Иск о признании постройки самовольной

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в «Обзоре судебной практики ВС РФ» (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

  • принадлежность земельного участка лицу;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
  • наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).
  • НАША СПРАВКА

    Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

    Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

    Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

    • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
    • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).
    • Недопущение формального подхода

      Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

      С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

      Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

      Принцип диспозитивности гражданского процесса

      Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

      В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

      Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

      В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

      Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

      Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

      Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.

      Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

      Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО «КубГТУ», которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

      Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

      Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.

      6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

      ООО «Мега-сеть», будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

      Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО «Мега-сеть» обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

      Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

      Для правильного разрешения спора о признании здания самовольной постройкой суды должны проводить строительно-техническую экспертизу

      Ответчик — собственник зарегистрированных в ЕГРП земельного участка под ИЖС и расположенного на нем здания. Департамент городского имущества г. Москвы выяснил, что на участке ответчика расположено другое здание — многоквартирный жилой дом, и предъявил иск о признании данного здания самовольной постройкой. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что истец не представил доказательств того, что возведенное здание является самовольной постройкой, которую ответчик возвел на земельном участке, не предназначенном для этих целей, и что при строительстве им не соблюдались градостроительные нормы и правила. ВС РФ вернул дело на новое рассмотрение, указав, что для правильного рассмотрения спора судам следовало провести строительно-техническую экспертизу, а не требовать предоставления всех доказательств только от истца.

      Реквизиты судебного акта

      Департамент городского имущества города Москвы

      Суть дела

      ООО «Эдельвейс» является собственником жилого дома — гостиницы общей площадью 755 кв. м и земельного участка площадью 920 кв. м, на котором расположен указанный объект недвижимости. Вид разрешенного использования земельного участка — для индивидуального жилищного строительства.

      В ходе обследования земельного участка Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы выявила, что на указанном земельном участке расположен другой объект капитального строительства — двухподъездное четырехэтажное здание с подвальным этажом площадью застройки 240 кв. м. Земельный участок огорожен забором, доступ ограничен.

      Как следует из акта обследования, расположенное на участке здание обладает признаками многоквартирного дома в силу наличия отдельных выходов на прилегающий земельный участок, разделения здания на секции. Кроме того, на данном объекте представлена информация для проживающих в общежитии.

      В связи с этим Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с требованием о признании указанного здания самовольной постройкой и приведении земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования. При этом он исходил из того, что вид разрешенного использования участка не предусматривал возведение на земельном участке фактически расположенного на нем спорного объекта. Здание размещено в отсутствие разрешительной документации.

      Позиция судов

      Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований департамента. Он исходил из того, что спорный объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования и доказательств обратного истцом не представлено.

      Как указал суд, согласно акту обследования Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы вывод о наличии признаков многоквартирного дома сделан визуально, без обследования внутренних помещений. А потому акт обследования не является надлежащим доказательством, подтверждающим нахождение многоквартирного дома на земельном участке. Техническая документация, подтверждающая, что спорный объект недвижимости является многоквартирным домом, истцом в материалы дела не представлена, ходатайство о проведении экспертизы истцом также не заявлено.

      Решение первой инстанции поддержали апелляционный суд и суд округа.

      Позиция ВС РФ

      ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение. При этом он исходил из следующего.

      Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

      Исходя из п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

      В силу ст. 40 Земельного кодекса собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

      Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 ст. 222 ГК РФ.

      Как отметил ВС РФ, наличие хотя бы одного из трех самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

      Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса). Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении соответствующего иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

      ВС РФ обратил внимание, что в материалах дела отсутствуют какие-либо разрешительные документы на строительство спорного объекта. Делая вывод, что объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка, нижестоящие суды не учли, что по искам, связанным с самовольными постройками, подлежат применению градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Разрешая спор по существу, суды не включили в предмет исследования выяснение всех обстоятельств, необоснованно возложив только на истца обязанность по доказыванию несоответствия спорного объекта ввиду разрешенного использования указанного земельного участка. При рассмотрении дела для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний, судебная строительно-техническая экспертиза судами не проводилась. Более того, отказывая в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебной экспертизы по мотиву непредставления истцом данного ходатайства в суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции не учел, что данный вопрос обсуждался судом первой инстанции, однако так и не был разрешен по существу.

      Исковое заявление о признании строения самовольной постройкой и обязании снести ее

      Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон иска о признании строения самовольной постройкой и обязательстве снести ее за 2020 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

      Новый образец 2020 года

      В ___________________________ суд

      (сведения об истце, указанные

      в п. 2 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ

      (либо п. 2 ч. 2 ст. 125 АПК РФ))

      (сведения об ответчике, указанные

      в п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ

      (либо п. 3 ч. 2 ст. 125 АПК РФ))

      ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании строения самовольной постройкой и обязании снести ее

      Земельный участок площадью _________ кв. м, расположенный по адресу: _____________, принадлежит истцу на праве ____________, что подтверждается __________________________________________________________________________. (указать наименование и реквизиты правоустанавливающих документов)

      Ответчиком на указанном участке возведено строение — _______________ (указать индивидуализирующие признаки).

      Данное строение в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, так как ___________________________________________ (указать причину признания постройки

      __________________________________________________________________________. самовольной: построена на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений)

      В результате самовольного занятия земельного участка и самовольного строительства нарушены права и законные интересы истца, а именно: ________________________________. «___»________ ___ г. истец направил ответчику требование о добровольном освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки. Ответчик на претензию не ответил.

      Вариант: ответчик отказался удовлетворить требования истца.

      На основании изложенного и в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ (либо ч. 2 ст. 27 АПК РФ),

      1. Признать строение, расположенное по адресу: ______________, самовольной постройкой.

      2. Обязать ответчика снести строение, расположенное по адресу: _________________, за счет средств ответчика в срок до «___»________ ___ г.

      1. Копия искового заявления для ответчика (либо (если заявление подается в арбитражный суд) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов).

      2. Доказательства, подтверждающие право истца на земельный участок.

      3. Иные доказательства, подтверждающие доводы истца.

      4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

      5. Доверенность представителя (если исковое заявление подписано представителем). (если заявление подается в арбитражный суд, к заявлению также должна быть приложена копия свидетельства о государственной регистрации истца в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя)

      Иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск не противоречат друг другу, а соотносятся как предмет и основание одного требования

      Прежде всего важно понимать, что иск о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) нельзя отнести ни к виндикационным (ст. 302 ГК РФ), ни к негаторным (ст. 304 ГК РФ) искам. Да и само по себе требование о сносе самовольной постройки в материальном смысле иском не является.

      Иск в материальном смысле характеризуют предмет (материально-правовое требование истца к ответчику) и основание (обстоятельства, на которых истец основывает свои требования).

      Сама по себе ст. 222 ГК РФ полноценного основания для сноса не дает. В этой статье есть предмет иска — требование о сносе постройки. А что касается основания, то здесь указана только его начальная составляющая — истец заявляет требование о сносе, потому что постройка самовольная. Самовольной постройка является потому, что соответствует одному из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (постройка создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведена без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил). Соответственно, дальше встает вопрос: какому из перечисленных признаков самовольной постройки соответствует здание и какие интересы заявителя это нарушает?

      Если речь идет о собственнике здания, размещенного на соседнем участке, то интерес этого собственника заключается в том, что постройка нарушает его права. Соответственно, основанием иска будет нарушение этих прав. При этом заявителями требований о сносе может быть не только частное лицо, но и муниципалитет, и даже прокурор. Основание требований муниципалитета или прокурора — защита публичного интереса. Муниципалитет контролирует застройку в районе и не давал разрешения на строительство, а прокурор может заявить требование, если постройка и вовсе угрожает жизни и здоровью граждан. И во всех случаях основание требований будет разным.

      Иными словами, в материальном смысле основание иска о сносе самовольной постройки формируется извне. В этом смысле нельзя противопоставлять ст. 222 и 304 ГК РФ. Статья 222 ГК РФ является инструментом для защиты прав, когда возникают основания, предусмотренные ст. 304 ГК РФ. Наиболее наглядный пример: если кто-то построил объект на чужом земельном участке, не получив разрешения собственника участка на строительство этого объекта, то собственник земельного участка подает негаторный иск о сносе самовольной постройки. Этот иск собственник обосновывает одновременно и ст. 304, и ст. 222 ГК РФ.

      Соответственно, в ситуации, когда сосед построил свое здание с нарушениями градостроительных норм и правил, работает ст. 222 ГК РФ со специальным основанием — нарушением прав собственника, не связанных с лишением его владения, и применяется негаторный иск. Здесь нет противоречия — иск о сносе (ст. 222 ГК РФ) обусловлен нарушением прав собственника (ст. 304 ГК РФ).

      Несколько лет назад на вопрос о соотношении иска о сносе самовольной постройки и негаторного иска ответил Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». В этом пункте речь шла о том, кто вправе требовать сноса самовольной постройки. Президиум ВАС РФ указал, что наряду с собственником и законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, правом требовать сноса самовольной постройки обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

      В качестве примера из судебной практики можно привести постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу № А03-633/2007. В этом деле собственник одного земельного участка и возведенного на нем здания обратился с требованием о сносе возведенного на соседнем участке здания автосалона. Свои требования он обосновал тем, что автосалон был построен с нарушением СНиПа «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Исков было два. Первый — о признании недействительным разрешения на строительство автосалона. Поскольку здание действительно было построено с нарушением противопожарных требований, суд сделал вывод об отсутствии оснований для выдачи разрешения на строительство автосалона и удовлетворил иск (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 № Ф04-4938/2009(12816-А03-29) по делу № А03-2373/2007). Затем, получив подтверждение незаконности соседской постройки, истец снова обратился в суд, теперь уже с требованием об устранении препятствий в пользовании его имуществом путем сноса соседского автосалона. Суд требование о сносе удовлетворил.

      По сути, ст. 222 ГК РФ представляет собой инструмент, которым может воспользоваться лицо, чьи права нарушены возведением самовольной постройки. Заявляя исковые требования, гораздо важнее не ссылаться на кокретные нормы, а правильно сформулировать предмет (требование снести постройку) и основание (потому что она мешает собственнику соседнего здания нормально своим зданием пользоваться). Как указал Пленум ВС РФ в п. 9 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

      Иными словами, правовую квалификацию требований осуществляет суд. Задача истца при этом заключается не в том, чтобы выбрать между ст. 222 и 304 ГК РФ, а правильно сформулировать свое требование.

      Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

      Образец искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку, с учетом последних изменений законодательства.

      Самовольной постройкой признается объект недвижимости, который построен без оформления земельного участка и документов на строительство. Истец должен представить доказательства того, что при возведении самовольной постройки не нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, что такая постройка не создает никакой угрозы для других граждан и может быть сохранена.

      Документы, которые необходимо собрать до подачи иска в суд: документы на земельный участок, который должен быть в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании заявителя; документы, подтверждающие, что заявитель обращался за выдачей разрешения и ввода объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие, что объект построен без нарушений (экспертное заключение); заключение из Роспотребнадзора и Госпожнадзора.

      Ответчиком по таким искам всегда будет орган местного самоуправления, на территории которого возведена самовольная постройка. Размер государственной пошлины по таким искам зависит от цены иска, которая определяется исходя из инвентарной стоимости объекта по справке БТИ.

      Дела о признании права собственности на самовольную постройку подсудны суду по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Такие дела будут рассматриваться мировыми судьями, если стоимость объекта ниже 50000 рублей, если стоимость самовольной постройки выше – дело подсудно районному (городскому) суду.

      В ______________________________
      (наименование суда)
      Истец: _________________________
      (ФИО полностью, адрес)
      Ответчик: _______________________
      (наименование органа местного
      самоуправления, адрес)
      Цена иска: ______________________
      (стоимость самовольной постройки)

      ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

      о признании права собственности на самовольную постройку

      Мне принадлежит земельный участок по адресу: _________ (полный адрес земельного участка), который предоставлен мне _________ (наименование органа, предоставившего земельный участок) «___»_________ ____ г. на основании _________ (документы, подтверждающие предоставление земельного участка).

      В _____ году я построил на принадлежащем мне земельном участке объект недвижимого имущества _________ (жилой дом или иное наименование объекта). При строительстве я не получал необходимые разрешения, поскольку _________ (указать, почему не получено разрешение на строительство). Возведенный мною объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как _________ (указать признаки самовольной постройки, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ).

      Возведенная мною самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства подтверждаются _________ (привести список заключений компетентных органов, подтверждающих указанные основания).

      При обращении в _________ (наименование органа местного самоуправления) мне было отказано в получении разрешения на строительство и акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, поскольку _________ (если получен ответ, указать основания отказа). Иным путем, кроме обращения в суд, я лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.

      На основании изложенного, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса РФ, статьями 131—132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

      1. Признать право собственности _________ (ФИО истца) на объект недвижимого имущества _________ (наименование самовольной постройки), расположенный по адресу: _________.
      2. Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

      3. Копия искового заявления
      4. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
      5. Копия документа, подтверждающего права на земельный участок
      6. Документы, подтверждающие возведение самовольной постройки
      7. Заключение Роспотребнадзора
      8. Заключение Госпожназора
      9. Заключение экспертной организации
      10. Копия технического паспорта на объект недвижимости
      11. Документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию

      Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца _______

      Скачать образец заявления:

      Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

      Скачать обзор:

      Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014г.

      20 комментариев к “ Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку ”

      Мы живём в общем дворе (всего 5 собственников). Это частный сектор. Земельный участок поставлен на учёт и получен кадастровый номер. У всех собственников имеются сараи. Мы из своих сараев (3 шт.) построили сарай и гараж из блоков (на том же месте) по согласию всех собственников жилья (имеется протокол собрания и подписи собственников). Теперь мы получили в БТИ технические паспорта на эти постройки и хотели бы их приватизировать. С каким иском обращаться в суд, чтобы постройки узаконить? Какие документы необходимо представить в суде?

      Людмила, в чем препятствия в получении документов без суда, кто Вам препятствует? Если гаражи являются недвижимым имуществом и самовольной постройкой, то Вам нужен этот иск.

      Мы живем в общем дворе. Дом поделен на 4 семьи. Мы сделали пристрой к своей квартире, нам дали разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, но не дали документ, что предоставляется участок под это строительство.Земли в собственности нет. Я пошла на регистрацию , а мне сказали, что у меня самовольная постройка и дело приостановили. Идти надо подавать иск в суд. Подскажите, пожалуйста, с каким именно иском обращаться в суд? Какие документы надо предоставить в суд?

      Екатерина, прежде чем Вы обратитесь в суд, нужно решить вопрос с выделением земельного участка. Без документов на землю суд в иске о признании права собственности на самовольную постройку Вам откажет.

      Вы пишите в статье, что при подаче иска о признании права собственности необходимо предоставить заключения Пожнадзора, Роспотребнадзора, заключение экспертной организации. Нельзя ли как-нибудь обойти эти требования (мы же в России живем!)? В каком законе они прописаны? Ситуация следующая. В нашем городе довольно много гаражей, как правило, 6х4 м, зачастую без ямы, без подвала и т.п. И на эти экспертизы будет потрачена просто уйма денег! Я согласен, когда речь идет о каких-то более-менее больших строениях, но гаражи и сараи — простите, это, на мой взгляд, неправильно…

      Ответ на поставленный Вами вопрос зависит от того, можно ли отнести эти гаражи к самовольным постройкам.
      Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ: самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
      То есть в первую очередь самовольная постройка — это какое то капитальное строение, которое можно отнести к недвижимости. Признание права собственности на такое имущество в первую очередь позволяет ввести его в гражданский оборот (то есть на законных основаниях распоряжаться им). Соответственно необходимо соразмерять те вложения, которые придется сделать для легализации постройки и полученной от этого выгоды. В большинстве случаев, если сама постройка особой ценности не представляет, достаточно просто оформить права на земельный участок.

      Имеется частный дом (по документам квартира, неизвестно кто так и когда оформил, так досталось) и участок (4,5 сотки) в собственности на 2-х родственников. У частного дома была веранда, пришедшая в негодность из-за старости, вместо нее была пристроена капитальная веранда больших размеров, также в пристройку был проведен центральный водопровод. Получена справка из БТИ (тех. паспорт). Пристройка в центре моего участка (1 этажная). Какие документы необходимо собрать для суда о признании пристройки и перевода дома (квартиры) из неблагоустроенного в благоустроенный? Дом деревянный из бруса, как и пристройка.

      Фактически в доме выполнены переустройство и перепланировка без получения необходимых разрешений. Посмотрите вот этот образец иска: https://vseiski.ru/iskovoe-zayavlenie-o-pereplanirovke-kvartiry.html

      Мной и супругой в 2000 году был приобретен частный дом в общую долевую собственность в 1/2 доле. Данный дом был частично мною восстановлен после пожара. Так как документы о выделении земельного участка под строительство жилого дома отсутствуют, данный объект недвижимости относится к самовольной постройке. На земельный участок возле дома правоустанавливающие документы также отсутствуют. При обращении в Департамент мун. имущ. и земельных отношений с целью осуществления кадастрового учета и присвоения кадастрового номера мне пояснили, что, во-первых, произошло наложение границ моего земельного участка с границей земельного участка, находящегося в мун. собственности, во-вторых, поскольку дом частично восстановлен после пожара и у меня нет правоустанавливающих документов, они не могут осуществить кадастровый учет. На данный момент я собрал все необходимые документы для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Мой вопрос заключается в том, каким образом после признания за мной права собственности на самовольную постройку мне получить кадастровый номер на земельный участок? Как я понимаю, это возможно в силу приобретательной давности посредством обращения в суд, ведь в 2015 г. будет ровно 15 лет, как я добросовестно пользуюсь земельным участком и не нарушаю прав и законных интересов 3-х лиц?

      Оформление документов на жилой дом обязательно должно начинаться с земельного участка. Для начала разберитесь, кому и когда выделялся этот земельный участок. Если он принадлежит другому человеку, то вопрос с переоформлением Вы должны решить именно с ним. Если участок не выделялся, то все вопросы решаются в муниципалитете. Признать право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности не получится, земля не может быть бесхозяйной. Только после решения вопроса с землей Вы сможете обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилой дом.

      Супругом в 2013 году куплен участок (в КП) в Новой Москве, на момент покупки разрешение на строительство отдельно с каждого участка не требовалось (было общее). Построили дом, приступили к оформлению документов, и выясняется, что разрешение все-таки нужно. Подскажите, пожалуйста, какие наши дальнейшие действия? Нам сказали, надо обращаться в суд с заявлением, какое именно заявление?

      Для начала нужно обратиться с заявлением в муниципалитет по месту нахождения дома. Только получив от них официальный отказ в выдаче разрешения на строительство и вводе дома в эксплуатацию можно обратиться с иском в суд по данному образцу.

      Нами переоборудована трансформаторная подстанция (не действующая уже много лет) в общественный туалет. Как узаконить данное переоборудование? Получен тех. паспорт с пометкой самовольного переоборудования.

      Для начала обратитесь в местную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на переоборудование и приеме законченного строительством объекта в эксплуатацию. После получения отказа сможете обратиться в суд с этим исковым заявлением, немного уточнив исковые требования.

      Мною было приобретено здание общей площадью 42 кв.м. по документам, в реале площадь здания 210 кв.м. Ситуация следующая: предыдущий владелец, получая свидетельство на здание, не заметил ошибку. Я начала переделывать, сделала техпаспорт и кадастровый паспорт, понесла документы в рег.палату, получила отказ в регистрации. В кадастровом было указано, что произошла реконструкция, надо получить справку с гор.админ. о разрешении на реконструкцию. Справку мне не выдают. Надо подавать заявление в суд. Подскажите, какое заявление мне подать. Год постройки здания 1978. В 2005 году предыдущий владелец получал свидетельство с ошибкой.

      Для начала официально обратитесь в местную администрацию с заявлением о разрешении на выполнение реконструкции и приемке здания в эксплуатацию. После того, как получите отказ, подадите исковое заявление в суд о сохранении здания в реконструированном состоянии, можно воспользоваться этим образцом.

      Дом и земля в собственности. На чердаке обустроили самовольно мансарду. Хотим оформить её в собственность. В администрации отказали по причине близости дома к границе с соседним участком, рекомендовали обратиться в суд. В Вашем образце заявления говорится, что цену иска нужно указывать только на самовольно построенную часть. Это так? Дом то уже 60 лет стоит. Я думаю,ч то не нужна его полная инвентаризационная стоимось. От этого зависит размер госпошлины.

      Цена иска будет зависеть от того, какие требования вы будете заявлять в суде.

      В 1998 году мой муж оформил землю на бессрочное пользование под строительство дома. В 2003 году дом не был достроен муж погибает, земля на тот момент не была оформлена в собственность. После смерти мужа я достроила дом и вот уже 15 лет проживаю в нем с дочерьми. Ввиду смерти мужа земля выведена из пользования. Не могу до сих пор оформить не землю в собственность , ни соответственно дом. Обращалась в суд на признание в собственность земельный участок, суд мне отказал. На дом я получила технический паспорт на свое имя, дом поставлен кадастровый учет. Каким то образом я могу получить право собственности на дом через суд.

      Вам сначала нужно решить вопрос с земельным участком. После получения документов на землю оформите права на дом.

      Признание права собственности на самовольную постройку

      Автор: Наталия Фомина

      Наталия Фомина, адвокат

      Очень важное место в судебной практике в настоящее время занимают вопросы, связанные с самовольными постройками. Как узаконить самовольную постройку? Одним из методов является предъявление иска о признании права собственности. Однако стоит отметить, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Этот способ может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014 и 24.12.2014 утверждены Обзоры судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Анализ судебной практики позволяет выделить ряд существенных моментов, касающихся рассмотрения исков о признании права собственности на самовольную постройку.

      На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

      Пример . К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности на самовольно возведённые строения не были приложены документы, подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов в установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче мэрией города. Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по вопросу получения разрешения на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они не обращались, а представленный ответ отдела муниципального строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Поскольку заявителями не были соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении искового заявления без движения, судебная коллегия Верховного суда Российской Федерации признала данные процессуальные решения судьи правильными. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 80-В09-23).

      Пример . Местная администрация обратилась в суд с иском к Л. о признании жилого дома, возведённого ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец указал, что хотя Л. и зарегистрировала право собственности на указанный объект недвижимости, он имеет все признаки самовольной постройки, поскольку разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получено не было. Истец просил суд обязать ответчика снести возведённый ею объект, взыскать компенсацию морального вреда.

      Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования в части признания жилого дома, возведённого Л., самовольной постройкой, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствовало разрешение на строительство дома. Поскольку ответчиком не заявлялись встречные требования о сохранении самовольной постройки, суд возложил на Л. обязанность её снести. С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные постановления в части удовлетворения требований истца и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

      При разрешении спора суд правильно установил, что жилой дом, возведённый Л., является самовольной постройкой, поскольку ответчиком не было получено разрешение на его строительство (ст. 222 ГК РФ).

      Между тем суд не учёл, что самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан сохранением возведённой постройки.

      Как предусмотрено п. 26 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

      Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

      Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

      Разрешая настоящий спор, суд пришёл к выводу, что самовольная постройка подлежит сносу лишь в связи с тем, что ответчиком не было получено разрешение на её возведение. При этом сама постройка, как установил суд, расположена на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешённого использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. (Определение № 19-КГ14-6).

      Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права.

      Пример . Х. К. А. обратился с иском к Х. С. А., П. Д. И. о признании права собственности на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что между ним и ответчиками был заключён договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном объёме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре помещений, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, уклоняются. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Х. К. А., суд первой инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав, что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов. Между тем, в материалах дела имелось вынесенное ранее по другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном земельном участке с разрешённым использованием для эксплуатации здания магазина. Решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешённого вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в самовольно возведённом строении и ссылаясь на признание иска ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения статьи 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка и вид его разрешённого использования. Использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешённого использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КГ13-100).

      Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведённое строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

      При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ). Как указано в пункте 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведённое строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

      В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя.

      Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В силу пункта 1 статьи 18 названного Закона, в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. С учётом положений статьи 12 того же Закона, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади, а если объект находится в общей долевой собственности — доле в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями статьи 202 ГПК РФ.

      Следует помнить, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и не может быть использовано для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства. Поэтому, прежде чем обращаться в суд с таким иском, необходимо принять меры к получению разрешений на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию от компетентных органов.

      Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

      Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т. д.

      Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.

      Фомина Наталия Евгеньевна . Окончила юридический факультет Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова в 1992 г. Специализация —«Гражданский процесс». Диплом с отличием. С 1992 г. работаю адвокатом, член адвокатской палаты г. Москвы. Большой опыт ведения гражданских, уголовных дел и хозяйственных споров. Обслуживание организаций.

      Иск о признании постройки самовольной

      3.5. Легализация самовольной постройки

      Прежде чем рассматривать порядок ввода самовольной постройки в гражданский оборот, необходимо определиться с признаками самовольной постройки и правовыми актами, которые регулируют данный институт.

      Самовольная постройка регулируется ст. 222 ГК РФ, ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 03.08.2020) «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», рядом статей ГрК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22), Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ №143) и рядом Обзоров судебной практики [485] .

      Признаки самовольной постройки

      Критерии, определяющие объект капитального строительства (далее – ОКС) как самовольную постройку, установлены в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

      Прежде всего необходимо отметить, что самовольной постройкой могут быть: здание, строение, сооружение или другое строение, то есть только недвижимое имущество, а на различные временные, легковозводимые, сборно-разборные конструкции, не являющиеся капитальными, нормы о самовольной постройке не распространяются (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

      Обращение в суд с требованием о сносе постройки, которая не является недвижимостью, не подлежит удовлетворению [486] , одновременно с этим согласно абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22 надлежащим способом защиты права в данном случае будет являться иск о признании права отсутствующим [487] .

      Самовольной постройкой может быть не только ОКС, строительство которого завершено, но и объект незавершённого строительства (п. 30 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Исходя из этого, на объект незавершённого строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ.

      С учётом того, что текущие формулировки ст. 222 ГК РФ являются третьей редакцией, для понимания применимости судебной практики за разные годы и её актуальность целесообразно проследить эволюцию требований к самовольным постройкам. Сравнительный анализ редакций, представленный в таблице ниже, достаточно наглядно показывает, как именно менялся подход законодателя к оценке построек как самовольных.

      Таблица 25. КРИТЕРИИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

      Критерий Редакция с 2006 по 2015 год[1] Редакция с 2015 по 03.08.2020[2] Текущая редакция[3]
      Объект жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество здание, сооружение или другое строение здание, сооружение или другое строение
      Земельный участок не отведённый для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами не предоставленный в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта не предоставленный в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта
      Отсутствие разрешения созданное без получения на это необходимых разрешений без получения на это необходимых разрешений без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
      Нарушение требований с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил с нарушением градостроительных и строительных норм и правил с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
      Критерий даты для оценки соответствия требования к ВРИ участка и наличию согласований/разрешений были на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
      Критерий «добросовестности»

      (исключение)

      созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений

      [1] Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

      [2] Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

      [3] Федеральный закон от 03.08.2020 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

      В целом следует признать, что требования, позволяющие отнести постройку к самовольной, с каждой редакцией ужесточаются и становятся максимально конкретными.

      Признаки самовольной постройки:

      1) размещена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке либо его разрешённое использование не допускает строительства на нём данного объекта;

      2) создана без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

      3) возведена на земельном участке в нарушение установленных законом ограничений использования участка.

      Для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из перечисленных признаков.

      Необходимость получения согласований или разрешений, а также содержание градостроительных и строительных норм и правил, разрешённое использование земельного участка оценивается на дату начала возведения или создания самовольной постройки. Из п. 1 ст. 222 ГК РФ следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки.

      Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

      Последними изменениями в ст. 222 ГК РФ [488] введено правило, согласно которому не является самовольной постройкой ОКС, созданный с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о действующих ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка.

      Появление вышеприведённой нормы стало следствием ряда судебных споров, дошедших до Верховного Суда РФ по вопросам размещения строений в охранной зоне газопроводов, когда собственники участков даже не знали о её существовании. Сначала иски о признании таких построек самовольными удовлетворялись [489] , затем практика поменялась, и владельцы таких построек получили судебную защиту [490] .

      Самовольная постройка не является оборотоспособной, то есть в отношении неё нельзя заключать какие-либо сделки (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ), а также запрещается её использовать (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Сделки, заключённые в отношении самовольной постройки, являются недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Исходя из этого, самовольную постройку можно либо снести, либо легализовать.

      Следует помнить, что за возведение самовольной постройки предусмотрена административная ответственность, в частности, КоАП РФ предусматривает следующие составы: самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), использование земельных участков не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ), нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий) (ст. 9.4 КоАП РФ).

      Порядок легализации самовольной постройки

      Самовольная постройка должна быть приведена в соответствие с Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам застройки лицом, построившим её, либо за его счёт.

      Когда лицо, создавшее самовольную постройку, неизвестно, то привести её в соответствие должно лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (далее – правообладатель земельного участка), на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

      За правообладателем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, при приведении постройки в соответствие с установленными требованиями в судебном порядке может быть признано право собственности (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

      Лицо, которое владеет и пользуется земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена самовольная постройка, также может приобрести на неё право собственности, если она будет приведена в соответствие с установленными требованиями и если это не противоречит закону или договору (абз. 2 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

      Для признания права собственности на самовольную постройку должен быть соблюдён ряд условий:

    • в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
    • постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд;
    • сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
    • Лицо, которое приобрело право собственности на самовольную постройку, возмещает лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение её в соответствие с установленными требованиями (абз. 2 п.3 ст. 222 ГК РФ).

      С целью исключить ситуацию, когда градостроительный регламент изменяется для соответствия самовольной постройке, а не самовольная постройка приводится в соответствие с градостроительным регламентом, законодатель установил ряд ограничений. В частности, ОМСУ со дня получения уведомления о выявлении самовольной постройки не вправе вносить в ПЗЗ изменения, предусматривающие установление ВРИ, параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, которым соответствует ВРИ и параметры самовольной постройки до её сноса (п. 7 ст. 33 ГрК РФ), также не допускается предоставление разрешения на условно-разрешённый вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п. 11.1 ст. 39, п. 6.1 ст. 40 ГрК РФ). Это означает, что если самовольная постройка соответствует не основному, а лишь условно разрешённому ВРИ, то её легализация невозможна, если этот ВРИ не был согласован до её создания.

      Самовольная постройка может быть легализована двумя путями: в соответствии с судебным решением либо по решению ОМСУ о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

      В случае, если самовольная постройка не приведена в соответствие с установленными требованиями и не снесена, ОМСУ имеет право в течение шести месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, является неделимым и на нём расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (пп.пп. 2, 3 п. 12, пп. 3 п. 13 ст. 55.32 ГрК РФ).

      Отдельно следует обратить внимание на п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143, согласно которому право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. В рассматриваемом ВАС РФ деле, которое описано в Информационном письме, судом обращено внимание на то, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности лица, которое является приобретателем по давности, а также истёк срок исковой давности для удовлетворения исковых требований о сносе самовольной постройки. Представляется, что приобретение права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 234 ГК РФ является скорее исключением, а не правилом.

      Самовольная реконструкция

      В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВС РФ 10/22 [491] положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

      Если применительно к новому строительству легко применить объективный критерий к самовольной постройке (был пустой участок, а стал застроенный), то с самовольной реконструкцией возникает много особенностей.

      В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией признаётся изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

      При этом понятие реконструкции по своему содержанию частично пересекается с такими понятиями, как капитальный ремонт [492] , а также перепланировка/переустройство [493] .

      Более того, в соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ застройщики вправе без получения разрешения на строительство проводить работы по изменению объектов и/или его отдельных частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства (реконструкции). Такие работы вообще не требуют получения какого-либо согласования для их проведения. В соответствии со ст. 55 ГрК РФ получение разрешения на ввод не требуется в случае, если в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

      Из этого следует, что в отношении зданий могут проводиться работы различной правовой природы, и ряд таких работ не признаётся законом реконструкцией, а значит, не может за собой повлечь вывода о самовольной реконструкции.

      Сравнительный анализ понятий «реконструкция», «капитальный ремонт» и иные работы, не требующие разрешения, свидетельствует о том, что к реконструкции относятся только работы комплексного характера, которые в обязательном порядке существенно затрагивают конструктивные элементы объекта и одновременно влекут какие-то изменения его характеристик (высота, этажность, площадь застройки и т.п.). При этом изменение расположения внутренних перегородок, не затрагивающее несущие конструкции объекта, изменение площади здания без изменения его этажности, площади застройки, высоты, не являются реконструкцией, а в связи с отсутствием требования о получении разрешения на них не могут быть ни при каких условиях признаны самовольными.

      В то же время следует помнить, что применительно к жилым зданиям в случае изменения расположения неконструктивных перегородок и прочих работ не подлежит применению норма ст. 222 ГК РФ, а действуют специальные нормы о самовольной перепланировке (ст. 29 ЖК РФ), влекущие принципиально иные последствия.

      В большинстве случаев разграничение реконструкции и иных видов работ возможно только путём назначения строительно-технической экспертизы.

      Следует отметить, что ранее суды и ВС РФ высказывались, что в случае самовольной реконструкции должно осуществляться приведение в соответствие с предыдущим состоянием, а снос должен применяться только если будет установлено, что объект не может быть приведён в состояние, существовавшее до проведения работ.

      Возникает вопрос, следует ли говорить о необходимости изменения практики в отношении самовольной реконструкции. В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ правомерно возведённые объекты, не соответствующие текущему ВРИ или текущему градостроительному регламенту, могут использоваться собственником без ограничения срока без приведения их в соответствие с действующим градостроительным регламентом. Если по результатам самовольной реконструкции здание не соответствует градостроительному регламенту, то «приведение в первоначальное состояние» и «приведение в соответствие с действующим градостроительным регламентом» могут совпасть по содержанию только если первоначальное здание само соответствовало такому градостроительному регламенту, а не эксплуатировалось с учётом п. 4 ст. 85 ЗК РФ. Представляется, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, что по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится.

      Легализация самовольной постройки в административном порядке

      ОМСУ вправе принять решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями (далее – решение), если соблюдён ряд условий:

    • самовольная постройка возведена на земельном участке, ВРИ которого не допускает строительства на нём такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, если режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта;
    • в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями, а также необходимость разрешения на строительство установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

    Органы местного самоуправления не вправе принимать решение, если:

  • самовольная постройка расположена на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, разве что такая постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан;
  • в отношении объекта недвижимости зарегистрировано право собственности в ЕГРН;
  • в отношении объекта недвижимости имеется решение суда о признании права собственности или об отказе в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки;
  • в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома[494];
  • в отношении имущества религиозного назначения, а также предназначенного для обслуживания имущества религиозного назначения[495] (п. 1 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
  • Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

    Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населённых пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

    1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2020 года;

    2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;

    3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений (п. 3 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

    ОМСУ не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки или решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со ст. 222 Кодекса:

    1) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;

    2) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14.05.1998.

    В вышеприведённых случаях решение относительно судьбы самовольной постройки может быть принято только судом (п. 5 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

    В соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путём её реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

    Правообладатель земельного участка, который выполнил требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такую самовольную постройку в соответствии со ст. 219 ГК РФ (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

    Легализация самовольной постройки в судебном порядке

    Учитывая ограниченную компетенцию ОМСУ при принятии решений о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями, основным способом легализации самовольной постройки является обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку либо в случае предъявления иска о сносе самовольной постройки обращение со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку.

    С иском о признании права собственности может обратиться собственник земельного участка либо лицо, являющееся субъектом права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Кроме того, судебной практикой признаётся право арендатора на признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендуемом земельном участке, если участок предоставлен для строительства соответствующего объекта недвижимости и если строение создано без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан [496] .

    При рассмотрении судом требований о признании права собственности на самовольную постройку суду надлежит применять п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции [497] , которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ,
    ВАС РФ 10/22).

    По иску правообладателя земельного участка ответчиком может выступать:

    1) застройщик, в случае если на создание самовольной постройки были получены необходимые разрешения;

    2) орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган), если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на её создание не были получены необходимые разрешения (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

    При рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку, суду надлежит установить следующие обстоятельства:

  • допущены ли при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил[498];
  • создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22)[499];
  • сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц[500];
  • лицом, осуществившим создание самовольной постройки, предпринимались меры по получению РнС до начала строительных работ. Данное требование не указано в законе, зато оно последовательно прослеживается в судебной практике[501]. В случае, если лицо, осуществившее самовольное строительство, не обращалось за выдачей РнС или обращалось, но не представило все необходимые документы либо осуществляло лишь переписку с уполномоченным на выдачу РнС органом, суд, вероятнее всего, откажет в удовлетворении заявленных требований.
  • Лицо, обращающееся в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, обязано представить доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие её требованиям безопасности[502].

    Споры о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются арбитражным судом или судом общей юрисдикции по месту нахождения объекта спора, в зависимости от состава лиц, участвующих в деле.

    Как указано в Обзоре по делам, связанным с самовольным строительством, даже если предметом иска является признание права собственности на ОКС нежилого назначения и отсутствуют доказательства осуществления истцом предпринимательской деятельности, спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.

    Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению в случае, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие РнС или отсутствие акта ввода в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на часть самовольной постройки, например на отдельное помещение, не должен быть удовлетворён. Также следует отметить, что при самовольной реконструкции право собственности следует признавать на новый реконструированный ОКС, а не на пристройку в отдельности [503] .

    Снос самовольной постройки

    Решение о сносе [504] самовольной постройки может быть принято судом либо органом местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ). При этом полномочия органов местного самоуправления при принятии решения о сносе самовольной постройки существенно ограничены.

    Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки, возведённой на земельном участке, если (пп. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

    1) на него отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;

    2) вид его разрешённого использования не допускает строительства такого объекта, и он расположен на территории общего пользования.

    Уведомления о выявленной самовольной постройке могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление (п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ):

  • государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения (п. 6.2 ст. 54 ГрК РФ);
  • госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий. Например, они направят уведомление, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения (п. 6 ст. 33 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ).
  • Полагаем, что обратиться с заявлением может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ ОМСУ наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.

    Решение о сносе самовольной постройки, принятое ОМСУ, может быть оспорено в судебном порядке на предмет несоответствия действующему законодательству в порядке гл. 22 КАС РФ [505] .

    ОМСУ при принятии решения о сносе самовольной постройки обязаны уведомить лицо, построившее объект, или правообладателя земли под объектом (п.п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

    Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлён только на основании решения суда.

    Подробнее остановимся на рассмотрении порядка сноса самовольной постройки в судебном порядке.

    Истцами по требованиям о сносе самовольной постройки могут быть:

  • правообладатели земельных участков, на которых расположена самовольная постройка;
  • лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает её сохранение (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143);
  • прокурор;
  • уполномоченные органы[506];
  • органы местного самоуправления (п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).
  • На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

    В случае, если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН, то такая регистрация не исключает возможности обращения в суд с иском о её сносе. Суд при удовлетворении таких требований в мотивировочной части решения должен указать основания, по которым постройка признана самовольной (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Решение суда в данном случае служит основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности на самовольную постройку. Если такая самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, то соответствующие обременения прекращаются. Лица, чьими правами обременён спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

    Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки может быть:

    1) лицо, осуществившее самовольное строительство, а если сведения о нём отсутствуют, то:

  • лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где находится самовольная постройка;
  • лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;
  • 2) заказчик, если самовольная постройка была создана с привлечением подрядчика;

    3) лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, если самовольная постройка находится во владении лица, не осуществляющего самовольного строительства[507];

    4) соответчиком по делу будет являться лицо, не являющееся владельцем самовольной постройки, но права которого на самовольную постройку зарегистрированы в ЕГРН (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

    Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял её строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

    Интересным представляется регулирование, содержащееся в п. 15 ст. 51.1 ГрК РФ, где указано, что убытки, причинённые застройщику сносом или приведением в соответствие с установленными требованиями объекта ИЖС или садового дома, построенных или реконструированных в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве [508] , а впоследствии признанными самовольной постройкой, подлежат возмещению в полном объёме за счёт, соответственно, казны РФ, казны субъекта РФ, казны МО при условии, что судом будет установлена вина должностного лица уполномоченного органа власти, направившего застройщику уведомление о соответствии.

    Срок для сноса самовольной постройки составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок ОМСУ установит, учитывая характер самовольной постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

    Снос самовольной постройки на основании исполнительного документа осуществляется в соответствии с законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 27.12.2020) «Об исполнительном производстве», а также в соответствии с Письмом ФССП России от 31.03.2014 № 8 (ред. от 31.07.2015) «Методические рекомендации по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведённых строений», где достаточно подробно разъясняется порядок действий при исполнении решений суда о сносе самовольной постройки.

    [485] См., напр., «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020)» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2020; «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016)» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016; «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 (далее – Обзор по делам о самовольном строительстве); и др.

    [486] См., напр., Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010.

    Смотрите так же:  Приказ минтруда россии 103 н

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *