Договор о снятия квартиры

На что смотреть в договоре аренды, чтобы не остаться в дураках

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Договор аренды или найма?

Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному . Когда физическое лицо снимает жилой дом, квартиру или комнату — это наем. Договор аренды заключается в случаях использования нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Предмет найма

Обеспечительный платеж

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

  • Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
  • Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
  • Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО , если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

    Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

    Договор найма квартиры

    Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

    Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

    В обычной речи наем жилья называют «арендой». В статье мы тоже иногда так делаем. Если вы юрист и вас это сердит, пожалуйста, не сердитесь.

    Что должно быть в договоре аренды квартиры

    С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

    В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

    В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

    Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

    Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

    Депозит оставляйте только за порчу имущества.

    Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

    Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

    Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

    Оплата и другие расходы

    Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

    Сохраните 32 000 Р в год

    Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

    Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

    Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

    Чем отличается текущий ремонт от капитального

    Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

    Сначала читать, потом подписывать

    Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

    За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

    Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

    Акт приема-передачи

    1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
    2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же , как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
    3. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.
    4. Образец договора найма квартиры

      Что еще написать в договоре аренды

      Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

      Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

      Типовой договор аренды квартиры: образец и правила составления в 2020 году

      Дата публикации материала: 22.11.2020

      Последнее обновление: 22.11.2020

      Рассказываем, как самостоятельно составить договор аренды.

      Суть договора аренды квартиры

      Ст. 606 ГК РФ гласит, что договор аренды недвижимого имущества — это сделка, в силу которой одна сторона договора (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование.

      Обратите внимание! Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме.

      Основные особенности договора аренды квартиры в 2020 году

      К основным особенностям договора аренды квартиры можно отнести следующее:

    5. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданной в аренду квартиры, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;
    6. В качестве арендодателя могут выступать не только собственники квартиры, но лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду;
    7. Если в договоре не указан срок аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок;
    8. Если договор аренды квартиры составлен в письменной форме, он подлежит обязательной государственной регистрации;
    9. Если у квартиры несколько собственников, договор аренды должны подписать все владельцы жилого помещения, в том числе и несовершеннолетние дети, в лице их законных представителей(в противном случае договор будет считаться недействительным);
    10. Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год;
    11. Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца;
    12. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды;
    13. При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих проживанию в квартире, арендатор имеете право: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
    14. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон(если иное не предусмотрено договором);
    15. Ремонт квартиры, сданной в аренду, является обязанностью арендодателя.
    16. Стороны договора аренды квартиры в 2020 году

      В качестве арендодателя и арендатора по договору аренды могут выступать:

    17. Совершеннолетние дееспособные граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства;
    18. Индивидуальные предприниматели;
    19. Юридические лица;
    20. Субъекты РФ и муниципальные образования;
    21. Государство.
    22. Договор аренды квартиры в 2020 году: обязанности сторон

      К основным обязанностям арендодателя можно отнести:

    23. Предоставление арендатору жилого помещения в пригодном для проживания состоянии;
    24. Предоставление арендатору всех необходимых документов на квартиру;
    25. Проведение капитального ремонта переданной в аренду квартире.
    26. В свою очередь, арендатор обязан:

    27. Своевременно вносить арендную плату;
    28. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
    29. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
    30. Требования к договору аренды квартиры в 2020 году

      Как уже было сказано выше, если срок аренды квартиры превышает один год, договор аренды составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

    31. Предмет договора(описание квартиры, сдаваемой в аренду);
    32. ФИО и паспортные данные арендодателя;
    33. ФИО и паспортные данные арендатора;
    34. Обязанности арендодателя;
    35. Обязанности арендатора;
    36. Срок договора;
    37. Размер арендной платы;
    38. Порядок внесения арендной платы;
    39. Порядок оплаты коммунальных платежей;
    40. Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
    41. Основания для расторжения договора;
    42. Дата и место заключения договора;
    43. Почтовые адреса и реквизиты арендодателя и арендатора;
    44. Подписи сторон договора.
    45. Типовой договор аренды квартиры: образец в 2020 году

      Сразу необходимо отметить, что любой договор аренды — это всегда договоренности между сторонами. Соответственно, нет стандартной и типовой формы. Любой договор аренды индивидуален и должен по максимуму включать и отражать все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

      Если вы не знаете, с чего начать составление договора аренды квартиры, вы можете скачать один из наших шаблонов и использовать его в качестве основы для собственного документа.

      Договор аренды квартиры

      Договор аренды квартиры определяет порядок и условия, в соответствии с которыми владелец квартиры (арендодатель) сдает арендатору жилое помещение — квартиру. В договоре должны быть прописаны все условия аренды квартиры, по которым стороны достигли соглашения.

      Содержание письменного договора аренды жилья включает в себя условия, согласно которым одной арендодателем предоставляется жилье арендатору с целью проживания, за определенную плату (ст.ст. 673, 678, 682 ГК РФ).

      аренды жилого помещения

      г. __________ «___» ________ ____

      ____________________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор»,

      (наименование или Ф.И.О.)

      в лице _____________________________________________________________, действующ__ на основании

      __________________________________________________________________________, с одной стороны, и

      (Устава, положения, доверенности или паспорта)

      ______________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», с другой стороны,

      заключили настоящий Договор о нижеследующем:

      1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

      1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду изолированное жилое помещение общей площадью _________ кв. м, в т.ч. жилой — ________ кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. ________________, улица ___________, дом ____, корпус ____, строение ____, квартира N _____, состоящее из ____ комнат (далее — жилое помещение).

      1.2. Жилое помещение будет использоваться для проживания работника Арендатора ______________

      и членов его семьи: ____________________________________________________.

      (указать Ф.И.О. членов семьи и степень родства)

      1.3. Жилое помещение находится в состоянии, пригодном для проживания.

      1.4. Срок аренды устанавливается с «___» ________ ____ до «___» ________ ____.

      1.5. Жилое помещение находится в собственности Арендодателя на основании __________________.

      1.6. Жилое помещение и ключи от него передаются от Арендодателя к Арендатору и возвращаются обратно по актам приема-передачи.

      1.7. В жилом помещении имеется:

      — бытовая техника: ____________________________________________,

      1.8. Арендодатель гарантирует, что жилое помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

      2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

      2.1. Арендодатель обязуется:

      2.1.1. Предоставить Арендатору жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора.

      2.1.2. Обеспечить свободный доступ работника Арендатора и членов его семьи в жилое помещение.

      2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

      2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.

      2.2. Арендатор обязуется:

      2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, а также с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства Российской Федерации.

      2.2.2. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

      2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в жилом помещении.

      2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения.

      2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время в арендуемое жилое помещение работников Арендодателя или самого Арендодателя, а также представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств жилого помещения.

      2.2.6. Освободить арендуемое жилое помещение по истечении установленного в настоящем Договоре срока аренды.

      2.2.7. Не производить текущего ремонта жилого помещения без согласия Арендодателя.

      2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере ________ (__________) рублей в месяц. Арендная плата вносится не позднее _____ числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.

      2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию жилого помещения.

      2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю жилое помещение в _______ срок после прекращения действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

      3.1. Арендодатель имеет право:

      3.1.1. Требовать от Арендатора, его работника _________________ и членов его семьи содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством Российской Федерации.

      3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

      3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока Договора аренды.

      3.2. Арендатор имеет право:

      3.2.1. Вселить в арендуемое жилое помещение своего работника ______________ и членов его семьи.

      3.2.2. Требовать от Арендодателя возместить произведенные с согласия Арендодателя неотделимые улучшения жилого помещения.

      3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение настоящего Договора на новый срок.

      4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

      4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

      4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.

      4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере __% от суммы задолженности.

      5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

      5.1. За _________________ до истечения срока аренды либо досрочного расторжения Договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

      5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в срок ________________ и оформляются дополнительными соглашениями.

      5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор — выселению в следующих случаях:

      5.3.1. Если работник Арендатора и/или члены его семьи пользуются помещениями с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации или назначения жилого помещения либо с неоднократными нарушениями.

      5.3.2. Если работник Арендатора и/или члены его семьи умышленно ухудшают состояние жилого помещения помещения.

      5.3.3. Если работник Арендатора более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

      5.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в случае если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не годном для использования.

      5.5. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия Договора для Арендодателя или Арендатора.

      5.6. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

      5.7. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

      5.8. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

      6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

      6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

      7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

      паспорт серии ________, N _______________, выдан _________________________________________,

      Арендатор: наименование _______________________________________________________________,

      ИНН _________________________________, р/с _____________________________________________

      в ___________________________________, к/с ______________________________________________,

      Содержание договора аренды квартиры

      При заполнении договора аренды жилья необходимо учитывать, что документ должен содержать обязательные условия, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

      Предметом договора, которым является изолированная жилплощадь для проживания не может быть аренда комнаты с общим входом либо кухни, коридора и т.п. Также, в договоре аренды квартиры должны указываться сведения о необходимости использовать помещение по целевому назначению.

      При получении жилья арендатором в пользование, согласно положений статьи 673 ГК РФ, квартира должна быть пригодна для целевого использования. Это означает, что квартира может быть и не благоустроенной, а лишь отвечать санитарным, в том числе техническим требованиям.

      Несмотря на то, что передавать в аренду можно любое жильё, пригодное для целевого использования, необходимо учитывать норму жилой площади на человека, прописанную положениями статьи 679 ГК РФ. Она составляет на 1 жильца 12 кв.м. (ст. 50 ЖК).

      Права и обязанности прописываются отдельным разделом договора и оговариваются сторонами. При этом их основу составляют правила, прописанные в ст.ст. 611 – 621 ГК РФ.

      Согласно вышеуказанным положениям, арендодатель обладает правом:

      Истребовать арендную плату.

      В случае нарушения сроков оплаты требовать ее досрочного внесения арендатору. Но не более чем на 2 установленных договором срока подряд, если иное не предполагают условия договора (ст. 614 ГК РФ).

      Потребовать расторгнуть договор, если нарушены условия целевого использования, вследствие чего состояние имущества ухудшилось либо арендная плата не внесена дважды подряд (ст. 619 ГК РФ).

      Арендодатель также обязан:

      Не препятствовать осуществлению права, переданного по договору жилья (пользоваться и владеть помещением).

      Передать помещение вовремя и в должном состоянии (ст. 611 ГК РФ).

      Нести ответственность за недостатки переданного в аренду жилья, если они препятствуют его использованию (ст. 612 ГК РФ).

      Предупредить арендатора о существующих и зарегистрированных правах третьих лиц, обременениях, ограничениях, судебных спорах, исполнительных производствах, которые касаются прав на жилье и т.д. (ст. 613).

      Производить за свои деньги кап. ремонт (ст. 616 ГК РФ).

      В права арендатора входит:

      Возможность истребовать переданное ему в аренду имущество и возместить причиненные несвоевременным предоставлением жилья убытки (ст. 611).

      Возможность расторгнуть договор, если арендодателем не были исполнены его условия.

      В случае обнаружения недостатков, потребовать их устранения либо потребовать уменьшить арендную плату, либо возместить расходы, понесенные на устроение недостатков жилья.

      Если своевременное выполнение капремонта арендодателем не производилась, потребовать возместить убытки на проведенный самостоятельно капремонт помещения.

      С согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (ст. 615 ГК РФ).

      Иметь преимущество при продлении договора (ст. 621 ГК РФ).

      В обязанности арендатора входит своевременная оплата арендованного жилья, а также использование арендуемого имущества только по целевому назначению и согласно условий, прописанных договором.

      Также во избежание возможных разногласий в договоре прописываются порядок изменения условий и расторжения договора. Заключительная часть в обязательном порядке должна содержать полные реквизиты сторон ниже которых ставят собственноручно подписи арендатор и арендодатель либо, уполномоченные на это лица. Полномочия подтверждаются документально. Реквизиты документа, на основании которого действует представитель, должны быть указаны в договоре.

      Нормативное регулирование рынка аренды жилья

      К договорным отношениям по аренде жилья применяются нормы гл.35 ГК РФ.

      В положениях ст. 671 ГК содержатся общие понятия договора найма жилья, определены его стороны и обязательные условия. В отдельных случаях могут применяться субсидиарно общие положения об аренде (ст.ст. 606-625).

      Положения ст.ст. 609, 674 ГК РФ устанавливают требования обязательной письменной формы для этого вида договора. При заключении соглашения сроком на год и более, оно должно регистрироваться гос. реестре. При этом заключённым такой договор считается только с момента гос. регистрации.

      Срок заключения договора прописывается непосредственно условиями соглашения. Отсутствие такого условия означает, что соглашение действует неопределённый срок и любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в любой момент времени, предупредив контрагента за 3 месяца. Согласно положению статьи 610 ГК РФ срок договора аренды жилья может быть неограничен.

      Необходимо знать: если помещение передается для проживания гражданину, то заключается договор найма. Владелец в таком случае выступает как наймодатель, а гражданин как наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юр. лицо, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ законодательством может получить жилье для целевого использования, только по договору аренды.

      Согласно положений ст. 606 ГК РФ. стороны соглашения будут именоваться арендодатель и арендатор. Юр. лицо (арендатор) может использовать жилплощадь только с целью проживания граждан, то есть только по целевому назначению.

      Поскольку арендатор не может самостоятельно выступать наймодателем согласно положениям статьи (ст. 680, 685 ГК), он может предоставлять арендованное помещение гражданам только в безвозмездное пользование либо в поднаём (то есть субаренду), с согласия собственника жилья.

      Такая правовая возможность для арендатора должна быть установлена условиями договора.

      Важно! Положения статьи 675 ГК РФ содержат правило, которые позволяют обеспечить стабильность и правовую защиту нанимателя или арендатора. При смене правообладателя жилья, а и если оно из гос. или муниципальной собственности переходит в частную, договор жилья не может изменяться в одностороннем порядке. Происходит лишь смена стороны (нанимателя), само же соглашение продолжает действовать на прописанных в нём условиях.

      Положения статьи 673 ГК России указывают на то, что объектом по договору могут быть как целый дом, квартира, так и какая-то часть.

      Предоставляемое по договору аренды (найма) жилье должно соответствовать санитарным, противопожарным, а также техническим и градостроительным нормам, прописанным в законодательстве и конечно же быть пригодным для проживания в нём.

      Наличие договора аренды жилья, наделяет пользователя правом кроме проживания на самой жилплощади пользоваться общими помещениями: коридорами, лестницами, в том числе любым электрическим, санитарно-техническим, механическим и другим оборудованием, которое обслуживает более одной квартиры, мусоропроводом, лифтами и т.д. (ст.290 ГК РФ).

      Нужно ли заключать официальный договор аренды жилья?

      Какие плюсы и минусы у заключения официального договора сдачи жилья? Нужно ли платить налог в случае заключения договора? Доверительное управление при сдаче жилья.

      Некоторые из нас становятся счастливыми обладателями дополнительного жилья. Кто-то получает его в наследство от родственников, кто-то уезжает на длительный срок в другой регион. Иногда пенсионеры переселяются жить на дачу, а городскую квартиру сдают. Бывает, что человек покупает новое жилье, а старое продать еще не успел, или планирует получать с него дополнительный доход.

      В любом случае перед владельцем жилья встает очень важный вопрос: Стоит ли заключать официальный договор, или достаточно устной договоренности с желающим снять ваш дом или квартиру?

      Плюсы официального договора:

      Обычно в заключении договора аренды заинтересованы владельцы жилого помещения. Но и квартиросъемщик получает от заключения договора аренды некоторые плюсы.

      Грамотно заключенный договор уберегает будущих жильцов от следующих проблем:

    46. Преждевременное выселение раньше оговоренного срока.
    47. Внезапное повышение стоимости аренды.
    48. Слишком частые визиты владельца в сдаваемое жилье без предварительного предупреждения.
    49. Потеря внесенного за жилье залога.
    50. Официальный договор исключает возможность того, что жилье будет сдано незаконно без согласия реального хозяина, что может привести к потере заплаченных средств и необходимости срочно покинуть помещение.
    51. Кроме того, заключенный договор дает право временной регистрации по проживаемому адресу.

      Какие плюсы получает владелец жилья?

    52. Официальный договор защищает хозяина жилья от недобросовестных съемщиков, в случае необходимости вынуждая их оплатить порчу имущества хозяина.
    53. Если квартиросъемщики пересдают квартиру третьим лицам, заселяют туда лишних жильцов, нарушают сроки оплаты и другие параметры, оговоренные в договоре, хозяин квартиры может прибегнуть к помощи правоохранительных органов.
    54. Упрощается процедура улучшения жилья – ремонт помещения, замена сантехники, бытовой техники. Все эти действия могут быть выполнены по взаимной письменной договоренности либо жильцами, либо владельцем жилья, либо совместно. При этом в договоре можно прописать кто становится владельцем приобретенной бытовой техники после прекращения срока аренды.
    55. Минус у заключения официального договора только один – финансовая сторона. При этом придется заплатить за сам договор, а в процессе получения дохода государству нужно будет отчислять налог. Это ведет к повышению цены на аренду жилья, что негативно сказывается на привлекательности для квартиросъемщика.

      Налогообложение при сдаче жилья

      Если вы сдаете только одну квартиру, а не держите целую сеть квартир, получая с них доход, вам не нужно организовывать ИП. Достаточно просто подготовить налоговую декларацию и подать ее в ФНС. Вместе с ней необходимо подготовить документы о праве собственности, договор аренды и акт приема-передачи жилого помещения. Налоговая ставка составляет 13%. Но если вы сдаете несколько квартир, вам придется зарегистрироваться как частный предприниматель и подготовить все необходимые документы перед подачей налоговой декларации. Это дает возможность платить налог по упрощенной схеме и позволяет снизить налоговую ставку до 6%. Поэтому на такой шаг иногда идут даже те, кто сдает всего одну квартиру.

      При этом категорически не рекомендуется указывать в декларации заниженную стоимость жилья или обманывать арендаторов, перед заключением договора называя им заниженные цены. В случае раскрытия обмана вам может грозить вызов в суд.

      Кому-то не захочется связываться с дополнительными расходами при заключении официального договора аренды. Но в случае возникновения непредвиденных ситуаций это поможет урегулировать все вопросы, возникающие между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

      Сдача жилья при посредничестве агентства

      Еще одним из вариантов договора на сдачу жилья является доверительное управление, при котором поиск жильцов, получение с них оплаты, проверка соблюдения всех условий аренды ложиться на агентство недвижимости. Оно становится посредником между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

      Плюсы такого способа сдачи жилья в наем:

    56. Хозяин жилья в любом случае получит оплату – агентство должно заплатить не зависимо от того, внес ли квартиросъемщик оплату в срок.
    57. Сотрудники агентства самостоятельно отслеживают выполнение жильцами условий проживания в квартире.
    58. Агентство само оплачивает коммунальные сборы, избавляя от этих действий владельца квартиры.
    59. В случае возникновения необходимости в текущем ремонте, эти вопросы также решаются с помощью агентства.
    60. Квартиросъемщик тоже выигрывает, ведь он оказывается защищен от «капризов» владельца, способного досрочно прекратить сдавать квартиру или внезапно повысить квартплату.
    61. Особенно удобно сдавать квартиру через агентство в случае, если владелец квартиры живет в другом регионе или часто находится в отъезде.

      Единственное, что останавливает многих владельцев жилья от этого шага – в пользу агентства придется перечислить сумму, равную стоимости одного месяца аренды квартиры, а потом оплачивать комиссионные в размере от 10 до 25% ежемесячной аренды.

      Заключать ли договор при сдаче в наем жилого помещения должен решать владелец. Главное помните, что спокойствие за сохранность своей собственности стоит того, чтобы потратить на это некоторые средства.

      Типовой договор аренды квартиры: содержание, нюансы

      Что представляет собой типовой договор аренды квартиры? Из каких частей он состоит? О чём стоит задуматься при его подготовке?

      Ниже даны ответы на эти и другие вопросы.

      С точки зрения юриста, договор аренды — это документ, который закрепляет передачу объекта во временное пользование от одного лица к другому. Договор о найме квартире подобен подробной расписке — его необязательно регистрировать, он вступает в полную силу после того, как стороны укажут свои паспортные данные и поставят подписи.

      Сам по себе документ не очень сложен; его можно составить самостоятельно, опираясь на шаблон и здравый смысл.

      Примерная структура

      1. Предмет договора

      Здесь, как правило, содержится фраза о том, что Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру (объект аренды) во временное пользование на некий срок. В начале документа уместен и перечень лиц, которые будут проживать на жилплощади вместе с нанимателем.

      2. Права и обязанности наймодателя, Права и обязанности нанимателя

      Пункт в чётких формулировках раскрывает суть сделки.

      Наймодатель обязуется обеспечить Нанимателю беспрепятственное использование жилплощади. Арендатор заявляет о своей готовности содержать помещение в порядке, бережно обращаться с предоставленным имуществом.

      Очень важен в обязанностях наймодателя подпункт, согласно которому он берётся урегулировать оградить арендатора от возможных претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц.

      Нередко бывает так: чин по чину заключается договор, а потом к арендатору наведывается другой собственник квартиры и заявляет, что понятия не имеет ни о чем, требует деньги. Дескать, я тут живу и вас терпеть не намерен, если не доплатите.

      Во избежание неудобных ситуаций в правах наймодателя полезно определить порядок контрольных визитов. Некоторые собственники полагают, что им не возбраняется приходить в сданную квартиру когда угодно, даже в отсутствие жильцов. Естественно, жильцам подобные ревизии неприятны — у них есть своё ценное имущество, есть личные планы и, в конце концов, чувство собственного достоинства. Лучше заранее расставить все точки над «i».

      3. Платежи и порядок расчётов

      Стороны утверждают сумму и периодичность платежей, уточняют, кто будет заниматься расчётами за коммунальные услуги, Интернет. Нередко в пункт добавляют графу, где указана переданная арендодателю сумма залога и/или первого платежа. При желании тут же фиксируют исходные показания счётчиков.

      4. Порядок расторжения

      Наниматель и наймодатель утверждают условия, при которых допустимо расторгнуть сделку. Пункт особенно важен для собственника — здесь он может обозначить своё право выселить жильца, если жилец разведёт в квартире антисанитарию и переломает бытовую технику.

      5. Порядок рассмотрения споров

      Обычно порядок урегулирования конфликтов определяют стандартной фразой: «стороны предпримут попытку решить споры путем переговоров» и далее «если не удастся решить проблему путем переговоров, она будет решаться в соответствии с законодательством РФ».

      6. Адреса и реквизиты сторон

      Обязательные положения

      Вот моменты, которые крайне желательно отметить в тексте договора (увы, о них часто забывают):

      1. В «Предмете договора» следует указать, на каком основании арендодатель владеет квартирой. Вписывают наименование, номер и регистрационные данные документа.

      2. Нанимателю надо настоять на утверждении срока, в течении которого владелец квартиры не станет повышать арендную плату.

      3. Арендодатель должен письменно подтвердить, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора.

      На нашем сайте вы можете бесплатно скачать типовой бланк договора: см. образец договора аренды квартиры.

      Договор аренды (найма) квартиры между физическими лицами

      Аренда и найм являются схожими понятиями, но между ними есть ряд существенных отличий. Соглашение о найме квартиры заключается только между физическими лицами. В случае, если одна из сторон сделки юридическое лицо, оформляется договор аренды.

      Договор о предоставлении жилья оформляется в 2-х экземплярах и считается заключенным с момента подписания. Договор найма заключается максимум на 5 лет, соглашение об аренде может быть бессрочным.

      Договор найма или аренды квартиры — в чем разница?

      Договор найма и договор аренды — это соглашения, по которым имущество передается во временное владение и пользование за плату (ст. 671 ГК РФ). Оба документа устанавливают правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим жилплощадь. Несмотря на общую функцию, имеют следующие отличия:

    62. Участники. По договору найма в сделке могут участвовать только физические лица, по договору аренды — одна из сторон юрлицо.
    63. Форма и регистрация. Оба договора должны быть заключены в письменной форме.
      • Соглашение об аренде жилья, оформленное на срок более 1 года, должно быть зарегистрировано в Росреестре.
      • Найм, заключенный на срок менее 1 года, регистрировать не нужно.
      • Срок. Передавать жилье в наем можно на срок не более 5 лет, для аренды временных ограничений нет.
      • Расторжение. По желанию нанимателя сделку можно расторгнуть в любой момент, по требованию наймодателя — только в судебном порядке (с согласия нанимателя можно без суда). Досрочное расторжение соглашение об аренде по инициативе любой из сторон осуществляется через суд, если иное не установлено в соглашении.
      • Что содержит типовой договор аренды или найма?

        Составление договора начинается с указания его названия. Ниже фиксируется дата и место заключения сделки. После прописывается наименование сторон, заключающих соглашение (наймодатель/наниматель или арендодатель/арендатор) и их паспортные данные. Затем начинается текст соглашения, в котором указываются:

        1. Информация о жилом помещении: точный адрес, этаж, площадь, также описывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. Имущество указывается в тексте соглашения или на отдельном документе, который после прикладывается к документу.
        2. Порядок расчета и размер платы за предоставление жилплощади.
        3. Срок действия соглашения.
        4. Права и обязанности сторон.
        5. Условия расторжения.
        6. Перечень дополнительных документов (например, акт-приема передачи, копии документов, подтверждающих право собственности, расписка о получении денежных средств и т. д).
        7. Подписи и реквизиты всех участников.
        8. Образец договора аренды квартиры 2020 года

          Часто организация арендует квартиру для проживания своих сотрудников во время командировок (ст. 671 ГК РФ). Если в арендованной квартире проживает генеральный директор организации — адрес этой квартиры может быть зарегистрирован в налоговой, как юридический адрес фирмы.

          Соглашение об аренде между физическим и юридическим лицом обязательно должно быть заключено в письменной форме, иначе сделка считается недействительной.

          Для заключения сделки юридическому лицу потребуется предоставить:

          • учредительные документы, подтверждающие государственную регистрацию и постановку на налоговый учет;
          • финансовыереквизиты;
          • нотариально оформленную доверенность, на основании которой гражданин может заключать сделки от имени юрлица, а также его паспорт.
          • В заключении указываются подписи и реквизиты сторон, под текстом ставится печать юридического лица. Собственник квартиры обязан уплачивать налог с полученной суммы арендной платы в размере 13%.

            Договор найма жилого помещения: образец 2020 года между физическими лицами

            Помимо стандартных пунктов, в документе обязательно нужно указать данные лиц, с которыми наниматель будет проживать в квартире.

            Если квартира находится в долевой собственности, в документе указываются все владельцы долей. Собственники и лица, прописанные в квартире, которым больше 14 лет, дают письменное согласие на сдачу жилья в наем. Документ подписывают либо все владельцы сразу, либо один из них по доверенности от остальных.

            Договор найма составляется в двух экземплярах, по одному на каждого участника сделки. Соглашение вступает в силу с момента подписания.

            Наниматель может расторгнуть соглашение в любой момент. По требованию наймодателя сделка прекращается досрочно только в судебном порядке при условии, если:

          • наниматель не платил за жилье в течение 6 месяцев;
          • квартира использовалась не по назначению либо систематически нарушались права и интересы соседей;
          • имуществу наймодателя причинен вред.
          • Срок действия соглашений

            Стороны определяют самостоятельно на какой срок заключать договор. Максимальный срок, на который квартира может быть передана в найм, — не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если в договоре срок не указан — оно считается заключенным на пять лет.

            Если квартира сдается в наем на срок менее 1 года:

          • наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
          • собственник квартиры вправе расторгнуть сделку, если оплаты не было 2 месяца;
          • наниматель не может сдать квартиру в поднаем.
          • Перечисленные ограничения могут быть отменены, если стороны сочтут это необходимым. При долгосрочном найме у жильца появляются дополнительные права:

            • преимущество перед другими лицами на заключение договора на новый срок;
            • возможность вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев;
            • передать права нанимателя постоянно проживающему вместе с ним совершеннолетнему члену семьи;
            • с согласия владельца квартиру можно сдать в поднаем;
            • В отличии от найма, срок аренды квартиры не ограничен. Если он не указан в соглашении — договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае, каждая из сторон сделки вправе расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону минимум за 3 месяца.

    Смотрите так же:  Кбк 2020 на возврат ндфл из бюджета

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *