Договор субаренды государственного имущества

Экономколлегия ВС рассказала, возможна ли субаренда публичного имущества

Условие о субаренде публичного имущества должно быть обязательно предусмотрено конкурсной документацией, рассудила «тройка». А вот само по себе заключение договора аренды по результатам торгов не предоставляет права для передачи недвижимости в субаренду. Юристы такой вывод оценивают неоднозначно.

В конце 2012 года по итогам открытого аукциона администрация Ковылкино (городское поселение в Мордовии) заключила с ООО «СервисКомплект» договор аренды. Она передала обществу на три года нежилое помещение общей площадью 60,6 кв. м. под служебное использование.

В договоре был установлен запрет на передачу имущества в субаренду, однако дополнительным соглашением к нему от 9 августа 2013 года стороны разрешили арендатору это делать с согласия собственника. «В целях повышения эффективности использования и сохранности муниципального имущества», пояснялось в документе. В результате 1 ноября 2013 года с одобрения администрации «СервисКомплект» передал помещение в субаренду на 11 месяцев ООО «БИС» для размещения аптечного пункта.

Но с таким подходом не согласился заместитель прокурора Республики Мордовия, который потребовал в суде признать дополнительное соглашение к договору аренды недействительным (дело № А39-3283/2014). Первая инстанция эти требования удовлетворила, обязав «БИС» возвратить обществу «СервисКомплект» спорное нежилое помещение. Однако апелляция и кассация округа это решение не поддержали. Российское законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника, обосновывали они свою позицию со ссылкой на п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (пользование арендованным имуществом), а значит, оснований для признания сделки недействительной нет.

Спор по представлению заместителя Генерального прокурора РФ дошел до экономической коллегии Верховного суда РФ. Дополнительное соглашение было заключено с нарушением норм закона «О защите конкуренции», который не разрешает менять условия аренды муниципального имущества, закрепленные в заявке на участие в аукционе и конкурсной документации, говорилось в жалобе. По мнению заместителя прокурора, такие соглашения, изменяющие предмет договора и другие его существенные условия, ведут к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае наличия в нем условия о возможности передачи имущества в субаренду.

В итоге в конце февраля этого года тройка ВС (Елена Борисова, Ольга Киселева и Галина Попова) акты апелляции и кассации округа отменила, оставив в силе решение суда первой инстанции. Таким образом, требования прокуратуры полностью удовлетворены и спорное соглашение признано ничтожным.

Как в конкурсной документации

В недавно опубликованном определении судьи ВС в первую очередь сослались на ст. 17.1 закона «О защите конкуренции», согласно которой заключить договор аренды муниципального имущества можно только по результатам проведения конкурсов или аукционов, а также на утвержденные в 2010 году Федеральной антимонопольной службой Правила, где закреплено, что такие договоры заключаются на условиях, указанных в заявке и конкурсной документации.

«Из системного толкования этих норм следует, что договоры на передачу права аренды муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации», говорится в определении ВС. При этом последующее их изменение не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Договор аренды между администрацией и обществом «СервисКомплект» прямо содержал условие о том, что при его заключении и исполнении не допускается изменение условий (указанных в документации об аукционе), а также содержал запрет на передачу имущества в субаренду, обратила внимание экономколлегия. А поскольку спорным дополнительным соглашением стороны установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, то это является основанием для признания сделки ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как и заключенный между обществами «СервисКомплект» и «БИС» договор субаренды, резюмировали судьи ВС.

Ошибки в толковании

По мнению экономколлегии ВС, суды апелляции и кассации округа, отказав прокуратуре в требованиях, не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества, предусматривающее «публичную, отрытую и конкурентную процедуру». А значит, неправильно применили и ст. 615 ГК РФ, которая не учитывает «особенности пользования имуществом публичного образования», говорится в определении ВС.

Неправомерной сочла экономколлегия и толкование апелляцией и кассацией округа п. 16 ч. 1 ст. 17.1 закона «О защите конкуренции». Согласно этой норме не требуется проводить торги для передачи имущества в субаренду лицом, которое само получило его в аренду по итогам торгов. По мнению нижестоящих судов, исходя их этого положения во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов, арендатор вправе передать его в субаренду с согласия собственника. Однако у «тройки» свой взгляд на этот счет.

Если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного договора аренды права на передачу в субаренду не передавались, то арендатор не может заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом, рассудила экономколлегия. «В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса», акцентируется в определении ВС.

Иное толкование этой нормы, уверены судьи ВС, означало бы игнорирование положений закона «О защите конкуренции» о запрете публичным органам совершать действия, которые могут привести к ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, желавших участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.

Мнение экспертов

В этом деле ВС подтвердил преобладание публично-правового элемента при регулировании порядка заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения или пользования государственной или муниципальной собственностью, говорит Роман Зайцев, партнер Dentons. Такую позицию ВС Алексей Толстов, партнер адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры», считает абсолютно разумной и справедливой. «Арендатор получил более выгодные условия использования имуществ по сравнению с теми, которые были заявлены изначально в аукционной документации, – поясняет он. – Подобная практика нарушает права других возможных участников торгов и ограничивает конкуренцию, а потому должна быть пресечена».

Согласен с выводом ВС о том, что условия договора, заключенного по итогам торгов, не могут быть изменены соглашением сторон, и партнер «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев: «Уж если в аукционной документации и, соответственно, в заключенном по итогам торгов договоре содержался запрет на передачу имущества в субаренду, как это было в данном споре, исключить этот запрет в будущем стороны не могли». Однако позицию ВС о том, что сдача публичного имущества в субаренду возможна, только если это предусмотрено документацией о торгах, Латыев оценивает неоднозначно. Экономколлегия фактически исключила возможность субаренды публичного имущества при умолчании об этом вопросе в договоре – с согласия арендодателя. «Этот вывод не следует из закона, не имеет разумных оснований, да и для этого дела был вовсе не нужен», – считает юрист.

Статья: Субаренда нежилых помещений государственной или муниципальной собственности

В настоящее время вопросы субаренды государственного и муниципального имущества, а точнее субаренды нежилых помещений, приобретают особую актуальность. Это объясняется просто. Теперь заключение договоров аренды и субаренды такого имущества допускается только по результатам проведения конкурсов или аукционов. При этом сложность процедуры их проведения и оформления необходимой документации обусловлена пристальным вниманием государственных антимонопольных органов, и представляет для «не специалистов» значительную трудность.

Ни для кого не секрет, что субаренда, то есть передача арендатором за плату имущества третьему лицу – субарендатору, является одним из способов эффективного ведения бизнеса для многих субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ранее, до середины 2008 года, ограничения прав арендатора на сдачу в субаренду нежилых помещений сводились к минимуму:
• срок договора субаренды нежилых помещений не мог превышать срока договора аренды;
• необходимо было получить согласие собственника/арендодателя, на сдачу нежилого помещения (или его части) в субаренду.

Так, например, в отношении объектов муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга оба эти условия соблюдались следующим образом. Арендатор обращался в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (с июля 2011 года – Департамент по управлению городским имуществом) с заявлением о предоставлении права сдачи в субаренду арендуемых им муниципальных помещений с приложением проекта договора субаренды и документов потенциального субарендатора. Согласие ЕКУГИ оформлялось дополнительным соглашением к договору аренды, а также выдавался новый расчет арендной платы с применение повышающего коэффициента для субаренды — 1,1 или 1,2 соответственно.

Для арендаторов и субарендаторов все изменилось с момента вступления в силу изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» № 135-ФЗ. Изменения вступили в силу 02.07.2008г. (за исключением некоторых положений и с последующими изменениями). Суть изменений: в Закон введена новая статья 17.1, которой установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества для всех категорий правообладателей (т.е. не только для собственников, но и для арендаторов). По общему правилу заключение договоров аренды и субаренды нежилых помещений допускается только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Смотрите так же:  Калининград адвокат баранов

Первоначально большинство арендаторов было убеждено, что нововведения ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» касаются лишь договоров аренды государственных или муниципальных помещений, и не распространяется на договоры субаренды.

Однако данная точка зрения не подтвердилась на практике, поскольку в силу прямого указания п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды. Кроме того, ст. 15 Федерального закона «О защите конкуренции» был закреплен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций.

В этой связи, с 2009 года дача согласия собственника государственного или муниципального недвижимого имущества на сдачу арендатором нежилых помещений в субаренду без проведения соответствующего конкурса или аукциона расценивается антимонопольными органами как акт, ограничивающий конкуренцию и создающий преимущества определенному, конкретному субарендатору перед другими хозяйствующими субъектами, то есть потенциальными субарендаторами.

Следует отметить, что Федеральная антимонопольная служба РФ в своем письме № ИА/4770 от 26.02.2009г. «О направлении обновленных разъяснений по вопросам применения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» прямо указала, что «…положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применяются к заключению любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Следовательно, заключение договоров субаренды, передачи арендованного муниципального имущества в безвозмездное пользование также должно осуществляться по результатам проведения торгов».

В последующем ФАС РФ, во исполнение ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», был издан Приказ от 10.02.2010 N 67 (ред. от 20.10.2011) «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Данным приказом утверждены «Правила проведения конкурсов или аукционов…» и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственных или муниципальных помещений, может осуществляться только путем проведения торгов в форме конкурса, т.к. по общему правилу торги должны проводиться в форме аукциона.

В дальнейшем правомерность позиции Федеральной антимонопольной службы РФ подтвердила и арбитражная практика.
Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24.08.2010 N Ф09-6442/10-С1 по делу N А76-7915/2010-51-273 указывается, что «… ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является общей. В рассматриваемом случае приоритетное значение имеет норма, закрепленная в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Заключение договора субаренды без проведения конкурса, аукциона, обеспечивает одним лицам по сравнению с другими хозяйствующими субъектами более выгодные условия деятельности на рынке аренды государственного либо муниципального имущества. Это приведет к устранению иных хозяйствующих субъектов от возможности аренды государственного либо муниципального имущества, которые могли бы претендовать на заключение договора аренды данного имущества…».

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу N А28-2714/2009-43/15 разъясняется, что «…из смысла и содержания ч. ч. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» следует, что законодатель связывает соблюдение искомого порядка заключения сделок с такими обстоятельствами, как статус имущества — государственное или муниципальное — и переход прав (в т.ч. пользования) на имущество к другому лицу».

Таким образом, обобщая практику судов можно сделать однозначный вывод: несоблюдение порядка заключения договоров субаренды нежилых помещений, то есть без проведения конкурса или аукциона, влечет признание такого договора субаренды ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), в том числе по иску антимонопольного органа.

Руководствуясь нормами федерального законодательства и разъяснениями уполномоченного государственного органа в сфере конкуренции, сложившейся арбитражной практикой, в Екатеринбурге также были внесены изменения в действующие нормативные акты, регулирующие порядок заключения договоров аренды и др. в отношении муниципального имущества.

Решением Екатеринбургской городской Думы №21/37 от 22.02.2011 г. были внесены изменения в Положение «О порядке проведения торгов на право аренды объектов муниципальной собственности муниципального образования «город Екатеринбург» (утв. Решением Екатеринбургской городской Думы от 09.03.1999 № 60/1).

Принятием новой редакции, Положение было приведено в соответствие с федеральным законодательством. Одновременно с этим в Екатеринбурге с февраля 2011 года окончательно сформировались новые правила оформления субаренды муниципальных помещений.

С 2011 года, при обращении в Департамент по управлению городским имуществом за получением разрешения на передачу в субаренду занимаемого нежилого помещения (или его части) третьему лицу, арендаторы муниципальных помещений предупреждаются о том, что они обязаны провести аукцион (конкурс) по правилам, определенным ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» и приказом Федеральной антимонопольной службы РФ №67 от 10.02.2010 г. а, следовательно, совершить следующие действия:
— получить статус организатора торгов и зарегистрироваться на официальном сайте торгов в сети Интернет www.torgi.gov.ru, либо привлечь по договору для целей проведения аукциона (конкурса) специализированную организацию, которая уже зарегистрирована на официальном сайте и которая выступит от имени организатора торгов при прохождении всей процедуры проведения аукциона (конкурса);
— разработать и утвердить пакет документов: аукционную (конкурсную) документацию, извещение о проведении аукциона (конкурса), проект договора субаренды муниципального помещения;
— разместить извещение о проведении аукциона (конкурса) на официальном сайте торгов в сети Интернет www.torgi.gov.ru, аукционную (конкурсную) документацию, проект договора субаренды и разрешение собственника на передачу в субаренду муниципального помещения (или его части);
— провести работу с заявками претендентов, по результатам которой принять решение о допуске участия в аукционе (конкурсе);
— провести аукцион (конкурс) с использованием аудио- или видеозаписи и заключить по его результатам договор субаренды.

Следует подчеркнуть, что аукционная (конкурсная) документация и аудио- или видеозапись проведения аукциона (конкурса) должна храниться арендатором в течение трех лет.

Необходимо обратить внимание, что несоблюдение указанных требований Закона или сдача в субаренду нежилого помещения (или его части) в обход установленного порядка может повлечь серьезные негативные последствия для арендаторов и субарендаторов:
— привлечения арендатора к административной ответственности по ст. 7.24 Кодекса об административных правонарушениях РФ за передачу в пользование нежилых помещений без надлежаще оформленных правоустанавливающих документов.
— расторжение по инициативе собственника действующего договора аренды в связи с нарушением арендатором порядка использования нежилого помещения, являющегося государственным или муниципальным имуществом, т.е. сдача имущества в субаренду без согласия собственника.
— привлечение арендатора к ответственности в виде штрафа в размере квартальной суммы арендной платы за нарушение порядка сдачи имущества в субаренду, т.е. без предварительного согласия собственника (согласно анализа ранее заключенных ЕКУГИ договоров аренды).

В заключение необходимо отметить, что в условиях постоянно меняющегося законодательства, выбор специализированных организаций в Екатеринбурге ограничен, а времени на самостоятельные попытки оформления документов всегда не достаточно. При этом:
1. Соблюдение процедуры проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды нежилых помещений (или части помещений), являющихся государственной или муниципальным собственностью является обязательным.
2. Несоблюдение процедуры проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды влечет недействительность (ничтожность) заключенных договоров субаренды, в том числе по иску антимонопольного органа, а также негативные дополнительные последствия в виде применения мер гражданско-правовой и административной ответственности.
3. Законодатель, обязывая правообладателей проводить конкурсы и аукционы на право заключения договоров субаренды, предоставил им выбор сделать это самостоятельно, либо с привлечением специализированной организации, выступающей от имени и в интересах организатора торгов и в результате способствующей прохождению всей процедуры проведения аукциона (конкурса).
4. Существует тенденция законодательного совершенствования прохождения процедур заключения договоров по результатам торгов в отношении государственного и муниципального имущества, постоянно вносятся изменения в действующие нормативные акты.

Сегодня следует тщательно оценивать экономическую целесообразность собственных усилий, либо сделать выбор в пользу профессионалов, которые помогут эффективно решить задачи по проведению конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды нежилых помещений (или части помещений), являющихся государственной или муниципальным собственностью и в результате гарантировать безопасность ведения бизнеса в целом.

Договор субаренды государственного имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Смотрите так же:  Осаго ваз 2106 цена

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Бюджетное учреждение здравоохранения с согласия собственника заключило договор аренды недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, с медицинской организацией без проведения торгов в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Арендатор просит разрешения сдать имущество в субаренду другой медицинской организации. Возможность субаренды предусмотрена договором при наличии согласия собственника.
Необходимо ли в данном случае проведение торгов на право заключения договора субаренды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При описанных обстоятельствах для заключения договора субаренды необходимо проведение торгов.

Обоснование вывода:
По общему правилу, установленному ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов. Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п.п. 1-16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 и ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Так, в соответствии с п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не требует проведения конкурентных процедур передача в субаренду государственного или муниципального имущества лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении этого имущества предоставлены:
— по результатам проведения торгов;
— в случае, если торги признаны несостоявшимися;
— на основании государственного или муниципального контракта;
— на основании п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Само по себе то обстоятельство, что договор аренды государственного или муниципального имущества заключен в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не дает возможности передать такое имущество в субаренду без проведения торгов. Таким образом, если ни одно из вышеперечисленных условий не соблюдается, договор субаренды должен заключаться по результатам торгов (смотрите, например, п. 10 разъяснений ФАС России от 05.06.2012).

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. N 17АП-18301/14;
— решение Арбитражного суда Пензенской области от 17 февраля 2016 г. по делу N А49-10828/2015;
— постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2017 г. N Ф09-4666/17 по делу N А60-56260/2016;
— решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области от 28 октября 2014 г. N 97.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

19 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Субаренда государственного и муниципального имущества

Имущество может находиться, как в собственности граждан, так и в собственности государства. Закон не запрещает сдавать собственное имущество в аренду.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

А можно ли сдавать в субаренду государственное имущество? Есть ли какие-либо нюансы?

Что это такое

Субаренда — это юридическое действие, которое сопровождается переуступкой права пользования имуществом, полученного в аренду или наём.

Так как речь идёт о государственном имуществе, то оно сдаётся физическим и юридическим лицам в найм. Следовательно, субаренда, в данном случае, является поднаймом.

Сдача арендованного имущества в субаренду возможна только с разрешения собственника.

Заключение договора является обязательным обстоятельством регистрации факта совершения такой сделки.

Субаренда является одним из подвидов аренды, наряду с:

  1. Прокатом.
  2. Наймом.
  3. Лизингом.

Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Законодательные акты

Договор субаренды является одним из видов договора аренды, поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Видео: аренда земельного участка

Особенности процедуры

Можно ли сдавать в субаренду муниципальное имущество? Да, но с учётом некоторых нюансов.

Главная особенность сдачи в поднаём государственного или муниципального имущества заключается в том, что нужно проводить аукцион, на котором будет выбран субарендатор. Об этом сказано в ст. 17. 1 Закона № 135-ФЗ.

Но есть и другие нюансы:

Срок договора субаренды не должен превышать срок, на который заключён основной договор
Сдача государственного имущества как и любого другого, в поднаём возможна только с согласия владельца этого имущества
Если прекращается право аренды то «автоматически» прекращается и право субаренды

Передача в субаренду муниципального имущества и государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

У арендатора есть согласие собственника на заключение сделки площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
Общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду государственного имущества

По итогам проведённых торгов, заключается соответствующий договор. Так как сдача государственного имущества в аренду проводится также с помощью аукциона, то согласие собственника может быть выражено в аукционной документации.

Субаренда государственного имущества

Государство, как правило, владеет имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Это 2 вида вещного права, которые, на сегодняшний день, остаются только в государственных структурах.

Эти права реальны наряду с правом собственности, поэтому государство имеет право сдавать своё имущество в аренду.

А арендатор, в свою очередь, имеет право это имущество «пересдать» в наём. Но, с учётом некоторых нюансов.

Государство не сдаёт своё имущества как в найм, так и в поднаём физическим лицам, поэтому обе стороны договора — это юрлица. Определение субарендатора происходит посредством проведения аукциона.

Для заключения договора субаренды, субарендатор должен предоставить арендатору госимущества следующие сведения о себе:

Выписку банковских реквизитов этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером
Выписку из реестра юрлиц этот документ подтверждает, что субарендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней
Документ который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать такие документы

Если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

Необходимость проведения торгов

Обязанность по проведению торгов указана в ст. 17. 1 Закона № 135 ФЗ. В этой статье сказано, что необходимо проводить аукцион, если:

Происходит передача права пользования государственным или муниципальным имуществом третьему лицу
Арендатор обязан заключить договор субаренды с единственным участником торгов если последний не нарушил правила подачи заявки на участие в конкурсе и имеет на руках всю необходимую документацию для участия в конкурсе
Минимальный срок, на который может быть заключён договор найма государственного или муниципального имущества это 1 день. Даже в этом случае, обязательно проводить торги
Смотрите так же:  Лицензия у страховой компании компаньон

Вся информация о будущих торгах должна быть размещена на официальном сайте торгов. Сокрытие информации о будущих торгах приведёт к тому, что они будут считаться недействительными.

Перечень имущества, относительно права владения или пользования которыми необходимо проводить торги, указан в Приказе ФАС от 10. 02. 2010 года № 67.

Также в этом Приказе указан порядок проведения торгов. А также требования к аукционной документации.

К участию в конкурсе допускаются юрлица, отвечающие всем требованиям, перечисленным в данном Приказе.

Без согласия собственника

В ст. 615 ГК РФ сказано, что сдача арендованного имущества возможна только с согласия собственника этого имущества. Это касается не только аренды, но и субаренды и последующего найма.

Собственник может высказать своё согласие 2-мя различными способами:

Указать в самом договоре найма госимущества пункт который выражает согласие собственника на сдачу арендованного у него имущества в поднаём
Составить с арендатором отдельный документ который будет являться дополнительным соглашением к договору аренды. В этом документе строго прописать своё согласие

Если отсутствует согласие собственника в одном из этих видов, то сдавать имущество в субаренду запрещено.

Если собственник узнает о факте нарушения его прав, он может потребовать от арендатора расторжения договора.

О сторонах договора субаренды нежилого помещения, читайте здесь.

В ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ сказано, что собственник помещения, сданного в субаренду, имеет право требовать расторжения такого договора, если обнаружит, что арендатор сдал в аренду его владение.

Кроме того, он имеет право затребовать возмещения убытков, которые были вызваны тем, что субарендатор пользовался его имуществом, не имея на то законных оснований.

Судебная практика по таким делам довольно обширна, и суд всегда принимает сторону собственника помещения.

Кто платит НДС

Важный вопрос субаренды — кто платит НДС? Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатор государственного или муниципального имущества остаётся налоговым агентом в части уплаты НДС.

Кроме того, он остаётся плательщиком этого налога в части реализации услуг по сдаче имущества в поднаём.

Поэтому он должен исчислять НДС с этой операции. Такое разъяснение даётся в Письме Минфина от 18. 10. 2012 года № 03-07-11/436.

Правила составления контракта

После аукциона по сдаче в поднайм государственного имущества, необходимо составить договор субаренды.

Составляется он в соответствии с нормами гражданского законодательства — подраздела 2 раздела 3.

Договор субаренды, так же как и договор аренды, должен быть:

Составлен в письменном виде подписан обеими сторонами сделки
Иметь существенные условия предмет договора, сроки его действия, а также прядок внесения платы за арендованное имущество

Если срок договора превышает 1 год, то необходимо зарегистрировать его в органах Росреестра.

Но, специалисты рекомендуют регистрировать такой договор даже в том случае, если срок его действия не превышает указанный лимит.

Это поможет избежать недоразумений в будущем, если придётся отстаивать свои права в суде.

Структура и образец заполнения договора

Договор субаренды недвижимого государственного имущества, должен содержать в себе следующие положения:

Общие положения здесь указываются все необходимые сведения об объекте, который сдаётся в поднаём, о сторонах сделки
Предмет договора здесь даётся более детальная характеристика объекта государственной недвижимости, сданной в субаренду
Срок действия он должен быть прописан обязательно. Если он не указан, то считается, что договор заключается сроком на 1 год
Права и обязанности обеих сторон относительно друг друга и относительно сданного объекта недвижимости
Условия оплаты здесь нужно конкретно прописать сумму арендной платы, сроки и порядок её внесения арендатору. Также здесь нужно прописать о праве арендатора взыскивать задолженность в установленном порядке, и порядок оплаты коммунальных платежей
Ответственность сторон здесь нужно прямо прописать ответственность каждой стороны за нарушения условий данного договора
Можно отдельно обозначить пункт об особых условиях например, если субарендатор решить улучшить помещение и сделать в нём ремонт, то все сделанные работы становятся собственность владельца помещения, а оплата ремонта входит в счёт арендной платы. В этом пункте желательно предусмотреть все нюансы, которые могут в ходе взаимодействия всех сторон контракта — владельца помещения, его арендатора и субарендатора
Порядок предъявления претензий этот пункт не обязательно выделять отдельно, все его положения можно включить в пункт «ответственность сторон». Здесь, как правило, указывается порядок взыскания пеней и штрафов по просрочкам, а также право каждой стороны отстаивать свои интересы в судебном порядке, а также реквизиты сторон

Заверять у нотариуса договор не обязательно, так и как и регистрировать его в Росреестре. Обязательная регистрация контракта предусмотрена в том случае, если срок договора превышает 1 календарный год.

Пакет необходимых бумаг

Чтобы заключить контракт поднайма государственного помещения, стороны должны предоставить друг другу следующие документы:

«Первичный» договор аренды в котором прописано право арендатора на сдачу в поднаём данного объекта недвижимости. В договоре должно быть прописано согласие собственника на такие действия арендатора
Если в договоре такой пункт не указан, то необходимо письменное согласие собственника оно может быть представлено в виде дополнительного соглашения к договору
Выписки с банковскими реквизитами сторон эти документы заверяет руководитель юридического лица, а также главный бухгалтер
Копию свидетельства о праве владения помещением такой документ должен быть у арендатора, так как при заключении «первичного» договор он должен был потребовать этот документ от владельца недвижимости
Выписку из реестра этот документ подтверждает тот факт, что обе стороны сделки являются действующими юрлицами, и не находятся в стадии ликвидации или банкротства
Аукционная документация подтверждающая право на заключение данного контракта конкретным юридическим лицом

Если от одной из сторон действует представитель, то он должен предъявить:

  • свой паспорт;
  • доверенность на проведение сделки;
  • документ, подтверждающий его право подписывать документы подобного рода.
  • Регистрация сделки в Росреестре

    Регистрировать контракт на сдачу в поднаём государственного и муниципального имущества нужно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.

    Для регистрации сделки необходимо обратиться в органы Росреестре по месту нахождения договора.

    Для этого нужно предъявить следующие документы:

    Сам договор в 3-ёх экземплярах по одному экземпляру сторонам сделки, и 1 остаётся в Росреестре
    Договор аренды на это имущество согласие собственника
    Квитанцию на оплату государственной пошлины согласно п. 22 ст. 333. 33 НК РФ размер государственной пошлины для юридически лиц (а именно они являются сторонами сделки при поднайме государственного имущества) составляет 22 тысячи рублей

    Договор поднайма государственного имущества подлежит государственной регистрации в 2-ух случаях:

    Обязательной если превышает законный срок действия
    Добровольной по соглашению сторон сделки

    Реквизиты для уплаты государственной пошлины можно получить в Росреестре.

    В какие сроки

    Регистрация договора субаренды государственного и муниципального имущества происходит в те же сроки, которые установлены для всех других договоров, подразумевающих передачу вещных прав на недвижимость.

    Регламентный срок исполнения обязательства — 10 дней с момента сдачи документов на регистрацию, если не возникнет дополнительных вопросов.

    За это время происходит:

    1. Правовая экспертиза документов.
    2. Внесение в реестр сведения о зарегистрированном праве, если не будет оснований для отказа.
    3. Выдача документов заявителю.
    4. Если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-ёх дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе.

      Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

      Новый срок регистрации начинает своё течение с момента решения всех недоразумений.

      По окончании регистрации, субарендатору выдаётся на руки выписка из ЕГРП, подтверждающее, что его законное право пользования данным помещением зарегистрировано в установленном порядке. Срок действия такой выписки — 30 дней с момента выдачи.

      Что значит субаренда, читайте здесь.

      О существующих судебных решениях по расселению аварийного жилья, читайте здесь.

      Заключение и регистрация договора субаренды, предметом которого является государственная или муниципальная недвижимость, происходит по тем же правила, что заключение и регистрация обычного договора аренды, вне зависимости от его предмета.

    5. В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    6. Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
    7. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    8. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    9. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48
    10. ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *