Договор переуступки при покупке квартиры в новостройке

Покупка кв. по переуступке

Татьяна

Добрый день! Хочу купить квартиру по договору переуступки в новостройке. У продавца: договор ДДУ с регистрацией в Росреестре ,разрешение на уступку.

Где заключается договор между нами,нужна ли его регистрация. Продавец говорит,что для физ.лица не нужна.

Какие могут быть подводные камни,как узнать не продана ли она несколько раз?

Добрый день. Если продавец так говорит, то это не означает, что он не прав. Возможно именно в этой ситуации речь идет не о договоре долевого участия (ФЗ-214), а например ЖСК. Просто далеко не все знают, что продажа жилой строящейся недвижимости возможна не только по этому типу договора. Кроме всем известного ФЗ-214 есть и другие законы, на основании которых вполне на законных основаниях строится и продается недвижимость. Именно поэтому, Татьяна, вопрос приобретения недвижимости следует решать заручившись поддержкой опытного риэлтора или юриста специализирующегося на недвижимости. Вот Евгений в своём комментарии дал Вам обрывочную и неполную информацию, на основании которой Вы и многие другие кто прочитав этот пост: а) примут неправильное решение; б) понесут дополнительные и необоснованные затраты на поиск несуществующих документов и выписок; в) при общении с продавцом будут выглядеть дураками; г) и т.д. Говорить о надежности того или иного варианта, о необходимых документах, о способах организации / проведения сделок можно только после анализа всей ситуации в комплексе и только обладая достаточным объемом профессиональных знаний/навыков. Делать выводы на отрывочной информации полученной от того, кто с этим сталкивается первый раз непрофессионально.

Договор переуступки при покупке квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, паевые фонды и другие юридические лица. Если они предлагают приобрести квартиру в еще не построенном доме, то такая сделка называется переуступкой прав.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Российские законы запрещают продавать фактически непостроенную недвижимость. Тем не менее выкупить жилье в еще не сданном в эксплуатацию доме можно, если заключить так называемый договор цессии, или переуступки прав. В этом случае покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы, работающие на первичном рынке московского жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитает иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок превышает 70%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

Второе место по распространенности занимают оптовые сделки, при которых некая компания (то есть юридическое лицо) единовременно выкупает у девелопера часть квартир. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку, указали в «Бест-Новострое». Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Непосредственно переуступка прав занимает всего 3% от первичного рынка столицы, следует из статистики Росреестра.

Структура продаж квартир на первичном рынке Москвы в 2017 году

Тип сделки Доля от общего объема сделок по ДДУ, %
Покупка физлицом у застройщика 71%
Оптовые сделки с юрлицом 21%
Оптовые сделки с физлицом (более 4 лотов на 1 физлицо) 4%
Переуступка от юрлица 2%
Переуступка от физлица 1%

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве , обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке , если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате : путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены . «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Покупка квартиры по переуступке

Вероника

С Наступившими и наступающими! Сразу после праздников покупаем квартиру по переуступке ДДУ в новостройке. На что следует обратить внимание прежде всего? Мы хотим частично улучшить в мою пользу ряд моментов, прописанных в ДДУ. Риэлтор свой есть, но хотелось бы выслушать мнения профессиональных специалистов.

Спасибо, и вас с Наступившими, и Наступающими ))!Послушайте, сам вопрос уже поставлен некорректно! У вас есть риэлтор, но вы хотите послушать мнение профессионалов. Хотя, читая дальше ваш вопрос, я задумался над тем, что возможно вам и вовсе потребуется поменять своего специалиста. О каких изменениях, о каких улучшениях, вы пишите. По уступке прав требования, вам передаются только те права, которые прописаны в ДДУ. Это самый главный нюанс вашего вопроса.

Ну а далее, моментов достаточно много: это сам ДДУ, подписанный и зарегистрированный Росреестром в обязательном порядке, и сверка взаиморасчетов (подтверждения выполнения обязательств первым дольщиком), и еще ряд важных вопросов, о которых вам обязан рассказать ваш специалист.с уважением, Ежов А.В.

Андрей Владимирович, а можно дать ваш номер моему специалисту.Он сказал, что нашу переуступку не надо согласовывать с застройщиком, в дду это не прописано, поэтому мы сами составляем договор переуступки и пишем там все что захотим. Главное чтобы не против закона.

. пишем Что захотим? Мда, похоже вашему специалисту необходима консультация.

Спасибо большое, Вас сегодня наберут.

Послушайте, а вашего специалиста не Иван случайно зовут. вряд ли конечно. извините пожалуйста, но у меня тут всплыли некоторые предыдущие вопросы форума о расписках про неотделимые улучшения..

Нет, моего специалиста зовут Михаил.

Участник программы «?Работаю честно»

Здравствуйте.Нужно понимать, что Вы покупаете по переуступке (те приобретаете права и обязанности по дДУ) и «улучшить ряд моментов в вашу пользу, прописанных в дду» не возможно.Вы можете прописать в переуступке порядок взаиморасчетов с продавцом, порядок передачи документов, короче говоря, права и обязанности, касающиеся вас и продавца, но никак не изменить или улучшить условия по дДу.

Аноним, коллеги правы. Что-то мне подсказывает, что Вы пытаетесь учесть некие улучшения при неполной стоимости. Улучшения в новостройке невозможны, объекта ещё не существует, а соответственно Вы приобретаете не объект, а право на участие в долевом строительстве. Т.е. у участника ДДУ есть только право требования к застройщику, требование построить объект. А следовательно, Продавец (участник долевого строительства) переуступает те права, которые прописаны в его ДДУ с застройщиком. Улучшить права требования не получится )))

Вот представляю, как застройщик обрадуется если Вы пропишите туда все что угодно, хоть и в рамках закона!))))Удачи Вам в любом случае!

Если получится прописать все,сто захочется) возьму платный «мастер класс»))

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать. Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя: – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Переуступука по ДДУ

Проверено ЦИАН

Добрый день.
1. Переуступка рисков самого ДДУ не устраняет. Они «переуступаются» вместе с правом требования. Риски такие же, как и при покупке предложения на вторичном рынке. Например, банкротство переуступающего, нелегитимность его действий, отсутствие достаточных прав/оснований и т.п.
2. В большинстве случаев — нет. Однако, акт передачи — это все же двухсторонний документ и если застройщик возражений не имеет и закроет глаза на подписанный ранее акт, то можно.

Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.
Уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу.

Здравствуйте, Михаил.
Риски переуступки прав на квартиру для конечного покупателя выше, чем покупка у самого застройщика. Потому что основания для уступки своих прав у продавца могут быть под вопросом.
Например, подрядчик, который за свою работу получает в качестве оплаты квартиры по договору от застройщика. Дом может быть не достроен, а подрядчик переуступает свои права третьим лицам. Если подрядчик выполнил все свои обязательства по договору с застройщиком, тогда все нормально, риска нет. Но в случае спора или взаимных претензий между подрядчиком и застройщиком, первоначальные права подрядчика могут быть оспорены (что бывает не редко), что ведёт к лишению переуступленных несуществующих прав на квартиру у конечных покупателей.
Т.е. исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, существование которых зависят от выполнения поставленного условия.
Если покупаете квартиру у физ лица, сделку желательно согласовать с самим застройщиком и получить письменное разрешение на переуступку.
Насчет второго пункта, крайне индивидуально и тоже по согласию с застройщиком.

Покупка квартиры по переуступке. ДДУ.

Ивановна Татьяна

На своей практике я не встречал что бы оплачивали услугу по оформлению в последующем собственность дважды. Возможно продавец (тот кто вам переуступает) получает эти деньги от застройщика, и не поставил вас в известность. Если укажите имя застройщика и адрес объекта нам будет проще и правильнее вам ответить т.к. кто то из нас наверняка сталкивался с ними на практике

Так и есть, а может быть то, о чем вы говорите — это плата за договор уступки, который у всех застройщиков стоит по разному — у кого 50 тыс, а у кого все 5%.
Ваш продавец купил у застройщика квартиру по ДДУ. 2% он заплатил за оформление квартиры в собственность на себя. Эти услуги предоставляет застройщик.
110 тыс — это во сколько оценивает продаваемую долю ваш продавец. Еще 2%, которые с вас берут — это см. самое первое предложение

Круто получается. У моего Застройщика всё просто: «Если переуступка, то даем письменное согласие. И сами пере уступайте кому и как хотите.» А если не знаете или нет времени, вот вам специалист, который за договорную сумму вам поможет. Вот такая схема. Сумма услуги у специалиста составляет от 15 до 30 тыс. р.

Алексей, можете «пободаться»: но для Вас главное сейчас (если все остальное устраивает) — стать полноценным «дольщиком», а потом можно будет попытаться этот вопрос решить в свою пользу (в претензионном или в судебном порядке). Вы правы: при переуступке права требования к Вам должны перейти все права от предыдущего дольщика, в т. ч. и в части уже оплаченной им 2 % комисии за оформление в собственность. Очевидно, что никаких телодвижений по оформлению квартиры в собственность на предыдущего дольщика застройщик еще не предпринимал, поэтому он не должен брать два раза плату за одно и то же, 110 тыс. руб. — более чем достойная оплата за оформление уступки.

Наймите себе риэлтора, может это вообще не ваш объект. Может лучше поискать другой вариант?

Вопрос у Вас составлен не совсем ясно. И только потому, что я знаю, я смогла понять, что договоров у прежнего дольщика ДВА: один — это ДДУ, а другой на оказание комплексной услуги по регистрации. Так вот, переуступка сделана по ДДУ. По второму договору надо либо тоже сделать переуступку, что юридически возможно, но надо смотреть его текст в части согласия застройщика на уступку прав третьему лицу, т.е. требуется оно или нет. Либо прежний дольщик имеет право получить по нему деньги за неоказанную услугу, хотя частично она на данный момент может быть уже оказана, ведь наверняка по этому второму договору застройщик обязан был и выполнил первую регистрацию ДДУ. Как правило застройщики нагло присваивают себе деньги в таких случаях. Дорога тогда одна — в суд. Если сделаете уступку по договору об оказании услуг в регистрации, то Вам придется идти в суд в случае отказа застройщика в оказании этой услуги Вам. Если не сделаете по нему уступку, то прежний дольщик имеет право получить с застройщика деньги (или их часть) за невыполненную услугу. При отказе застройщика опять же придется подавать иск. Как правило никто не связывается — суммы не те, чтобы устраивать себе такую головную боль.

А Вы уверены, что это действительно договор ДДУ?! Дело в том, что по договору ДДУ ( в соответствии с 214-ФЗ) застройщик без всяких там дополнительных плат обязан сформировать и передать участнику долевого строительства полный комплект документов. необходимый для государственной регистрации права собственности.
Алексей, Ваше право отказаться от дополнительных расходов, но застройщика это право мало интересует, не будете платить, не будет оформлена переуступка. Все просто.

Смотрите так же:  505 приказ минобрнауки

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Priuta.ru © 2020

Тема от WP Puzzle