Как оформить продажу доли дома

Самый простой вариант – предложить выкуп доли другому собственнику. Однако бывают случаи, когда люди не желают выкупать долю – при таком раскладе придется действовать иначе. Давайте разбираться, что такое продажа части дома и земельного участка в долевой собственности , какие нужны документы, сколько это займет и во сколько обойдется?

Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник доли имеет право выделиться из общей массы и реализовать свою часть в рамках сделки купли-продажи. Совсем не обязательно продавать долю другим совладельцам – можно найти стороннего покупателя. Правда, для этого придется учесть принцип о преимущественном праве покупки.

Важные правила:

  • согласие на выкуп – встречное предложение продавцу;
  • Ознакомиться с уведомлением и сохранить типовой шаблон вы можете по ссылке ниже:

    Как продать долю в доме с землей?

    Определим варианты продажи доли дома с земельным участком:

  • предложить долю совладельцам – особых сложностей не возникает;
  • Разберем способы на примере юридических инструкций.

    Полный список действий:

    Обратитесь к нотариусу, внесите госпошлину, составьте уведомление, ожидайте ответов от совладельцев и/или составьте уведомление самостоятельно (например, у юриста). Далее посетите почтовое отделение, запечатайте уведомления, разошлите по адресам, возьмите талон об отправке и ждите уведомлений о вручении писем.

    Собственник должен получить кадастровые документы на два объекта недвижимости: жилой дом и земельный участок. Для этого нужно обратиться в БТИ и Росреестр – с целью оценки имущества. Инженеры произведут жилищные и землеустроительные работы, оформят документы и выдадут актовые заключения. Останется получить техпаспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.

    Успех предстоящей операции с жильем зависит от пакета документации:

  • старое свидетельство или новая выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт и кадастровый паспорт на объекты;
  • справка об отсутствии долгов – сейчас сведения выдаются в Росреестре;
  • Сроки

    Сколько займет продажа части дома и земельного участка в долевой собственности , если покупателем выступает один из дольщиков?

  • сбор документов – от 7 дней, если кадастровые бумаги в порядке, и до 3 месяцев, если требуется установить доли;
  • регистрация в МФЦ – от 5 до 10 рабочих дней, в Росреестр – от 3 до 8 рабочих дней.
  • Если доли определяются в судебном порядке – сроки увеличатся до 4-5 месяцев.

    Финансовые затраты связаны с оплатой услуг нотариуса и госпошлин за утверждение сделки. Сюда также относится налог на прибыль, если дом и земля находились в собственности менее 5 лет.

  • составление договора купли-продажи – от 1 000 до 5 000 рублей;
  • услуги нотариуса (правовая и техническая работа) – от 2 000 до 10 000 рублей;
  • Разногласия между совладельцами могут привести к отказу выкупать долю и вообще отчуждать часть жилья третьим лицам. Вероятно, многие подумают, что выхода нет – однако существует целых два способа продать долю в доме с землей. И даже без согласия других собственников.

  • Отправляйтесь на почту, упакуйте заказные письма, возьмите квитанции об их отправке.
  • Обсудите с покупателем условия сделки и порядок передачи денег.
  • Арендуйте банковскую ячейку.
  • Порядок действий:

  • Поставьте объекты на кадастровый учет в Росреестре.
    • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
    • Реализация доли в доме с землей без согласия других сособственников обычно занимает:

    • от 1 до 2 месяцев – если стороны договорятся на денежную компенсацию;
    • Основные расходы совпадают с описанными выше.

      Одним словом, расходы существенные: сумма может доходить до 70 000 рублей.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Как оформить продажу доли дома

      Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников.

      Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.

      Купля-продажа части дома – совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение.

      В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.

      Продажа доли жилого дома

      В случае, когда возникает необходимость в продаже доли собственности в жилом доме, необходимо придерживаться определенных правил.

      Так, согласно статьи 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в жилом доме имеют другие собственники этого жилого помещения. Их необходимо в обязательном порядке поставить в известность о планируемой продаже, указав стоимость доли и все прочие условия продажи.

      Обычно подготовкой подобных уведомлений занимаются нотариусы, они же, как правило, организуют и отправку уведомлений другим собственникам через свои каналы. Свой ответ собственники, имеющие преимущественное право выкупа доли жилого дома, должны по действующему законодательству дать не позднее чем через месяц после получения уведомления. При нежелании ими выкупать долю дома оформляется отказ, который лучше всего заверить нотариально.

      В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками.

      Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения.

      Дарение – сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется. Однако, для исключения в дальнейшем возникновения поводов для судебного разбирательства, подготовку сделки в таком варианте лучше поручить квалифицированному юристу.

      Также следует учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда ощутимо меньше той суммы, которая могла бы быть получена при продаже дома целиком с последующим разделением вырученных финансовых средств. В связи с этим для продающей стороны выгоднее все же достичь соглашения с другими собственниками и продать дом целиком, разделив затем полученные деньги.

      А вот если существует возможность физически отделить принадлежащую вам часть дома (выделение доли собственности в натуре), то стоит непременно воспользоваться такой возможностью. В этом случае можно будет продавать уже часть дома как самостоятельный объект.

      Продажа части дома

      Для того чтобы продать часть жилого дома, физически отделенную от остальных помещений, согласия других собственников не требуется. Да и стоимость независимой части дома существенно выше стоимости доли в общей долевой собственности.

      Выделение доли в натуре возможно только при наличии правовой и технической возможности. При этом отделяемая часть должна полностью соответствовать всем признакам «жилого» помещения.

      В соответствии с положениями Жилищного кодекса устанавливаются следующие критерии жилого помещения:

    • жилое помещение должно быть физически отделено от других помещений;
    • оно должно быть пригодно для проживания и соответствовать установленным в этом случае техническим и санитарным нормам;
    • также помещение должно относиться к категории недвижимых объектов, то есть его перемещение на другое место не может быть произведено без ущерба для его назначения;
    • физическое отделения помещения от остальной части дома не должно вести к нарушению законных прав других собственников.
    • Обычно физическое отделение части дома производится тогда, когда у участников долевой собственности складывается определенный установленный порядок использования помещений, а также когда один из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома.

      Для того чтобы с отделенной частью жилого дома можно было совершать сделки купли-продажи, права собственности на нее должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Выделенная часть жилого дома должна иметь отдельный технический план, на основании которого она ставится на кадастровый учет.

      После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности в ЕГРН (сейчас эти процедуры совершаются одновременно) часть жилого можно будет продавать.

      Для совершения сделки в этом случае потребуется заключить договор купли-продажи части дома. Такой договор в целом практически идентичен стандартному договору купли-продажи дома целиком и содержит те же положения и сведения.

      Однако есть тут и свои особенности. При продаже части жилого дома потребуется предоставить кадастровые паспорта как непосредственно на саму часть строения, подлежащую продаже, так и на весь дом целиком. Кроме того, в договоре необходимо указать не только фактическую стоимость продаваемой части дома, но и среднюю оценочную стоимость всего дома целиком.

      Как продать долю в доме с землей

      Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.

    • Совладельцы дома имеют право первыми выкупить долю – преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Обязанность продавца – уведомить о продаже всех дольщиков и, если один из них согласится с ценой и условиями, стороны могут заключить договор купли-продажи.
    • Совладельцы утрачивают преимущественное право покупки доли спустя 30 дней (месяц) после уведомления о сделке. Отсутствие ответа считается нежеланием выкупать часть жилья и земли.
    • Оформление сделок с общедолевой собственностью требует нотариальной формы.
    • Альтернативный способ – составить уведомление по образцу ниже, оформить его в письменном виде, отправить по почте заказным письмом и ждать уведомлений о вручении адресатам. Совладельцы должны дать ответ в течение 30 дней с момента получения вашего письма (по штемпелю).

      Каким может быть решение:

    • выделить долю в натуре и оформить куплю-продажу без оглядки на мнения совладельцев.
    • Оформите долю на дом и землю
    • Организационные вопросы
    • Договоритесь с покупателем
    • Общее требование для сделок с долями недвижимости (частный дом и земля) – нотариальная форма договоров. Отправляйтесь к нотариусу, оплачивайте его услуги, оформляйте два документа: договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта. Забирайте обе бумаги и приступайте к завершающему этапу.

      Финальный этап – регистрация сделки в отделении Росреестра с помощью службы «одного окна». Запишитесь на прием в ГБУ «Мои документы», в простонародье МФЦ, передайте документы, возьмите расписку об их принятии и ждите ответа. Далее покупатель получает выписку из ЕГРН и становится новым собственником доли.

      Документы
    • документ о праве на дом и землю – свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи, приватизации и др.;
    • выписка из домовой книги – о проживающих/снятых с учета;
    • разрешение от органа опеки – если один из совладельцев частного домовладения не достиг 18 лет.
    • Список документов может изменяться в зависимости от региональных требований в органах регистрации. Обратитесь за помощью к нашим юристам, и мы подскажем, что нужно собрать в вашем случае.

    • ожидание ответа от совладельцев – стороны могут договориться заранее, а сделка может быть оформлена уже на следующий день;
    • Сколько стоит продать долю:

      Способ №1

      Первый способ – найти покупателя не из числа дольщиков, если последние не желают участвовать в выкупе. Не забываем о преимущественном праве покупки – принцип придется соблюдать.

      Воспользуйтесь следующей инструкцией:

    • Составьте уведомление о продаже доли в адрес всех совладельцев.
    • Подайте объявление о продаже доли в СМИ: интернет, газеты, доски объявлений, «сарафанное радио».
    • Получите расчет от покупателя по «безопасному каналу» – через банк.
    • Особых отличий от предыдущего способа нет, но нужно учесть требования ст. 250 ГК РФ, ведь в противном случае сделку легко оспорить.

      Способ №2

      Совсем не обязательно ждать согласия/отказов от совладельцев. Законный собственник доли может перевести ее в имущественный объект – жилое помещение. Это возможно путем выдела доли в натуре на основании ст. 252 ГК РФ.

    • Посоветуйтесь с другими совладельцами (если они согласны – можно приступать к выделу доли в натуре, если не согласны – обращаться в суд).
    • Пригласите кадастрового инженера и геодезиста.
    • Узнайте, есть ли возможность технического переустройства жилья.
    • Удостоверьте договор у нотариуса.
    • Зарегистрируйте сделку в МФЦ или Росреестре.
    • Список документов на оформление:

    • паспорта;
    • официальный отказ от выкупа – заверяется нотариусом;
    • выписка из домовой книги;
    • документы на жилье и землю;
    • от 2 до 3 месяцев – если выдел возможен без обращения в суд;
    • до 6-7 месяцев – если собственник подает исковое заявление о натуральном выделении доли в доме и земле.
    • Дополнительно придется заплатить:

    • заказ и изготовление кадастровых документов (дом + земля) – от 10 000 до 50 000 рублей;
    • Очевидно, что продажа части дома и земли с позиции взрослых не вызывает вопросов. И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?

      Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек). Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.

      Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки. Обратный ответ выдают в течение 14 дней: если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого. Отрицательное решение не оставляет шансов даже на продажу через суд.

      ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
    • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    • Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96
    • Жилой дом с землей могут принадлежать сразу нескольким собственникам. Такой подход принято считать общей долевой собственностью. Люди пользуются частным домом по договоренности друг с другом. Совладельцы могут заключить соглашение с указанием размера долей каждого из них. Если один из собственников захочет продать долю в доме, придется включить в сделку и часть земли – иначе невозможно.

      Особенности продажи

    • Собственник имеет право продать свою долю даже без согласия других владельцев жилого дома и земли.
    • Вместе с жилой постройкой в сделку включают земельный участок под домом и прилегающую территорию – в соответствии с размером части жилья.
    • Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

      Официальное извещение совладельцев о намерении продать частный дом и землю – уведомление. Обычно подготовкой извещений занимается нотариус. Собственнику нужно обратиться в контору, сообщить о желании уведомить других дольщиков и оплатить услуги нотариуса.

    • письменный отказ от выкупа доли – если владельцы не заинтересованы в этом или их не устраивает цена;
    • отсутствие ответа – по прошествии 30 дней собственник вправе предлагать свою долю третьим лицам.
    • Итак, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу, в зависимости от жизненной ситуации. Зачастую в сделке участвуют наследники, которым не выгодно делить жилье с родственниками умершего. Оптимальный вариант – предложить родне выкупить долю. Если бы все умели договариваться между собой, вопросов бы не возникало – но чаще происходит обратное: доля не нужна, совладельцы чинят препятствия, цена никого не устраивает, документы устарели. Что делать?

      Способы

    • дождаться отказов на уведомление и найти покупателя по объявлению;
    • продать дом целиком – финансово выгодный вариант;
    • Если другие собственники согласны

      Простой вариант – предложить свою долю совладельцам, договориться с одним из кандидатов и заключить сделку.

      Алгоритм действий
      1. Составьте уведомление о продаже
      2. Прежде чем продавать долю, нужно снять с учета прописанных жильцов. Если в доме проживают дети, придется обращаться в орган опеки и попечительства. Отчуждение доли из совместно нажитого имущества возможно только при согласии второго супруга. Собственник должен взять справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.

        Предложите долю другим совладельцам, и, если один из них захочет выкупить часть жилья, заключите предварительный договор купли-продажи. Если вы договорились с покупателем, не нужно ждать 30 дней ответы от других совладельцев. Достаточно согласия выбранного дольщика.

      3. Составьте договор купли-продажи
      4. Утверждение в Росреестре
      5. Пример:

      6. российский паспорт и/или временные удостоверения личности (при замене);
      7. согласие второго супруга (при необходимости);
      8. копии уведомлений о вручении писем другим совладельцам или отказные извещения от них;
      9. Стоимость
      10. госпошлина у нотариуса – 0,5% от цены продаваемой доли по кадастровым данным из Росреестра;
      11. госпошлина за регистрацию сделки – 2 000 рублей за долю дома + 350 рублей за переоформление документов на земельный участок.
      12. Если остальные собственники против

      13. Дождитесь обратных отказов или ожидайте 30 дней.
      14. Оформите и заверьте договор купли-продажи у нотариуса + составьте передаточный акт.
      15. Зарегистрируйте право собственности через МФЦ в Росреестре.
      16. Передайте часть жилья и земли покупателю.
      17. Создайте обособленное жилое помещение в рамках своей доли.
      18. Получите выписку из ЕГРН о праве собственности.
      19. Найдите покупателя, заключите договор купли-продажи на дом с землей.
      20. Итак, если второй собственник против продажи, ожидайте 30 дней, а затем ищите покупателя на стороне. Второй вариант – воспользоваться правом на выдел доли в натуре, т.е. разделить жилую площадь и стать владельцем обособленной части.

      21. несколько экземпляров договора купли-продажи;
      22. уведомление о вручении письма с предложением о продаже доли;
      23. акт-заключение кадастрового инженера о технической возможности переустроить жилую площадь;
      24. выписки из Росреестра – об отсутствии обременений, о праве собственности, о кадастровых сведениях и др.
      25. Нотариус может запросить дополнительные документы, например, согласие второго супруга.

      26. госпошлину за подачу иска имущественного характера – от 300 рублей до 60 000 рублей, в зависимости от цены доли;
      27. прочие справки и выписки – от 500 рублей и выше.
      28. Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

        Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП). Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск. Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.

  • Позвоните на горячую линию:

      Продажа долевой собственности.

      Наталья

      Проверено ЦИАН

      1. Возможно
      2. Практически не пользуется (если эти доли физически не разделены)
      3. Берутся
      1/2 доля в доме, это в некоторых случаях не 1/2 в квартире. Что у Вас там конкретно? Это доля в целом доме или это разные половины с отдельными входами? Если второе, то продать будет гораздо проще.

      Извините , не там написала сначала . Большое спасибо за ответ . К сожалению доля в целом доме с одним входом , участок угловой , один из фасадов около 40 метров , сам участок 8 соток, можно еще спросить , если Вы в курсе , в какие примерно суммы и сколько времени уходит на раздел и оформление доли в частную собственность , спасибо.

      Большое спасибо за ответ. Целый дом с одним входом , одной кухней и одной ванной , , но зу по моему мнению неплохой : угловой , один из фасадов 40 метров . Можно ещё вопрос , если Вы в курсе , в какую примерно сумму обходится раздел и оформление в частную собственность доли и сколько времени уходит на эти мероприятия , спасибо .

      Если вход один, разделить доли на самостоятельные объекты, без согласия остальных сособственников, не получится.

      Участник программы «?Работаю честно»

      У вас два пути:
      административный
      судебный
      И первом и во втором необходимо заключение специалиста о возможности реального раздела. При этом важно как настроены совладельцы. Если конфликтные, тогда лучше направить письмо о реальном разделе в административном порядке, по истечении разумного срока подать в суд. По времени примерно пол года займет.
      работаю с такими объектами, сначала оформляю документы, потом продаю. Звоните.

      с невыделенной долей покупатели редко связываются, если хорошая цена, ваши судебные тяжбы ни кому не нужны.
      Была такая продажа за 5 лет работы один раз. С одним входом было и с одним сан. узлом и кухней. Стоило 1000 000 в районе Северных Мостов. Купили потому что денег был все млн. на надо было в том районе.

      для того чтобы ответить моджно разделить или нет — нужно смотреть как расположен дом на земельном участке и планировку самомго дома — через решение суда процедура месяца 3. В вашем случае можно продавать 1/2 долю и делать документы параллельно, что получиться быстрее,но с готовыми документами (не доля) продать выгоднее и проще. Удачи

      В июне 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.

      Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей», — объяснила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под общей совместной собственностью в России понимают случаи, когда владельцами одной квартиры или дома считаются несколько человек, у которых есть одно свидетельство о праве собственности на всех. Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют заверения.

      Нововведение серьезно изменит рынок, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и нотариусы. «Прежде нотариальные сделки были исключением из правил. Договоры составлялись в основном в простой письменной форме, — рассказала Андрейченко. — В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, однако, учитывая, что по меньшей мере половина квартир находится в общей долевой собственности, становится понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу». «Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался данной услугой — всего около 5% покупателей», — добавила Оксана Иванова из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».

      Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — наиболее заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон. Так, со 2 июня 2016 года без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему собственнику. «Теперь лишь 1–1,5% от общего количества сделок можно оформить в простой письменной форме. Например, это сделка купли-продажи, когда владельцем недвижимости является один взрослый собственник», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

      Закон уже работает на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в простой письменной форме невозможно, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Миэль», «Инком», «Релайт» и НДВ. «Как всегда, в законе есть лазейка — ставишь в договоре продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать», — написал в своей колонке на сайте «НГС-Недвижимость» президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. «Случаи успешного проведения сделок без нотариального свидетельствования в Росреестре скорее связаны с невнимательностью или незнанием конкретными государственными регистраторами новых правил отчуждения долей», — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

      Зачем нужен закон

      Новый закон ликвидирует лазейки, которыми пользовались мошенники, уверены в Федеральной нотариальной палате. «Последствия однозначно положительные, — рассказал Сагин. — И для граждан, чьи права будут надежно защищены, и для достоверности сведений государственных реестров, до сих пор часто оспариваемых в суде. Даже по прошествии времени бывали случаи, когда добросовестный покупатель обнаруживал, что принадлежащая ему недвижимость, приобретенная в соответствии с действительной на тот момент записью в ЕГРП, более не является его собственностью, так как предыдущие сделки оспорены в суде. А если мошенники исчезли, то и ущерб никто не возместит. В отличие от нотариуса, который всегда несет полную имущественную ответственность за свои действия. В случае если у нотариуса возникнут сомнения в совершении притворной сделки (например, подмены купли-продажи дарением), он сможет отказать в ее удостоверении».

      Дополнительную защиту сделки обеспечит обязательство нотариуса вслух зачитывать договор дарения, мены или купли-продажи, считает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Нотариус удостоверяет, что подпись под договором поставлена именно тем лицом, которое должно ее поставить, а также что участники сделки трезвы и понимают значения своих действий», — пояснил Барсуков.

      Тем не менее многие риелторы, а также покупатели и продавцы недвижимости остались недовольны нововведениями. «Продавцы относятся нейтрально, поскольку не они несут расходы по совершению указанных действий. Покупатели возмущаются, но терпят, поскольку им не оставлено выбора, — сообщила Ирина Андрейченко из «Инком-Недвижимости». — Существует мнение, что новый закон является антириелторским, что продавцы и покупатели жилых помещений перестанут обращаться к риелторам, поскольку «все проверит и сделает нотариус». Однако нотариус не вправе заниматься предпринимательской и иной оплачиваемой деятельностью. Подбирать жилые помещения, искать покупателей, устраивать сделки и передачу имущества по-прежнему будут риелторы».

      «Это закон не антириелторский. Он, на мой взгляд, антигражданский, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что риелторы — единственные, кто реально занимается проверкой юридической чистоты квартиры. Кто еще из участников рынка может это сделать? Нотариус? Он получает документы по квартире накануне сделки и физически не может проверить информацию по предыдущим сделкам. Да ему это и не нужно. Нотариус гарантирует, что текущая сделка совершена без нарушения закона и теми лицами, которые вписаны в договор. И именно по законности конкретно этой сделки нотариус отвечает своим имуществом. Что было до этой сделки, на каком основании возникло право у продавца, нотариуса не интересует и в зону его ответственности не входит».

      Главным аргументом сторонников нововведения служит гипотетическая ликвидация судебных споров о квартирах, которые могли продать незаконно, следует из комментариев нотариального сообщества. «Задача — добиться достоверности данных государственных реестров, когда запись в ЕГРП будет гарантирована ответственностью нотариуса. Стоит отметить, что расходы граждан на судебные разбирательства во много раз превосходят затраты на нотариальное удостоверение сделки, которое гарантирует гражданам защиту их прав», — отметил Сагин. «Существуют скептические мнения о том, что новый порядок направлен на увеличение сроков проведения сделок и поддержку нотариального сообщества, — ответила нотариусам Наталья Шаталина из «Миэль-Новостроек». — При этом новые правила не исключают возможности оспаривания сделок по отчуждению долей».

      По процессуальному законодательству, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, разъяснила правовую сторону вопроса юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Ирина Андрейченко. «Такая законодательная презумпция заставляет задуматься: так ли бескомпромиссны и законопослушны все нотариусы? Учитывая печальную практику девяностых годов, далеко не всегда и не все, — заявила Андрейченко. — Чем дольше работает нотариус, тем бесстрашнее он становится. Многие помнят, какое количество нотариусов было осуждено в связи со злоупотреблениями полномочиями; нотариусы подвергались нападениям, у них похищали печати, их архивы горели… А утраченное имущество гражданам не возвращалось. На практике ответственность нотариусов ограничена только суммой страхового возмещения. Не секрет, что у самих нотариусов имущество в собственности находится редко». «Можно поздравить нотариальное лобби», — заключил Барсуков.

      Как продавать квартиры и доли

      Благодаря современному законодательству каждый, кто захочет продать свою долю квартиры или дома, обязан уведомить обо всех условиях будущей сделки остальных владельцев объекта недвижимости. В течение месяца существующие собственники могут потребовать преимущественного права покупки: в этом случае недвижимость придется продать им, а не постороннему человеку, разъяснили риелторы. «Извещение должно быть направлено в письменной форме, — указала Шаталина. — Нужно учитывать, что сделка по продаже доли может состояться не ранее чем через месяц после того, как остальным владельцам квартиры было отправлено официальное извещение. Правда, если участники долевой собственности напишут письменный отказ от покупки этой доли, то можно совершить сделку и за более короткий срок».

      В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

      Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам. То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

      Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали «РБК-Недвижимости» московские риелторы. Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

      Сколько стоит

      До вступления закона в силу самостоятельное оформление сделки обходилось москвичам в 5 тыс. руб., подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость равна 2 тыс. руб., еще от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. стоил проект договора купли-продажи, — объяснила Марина Толстик. — Если участники сделки решали воспользоваться услугами посредников (регистраторов), которые брали на себя проведение всего процесса, то расходы возрастали до 11–15 тыс. руб. Теперь оформление квартиры будет стоить от 20 тыс. руб.; в каждом случае сумма рассчитывается индивидуально. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тыс. руб. за техническую работу». «Понятно, что при цене квартиры в Москве 15–20 млн руб. эти 15–20 тыс. руб. — ничтожная толика и погоды не делает, но для регионов цифра существенная», — считает президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский.

      Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется стоимость заверения, указали нотариусы и риелторы. «Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб. То есть при продаже недвижимости ценой в 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб. Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то можно говорить о некой условной величине стоимости доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб. или меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.

      Кто именно будет платить нотариусу, пока неясно. «По негласно сложившемуся обычаю расходы по оформлению документов всегда берет на себя покупатель», — считает Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила доводы коллеги Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше такой нагрузки не возникало. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя срыва сделок из-за подобной ситуации не происходило. Всегда удавалось найти компромисс». «Я думаю, что если предоставится выбор между квартирой с такими расходами и без них, то будет торг, — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — Если продавцов на рынке станет больше, чем покупателей, то, скорее всего, расходы лягут на продавца. Если наоборот — то на покупателя. К риелторским услугам это не имеет отношения, поэтому риелторы вряд ли возьмут подобные расходы на себя».

      Что будет с риелторами

      Удорожание сделок с жильем за счет обязательного заверения у нотариуса можно было бы компенсировать снижением прочих издержек. Очевидный расход покупателя — оплата услуг риелтора. В условиях борьбы за клиента риелторские агентства могли бы снизить комиссию, чтобы удержать тех, кто не захочет тратить дополнительные деньги на нотариуса. Тем не менее на вопрос о том, не приведет ли введение обязательной платы за нотариальное заверение сделок к тому, что риелторы снизят свою комиссию, все опрошенные «РБК-Недвижимостью» агентства единогласно ответили «нет». «Можно говорить не о снижении, а об увеличении комиссии, — убеждена председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Продажа доли — очень сложный и трудоемкий процесс: времени занимает много, а комиссия при продаже доли существенно ниже, чем при сделке с целой квартирой. Поэтому риелторы стараются убедить клиентов в выгодности сделки со всеми участниками долевой собственности, а не с одним из них. Считаю, что такой же позиции станут придерживаться и другие участники рынка».

      Выводы «Миэля» подтвердили в агентстве «Инком-Недвижимость». «Ни о каком снижении риелторской комиссии в нашей компании нет речи. Убежден, что такой же будет позиция всего профессионального сообщества, — заявил директор департамента вторичного рынка Михаил Куликов — Содержание профессиональной риелторской услуги — это помощь человеку в его проблемной жилищной ситуации: ее анализ, подбор оптимальных вариантов решения, переговоры с участниками возможной сделки, организация и обеспечение безопасности операции с недвижимостью. Это высокотехнологичный процесс, предполагающий, в том числе, обязательную работу «в поле». Нотариус не может заменить профессионального специалиста по недвижимости. Насколько нотариус гарантирует покупателю сохранение имущественных прав — вопрос открытый. На наш взгляд, законодатели добавили головной боли покупателям и существенно увеличили их расходы по сделке. Нотариусы, очевидно, благодарны; риелторы недоуменно пожимают плечами, а покупатели вынуждены платить по новым, по сути навязанным им счетам». «Если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому», — поддержал коллег Барсуков.

  • Смотрите так же:  Пособие по уходу за ребенком до 1 5 лет как расчитывается

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *