Долгосрочное погашение ипотеки

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.


Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

  • Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2020 года
  • Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2020 года
  • Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

    Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

    Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

    Механизм экономии следующий

    1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
    2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.
    3. Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
      Читайте также: Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

      Ошибка вторая — не следить за своими платежами банку

      Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
      Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
      Возьмем пример.

    4. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
    5. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

    Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

    Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

    Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

    Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

    Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

    Ошибка третья — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

    Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
    Есть 2 варианта:

  • Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
  • Банк списывает деньги точно в дату погашения. Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков
  • Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

    Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

    1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
    2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.
    3. Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

      В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

      В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

      Ошибка четвертая — копить и гасить потом сразу большой суммой.

      Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

    4. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
    5. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.
    6. Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2020 года

      Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.


      В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

      Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

      Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

      Ошибка пятая — не иметь финансовую подушку

      Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

      Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

      Совет

      Обязательно возьмите справку после полного досрочного погашения об отсутствии задолженности, закройте все счета по кредиту и получите справки о закрытии. Это убережет вас от неожиданных сюрпризов от банка.

      Как погасить ипотеку досрочно

      Досрочное гашение ипотеки подразумевает под собой выплаты большими денежными суммами с опережением разработанного графика. Для внесения ипотеки досрочно можно прибегнуть к внесению всего остатка по взятому кредиту и оплатить все проценты на текущий момент. В этом случае ипотека закроется сразу. А возможно частично выплатить сумму, которая намного больше ежемесячного расчетного платежа, но меньше, чем весь остаток по ипотеке. Тогда график будущих платежей просто пересчитают.

      Кто и как может досрочно погасить ипотеку?

      В России погасить ипотеку досрочно может любой гражданин, взявший у банка такого вида займ. Если ранее банковские организации старались всячески избегать такого развития событий, включая в договор пункты, по которым человеку запрещалось погасить досрочно кредит или банк брал высочайшие проценты за подобный шаг, то на сегодняшний день такие действия считаются законными на 100 процентов.

      Согласно Федеральному закону от 19 октября 2011 года досрочное погашение ипотеки разрешено. Если клиент обнаруживает в уже подписанном ипотечном договоре пункты, которые не дают ему возможность погасить ипотеку досрочно, то он может обратиться в судебную инстанцию для восстановления такого права. Стоит отметить, что по закону кредитополучатель должен оповестить кредитующую организацию о погашении ипотеки за месяц до намеченной даты. Все условия и порядок проведения процедуры досрочного гашения ипотеки прописываются в договоре с банком.

      Первостепенно перед погашением займа каждому следует определить:

    7. Виды платежей по договору. Они могут быть аннуитетными и дифференцированными.
    8. Сумму, с которой разрешено досрочное гашение ипотеки.
    9. После того, как все вопросы будут выяснены, следует обратиться в кредитующую банковскую организацию с целью сообщения ей о своих планах о досрочном гашении ипотечного займа. Обращаться в банк можно либо личным визитом и написанием заявления о внесении платежа. Либо, позвонив по номеру горячей линии, на сегодняшний день все крупные финансовые организации предоставляют такую возможность. При этом важно, чтобы оповещение от клиента было сделано хотя бы за сутки до момента, когда платеж должен поступить. В ином случае денежные средства просто не успеют зачислиться на текущий месяц и будут перенесены на следующий.

      Какие бывают платежи по ипотечному займу?

      Ипотека предполагает внесение платежа в банк в виде определенной денежной суммы, которая уплачивается ежемесячно. Однако для расчета таких платежей банки пользуются двумя разными способами: дифференциальным и аннуитетным. Каждый из этих способов, как для клиентов-заемщиков, так и для кредитодателей имеет свои преимущественные характеристики и недостатки.

      По дифференциальному способу оплаты взносы на погашение основного тела ипотечного займа возвращаются суммами каждый месяц, которые складываются из платежа за основной долг плюс начисленные на остаток проценты. То есть вся ипотека разделяется на количество месяцев, которое предусмотрено кредитом и начисляемыми процентами.

      Главным недостатком такого способа погашения являются внушительные платежи в начале ежемесячных выплат. Однако постепенно, по мере уплаты процентов, размер платежей будет уменьшаться, так как будет уменьшаться тело долга, а вместе с ним и проценты. На сегодняшний момент дифференциальный метод используется редко, так как многие заемщики не справляются с финансовой нагрузкой в начале срока кредитования.

      Другой вариант платежей – аннуитентный. Он основан на том, что вся сумма ипотеки вместе с начисленными процентами разбивается на равные денежные суммы, которые заемщик выплачивает фиксированно каждый месяц. Размер выплаты не меняется, в зависимости от той стадии, на которой находится период погашения – будь то начало или конец срока.

      Положительная сторона такого вида платежей заключается в том, что заемщик сразу понимает, сколько денег ему придется в месяц отдать банку, ведь сумма не изменится на протяжении всего периода существования долга по ипотеке. Однако аннуитентные взносы имеют и отрицательную сторону, которая менее выгодна для клиента, так как на начальном сроке платежи по долгу будут на 80-90% состоять из начисляемых процентов, то есть само тело кредита будет уменьшаться незначительно.

      Какие существуют способы погашения ипотеки?

      Прежде, чем решить, как досрочно погасить ипотеку, стоит определиться с целью этого мероприятия. Принятие решения о досрочном гашении долга может быть обусловлено и финансовыми выгодами, и необходимостью осуществления с объектом недвижимости каких-то операций: обмена, продажи, размена и т.д. Исходя из причин, досрочно погасить ипотеку можно полностью или частично. При досрочном внесении платежа намного большего по размеру с ежемесячной суммой клиент имеет возможность уменьшить ежемесячные платежи или сократить срок ипотечного кредита.

      Когда цель погашения – операции с недвижимостью, то лучше ускорить момент закрытия ипотеки, а, следовательно, стоит перерассчитывать долг для сокращения срока. Если же причина погасить ипотеку досрочно обусловлена финансовыми обстоятельствами, то стоит изменять размер ежемесячного платежа. В случае, когда финансовое положение изменилось разово, например, родился второй ребенок и был получен материнский капитал или семья выиграла крупную сумму в лотерею, то внося единожды крупную сумму досрочно, стоит пересчитать долг и снизить ежемесячный платеж.

      Если финансовые изменения носят долгосрочные изменения, например, получено повышение на работе с увеличением заработной платы, новый бизнес-проект начал перспективно работать, то стоит изменять срок ипотечного кредита.

      Важно понимать, что если гасится ипотека досрочно, то клиент стопроцентно экономит на стоимости обслуживания кредита.

      Каковы источники средств для досрочного гашения ипотеки?

      Чтобы погасить ипотеку досрочно, заемщику необходимы дополнительные денежные средства, помимо тех платежей, которые вносятся в счет уплаты долга. Есть несколько реальных вариантов, где взять деньги. В таблице мы приведем примеры наиболее эффективных вариантов.

      Клиент определяет для себя, сколько денег из своего дохода он может отложить в копилку, при этом, не сильно ущемляя себя и семью, ведь еще придется платить и основной долг каждый месяц.

      Принцип заключается в том, что чем больше вносимая сумма, тем быстрее кончится период выплат и меньше будет размер переплаты по ипотеке.

      Материнский капитал может стать отличным подспорьем, чтобы погасить ипотеку досрочно. Чтобы внести средства капитала в счет досрочной уплаты долга следует предоставить сертификат в банковское учреждение, после чего перерасчет ипотеки сделают автоматически.

      Если кредит будет гаситься материнским капиталом, то банком при перерасчете будет уменьшен ежемесячный платеж, при этом срок долга не изменится.

      Имущественный вычет получают все граждане РФ только один раз за всю жизнь. При этом важным условием является наличие официального дохода, с которого в исправном режиме платились налоги. Вычет является ничем иным, как возвратом денежных средств в виде налогов, удержанных государством в прошлом году.

      Размер имущественного налогового вычета составляет 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимого имущества (квартиры). Однако сумма, с которой берется вычет, при этом не может превышать 2 млн рублей.

      С помощью рефинансирования ипотечного кредита можно и уменьшить размеры платежей, и сократить срок гашения долга. То есть, если ипотека была взята в одном банковском учреждении, а другой банк на текущий момент предлагает более выгодные условия такого кредита, то заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования.

      Механизм рефинансирования работает следующим образом: долг банка, который выдавался заемщику изначально, выкупается, то есть гасится новым банком, а заемщик при этом получает более выгодные условия кредитования.

      Важно знать, что прибегая к рефинансированию, заемщик утрачивает право получить налоговый вычет со всех уплаченных процентов. Это обусловлено тем, что кредит в первом банке будет полностью погашен, а на новый такое право не распространяется.

      Как производится возврат переплаченных по ипотеке процентов?

      В случае, когда осуществляется досрочное погашение ипотеки, то аннуитентные платежи уже содержат проценты, начисленные на те платежи, которые не производились, так как долг уже закрыт. То есть заемщик уплатил лишние средства. Если досрочно досрочное погашение не проводилось, то проценты будут считаться оплаченными по договору.

      Поэтому для клиентов предусмотрена возможность возврата уплаченных при досрочном закрытии долга процентов. Рассчитать размер возврата просто: для этого берется общая сумма процентов, которые были включены во все аннуитентные платежи за весь период кредитования и вычислить часть, которая приходилась пропорционально на те месяцы, которые оставались до фактического конца ипотеки.

      Узнать сумму процентов можно в предоставленном банком графике внесения платежей. Прилагается такой график к каждому ипотечному договору.

      Все средства в виде оплаченных лишних процентов относятся к необоснованному обогащению банковской организации и переходят они банку при досрочном погашении. Однако заемщик вправе вернуть большую часть переплаченных средств. Платить проценты нужно только за время с момента выдачи займа до момента его возврата. Любые действия банковской организации по взысканию процентов за срок, в который пользование деньгами не осуществлялось, являются незаконными.

      Как погасить ипотеку правильно?

      Досрочное погашение ипотеки в любом банке не имеет существенные отличия с процедурой досрочного закрытия других кредитов. Все действия делятся всего на три этапа:

    10. Заемщик заранее оповещает банковскую организацию о досрочном погашении долга по ипотеке, написав соответствующее заявление.
    11. На счет банка вносится денежная сумма, которую определил заемщик.
    12. Когда денежные средства внесены и зачислены, целесообразно проверяется корректность проделанных процедур и как это отображено в новом графике платежей.
    13. По новым правилам погашать ипотеку досрочно можно в любой день, а не только тогда, когда наступит дата аннуитентного платежа. Главное сообщить банку о решении заранее, а банк в свою очередь осуществит перерасчет в день, когда поступят средства.

      Когда последний ипотечный платеж будет осуществлен, заемщику следует сделать следующее:

    14. в банковской организации взять справку об отсутствии каких-либо задолженностей по кредиту. Именно этот документ будет свидетельством того, что ипотечный кредит полностью закрыт;
    15. справка предоставляется в органы регистрационной палаты. После этого в течение 14 дней с квартиры снимаются обременения, а собственник получает документ, являющийся доказательством права собственности на недвижимость.
    16. Кстати, благодаря технологиям и постоянному развитию банковской сферы совсем не обязательно бросать все дела и бежать в отделение банка, чтобы осуществить досрочное погашение ипотеки. Например, Сбербанк предоставляет своим клиентам гасить ипотечный кредит в режиме онлайн. При этом банком не устанавливаются ограничения по вносимым суммам или срокам. Никаких дополнительных комиссионных платежей учреждение также не взымает.

      А в банке ВТБ24 заемщики могут провести досрочное погашение долга, позвонив в колл-центр организации. Если же клиенты выбирают личное посещение отделения данного банка, то здесь установлены минимальные сроки для подачи заявления и непосредственного погашения займа. Так, написав заявление, клиент уже через день может осуществить платеж.

      Долгосрочное погашение ипотеки

      ?Рассматриваемый в настоящее время в Госдуме проект обновленной редакции Гражданского кодекса не предусматривает запрета заемщикам досрочно погашать взятые ими ипотечные кредиты, заверил глава парламентского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

      «Там таких поправок нет. Мы сегодня специально проверяли. Такого у нас в проекте нет и не может быть. Досрочное погашение не является никаким нарушением. Это очевидно», — заявил депутат (цитата по «РИА Новости»).

      Ранее сегодня РБК сообщил о письме за подписью главы Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна начальнику государственно-правового управления президента России Ларисе Брычевой (фрагмент письма РБК публикует ниже). В нем говорится, что новый вариант статей Гражданского кодекса лишает ипотечного заемщика «права на досрочный возврат кредита без согласия кредитора».

      Законопроект, о котором идет речь, был внесен в Госдуму президентом еще в 2012 году, принят в первом чтении, и сейчас профильный комитет подготовил поправки ко второму чтению. В понедельник, 18 апреля, Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте рассмотрит законопроект.

      Как говорится в тексте законопроекта (фрагмент его смотрите ниже), вводящего поправки в ст.810 Гражданского кодекса РФ, «сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа».

      Как пояснил РБК вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов, если новая версия кодекса будет принята в таком виде, то досрочный возврат ипотечных кредитов будет возможен только с согласия кредитора, для потребительских кредитов и займов исключения сохраняются.

      По словам Крашенинникова , он не видел письма банкиров, о котором говорится в публикации. «На мой взгляд, это связано с тем, что сегодня с?овет рассматривает, поэтому они вот так немножко поддавливают таким способом», — сказал глава комитета.

      Письмо АРБ и фрагменты приложенного к нему экспертного заключения

      Досрочное погашение ипотеки

      Досрочное погашение ипотеки

      Кто из заемщиков не хотел бы скинуть груз долгов раньше указанных в договоре сроков, вздохнуть свободно и забыть о ежемесячных платежах? У многих получается накопить нужные суммы раньше, но не всегда удается правильно погасить ипотеку. Рассказываем о тонкостях досрочного погашения, чтобы у наших читателей наверняка все получилось.

      Что такое досрочное погашение ипотеки

      Банк или другая кредитная организация по кредитному договору предоставляет заемщик у кредит на условиях и в размере, предусмотренных договором. Со своей стороны, заемщик обязуется вернуть полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование ею, а также другие платеж и, которые могут быть предусмотрены договором. При этом по ипотечному кредиту банк становится залогодержателем приобретаемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 819 ГК РФ, ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Если у заемщик а в собственности уже есть какой-либо объект недвижимости, он может с согласия банка-кредитора сделать его залогом по ипотечному договору, чтобы не накладывать обременение на приобретаемую недвижимость.

      По общему правилу заемщик должен вернуть полученную сумму кредита в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Однако закон предусматривает возможность изменения сроков погашения ипотечного кредита (п. п. 1, 2 ст. 810, п. 2 ст. 819 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

      В большинстве случаев заемщик и предпочитают оформлять ипотеку на достаточно длительный срок – так ежемесячная сумма платеж а получается достаточно щадящей, и не приходится всей семьей переходить на рацион из хлеба и воды и отказывать себе во всем на несколько лет. При этом многие планируют рассчитаться раньше оговоренного срока, чтобы уменьшить размер переплаты. Просто при каждом удобном случае собираются вносить дополнительные суммы.

      Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика, внесение больших сумм, нежели прописано в кредитном договоре.

      Иногда заемщик и ошибочно полагают, что досрочное погашение – это исключительно полная выплата кредита раньше оговоренного срока. Разумеется, если вы вместо 10 лет потратите 7 на то, чтобы целиком закрыть кредит, это будет досрочным погашением ипотеки. Но досрочным погашением будет считаться и частичная выплата в большем размере.

      Просто надо иметь в виду, что погашение бывает полным, когда вносится весь остаток по кредиту, плюс проценты на текущий день, а бывает частичным, когда заемщик вносит сумму больше ежемесячного платеж а по графику, но меньше всей оставшейся задолженности. В последнем случае банк должен пересчитать график платеж ей и общую сумму процентов по долгу – они уменьшатся. Как досрочно погасить ипотеку , полностью или частично, зависит от ваших возможностей и намерений.

      Кстати, прежде, когда ипотечная система только начинала работать в России, банки не давали досрочно погашать ипотеку без штрафных санкций. В результате заемщик и могли досрочно закрыть кредит в течение совсем небольшого периода с начала действия договора. После это становилось просто-напросто не выгодно – штрафные выплаты «съедали» всю выгоду от уменьшенной суммы процентов. Были даже такие кабальные договоры, в которых досрочного погашения по сути не было — банк требовал оплатить полностью долг и заложенные изначально проценты без пересчета. Так что смысл досрочного погашения терялся — никакой экономии в этом не было.

      В 2011 году были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ. Законодатель дополнил статью 810 условие м, по которому сумма займа, предоставленного под проценты заемщик у-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщик ом-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Также было установлено, что договором займа может быть предусмотрен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщик а возвратить денежные средства досрочно.

      В результате банки лишились возможности навязывать ипотечным заемщик ам кабальные условия. Даже если в договоре будет прописан запрет на досрочное погашение, вы сможете обжаловать его в судебном порядке как противоречащий действующему законодательству. Суд вынесет решение об отмене такого пункта, и вы сможете гасить долг досрочно по общим правилам – с предварительным тридцатидневным уведомлением банка-кредитора.

      Так что любой человек, получивший ипотечный кредит, может погасить его досрочно – полностью или частично. Разумеется, если у него будет возможность и желание. Ведь случаются разные жизненные ситуации, при некоторых досрочное погашение будет не слишком выгодным.

      Но если возможность и выгода, стоит задуматься хотя бы о частичном досрочном погашении – в долгосрочной перспективе это существенно уменьшит сумму переплаты по процентам. Решение о том, как лучше досрочно гасить ипотеку , принимать в любом случае вам.

      Внимание! Нельзя досрочно погасить ипотеку, если у вас есть просроченная задолженность. Сначала придется полностью ее погасить и только потом обращаться с досрочным погашением.

      Как оформить досрочное погашение ипотеки

      Чтобы оформить досрочное погашение, надо следовать определенному алгоритму. Проще всего последовательно выполнить такие шаги:

      Шаг 1. Уведомьте банк о предстоящем погашении

      Проверьте условия вашего договора. Общий срок уведомления, установленный законом, не менее 30 календарных дней до дня возврата денежных средств. Но в вашем договоре может быть установлен более короткий срок , тогда не обязательно ждать 30 дней. Чаще всего именно так и бывает, и обычно досрочное погашение производится в дату, когда вы должны внести очередной платеж в соответствии с графиком платеж ей по договору.

      В указанный срок вам нужно обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита и указанием суммы, которую вы собираетесь внести. В большинстве банков есть специальная форма для такого обращения, вы можете взять бланк в отделении или скачать с сайта банка или получить через личный кабинет. Заявление вы можете подать лично в отделение банка или отправить по почте заказным письмом. В некоторых банках предусмотрена возможность подать заявления о досрочном погашении кредита через интернет- банк .

      К примеру, в Сбербанке можно досрочно погасить ипотеку через Сбербанк-онлайн, а в ВТБ-24 досрочное погашение можно сделать через личный кабинет и по звонку в колл-центр. Правда, дозвониться довольно сложно.

      Учтите – проценты по кредиту будут начисляться до дня его погашения включительно (п. 4 ст. 809 ГК РФ). Поэтому если вы планируете полностью рассчитаться по кредиту, лучше предварительно выясните у сотрудника банка точную сумму задолженности, включая проценты, на день планируемого погашения. Именно ее вам надо будет внести на счет, чтобы закрыть кредит досрочно.

      Большинство банков аннулируют заявление и спишут со счета сумму по графику, если на момент исполнения заявления денег на счете не окажется. Но в некоторых банках при подаче заявления вам сразу пересматривают график платежей, и заявленная вами к досрочному погашению сумма становится уже обязательной. В результате, если к дате списания ее вдруг не окажется на счете, на всю эту сумму у вас пойдет просрочка и будут начислены пени. Обычно такие ситуации возникают из-за спешки, когда продают залоговую квартиру и стараются быстрее закрыть долг перед сделкой и снять обременение. Заемщик вносит деньги — ровно, до копеечки, пишет заявление, но не учитывает, что на зачисление денег на счет порой требуется до трех рабочих дней, и в результате попадает на штрафные санкции.

      Если досрочное погашение будет частичным, вам надо будет указать, хотите ли уменьшить сумму ежемесячного платеж а или срок кредитования. Соответственно, банк после проведения погашения должен будет направить вам пересмотренный график платеж ей или уведомление о новом значении полной стоимости кредита. Если вы подали заявление через интернет- банк , банк может направить вам эти документы тем же образом.

      Внимание! Досрочное погашение произойдет только после подачи заявления. Если вы просто внесете деньги на свой счет, привязанный к кредитному договору, банк будет просто списывать их согласно графику платеж ей, поскольку не имеет права списать деньги с вашего счета свыше суммы, указанной в договоре, без вашего распоряжения.

      Шаг 2. Внесите деньги на счет

      Если вы хотите погасить ипотеку перечислив деньги с счета, открытого в другом банке, уточните стоимость услуг за такую операцию, чтобы учесть ее в общей сумме платеж а и правильно рассчитать сумму.

      Деньги должны быть внесены на счет, привязанный к кредитному договору, заблаговременно. Сумма, достаточная для запланированного вами досрочного погашения, должна оказаться на вашем счете самое позднее – накануне даты досрочного погашения. Если вы планировали закрыть ипотеку полностью, сумма будет меньше необходимого, банк не оформит погашение.

      Внимание! Если вы решите внести деньги на досрочное погашение ипотеки, необязательно ждать даты очередного платеж а. Как только вы уведомите банк и деньги поступят на счет, погашение произойдет в выбранный вами день, даже если он не совпадет с датой платеж а при условии полного погашения. Если гасите частично, некоторые банки делают списание только в дату очередного платежа.

      Шаг 3. Получите подтверждение погашения

      Если вы гасили часть долга, и банк не прислал вам уведомление о пересчете окончательной суммы или новый график платеж ей, запросите эти документы у сотрудников банка. В некоторых договорах даже оговаривается количество таких запросов — к примеру, указывается, что заемщик имеет право получить график один раз в месяц, а если запросите повторно, теоретически вам могут отказать, но на практике мы с такими прецедентами не сталкивались.

      Если гасили долг полностью, запросите в банке справку о полном исполнении вами обязательств по кредитному договору. Обратите внимание – в этом случае банк должен выдать вам пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке, если в залоге была квартира, приобретенная за заемные деньги.

      Если на квартиру оформлялась закладная, банк должен вернуть вам ее, проставив отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В отметке должно быть упомянуто исполнение обязательства и проставлена дата его исполнения. Отметка удостоверяется подписью уполномоченного сотрудника и печатью банка (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ; п. п. 1, 3 ст. 13, п. 6 ст. 13.4, п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

      Шаг 4. Погашение регистрационной записи об ипотеке

      Внимание! Этот этап будет актуален только в случае полного досрочного погашения.

      Регистрационную запись об ипотеке погашают в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ). Пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не платится (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

      Подробно о том, как погасить запись об ипотеке, писали в статье

      Выгодно ли досрочное погашение ипотеки

      Оплата ипотеки производится двумя способами – аннуитетным и дифференцированным.

      При первом способе оплаты в первые годы ипотеки большая часть ежемесячного платеж а приходится на погашение процентов, меньшая остается на само тело кредита (ту сумму, что вы взяли в кредит). В дальнейшем структура ежемесячного платеж а поменяется: доля, приходящаяся на тело кредита, увеличится, а доля процентной ставки уменьшится.

      Тем самым, при аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления вы выплатите большую часть процентов, посчитанных за весь период. При этом по аннуитетному графику вы можете пользоваться деньгами дольше и возвращать долг минимальными суммами.

      Дифференцированные платежи на сегодня практически изжили себя в ипотеке. Газпромбанк, Сургутнефтегазбанк и Россельхозбанк дают на выбор аннуитетную и дифференцированную системы, но последняя особой популярностью не пользуется. Раньше у этого вида платежей было преимущество перед аннуитетом за счет того, что не было моратория на досрочное гашение по сумме и сроку, и перерасчет банк делал автоматически. Сейчас по аннуитетной схеме таких ограничений тоже нет.

      При этом по аннуитету сумму кредита вам рассчитают больше, чем при дифференцированной системе. И при одной и той же сумме кредита по аннуитетной схеме первые платежи будут меньше дифференцированных. Это особенно важно в первое время после покупки жилья, когда хотелось бы получить минимальную нагрузку на бюджет, ведь предстоят еще затраты на переезд, ремонт, новую мебель. Как только все эти проблемы будут решены, можно будет перейти к досрочному погашению. Еще один плюс аннуитетного платежа — легче планировать бюджет, а также насобирать на счете «запасную» сумму.

      У дифференцированных платежей на сегодняшний день есть только одно преимущество — простота расчета. Проценты и платежи по ним сможет рассчитать любой человек, вооружившийся обычным калькулятором. В отличие от аннуитетных, для расчетов по которым нужна специальная программа с аннуитетной формулой. Причем в формулах тоже есть отличия. Среди тех, которыми пользуются банки, можно встретить 3 вида формул, условно их можно поделить на дешевые, средние и дорогие.

      Эксперты рекомендуют по возможности максимально выплатить ипотеку в первые 5-7 лет после оформления. Тогда банк сделает перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, и заемщик сможет сэкономить. Если станете досрочно гасить часть ипотеки после этого срока, выгода будет существенно меньше.

      Вариантов, когда досрочное погашение ипотеки будет невыгодным, крайне мало. К примеру, может оказаться не выгодно вносить деньги в погашение, если вы собственник бизнеса. В этом случае вам действительно выгоднее оставить деньги “работать” в бизнес-процессах под 20% годовых, вместо погашения ипотеки под 10% годовых. Или может оказаться выгоднее не гасить ипотеку, а вложить эти деньги в свое образование или образование детей.

      Иногда бывают парадоксальные решения — человек закрывает ипотеку под 10% годовых и берет кредит на автомашину под 17% годовых, полагая, что нашел крайне выгодное решение.

      В интернете можно найти кредитный калькулятор досрочного погашения и с его помощью рассчитать, насколько выгодным будет для вас внесение денег на досрочное погашение. Если вы планируете закрыть только часть, а не весь кредит, посмотрите онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки с уменьшение м срока – так вы сможете понять, на сколько сократится период действия вашего договора.

      Некоторые банки предоставляют выбор — сокращать срок или платеж, но выбрать надо при подписании кредитного договора. При этом если вы вносите на гашение средства материнского капитала или получаете ипотеку по программе с маткапиталом, выбрать не получится, сокращаться будет платеж.

      И очевидного ответа, что же все-таки выбрать – уменьшение срока или платежа – нет. Если вы вносите сумму на частичное досрочное гашение с сокращением срока, размер платежа у вас остается прежним, проценты в нем будут уже на меньшую сумму, а остальная часть платежа — это гашение тела кредита. И переплата, разумеется, значительно уменьшится. Существеннее, чем если вы выберете частичное досрочное гашение с сокращением платежа. Там уменьшается долг, уменьшаются проценты в платеже, но срок остается прежним. Это касается разового досрочного гашения.

      Но если же вы регулярно гасите долг дополнительными платежами, на самом деле неважно, что вы выберете — сокращение срока или платежа. Вы каждый раз уменьшаете долг, в следующем платеже гасите начисленные проценты и снова уменьшаете долг. В результате вы расплатитесь с банком быстрее, а переплата банку будет одинакова при любом вашем выборе – срок или платеж. Эксперты советуют в случае регулярных дополнительных выплат сокращать платеж, но при этом продолжать выплачивать ипотеку быстрее по собственному индивидуальному графику, а не переходить на новый график, который выгоден банку, а не вам.

      Например, вы взяли 2 млн рублей на 25 лет под 10% с платежом чуть больше 18 тысяч и переплатой 3,452 млн рублей, если будете платить по графику. Но если вместо следования графику вы каждый месяц будете вносить 30 тысяч рублей – 18 тысяч ежемесячный платеж и 12 на гашение основного долга, то расплатитесь за 8 лет и переплатите банку всего 932 тысячи.

      Если сумма кредита будет меньше, сможете расплатиться еще быстрее и сэкономить больше. Допустим, вы взяли 1 млн рублей под 10% годовых на 25 лет. Ежемесячный платеж будет 9 087,01 рублей, а итоговая переплата выйдет 1 726 102 рублей. Но если вы будете ежемесячно платить по 30 тысяч рублей – обязательный платеж и гашение основного долга, уложитесь с погашением в 3,3 года, а реальная переплата составит 176 363,05 – в 10 раз меньше!

      Досрочное погашение кредита — как правильно оформить и не ошибиться в расчетах

      Стремление как можно скорее расквитаться с долгами и погасить кредит понятно, наверное, каждому. Заемщики, которые ежемесячно вносят платежи, превышающие плановые, или закрывают кредит раньше установленного срока, преследуют одни и те же цели — уменьшить свою переплату по кредиту и избавиться от статуса «должника». Насколько простой оказывается процедура досрочного погашения долга и позволяет ли она существенно уменьшить расходы по кредиту? Об этом, а также о технической стороне процесса досрочного возврата займа, мы расскажем более подробно.

      Полное и частичное досрочное погашение кредита

      Вы можете погасить кредит досрочно полностью или же частично. В первом случае вы вносите на счет сумму, равную остатку по «телу» кредита, и начисленные на момент погашения проценты. После этого ваш долг перед банком закрывается. Во втором случае вы вносите сумму, которая превышает ваш ежемесячный платеж, указанный в графике. Кредит не закрывается, но сотрудники банка обязаны выдать вам измененный график погашения: в нем согласно договору уменьшится либо плановый платеж, либо срок кредитования (в обоих случаях сократится сумма начисленных процентов).

      Банки всегда стремились максимально усложнить процедуру досрочного погашения займа и сделать ее невыгодной для клиента. Объяснялось это стремление просто: финансисты не хотели терять свою прибыль в виде процентов. Сейчас ситуация несколько изменилась, но проблемные моменты все же остались. Далее мы рассмотрим юридическую основу досрочного возврата долга и выясним, какие изменения были внесены в действующие законы в течение последних 2-х лет.

      Досрочное погашение — юридическая сторона вопроса

      Порядок досрочного погашения кредита регламентируется Гражданским кодексом РФ. 19 октября 2011 года был принят Федеральный закон №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ». Этот нормативно-правовой акт официально запретил взимать с заемщиков штрафы и пени при досрочном погашении. В частности, законом установлены:

    17. Право получения банком с заемщика процентов по договору включительно до дня возврата суммы долга полностью или ее части (п. 4 ст. 809 ГК РФ). Ранее банки имели право требовать выплаты суммы процентов за весь период действия договора (независимо от того, когда заемщик на самом деле закрывает кредит), а также начислить штрафы и пени за отклонение от графика. Отметим, что данный закон имеет обратную силу, то есть, даже если в вашем кредитном договоре прописано право банка требовать плату за досрочную полную или частичную выплату долга, согласно закону №284-ФЗ эти нормы признаются недействительными.
    18. Обязанность заемщика уведомить кредитора о намерении досрочно погасить долг минимум за 30 дней до плановой даты погашения, если иной, более короткий срок, не установлен договором (ст. 810 ГК РФ). Это касается только займов физических лиц. Фактически, чтобы соблюсти это требование закона, заемщику необходимо лично обратиться в банк и составить уведомление, которое у него обязаны принять и зарегистрировать.
    19. Возможность досрочного возврата долга с согласия кредитора (п. 2 ст. 810 ГК). Ранее данного пункта в Гражданском кодексе не было. Теперь же банки, не имея возможности штрафовать заемщиков, получили право отказывать им в возможности досрочного погашения. Этим пользуются многие финансовые учреждения, особенно, если речь идет о погашении ипотечных ссуд и автокредитов. В отдельных случаях банки указывают минимальную сумму досрочного погашения займа. Формально это делается для того, чтобы не позволить клиентам злоупотреблять своими возможностями, практически – чтобы ограничить право клиента на снижение переплаты по займу.
    20. В ближайшее время ожидаются и другие изменения в законодательной базе: нынешней осенью во Втором чтении Госдумой будет рассмотрен закон «О потребительском кредитовании», который предусматривает запрет или обложение комиссиями досрочного погашения ипотечных займов в течение первого года действия кредитного договора.

      Схема досрочного погашения займа может отличаться у каждого банка. Далее мы рассмотрим основные варианты и дадим рекомендации тем заемщикам, которые хотят погашать кредиты раньше срока и при этом не иметь проблем со своими кредиторами.

      Правила оформления досрочного погашения ссуды и основные рекомендации для заемщиков

      В большинстве банков утверждена следующая схема досрочного возврата всей ссуды или ее части:

    21. минимум за 30 дней до запланированной даты возврата средств заемщик посещает отделение банка, в котором оформлен кредит, и составляет уведомление о своем намерении, указывая в нем ожидаемый размер платежа;
    22. обычно для получения ответа необходимо позвонить менеджеру. В большинстве банков «негласное согласие» можно получить сразу же, но иногда требуется подождать до 5-ти дней;
    23. финансисты назовут вам срок, до которого необходимо внести платеж. Обычно это дата внесения обязательного планового платежа. Вам не обязательно являться в банк именно в этот день. Можно внести средства на счет заранее, однако график будет пересчитан в день, установленный для внесения планового платежа (если погашение частичное). При полном досрочном возврате средств ограничения по датам применяются редко, так как график пересчитывать не нужно;
    24. при частичном возврате средств, по прошествии дня, установленного для внесения планового платежа, клиент должен обратиться в отделение банка, чтобы получить измененный график платежей;
    25. при полном возврате средств клиент должен обратиться в отделение и получить письменное уведомление о том, что его кредитный договор закрыт (обычно банк выдает письмо, оформленное на фирменном бланке с подписью и печатью руководителя территориального подразделения). Получить уведомление необходимо как минимум для того, чтобы быть уверенным, что банк больше не имеет к вам претензий, у вас не осталось непогашенного долга, на который затем будут начислены проценты и пени. Также эти письма могут потребоваться при оформлении ссуды в другом банке и при возникновении спорных ситуаций с кредитной историей клиента. Кредитные организации могут «забыть» предоставить в БКИ информацию о том, что вы заранее закрыли свой кредит.
    26. Описанная выше схема – наиболее распространенная. Существуют и вариации, например:

      • некоторые банки могут пересчитать график в любой день, поэтому погашать кредит досрочно можно в любой, удобный для вас момент времени;
      • измененный график может выдаваться до момента внесения платежа, но вступает в силу после осуществления частичной досрочной выплаты долга;
      • в некоторых кредитных организациях процесс досрочного погашения максимально упрощен. Вы можете, не уведомляя банк, самостоятельно, к примеру, с помощью интернет-банкинга, внести на счет сумму, превышающую ваш плановый платеж, после чего распечатать вновь сформированный график платежей. В данном случае при полном досрочном погашении все же рекомендуется обратиться в отделение и получить письмо о закрытии кредита.
      • Рассмотрев процедуру досрочного погашения, следует вернуться к вопросу ее выгоды. Об этом – более детально.

        Расчет выгоды досрочного погашения: когда целесообразно «опережать» график?

        Известно, что при дифференцированном способе погашения досрочный возврат кредита выгоден всегда, так как проценты начисляются на остаток задолженности. С аннуитетом ситуация обстоит иначе. Многие заемщики ошибочно предполагают, что досрочное погашение может быть выгодным только в начале срока действия договора. Считается, что в конце выплачивается практически только «тело», а основная сумма процентов погашается в первые месяцы (иными словами, сэкономить не удастся). На самом деле это не так. Действительно, при аннуитетном способе погашения основная сумма процентов выплачивается в первой половине срока действия договора. Однако если говорить о потребительских ссудах, выданных на сумму до 500 000 руб. и на срок до 60 месяцев, есть смысл выплачивать долг даже на 2-6 месяцев ранее установленного срока. Проиллюстрируем это на примере, рассчитанном с помощью кредитного калькулятора.

        Предположим, вы оформили ссуду на 300 тыс. рублей под 30% годовых сроком на 48 месяцев. Ваш плановый аннуитетный платеж составит 10 802 руб. По прошествии 42 месяцев вы решили досрочно погасить весь долг. К этому времени остаток по «телу» кредита составит 59 498 руб., на процентах вам удастся сэкономить 5 312 руб.

        Если кредит на тех же условиях рассчитать по дифференцированной схеме, то остаток по «телу» кредита по прошествии 42 месяцев составит 37 500 руб., а ваша экономия при полном погашении долга в это время будет равна 3 282 руб.

        Для расчета процентов и графика платежей по вашим условиям кредитования можно воспользоваться кредитным калькулятором.

        Как видим, погасив долг на полгода раньше срока, вопреки расхожему мнению, больше вы сэкономите именно при аннуитетной схеме.

        Таким образом, мы убедились, что досрочное полное и частичное погашение долга выгодно всегда, несмотря на то, что банки пытаются всячески усложнить эту процедуру. Накапливая средства и не жалея времени, вы можете существенно сократить размер переплаты по кредиту. Кроме того, избавление от статуса «должника» всегда плодотворно влияет на человека: финансовая свобода – важный аспект, о котором нельзя забывать.

        Можно ли досрочно погасить ипотеку в Сбербанке

        Популярность на отечественном финансовом рынке такого кредитного продукта, как ипотека Сбербанка, является причиной появления у клиентов вполне логичных и ожидаемых вопросов, связанных с возможностью досрочного погашения займа. Однако, рассматривая подобное решение, необходимо учитывать множество факторов, в том числе выгодность с финансовой точки зрения, а также возможность беспроблемного обслуживания кредита на новых условиях. Важно отметить, что большинство финансовых организаций крайне неохотно идет на досрочное погашение взятого клиентом ипотечного займа, так как в подобной ситуации лишаются части прибыли. Тем не менее, Сбербанк, будучи лидером финансового рынка России, предоставляет заемщикам возможность досрочного возврата кредита.

        О полном и частичном погашении

        Различают два варианта досрочного погашения ипотеки:

        • Полный возврат долга банку. В этом случае клиент, как правило, реализует какой-либо из принадлежащих ему активов, получая крупную сумму, которую затем решает направить на выплату всей имеющейся у него задолженности по кредитному договору, закрывая ее полностью;
        • Частичное погашение. В этом случае, по сути, происходит увеличение ежемесячных платежей, что приводит к снижению выплачиваемых впоследствии процентов. Принимая решение частично погасить ипотеку, клиент должен понимать, что финансовая нагрузка на время досрочных выплат заметно увеличиться.

        Несмотря на то, что банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотечного займа, они не имеют правовых оснований отказать должнику в этом. Дело в том, что действующее сегодня законодательство, в частности Федеральный Закон №284-ФЗ, четко указывает на невозможность ограничения прав клиента по досрочному возврату взятого им кредита. Главное для заемщика при этом – правильно оформить собственные действия, в первую очередь, заблаговременно, то есть за 30 дней, предупредить кредитную организацию о досрочном платеже.

        Более того, в некоторых случаях досрочно погасить ипотеку можно и по согласию сторон. Подобное происходит на практике, если банк заинтересован в клиенте. В этом случае нет необходимости ждать 30 дней, а все изменения в кредитном договоре и графике регулярных выплат оформляются дополнительным соглашением к нему. Сбербанк является одной из немногих кредитных организаций страны, которые не препятствуют досрочному погашению ипотечного займа. Поэтому в случае, если клиент правильно оформить необходимые документы, ждать 30 дней ему не понадобится.

        Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки в Сбербанке

        Принимая решение о полном или частичном досрочном погашении ипотечного займа, оформленного в Сбербанке, клиент должен отдавать отчет в последствиях подобных действий. Дело в том, что далеко не всегда такие решения могут быть оправданы с чисто финансовой точки зрения. Более того, существует несколько ситуаций, когда возвращать долг банку досрочно попросту невыгодно, в частности:

      • Если ипотечная процентная ставка ниже существующих или прогнозируемых в ближайшее время темпов инфляции. В этом случае намного выгоднее вложить имеющиеся свободные финансовые средства в приобретение активов или даже для совершения каких-либо потребительских покупок, так как фактически задолженность по ипотеке обесценивается с течением времени даже без досрочных выплат;
      • Если кредитным договором предусмотрен аннуитетный тип регулярных платежей. Особенностью этой схемы выплат выступает тот факт, что в первые месяцы и даже годы клиент платит преимущественно проценты по займу. Другими словами, основная сумма переплаты приходится именно на первое время действия кредитного договора. В результате досрочное погашение, если оно происходит не в первые месяцы после подписания контракта, практически не приводит к снижению величины выплаченных процентов и, как следствие, размера общей переплаты.
      • Учитывая сказанное, вполне логичной выглядит рекомендация специалистов, которые советуют заемщикам в случае частичного досрочного погашения ипотечного кредита стремиться, прежде всего, к сокращению срока действия договора. Это является наиболее эффективным способом снизить итоговую величину переплаты по займу и, следовательно, размер реальной процентной ставки, быстро закрыв долг банку. К сожалению, подобная процедура Сбербанком не предусматривается, хотя клиент, возможно, добьется внесения подобных изменений в договор в индивидуальном порядке.

        Внесение досрочных платежей

        Как уже отмечалось выше, Сбербанк не препятствует желанию клиентов производить выплаты по ипотеке раньше установленного срока. Более того, кредитная организация не требует предупреждать о платеже за 30 дней в соответствии с №284-ФЗ.

        Что для этого нужно?

        Однако, клиент должен знать следующее: при простом внесении средств на счет они будут автоматически списаны во время очередного платежа по графику. Для того, чтобы деньги были учтены во взаиморасчетах с банком, необходимо сделать следующее: оформить соответствующее заявление, непосредственно посетив одно из отделений кредитной организации. Владельцы карт Сбербанка имеют возможность внести досрочный платеж с баланса карты в режиме онлайн, не заполняя при этом заявления.

        Заявление подается в банк, как минимум, за сутки до внесения платежа. При нескольких досрочных платежах оформляется соответствующее количество заявлений. После зачисления средств клиенту выдается измененный график регулярных выплат по договору с учетом досрочно уплаченных им денег.

        Полное досрочное погашение

        При желании клиента досрочно погасить долг перед банком по ипотеке полностью сначала требуется обратиться в кредитную организацию за получением точного расчета итоговой суммы имеющейся задолженности. Естественно, до внесения средств, оформляется и подается заявление на досрочный платеж. После выплаты необходимо расторгнуть кредитный договор и закрыть счет в банке. Далее следует снять обременение, наложенное на принадлежащую клиенту недвижимость. Также может быть расторгнут договор страхования, заключение которого практически всегда выступает обязательным условием при оформлении ипотеки.

        В каком случае досрочно погасить ипотеку в Сбербанке нельзя?

        Досрочное погашение ипотеки невозможно в двух случаях:

      • до завершения периода времени, указанного в тексте кредитного договора, в течение которого досрочные платежи не допускаются. Важно понимать, что данное требование является сомнительным с точки зрения закона и поэтому может быть оспорено;
      • при отсутствии оформленного надлежащим образом заявления.
      • Варианты частичного досрочного погашения ипотечного кредита

        Существует два способа частичного досрочного погашения ипотечного кредита с аннуитетной схемой платежа. В обоих вариантах досрочно внесенные заемщиком денежные средства полностью идут на погашение основного долга перед банком, но параметры кредита после осуществления досрочного погашения изменяются по разному.

        Первый — сокращение срока кредита. Размер ежемесячного платежа при этом не пересчитывается.

        Второй – уменьшение ежемесячного платежа. Досрочно внесенные заемщиком денежные средства сокращают задолженность перед банком, но при этом банк не уменьшает срок кредита, а пересчитывает в сторону снижения размер ежемесячных платежей.

        Большинство банков разрешают заемщику выбирать между обоими вариантами погашения.

        При использовании первого варианта процентные выплаты по кредиту уменьшаются, но ежемесячная долговая нагрузка не сокращается. Второй вариант, наоборот, предполагает сокращение ежемесячных платежей, но процентные выплаты по кредиту уменьшаются несущественно.

        Вариант сокращения срока кредитования является выгодным для минимизации переплаты по кредиту. С точки зрения снижения долговой нагрузки оптимален вариант уменьшения размера ежемесячного платежа.

        Если досрочное частичное погашение кредита будет разовым, то вариант с уменьшением срока кредитования позволяет сэкономить на выплате процентов банку в несколько раз больше, чем вариант с сокращением величины платежа.

        Если у заемщика есть возможность осуществлять частичные досрочные погашения регулярно и на их величину в кредитном договоре нет ограничений, то оба варианта погашения можно считать экономически эквивалентными. Если при досрочном погашении с уменьшением размера платежа сэкономленные каждый месяц средства снова вкладывать в досрочное погашение, то экономия на уплачиваемых банку процентах в обоих вариантах будет одинакова. Но при этом схема с уменьшением величины платежа является более гибкой, так как в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств, например снижения дохода заемщика, иметь меньший ежемесячный платеж по кредиту, безусловно, выгоднее.

        Таким образом, можно дать следующие рекомендации заемщику, как разумно действовать, исходя из его конкретной ситуации.

        1. Кредит рублевый, ограничений на досрочное погашение нет.

        В этом случае использование как первого, так и второго вариантов частичного досрочного погашения практически равноценно. Но все-таки лучше уменьшить размер ежемесячного платежа, а сэкономленные средства опять вложить в досрочное погашение.

        2. Кредит валютный, есть ограничения на досрочное погашение (к примеру, сумма досрочного погашения ограничена 500 долларами).

        Здесь достичь одинакового финансового результата при выборе варианта досрочного погашения не удастся. Схема с сокращением срока кредитования работает более эффективно.

        3. Валюта кредита — рубли, ограничения на досрочное погашение есть, деньги на досрочное погашение бывают нерегулярно (например, от ежегодной премии или налогового вычета).

        Ситуация неоднозначная, нужно принимать решение индивидуально, оценивая собственные риски и приоритеты.

        Сравнить оба варианта частичного досрочного погашения можно с помощью ипотечного калькулятора с соответствующей функцией.

    Смотрите так же:  Что будет работодателю за увольнение беременной женщины

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *