Договор на обмен долями

Фиктивный обмен долями между родственниками

Если право собственности возникло в результате безвозмездной сделки, Ваша идея с договорами купли-продажи слишком затратна по налогам. НДФЛ в отношении объектов, приобретенных с 2016г., будет рассчитываться по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости квартир. Кроме того, для сделок с участием несовершеннолетних собственников с 2016г. обязательна нотариальная форма.???

В чём слишком затратна? Объекты при покупке-продаже одни и те же. Продаём за кадастровую стоимость, покупаем за кадастровую стоимость+100 рублей. Платим налог 13 рублей. +затраты на нотариуса.

Ошибаетесь. Последующая покупка не освобождает автоматически от уплаты налога с продажи. Расчеты сложнее. Важна кадастровая стоимость. У вас 6 налоговых деклараций. Вам лучше проконсультироваться у аудиторов, специалистов по налгообложению.???

В одном договоре это сделать нельзя, двумя можно. Только потребуется разрешение органов опеки.

«5 человек в близком родстве «?, ху из ху? «с другим распределением долей » с каким?
Опишите, пожалуйста, ситуацию яснее, чтобы мы тут загадки не разгадывали, кому, где и сколько. И даты владения квартирами тоже важны, чтобы учесть налогообложение. И суммы в договорах купли-продажи. После конкретизации возможно найдется иное решение Вашего вопроса.

Отец — 1, мать -2, трое детей -3,4,5. (4 и 5 — несовершеннолетние: 15 и 16 лет).
Получены права собственности в 2016 году. У каждого — 1/5 в одной и в в другой квартире. Т.е. всего 10 долей.
В первой квартире доли у: 1,2,3,4,5 и во второй квартире доли у: 1,2,3,4,5.
Надо получить: в первой квартире доли у: 1,4 а во второй квартире доли у: 2,3,5.
Органы опеки обмен долей и продажу друг другу между нами не пропустят.
Вопрос: как обойти?

Обмен долями между НЕ родственниками

Жанна

Есть две одинаковые квартиры и в каждой по 4 дольщика (доли равные).

Бывшие супруги хотят между собой поменяться долями — чтобы в одной была 1\2 бывшего мужа, а в другой 1/2 бывшей жены.

Уважаемые риелторы, как я понимаю — обмен между бывшими супругами нужно производить через куплю-продажу? А надо ли будет каждому платить налог с продаж этих долей?

И если в дольнейшем я захочу продать (в собсвенности с декабря 2015 года) квартиру(и купить другое жильё) — то мне придётся заплатить налог за всю квартиру или только за приобретённую от бывшего супруга 1/4 долю?

Заранее спасибо всем ответившим))

Проверено ЦИАН

Добрый вечер.
1. Можно мену, можно куплю-продажу.Поскольку по всей видимости это не общее имущество супругов, то соглашение о разделе тут не подойдет.
2. Любая сделка с долями предполагает обязательную нотариальную форму. Нотариальный договор сдаете на регистрацию в МФЦ. Возможно нотариус предложит Вам вариант без МФЦ (электронная регистрация).
3. При стоимости долей (фактической или номинальной по документам) никакого налога не будет, поскольку можно применить стандартный вычет 1 м.р.
4. Собственность будет исчисляться с декабря 2015. Все, что произойдет сейчас будет являться приращением права возникшего тогда.
5. При продаже после декабря 2020 за любую сумму никакого налога не будет.
6. При мене или купле-продаже долями до декабря 2020 нужно будет подать декларацию, отчитаться о доходах и заявить соответствующие вычеты. Сделать это необходимо в следующем году до 30 апреля.

Договор мены между несовершеннолетними и родственниками

Максим

Всем доброго времени суток.

Необходим совет риэлтора по вопросу договора мены между родственниками.

В n-ом году были куплены 2 квартиры по договору ДДУ. Одна из квартир трёхкомнатная, вторая двухкомнатная. Обе квартиры были разделены равными долями между 6 членами семьи (по 1/6). По факту в трёхкомнатной квартире проживает сестра с её тремя детьми, в двухкомнатной, я и моя мать.

В какой-то момент мы решили отделиться друг от друга, но столкнулись со сложностями взаимодействия недвижимости с совершеннолетними. Так как квартиры продавать/покупать и в этом ключе с несовершеннолетними запрещено мы частично раздарили доли между собой — совершеннолетними, получилась следующая картина:

Как видно у меня (сын) 1/3 квартиры в которой проживает сестра с её дочерьми, а у двух из трёх детей по 1/6 в нашей с матерью квартире.

Так как законом запрещено проведение операций по купле-продаже между несовершеннолетними и родственниками (ст. 37 ГК РФ), но и ухудшать жилищные условия детей при любых операциях тоже, то мать подарила мне свою долю в квартире сестры, что бы потом я мог поменять 2 свои доли на 1 долю каждой из детей сестры в нашей квартире.

Правильно ли я понимаю, что получается: обмениваясь долями между несовершеннолетними они улучшают свои жилищные условия на

3 кв. м. и плюс у них из квартиры исчезает разнополый представитель, которому по закону так же положено отдельное помещение.

Если говорить о ценности квартир, то естественно ценность квартиры сестры выше, чем моя. Квартиры находятся в одном доме, но в разных подъездах.

На фоне существующей ситуации у меня возникло несколько вопросов, которые я хочу уточнить у специалистов:

1. Насколько безопасна данная сделка и будет ли возможность в будущем ( по достижении совершеннолетнего возраста) у детей признать договор мены ничтожным;

2. Имеет ли значение присутствующий долг за ЖКХ в квартире сестры, как фактор ведущий к отказу органов опеки на совершение сделки;

4. Как правильно составить договор с нотариусом? Делать два отдельных на каждую долю и человека, либо в одном договоре указать всю сделку целиком;

Смотрите так же:  Удо кто решает

4.1. Нужно ли писать заявление на разделение своих 2/6 на пополам в случае составления отдельных договоров на каждого человека;

4.2. Нужно ли делать разделение при единой сделке или в реестре сами всё сделают;

5. Что может (еще?) помешать и к чему готовиться при совершении подобной сделки (советы, указания);

Обмен долями

Ирина

в соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки. Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Участник программы «?Работаю честно»

единственное ,что можно посоветовать: отец дарит или продает свою долю третьему лицу, а уже третье лицо совершает мену с ребенком, но, сами понимаете, это очень рисковано.

Но здесь же нет продажи — обмен только. Доля меняется на долю, причем большую.

Ирина,если Вы считаете себя правой-попробуйте оспорить решение об отказе опеки Ч/з суд. Можно попробовать пойти др.путем-продать долю ребенка третьему лицу с одновременным приобретением по дог.дарения доли отца,но это опять с согласия опеки(проконсультируйтесь у них).Успехов.

Обмен, в отличие от купли-продажи, не считается столь популярной сделкой с долями в квартире. Однако если родственники прибегают к такому способу, им интересно – можно ли вообще обменять одну долю на другую? Особенно если части отличаются в цене, разного размера, находятся в неприватизированном жилье. Нередко процедура затрагивает две квартиры в пределах одного города или отдаленных субъектов РФ. Разумеется, придется учесть интересы других собственников, включая детей.

Члены семьи предпочитают не меняться, а дарить доли – этот вариант гораздо удобнее. Однако бывают случаи, когда без обмена не обойтись. Например, недоверие друг к другу или риск оспаривания дарственной со стороны других дольщиков.

  • Разрешение противоречий между супругами – например, если муж и жена начали раздел общего имущества.
  • Причин много, они могут быть разными – но в любом случае, обмен с родственниками не запрещен. Самое главное иметь жилье, пригодное для проживания людей.

    Братья Оздоевы получили в наследство доли в разных квартирах. Старший брат Алексей унаследовал ? часть 2-комнатной квартиры бабушки, а младший, Егор, стал собственником 1/5 доли в небольшой квартирке дяди, где проживал вместе с женой и сыном. Старший брат семьи не имел, но ему срочно нужны были деньги. Братья договорились о мене долей в квартирах. Согласно условиям договора, Егор получает ? часть жилья Алексея, и передает ему свою 1/5 часть + выплачивает разницу в цене. Торги шли не одну неделю – в итоге братья сошлись на цифре 240 000 рублей. Всей суммы у Егора не было, поэтому было решено разбить платеж на части. Срок на погашение долга – 9 месяцев. Стороны подписали два договора: мены (обмена) и передачи денежной суммы.

    Обмен долей невозможен в следующих случаях:

    Инструкция по обмену долями в квартирах между родственниками

    Этап №3 – Разослать уведомления собственникам

    После того, как оба собственника решат вопрос со своими дольщиками, можно приступать к обсуждению условий обмена. Речь идет о нюансах передачи долей, размере компенсаций, встречных обязательствах и других требованиях. Определите, кто несет расходы, занимается бумагами, ходит к нотариусу и в Росреестр.

    Этап №5 – Заключение договора мены

    Этап №6 – Передать части жилья

    Этап №8 – Декларация и налог

    Договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

    Согласие на обмен выражается в письменной форме – договор мены долей квартир. Обе стороны ставят подписи под соглашением, иначе сделка не состоится.

  • ФИО участников, даты рождения, данные паспортов;
  • цена или размер компенсации;
  • права и обязанности;
  • способ передачи долей в квартирах;
  • варианты расторжения договора мены;
  • дата вступления в законную силу;
  • число экземпляров;
  • адреса, банковские реквизиты и подписи.
  • От родственников понадобятся:

  • сведения о родственной связи – свидетельства о рождении, о браке;
  • документы на владение долями – раньше выдавали свидетельства о праве владения, а сейчас выписки из ЕГРН со всеми данными;
  • нотариальные отказы других совладельцев;
  • Не факт, что потребуют все документы из списка. Возможно, некоторые сведения уже есть в базе данных МФЦ, но подготовить бумажные образцы не помешает.

    Сроки

    Обмен между родственниками не связан с конкретными сроками – все очень индивидуально.

    Смотрите так же:  Агротехнические требования картофеля

    Различают нотариальные и государственные расходы при совершении обмена долями. Тарифы стандартные, но зависят от ситуации в регионе:

  • удостоверительная надпись нотариуса – 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей;
  • услуги нотариуса (УПТХ) – от 1 000 до 7 000 рублей;
  • жилье находилось в собственности свыше 5 лет;
  • Пример:

    Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

    Различие в размере долей не препятствует сделке по обмену. Обычно в таких случаях собственник меньшей доли выплачивает компенсацию другому участнику. Это актуально даже при родственных связях, но чаще всего близкие люди не берут денег за обмен.

    Если вы обмениваете неравные доли, договоритесь о размере компенсации. Желательно составить отдельный договор о передаче денег. Получатель оформит расписку о том, что деньги он принял. Отдавать договор о деньгах на регистрацию не нужно – это соглашение между близкими людьми.

    Если доли в разных квартирах

    Различий не будет, даже если доли находятся в двух разных квартирах. Главное, чтобы они были одного юридического статуса – приватизированные или муниципальные.

    Родственники должны заручиться согласием дольщиков – каждый в своей квартире. Совладельцы пишут отказ или не отвечают на уведомление владельца доли – в последнем случае достаточно выждать 30-дневный срок и приступать к обмену.

    Если обмен при вступлении в наследство

    Наследники могут распорядиться долями по своему усмотрению. Один из вариантов для родственников – обменяться частями квартир. Однако нужно помнить, что право собственности оформляется только после вступления в наследство: по закону или по завещанию (ст. 1153 ГК РФ). Дальнейшая мена долями в квартире совпадает с обычным процессом.

    Подведем краткие выводы:

    1. Обмен – это альтернатива купле-продаже и дарению.
    2. Близкие родственники могут произвести мену долей в квартирах только при согласии содольщиков.
    3. Операция облагается налогом на доход – НДФЛ в размере 13% от разницы в цене долей.
    4. Запрет на сделку может быть связан с аварийным состоянием дома.
    5. Обмен между родственником и ребенком совершается в интересах несовершеннолетнего – его доля не должна быть уменьшена.
    6. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    7. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7(499)648-11-59
      • Можно ли обменяться долями с родственником?

        Важно помнить о преимущественном праве выкупа доли – по аналогии с куплей-продажей. Прежде чем затевать мену с близким человеком, собственник должен предложить свою долю другим совладельцам (ст. 250 ГК РФ).

      • Желание улучшить условия проживания в квартире (например, обмен долей 3-комнатной квартиры на «однушку»).
      • Нуждаемость в деньгах – в данном случае речь идет о доплате одной из сторон, т.к. редко доли равны по всем показателям.
      • Улучшение микроклимата в семье – вместе с обменом доли собственник съезжает на новое место жительства.
      • Когда нельзя обменивать доли в квартирах?

      • здание подлежит немедленному сносу (см. «Снос приватизированного жилья»);
      • судебный запрет на сделки с жильем: обмен, дарение, купля-продажа, залог;
      • один из участников обмена имеет хроническое заболевание;
      • стороны планируют заключить договор мены служебного жилья (см. «Приватизация служебного жилья»).
      • Держим в уме, что мена напоминает куплю-продажу, а значит и условия сделок примерно совпадают. Одно из таких условий – соблюдение прав остальных совладельцев. Особенно, если среди них имеются дети или пожилые люди.

        Этап №1 – Оценка квартиры

        Проводится обеими сторонами в отношение конкретных долей – их величину можно узнать из свидетельства или выписки из ЕГРН. Обычно в Росреестре указывают кадастровую цену, но она ниже рыночной. Если вы собираетесь обменять долю с выгодой – пригласите оценщика.

        Этап №2 – Подготовка к обмену

        Собственник должен проверить статус обмениваемой доли. Возможно, она находится под арестом, в залоге у банка или в квартире прописаны люди. Прежде чем совершать мену, нужно снять обременение (ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»).

        Обязательное условие – нотариальная форма договора. Родственники посещают нотариуса, оформляют проект договора мены и ставят свои подписи. Услуги нотариуса не бесплатные, но об этом далее.

        Этап №7 – Регистрация прав в Росреестре

        Участники сделки обращаются в МФЦ или в Росреестр, заполняют заявления, передают документы и ждут окончания процесса. Задача сотрудников службы проверить эти данные и внести изменения в Единый реестр. Обоим родственникам выдадут выписки из ЕГРН о владении долями.

        Получатель дохода составляет декларацию, а затем отправляет ее в Налоговую службу – ИФНС по месту жительства. Обмен приравнивается к купле-продаже, поэтому стороны несут и налоговые обязательства.

        Как мы уже сказали, договор заверяется у нотариуса. Начиная со 2 июня 2016 года, сделки с долями проходят обязательное утверждение в нотариальной конторе (ФЗ № 172 «О внесении изменений…»).

        Содержание договора мены (обмена):

      • адреса квартир, размер долей, кадастровые сведения;
      • наличие/отсутствие обременений на квартиры;
      • сведения о дополнительных предметах интерьера (мебель, техника…);
      • момент перехода прав собственности;
        • подтверждение права собственности – документы указаны в регистрационном свидетельстве;
        • разрешения от супруга или органов опеки – по ситуации;
        • Скажем, оформить и заверить договор мены можно в течение суток, а на регистрацию намерений в Росреестре уйдет больше времени. Обычно от 3 до 14 дней, при должном отношении к делу. Если обнаружат неточности с документами, заявку не примут. Обращение через МФЦ увеличивает время на пересылку документов – прибавьте к основным срокам еще 2-3 дня.

        • составление проекта договора мены – от 500 рублей и выше;
        • госпошлина за регистрацию в Росреестре – 2 000 рублей с одного собственника.
        • Налоги

          Однако налога можно избежать, если:

          Особые отличия от стандартного договора мены не предусмотрены. От имени ребенка выступает его представитель (опекун) – второй родитель.

          Если обмен с неравными долями

          Если одна квартира приватизирована, а другая нет

          Встречаются моменты, когда одна квартира уже приватизирована, а второе жилье принадлежит муниципалитету. При таком раскладе обмен долями провести нельзя!

          Существует и альтернативный вариант, без приватизации:

        • Заселить родственника (ребенка) в социальную квартиру.
        • Заключить договор соц найма с муниципалитетом.
        • Второй способ сложнее. Здесь имеются объективные риски, так что сделка возможна только между членами семьи. Доверять вопрос дальним родственникам нужно в крайних случаях!

          Если собственники против

          Случается, что другие сособственники не хотят жить под одной крышей с чужими людьми. Разумеется, они выступят против сделки.

          Желающий провести обмен может поступить следующим образом:

        • предложить долю содольщикам и ожидать 30 дней;
        • Наилучший вариант – уведомить дольщиков о сделке и ждать их решений. Даже если ответов не последует, спустя 30 дней обмену ничего не помешает.

          Оформление мены между родственниками отличается от купли-продажи долей, но имеет и сходства. Обмен позволяет передать равные или неравные доли и компенсировать разницу в размере.

          ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

        • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
        • Обмен долями в квартирах между родственниками

          Одним словом, вопросов хватает, а ответы могут удивить участников сделки. Можно ли произвести обмен долями с близким родственником? Предлагаем разобраться во всех тонкостях на примере нашей статьи.

          Начнем с того, что в законодательстве нет различия между обменом с родственником и чужим человеком. Отличия будут лишь в налогообложении, но его мы затронем позднее.

          Причины обменяться долями с родственником:

          Закон ограничивает обмен долей, если жилье не отвечает техническим стандартам. Если квартира принадлежит муниципальным властям, они могут вынести отказ на основании ст. 73 ЖК РФ.

        • жилой дом находится в аварийном состоянии;

        Основные причины связаны с аварийностью дома, а значит и долей в квартирах. Решение об отказе можно обжаловать в суде, но для этого лучше заручиться поддержкой юриста.

        Что делать?

        Рассмотрим этапы, которые сопровождают обмен долей в квартирах близких людей:

        Учтите, что приоритет в выкупе/обмене имеют не родственники, а текущие содольщики. Отправьте им извещения в письменной форме. Совладельцы могут отказаться от своего права, а могут изъявить желание купить/обменять долю. Вопрос решается в индивидуальном порядке.

        Этап №4 – Обговорить условия сделки

        Обычно для таких случаев составляется акт приема-передачи (передаточный акт). Стороны обязуются совершить обмен в установленный договором срок.

      • наименование (по центру);
      • информация о праве собственности обоих родственников – какие документы это подтверждают;
      • Необходимые документы

        Утвердив договор у нотариуса, можно приступать к регистрации в Росреестре. Удобнее обратиться через ГБУ «Мои документы» – это современные центры обслуживания населения.

      • удостоверения личностей – паспорта;
      • три экземпляра договора мены – один останется в МФЦ или Росреестре;
      • техническая и кадастровая документация на обе квартиры.
      • Госпошлина, расходы

        Одна из обязанностей участников мены – подать налоговую декларацию о получении дохода от сделки. Ставка НДФЛ – 13% от разницы между стоимостью долей в квартирах (например, одна стоит 300 000 рублей, а вторая 150 000 рублей – значит, разница составляет 150 000 рублей).

      • родственник владеет долей свыше 3 лет – при получении имущества в результате дарения, наследования или приватизации (ст. 217.1 НК РФ).
      • Неважно, как родственники обменялись долями – с доплатой или без нее. Они обязаны задекларировать доходы и отчитаться в ИФНС не позднее 30 апреля следующего за сделкой года.

        Обратите внимание, что Росреестр не примет документы, если налог еще не оплачен. Поэтому здесь действует простое правило: «совершил обмен долей – оплатил НДФЛ». Тянуть до 15 июня следующего года не стоит.

        Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

        Если в обмене участвуют дети до 18 лет, особых отличий от сделки со взрослыми не будет. Но есть один существенный нюанс…

        Если окажется, что мена не в пользу интересов ребенка, органы опеки не дадут разрешения. Следовательно, и в Росреестре сделку не утвердят.

        Случился развод супругов: мать оставалась с 12-летним ребенком, а отец съезжал из квартиры. Встал вопрос о разделе жилья и реализации отцовской доли. Родители решили устроить обмен доли отца на долю несовершеннолетнего сына, без всяких доплат. Согласно документам, мужу принадлежала ? часть супружеской квартиры в долевой собственности. Ребенок имел долю в квартире бабушки, что равнялось ? части в общем праве. Супруги обратились в местный отдел органа опеки – они указали, что хотят произвести обмен долей в пользу сына, так что его новая доля окажется больше предыдущей (обмен ? на ?). Учитывая, что интересы ребенка полностью соблюдены, ООП выдал разрешающий акт с печатью.

        Особенности и нюансы:

        Что делать нанимателю социального жилья? Прежде всего приватизировать квартиру, т.е. подать документы в местную администрацию и заключить договор о передаче объекта в частную собственность (ст. «Приватизация квартиры, жилья»).

      • Оформить дарственную или куплю-продажу доли в приватизированной квартире.
      • выделить долю в натуре и не спрашивать согласия совладельцев (п. 2 ст. 252 ГК РФ);
      • отказаться от мены с родственником.
      • Заключение

      • Договор мены подлежит обязательной регистрации у нотариуса.
      • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
      • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

      • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *