате стороны действительно будут проживать в разных местах (и при этом иметь официальную регистрацию).
    39. Законодательство рассматривает обмен квартирами как 2 операции купли-продажи, поэтому в договоре мены необходимо обязательно указывать стоимость как той, так и другой недвижимости.

      При этом налог взимается с обоих собственников, поскольку в результате обмена они получают доход в виде объекта недвижимости.

      Сумма налога – 13% от стоимости квартиры, которая превышает 1 миллион рублей.

      Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля, а сама декларация 3-НДФЛ подается в местное отделение ФНС не позднее 30 апреля. В обоих случаях речь идет о годе, следующим за годом операции обмена. Если владелец уклонится от оплаты, ему грозят административные штрафы (взыскивается полная сумма налога, неустойка за просрочку в размере 20%).

      Налог не взимается в случае дарения квартиры, которое совершается между близкими родственниками. Но подобные операции можно совершать только в том случае, если люди доверяют друг другу. (подробнее об этом читайте тут.) К тому ж налоговая инспекция может заподозрить факт уклонения от оплаты налогов, если родственники просто «подарят» друг другу квартиры в один и тот же момент – т.е. фактически обменяются своей недвижимостью.

      Таким образом, обмен воспринимается законодательством как типичная сделка мены с заключением одноименного договора. Самый простой вариант – это мена частными квартирами; в остальных случаях процедура существенно усложняется.

      Обмен квартирами между родственниками

      Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район желаемого проживания, планировка и другие нюансы. Теперь об обмене практически забыли, ведь квартиру можно спокойно приобрести на рынке недвижимости, причем выбор вариантов многообразен. Но договор мены все же имеет право на существование, и к нему нередко прибегают риелторы на вторичном рынке недвижимости.

      Обмен приватизированной квартиры не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ.

      Суть договора мены

      Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости. Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко. Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене.

      Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.

      Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.

      Документы, необходимые для сделки

      Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:

    40. Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
    41. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР.
    42. Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
    43. Паспорта всех участников сделки.
    44. Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
    45. Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица.
    46. Если сделка будет заверяться у нотариуса, тогда он может затребовать и дополнительные документы. После подписания договора следует зарегистрировать переход права собственности на обе квартиры, а также отчитаться в налоговую службу.

      Налогообложение при обмене квартирами

      Так как обмен недвижимости приравнен к сделке купли-продажи, то и налоговые последствия для сторон будут определяться по таким же правилам. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. При обмене получается, что обе стороны выступают продавцами, а значит, обе облагаются налогом.

      По общему правилу ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Но из данного правила есть исключения. Налог уплачивается только при продаже квартиры, которая пребывала в собственности последнего владельца менее трех лет. К тому же продавец может попросить налоговую службу о применении к нему налогового вычета. Тогда налог будет платиться со стоимости квартиры, превышающей 1 млн. руб.

      Указание реальной стоимости обеих квартир очень важно даже при обмене между родственниками, ведь именно эти суммы будут фигурировать в случае возникновения необходимости расторжения договора, или признания сделки недействительной.

      Обмен квартир

      Для человека характерен постоянный поиск более комфортных условий проживания. В связи, с чем он может неоднократно менять свое место жительства. Но не всегда готов платить за новое жилье деньгами.

      В этой ситуации можно воспользоваться обменом квартиры на квартиру, на дом или на земельный участок или другой интересующий вариант. Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью.

      Сложность заключается в том, что необходимо выступать как в роли продавца, так и в роли покупателя. В роли продавца гражданину необходимо привести все необходимые документы в порядок, а также заинтересовать потенциального покупателя своей квартирой, в то время как в роли покупателя он должен искать вариант квартиры, подходящий под новое описание.

      Очень сложно найти вариант равноценного обмена квартирами. В основном, при таких сделках требуется доплата одной из сторон. Сделка с меной, по сути, и по закону (гражданскому и налоговому) практически ни чем не отличается от сделки купли-продажи. Переход права собственности при совершении данной сделки подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе.

      Договор мены и обмена жилыми помещениями

      Договор мены в современных условиях жизни является достаточно распространенным явлением, чего нельзя сказать о договоре обмена. Лицам, желающим совершить сделку необходимо различать такие понятия как мена и обмен жилья.

      Такая сделка с недвижимостью, как мена, возможна только в том случае, если ее субъектами являются собственники помещений с той и с другой стороны. Она регламентирована главой 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Когда сторонами по договору будут являться не собственники, а наниматели — это обмен жилыми помещениями. Такая сделка регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

      Договор мены — сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свое помещение в обмен на другое. По договору обмена наниматель вправе, заручившись согласием наймодателя и всех членов его семьи, проживающих совместно, обменять жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма.

      Альтернативная сделка с недвижимостью

      На практике договор мены в чистом виде встречается значительно реже, нежели его альтернатива, а именно договор купли-продажи. Это связано с тем, что очень сложно найти одновременно вариант жилья, подходящий и той и другой стороне. В особенности это усложняется, если ситуация происходит в маленьком городе, где вариантов не так много.

      Альтернативная сделка проводится следующим образом:

    47. квартира лица, желающего совершить мену, продается;
    48. взамен одновременно покупается другая, подходящая по параметрам.
    49. То есть по факту человек совершает продажу своей старой квартиры и покупку новой.

      Какие нужны документы для обмена квартиры?

      Пакет документов при совершении такой сделки, по сути, ничем не отличается от пакета документов необходимого при купле-продаже. Это связано с тем, что юридически обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности, осуществляется через договор купли-продажи или мены, к которому применяются правила о купле-продаже (ст. 267 ГК РФ).

      В самый минимальный пакет входят следующие документы:

      • Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник не совершеннолетний — свидетельство о рождении.
      • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и др.
      • Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих, и поэтому без них не могут существовать.
      • Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный план квартиры.
      • Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
      • Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.
      • Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).
      • Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания не дадут согласие.
      • Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.
      • Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.
      • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
      • Заявление от лиц, осуществляющих сделку.
      • Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от различных нюансов.

        Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

        Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регламентируется статьей 74 ЖК РФ. Наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Чтобы совершить обмен помещениями необходимо следовать следующему алгоритму:

      • Для начала необходимо найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться к наймодателю, с которым у нанимателя заключен договор.
      • Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем (в том числе временно отсутствующих). В случае если имеются несовершеннолетние, то нужно заручиться согласием и органами опеки и попечительства.
      • Собираем пакет документов. К ним относятся:
        • заявление о заключении договора обмена;
        • договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;
        • копии паспортов, свидетельств о рождении;
        • выписки из домовой книги о проживающих лицах.
        • Представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ (согласие или отказ) о возможности совершения обмена.
        • Расторжение договоров со старым наймодателем и заключение договоров с новым.
        • Как обменять жилье, находящееся в собственности?

          По сути дела мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

          Чтобы осуществить обмен по договору мены необходима четкая последовательность действий:

        • Необходимо найти вариант обмена, который будет устраивать и ту и другую сторону. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в риэлтерскую фирму. Как правила у риэлторов имеется своя база клиентов, желающих поменять жилищные условия.
        • Грамотно составить и подписать обеими сторонами договор мены, а также акт приема-передачи квартир, подлежащих обмену. При этом должны быть согласованы все существенные условия. Если обмен равноценный, то к ним относятся взаимные обязательства сторон по передаче и приему помещений друг другу. В случае не равноценного обмена в договоре прописывается размер доплаты, которую вносит собственник той квартиры, которая меньше по цене.
        • Подготовить документы. Их перечень может меняться в зависимости от ситуации.
        • Когда все документы собраны, их необходимо сдать в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности каждой из сторон на вновь приобретенные помещения.
        • Получение выписки ЕГРП в регистрирующем органе. Данная стадия является заключительной, и сделка считается совершенной.
        • Обмен приватизированной квартиры

          Обмен приватизированной квартиры на приватизированную квартиру ничем не отличается от сделки купли-продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

          Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условия современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье, на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

          Родственный обмен квартирами

          Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.

          Иногда родственники пользуются договором дарения, вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

          Договор мены с доплатой разницы стоимости жилья

          При совершении не равнозначного обмена жилыми помещениями, необходимо в договор мены включить обязательный пункт, предусматривающий доплату разницы в стоимости между квартирами (порядок, сроки, сумма доплаты). Такая сделка возможна только с приватизированными квартирами.

          Смыслом такой сделки является:

        • одна сторона улучшает свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом;
        • вторая сторона в свою очередь преследует получение материальной выгоды путем уменьшения своей жилплощади.
        • Это позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

          Также надо отметить, что доплата может выражаться не только в денежном выражении, но и, например, имущественном (мебель в квартире, ремонт и т.д.). это безусловно должно быть оговорено в договоре.

          Как обменять квартиру на дом?

          В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом. Это объясняется стремлением людей уехать куда-нибудь подальше от городской суеты. Как правило, обмен происходит с доплатой и чаще всего доплата осуществляется со стороны продавца квартиры. Это связано с тем, что благоустроенный дом в нормальном поселке стоит дороже некоторых квартир (даже в престижном районе города). Для такого обмена характерны некоторые особенности.

          Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

          При этом должны быть в порядке все документы не только на дом, но и на участок (кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права). Необходимо проверить, чтобы не было наложено обременений на земельный участок. Если они имеются, то они также прописываются в договоре.

          Регистрация права собственности по договору мены

          Когда сторонами подготовлены необходимые документы и подписан договор, наступает заключительный этап сделки и состоит он в регистрации права собственности на ту недвижимость, которую каждая из сторон приобрела по договору мены.

          Переход права собственности на недвижимость к новому хозяину подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам сделки необходимо лично подать заявление со всеми необходимыми документами в Росреестр, а также можно направить документы почтой или обратиться в многофункциональный центр

          Регистрация права производится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Когда сделка удостоверена нотариусом, регистрация может быть проведена в течение трех рабочих дней.

          Ранее выдавалось свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года выдается выписка из Единого государственного реестра прав. И только после этого можно считать, что сделка совершена.

          Налог при обмене квартиры

          Законодательство РФ с точки зрения налогообложения приравнивает сделку по обмену квартирами к сделке купли продажи, а именно — применяет те же ставки.

          Налоговая ставка на доходы физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом РФ составляет 13 % от стоимости квартиры. Однако, в законе есть исключение: если цена отчуждаемой недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей, то сделка не подлежит налогообложению.

          Налог будет взиматься в случае неравнозначного обмена, то есть обмена с доплатой и по цене более 1 000 000 рублей. Именно с доплаты и должен быть уплачен налог.

          Заключение

          Казалось бы достаточно схожие понятия «мена» и «обмен». Но тем не менее имеют ряд существенных отличий:

        • Мена возможна, когда недвижимость находится в собственности и с той и с другой стороны;
        • По договору мены передается право собственности, а в случае с обменом право пользования жильем;
        • Сделка мены жилых помещений требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а обмен не требует.
        • К мене в соответствии с гражданским законодательством применяются правила купли-продажи. Единственным отличием мены от купли-продажи является то, что меняется квартира на квартиру (или иной объект недвижимости), а не квартира на деньги.

          Мена может быть равноценной и с доплатой. Чаще встречается второй вариант, поскольку редко можно подобрать две квартиры с абсолютно одинаковой ценой и устраивающих обе стороны сделки.

          Любая сделка с недвижимостью является не простым процессом. А такие сделки, как мена и обмен, являются наиболее сложными. В связи с этим человеку, не являющемуся специалистом, для совершения подобного рода сделок лучше обратиться в риэлтерскую организацию. Профессиональный риэлтор поможет подобрать вариант жилья, а также соберет все необходимые документы.

          Договор мены двух равноценных московских квартир у нотариуса

          Заключаем у нотариуса равноценный договор мены двух московских квартир, находящихся в собственности( одна по наследству от матери в собственности более 3 лет, другая в собственности — свидетельство о собственности на жилище с 1992 года).Кадастровая стоимость двух квартир разная- одной 5120000 другой 9800000, доплаты не планируем будем осуществлять обмен как равноценный.Желание двух сторон заключить договор мены у нотариуса. Вопросы: 1.Указывать ли в договоре мены кадастровую стоимость обоих квартир или вообще не указывать ( равноценный обмен)?2.Какой налог будет необходимо заплатить государству, после завершения договора мены или его не будет ? Один из участников сделки ,чья квартира дороже по кадастровой стоимости пенсионер -74 года. 3.Какие документы необходимо иметь при себе при заключении договора мены ( паспорт, свидетельство о собственности, выписки из домовых книг и из лицевых счетов, справки об отсутствии задолженности за квартплату уже на руках)? 4. Нужна ли справка из психдиспансера о том , что второй участник сделки -пенсионер не состоит на учете?Сообщите пожалуйста о нюансах , которые должны быть обязательно прописаны в равноценном договоре мены в моем случае.Заранее спасибо.

          Если Вы решили сделать нотариальную сделку- то все необходимые документы запросит нотариус. Вам сначала к нему на прием надо прийти, он скажет перечень документов и назначит день сделки. так же, самую необходимую информацию он пропишет в договоре купли- продажи. Вам ничего выдумывать не надо. Если вы друг друга хорошо знаете и знаете историю квартиры, знаете всех собственников, наследников, прописанных и выписанных- тогда ответственность будет лежать на вас. Если же вы друг другу не знакомы- наймите риелтора, есть много рисков в таких квартирах ( впрочем, как и в других).

          Родственный обмен

          Необходимо совершить родственный обмен московской квартиры на красноярскую. По кадастровой стоимости разница 5 000 000. По факту обмен без доплат. Жилье ( обе квартиры) в собственности меньше 2 лет. Вопрос: какие налоги необходимо заплатить. Можно ли сделку зарегистрировать в МСК.

          Проверено ЦИАН

          Участник программы «?Работаю честно»

          Каким образом мы напишем о Ваших налогах, если нет никакой информации?
          Разница в кадастровой стоимости на сумму 5 млн. — это вообще ни о чём. У каждой квартиры своя история, свои налоги и родственным обменом от налогов не уйти, если они возникают, а чтобы понять возникают или нет, нужно посмотреть документы каждой квартиры и понять, какие налоговые вычеты возможны, чтобы уменьшить или возможно даже свести к нулю налог по доходу от продажи имущества. Если Вы хотите применить договор мены, то по своей юридической значимости — это тоже самое, что договор купли-продажи, более того, по налогам этот вид договора Вам не даёт ровным счётом ничего. Рекомендую не придумывать себе фокусы, продавайте и покупайте обычным, стандартным договором купли-продажи, если квартиры в долевой собственности, то нотариальным договором купли-продажи. Но прежде, сходите на консультацию по налоговой части вопроса.

          Обмен- по законам купли-продажи. И налоги тоже. Если вы близкие родственники- подарите друг другу. Дар от близких родственников налогом не облагается. А если не близкие, но всё же родственники- что вам мешает подождать 3/5 года/лет? И совершить обмен без налога?

          Спасибо! Мы братья по матери. Сироты. И в случае обмена одному из нас государство предоставит жилье в МСК, так как по факту московская квартира не пригодна для проживания. Вообще. Ждать 3-5 лет нет времени. И не понятно, с какой суммы рассчитывать налог.

          Почему вы так решили? Вам сколько лет? Для того чтобы предоставили жильё в Москве сироте надо стоять на льготной очереди в Москве. А для того, чтобы попасть в эту очередь нужно иметь постоянную регистрацию в Москве и не иметь жилья вообще, а не только в Москве. И возраст ещё должен быть до 21 года. Каким образом вам может помочь этот обмен? Если намеренно ухудшить свои жилищные условия- ни на какую очередь в течении 5 лет не поставят

          Во — первых до 23 лет ставят в очередь. Во вторых, я фактически живу в Москве свыше 15 лет, что подтверждено документально и имеет существенное значение. И, разумеется, я консультировался с чиновниками, которые занимаются предоставлением жилья сиротам.

          Пропустила- постоянную регистрацию в Москве в течении 10 лет

          Пожалуйста, укажите в каком пункте Постановление Правительства Москвы
          № 430-ПП от 14 июля 2015 года указано, что срок постоянной регистрации должен быть 10 лет.

          Жильё предоставляют не всем сиротам. А только находившимся на полном гособеспечении и не имеющих закрепленного жильч. Вы воспитывались в детском доме Москвы? Жиьье признано непригодным?

          Анна, я здесь задал другой вопрос. И не вижу смысла обсуждать свою биографию и законодательство в вопросе предоставления жилья сиротам. Все четко прописано в указанном выше постановлении. Про 10 лет там нет ни строчки. Так же у меня достаточно много разъяснений от чиновников по моей ситуации. И единственный шанс — это обмен закрепленного в Красноярске жилья на МСК с дальнейшим признанием его не пригодным. К слову, в Красноярске я вообще никогда не был, но моя покойная мать меня там прописала. И пока я 15 лет жил в ДД, в моей квартире жили бомжи, сотрудники ЖЭКа и тд. Но чиновники красноярска отказываются считать обесточенное жилье с выбитыми окнами, грибком на стенах, отсутствием сантехники и тд не пригодным для жизни, ибо боятся, что им придется предоставлять мне другое жилье. В отличии от них, московские власти готовы рассмотреть вариант обмена жильем и последующие признание московской квартиры не пригодной для проживания. Как-то так.

          С какими чиновниками вы общались? Из опеки? К сожалению, я знаю какие тетеньки там работают и какие перлы выдают. У вас есть шанс получить ( или отремонтировать) жилье в Красноярске. В Москве вам ничего не дадут. А если обменяете на московское жилье- не дадут тем более.

          Извините, я так понимаю, вы сотрудник ДСЗН г.Москвы? Или работаете в центре Детство? Откуда такая уверенность, если до сих пор вы не сослались ни на один закон?

          Читайте указанное вами Постановление Правительства Москвв N 430-ПП от 14.07.15, Приложение 1, п 18.

          Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?

          Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

          Что такое родственный обмен квартирами?

          Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

          Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

          Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

          Варианты родственного обмена

          Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

          Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

        • муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
        • для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
        • можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
        • по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор
        • Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

          Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

          Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

          Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

        • объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
        • нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
        • на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
        • допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.
        • На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

          Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

          При совершении таких соглашений нужно:

        • согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
        • подготовить два договора купли-продажи;
        • обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
        • получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.
        • Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

          При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

          Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

          Налоговые последствия родственного обмена квартирами

          По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

          Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

    Смотрите так же:  Ахматова стихи клевета

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *