Какой налог за квартиру нужно платить в год

Разъяснения

Нужно ли платить налог на имущество за весь год, если вы купили недвижимость после того как год начался.

Налог на имущества платиться в расчете на один полный календарный год. Однако, мало кто покупает недвижимость (жилой дом, квартиру, комнату, дачу), облагаемую этим налогом, 31 декабря или 1 января. Как правило подобные приобретения происходят в начале, середине и конце календарного года. Возникает справедливый вопрос: неужели нужно платить налог за весь год, если, квартира куплена, например, в сентябре? Аналогичный вопрос возникает в случае продажи недвижимости. Например, если она продана в марте нужно ли платить налог на имущество физических лиц за весь этот год?

Нет, за весь год налог платить не нужно. Как сказано в пункте 3 статьи 408 Налогового кодекса:

«В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на имущество исчисление суммы налога в отношении данного имущества производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых это имущество находилось в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде».

Соответственно налог на имущество физических лиц нужно платить лишь за те месяцы, в которые у вас было право собственности на недвижимость. При этом действуют следующие правила:

  • право собственности на имущество возникло до 15-го числа какого либо месяца включительно. Предполагается, что вы пользовались квартирой весь этот месяц. То есть за него придеться заплатить;
  • право собственности на имущество возникло после 15-го числа какого либо месяца. Предполагается, что вы не пользовались квартирой в этом месяце. За него платить не надо;
  • право собственности на имущество утрачено до 15-го числа какого либо месяца включительно. Предполагается, что вы не пользовались квартирой в этом месяце. То есть за него платить не нужно;
  • право собственности на имущество утрачено после 15-го числа какого либо месяца. Предполагается, что вы пользовались квартирой весь этот месяц. То есть за него придется заплатить.
  • Пример
    Сумма налога по квартире в расчете на полный календарный год равна — 2930 руб.

    Квартира куплена 14 марта. Следовательно налог нужно заплатить за период с марта по декабрь (10 месяцев). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 10 мес. = 2442 руб.

    Квартира куплена 15 июня. Следовательно налог нужно заплатить за период с июня по декабрь (7 месяцев). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 7 мес. = 1709 руб.

    Квартира куплена 5 декабря. Следовательно налог нужно заплатить за декабрь (1 месяц). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 1 мес. = 244 руб.

    Квартира продана 12 марта. Следовательно налог нужно заплатить за период с января по февраль (2 месяца). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 2 мес. = 488 руб.

    Квартира продана 14 июня. Следовательно налог нужно заплатить за период с января по май (5 месяцев). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 5 мес. = 1221 руб.

    Квартира продана 5 декабря. Следовательно налог нужно заплатить за период с января по ноябрь (11 месяцев). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 11 мес. = 2686 руб.

    В аналогичном порядке платят налог на имущество физических лиц со стоимости имущества, которое получено по наследству. Налог нужно платить начиная с того месяца в котором было открыто наследство и заканчивая декабрем текущего года. При этом наследство считается «открытым» со дня смерти наследодателя внезависимости от того оформлена процедура вступления в наследство или нет.

    Пример
    Сумма налога по квартире в расчете на полный календарный год равна 2930 руб.

    Наследодатель умер 15 апреля. Следовательно налог нужно заплатить за период с апреля по декабрь (9 месяцев). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 92198 мес. = 2442 руб.

    Наследодатель умер 28 сентября. Следовательно налог нужно заплатить за период с октября по декабрь (3 месяца). Сумма налога к уплате составит:
    2930 руб. : 12 мес. Х 3 мес. = 733 руб.

    Портал «Ваши налоги»
    2020

    ВНИМАНИЕ!

    НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
    ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

    Налог на квартиру

    Как известно, наличие недвижимости в собственности, обязывает ее владельца к уплате налога на имущество. Такой налог является местным и, как правило, уплачивается в размерах 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Кроме того, совершение тех или иных операций с недвижимостью, результатом которых является получение прибыли, обязывают получателя такой прибыли к уплате подоходного налога, который составляет 13% от полученной прибыли.

    Такая обязанность возникает:

  • у продавцов квартир, если они владели ею менее 5 лет (до 1 января 2016 года — менее 3 лет);
  • у одаряемых, получающих квартиру по договорам дарения, если они не являются близкими родственниками дарителя;
  • а также у арендодателей, получающих доход от сдачи квартиры внаем, если они не оформлены как предприниматели.
  • В случае постоянной уплаты 13% подоходного налога при покупке квартиры, государство позволяет вернуть уплаченные суммы в качестве имущественного вычета.

    Налог на имущество физических лиц

    Одним из самых распространенных налоговых обязательств собственников недвижимого имущества, является местный налог на имущество физических лиц. Решение о его введении принимают представительные органы муниципалитетов, а также законодательные органы городов федерального значения. Несмотря на это, налоговые ставки устанавливаются в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и в зависимости от вида недвижимости составляют от 0,1 до 2% (ст. 406 НК РФ).

    Согласно ст. 402 НК РФ, налог на имущество должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, решение о чем принимается также на местном уровне.

    Указанный налог уплачивается налогоплательщиками на основании полученного от налоговых органов уведомления, что избавляет плательщика от необходимости представления декларации и самостоятельного проведения расчетов. При этом налогоплательщик должен помнить про то, что:

  • Необходимость уплаты налога на имущество возникает у собственников недвижимости, находящейся на территории конкретного муниципального образования. Объектом налогообложения законодатель признает любую недвижимость — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а также любые другие помещения и сооружения (ст. 401 НК РФ).
  • В отношении большинства объектов недвижимости (для жилых домов (в том числе незавершенных) и помещений, единых комплексов недвижимости с входящим в них жилым помещением, гаражей, садоводств и хозяйственных построек (до 50 кв. м.)) применяется ставка налога, равная 0,1% от кадастровой стоимости. Однако нормативным актом муниципалитета такая ставка может быть уменьшена до нуля или увеличена не более чем в 3 раза.
  • В отношении административно-деловых центров, торговых комплексов, нежилых помещений под офисы и торговые объекты, объектов общепита и бытового обслуживания применяется ставка в 2% от кадастровой стоимости. В отношении всех остальных объектов — 0,5%.
  • При этом п. п. 3 — 6 ст. 403 НК РФ устанавливаются определенные налоговые вычеты, учет которых осуществляется при исчислении налоговой базы. Кроме того, ст. 407 НК РФ, определены 15 категорий налогоплательщиков (инвалиды, участники ВОВ, военнослужащие, пенсионеры и т.д.), которым предоставляются льготы на уплату налога, в размере суммы налога, подлежащего уплате по одному объекту для каждого вида недвижимости, не используемого в предпринимательстве.
  • Указанный налог подлежит ежегодной уплате, не позднее 1 декабря в налоговый орган, по месту нахождения объекта недвижимости, находящегося в собственности налогоплательщика (ст. 409 НК РФ).
  • Налог с продажи квартиры

    Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, выручка, полученная от реализации (продажи) недвижимости, в том числе и квартир, признается законодателем как доход, полученный продавцом от источников в Российской Федерации. Согласно ст. 209 НК РФ, такой доход признается объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Лицами, которые обязаны уплачивать налог с продажи квартиры, признаются как налоговые резиденты, так и лица, не являющиеся таковыми.

    Разделение налогоплательщиков на такие категории прямо влияет на размер применяемой ставки НДФЛ. Так, согласно ст. 224 НК РФ, для резидентов при продаже квартиры она составляет 13% от полученного дохода, а для нерезидентов — 30%.

    Порядок применения и исчисления налога будет прямо зависеть от того, какой период проданная квартира находилась в собственности продавца — потенциального налогоплательщика.

    Налог на квартиру, которая менее 5 лет в собственности

    Если квартира, на момент продажи находилась в собственности продавца менее пяти лет, то после ее продажи и получения выручки, у него возникает обязанность по уплате 13% подоходного налога. Указанный срок подлежит исчислению с момента регистрации права собственности продавца в государственном реестре прав и до момента регистрации его прекращения. Согласно ст. 210 НК РФ, НДФЛ исчисляется из суммы полученной выручки, с вычетом сумм всех удержаний. Обратим внимание на некоторые нюансы:

    • Подоходный налог подлежит одноразовой уплате. Налогоплательщик, получивший доход от продажи квартиры, должен самостоятельно исчислить указанный налог, после чего должен заполнить налоговую декларацию (формы 3-НДФЛ), в которой указывается сумма полученной прибыли, а также сумма средств, подлежащих уплате в бюджет.
    • Согласно ст. 229 НК РФ, налоговая декларация должна быть подана в налоговые органы по месту жительства налогоплательщика, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, который составляет 1 календарный год (ст. 216 НК РФ). Перечисление налога осуществляется по месту налогового учета продавца, не позднее 15 июля, следующего после фактической подачи декларации (п. 4 ст. 228 НК РФ).
    • Каких-либо льгот по уплате НДФЛ после продажи квартиры, для отдельных категорий граждан законодательством не предусмотрено. Игнорирование обязанности по уплате налога влечет административную и уголовную ответственность.
    • Налог на квартиру, которая более 5 лет в собственности

      В случае если реализованная налогоплательщиком — резидентом РФ квартира, находилась в его собственности 5 лет и более, то доход, полученный от ее реализации, освобождается от налогообложения подоходным налогом. В таком случае НДФЛ не начисляется. Исчисление такого срока осуществляется от даты государственной регистрации права собственности, до даты регистрации его прекращения.

      Возврат налога при покупке квартиры

      Согласно ст. 220 НК РФ, в случае приобретения налогоплательщиком квартиры или какой-либо иной недвижимости, он может вернуть себе часть денег, потраченных на ее покупку, по предоставленному ему налоговому имущественному вычету. Такая возможность предоставляется единоразово и лишь тем налогоплательщикам, которые уплачивают 13% подоходный налог. Повторное предоставление вычета, согласно п. 11 ст. 220 НК РФ, не допускается.

      Таким образом, максимальный размер компенсации, которую может получить налогоплательщик после приобретения жилья, составляет 260 тыс. рублей.

      При этом сумма налога, подлежащего возврату по имущественному вычету, не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета подоходного налога. Таким образом, даже имея право на получение максимальной компенсации в 260 тыс. рублей, она ограничивается суммой уплаченного в этот год налога. Однако это не лишает налогоплательщика права на возврат всех 260 тыс. рублей — не дополученные им суммы могут быть перенесены на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ).

      Лицам, претендующим на получение имущественного вычета, необходимо обратить внимание на следующие особенности:

      • Право на возврат налога возникает с момента регистрации права собственности на квартиру. К расходам на ее покупку, которые превышают 2 миллиона рублей, имущественный вычет не применяется. Если стоимость недвижимости менее 2 миллиона рублей, вычет применяется ко всем понесенным налогоплательщиком расходам, а неиспользованный остаток вычета может быть заявлен при следующей покупке недвижимости (п. 3 ст. 220 НК РФ).
      • Имущественный вычет может быть применен не только к расходам на покупку жилья, но и к расходам на отделочные работы (в случае приобретения квартиры по договору, который предусматривает ее приобретение без отделки). Кроме того, допускается возможность возврата части процентов по кредиту, в случае приобретения квартиры в ипотеку.
      • Законодательство различает 2 способа возврата уплаченного подоходного налога — через налоговые органы или через работодателя. При оформлении вычета через работодателя, налоговый вычет не возвращается напрямую, а предоставляется в качестве зарплаты, без удержания из нее НДФЛ (п. 8 ст. 220 НК РФ). Через налоговые органы можно сразу получить всю сумму уплаченного подоходного налога, которая подлежит возврату в качестве вычета.
      • Для возврата НДФЛ через налоговые органы необходимо по окончании налогового периода представить им декларацию (п. 7 ст. 220 НК РФ), а также некоторые другие документы (справку 2 НДФЛ, заявление на возврат налога и т.д.). Налоговый орган проведет камеральную проверку (ст. 88 НК РФ) представленных данных, после которой, в течение 1 месяца (п. 6 ст. 78 НК РФ), суммы уплаченного налога в пределах допустимого вычета возвращаются на счет налогоплательщика.
      • Налоговый вычет не может быть применен, если сделка по купле продаже, была совершена между близкими родственниками (п. 5 ст. 220 НК РФ), которые согласно пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, являются взаимозависимыми.
      • Гражданин К. продал принадлежащую ему трехкомнатную квартиру за 1,5 млн рублей, поскольку собирался менять место жительства. С полученной суммы, согласно ст. 224 НК, ему пришлось уплатить 13% НДФЛ, что было равно 195 тыс. рублей. Сразу после проведения сделки, К. приобрел квартиру в другом районе города за 2,5 млн рублей, что согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, давало ему право на получение налогового вычета.

        Для использования своего права, К. обратился в налоговые органы, в которые представил декларацию. В ней он указал не только налоги, уплаченные им с продажи квартиры, но и налоги, уплаченные им с годовой заработной платы (600 тыс. р.), которые составили 78 тыс. рублей. Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ, максимальный размер расходов, к которым мог быть применен вычет, составляла 2 млн рублей. Таким образом, несмотря на то что совокупность уплаченных К. налогов составляла 273 тыс. р., в качестве вычета он смог получить лишь 260 тыс. рублей, что, однако, все равно покрыло его расходы на изначальную уплату налога с продажи квартиры.

        Налог при дарении квартиры родственнику

        Как известно, квартиры, как и вся недвижимость, входит в перечень исключений, при получении которых в подарок, у одаряемого возникает обязанность по уплате подоходного налога, в размере 13% от ее стоимости. При дарении квартиры в качестве налоговой базы учитывается именно рыночная стоимость квартиры — стоимость аналогичных объектов недвижимости, с учетом их местоположения, инфраструктуры и т.д.

        Однако, с учетом того, что дарение недвижимости довольно часто обусловлено родственными отношениями между сторонами сделки, законодатель определил некоторые исключения из общего правила.

        Но необходимо учитывать, что от обязанности уплаты подоходного налога освобождаются не все одаряемые, являющиеся родственниками, а только близкие родственники и члены семьи, определенные Семейным кодексом РФ (СК РФ). Так, согласно ст. 2 и ст. 14 СК РФ, при получении в подарок квартиры, от обязанности уплаты НДФЛ освобождаются одаряемые, являющиеся дарителю:

      • супругом;
      • родителем (усыновителем);
      • ребенком (усыновленным);
      • дедушкой или бабушкой;
      • внуком или внучкой;
      • родным братом или сестрой;
      • неполнородным (имеющим общую мать или отца) братом или сестрой.

      Все остальные родственники, при получении квартиры в подарок, обязаны будут оплачивать 13% подоходный налог.

      Налог за сдачу квартиры в аренду

      Согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, считается прибылью, которая облагается подоходным налогом. Как уже было сказано, его размер, согласно ст. 224 НК РФ, в общих случаях составляет 13% от фактически полученного арендодателем — собственником квартиры, дохода от арендаторов.

      Таким образом, сдавая жилое помещение внаем, у собственника жилья возникает обязанность до 30 апреля каждого года подать в налоговые органы декларацию с указанием всей полученной им за год прибыли, а до 15 июля — уплатить 13% от полученной за предыдущий год прибыли.

      К указанной декларации прикладываются иные документы, среди которых документальные доказательства, подтверждающие источник полученного дохода. Как правило, ими выступают договоры аренды и расписки о получении арендной платы. Однако, указанный вид налогообложения довольно убыточен для налогоплательщиков — арендодателей, ввиду чего, рассмотрим более экономные механизмы налогообложения:

    • Так, если сдача квартиры в аренду, это систематическая деятельность ее собственника, от которой он получает регулярную прибыль, то он вправе оформить себя в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Указав в качестве вида деятельности именно сдачу внаем, получаемая арендодателем арендная плата будет облагаться налогом, как доход, полученный в результате предпринимательской деятельности.
    • Оформив ИП, арендодатель получает возможность использования упрощенной системы налогообложения (УСН), по которой, налог на полученные им доходы, согласно ст. 346.20 НК РФ, будет составлять 6% или 15%, если облагаемые налогом доходы будут определяться с вычетом понесенных расходов.
    • Однако, кроме уплаты суммы самого налога, у арендодателя также возникнет необходимость уплаты страховых взносов, ежемесячного внесения авансовых платежей, а также ведения книги учета доходов и расходов.
    • Кроме того, оформив ИП, собственник получает право на применение патентной системы налогообложения (ст. 346.43 НК РФ). Согласно ст. 346.50 НК РФ, размер применяемой налоговой ставки в данном случае также составляет 6%, однако, исчисляется не из полученной, а от предполагаемой прибыли. Размер предполагаемой прибыли исходя из конкретного вида деятельности, определяется каждым субъектом федерации ежегодно.
    • Для применения такой системы налогообложения, арендодателю необходимо в налоговых органах приобрести патент на сдачу квартиры внаем, который приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. Патент не освобождает арендодателя от обязанности уплаты страховых взносов, однако, позволяет ему отказаться от необходимости заполнения налоговой декларации (ст. 346.52 НК РФ), а также необходимости ведения бухгалтерского учета.
    • Заключение

      Владение и распоряжение недвижимостью, несмотря на многообразие возможных операций с ней, предполагает уплату всего двух налогов:

    • ежегодного налога на имущество;
    • подоходного налога, в случае получения с ее помощью прибыли.
    • И если для налога на имущество предусмотрен перечень граждан, освобожденных от него, то уплата подоходного налога — обязанность всех наших соотечественников, в случае получения дохода от продажи или аренды квартиры. В качестве стимула для уплаты налога, государство позволяет использовать уплаченные суммы для приобретения жилья, возвращая их по просьбе налогоплательщика, в виде налогового вычета при покупке квартиры.

      Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2020, 2020 и более ранние годы. Пример расчета, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как платить налог с продажи квартиры, которая находится более 3 (трех), 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет в собственности.

      Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было оформлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года

      Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

      СОДЕРЖАНИЕ

      Налог с продажи квартиры в 2020 и 2020 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

      Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

      1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
      2. Продажной стоимости квартиры.

      Расскажем о каждом из них подробней.

      Срок нахождения квартиры в собственности

      До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

      С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

      Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

      Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

    • по наследству;
    • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
    • по приватизации;
    • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)
    • Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет.

      В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

      Пример
      Вы продаете квартиру.

      Ситуация 1
      Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

      Ситуация 2
      Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

      Ситуация 3
      Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
      —————————-

      Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

      Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

      Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

      Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

    • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
    • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
    • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
    • Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

      Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

      Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

      Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

      Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

      Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

    • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
    • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).
    • Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

    • договорную продажную цену;
    • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.
    • Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

      Пример
      Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2016 года и находится в собственности 2 года.

      Ситуация 1
      По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

      В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

      Ситуация 2
      По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

      В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.
      —————————-

      Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

      Еще раз подчеркнем. Эти правила применяют только в отношении продаваемых квартир, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если право собственности получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену квартиры. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

      Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

      Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Сумма налога будет рассчитана по формуле:

      (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

      Налоговый вычет при продаже квартиры

      Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении квартир и другой недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

      Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная (или кадастровая) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

      Пример
      Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

      Ситуация 1
      Продажная цена квартиры 3 400 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

      С него нужно заплатить налог:
      2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

      Ситуация 2
      Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

      Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

      Ситуация 3
      Продажная цена квартиры равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

      Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

      Ситуация 4
      Продажная цена квартиры 980 000 руб. Ее кадастровая стоимость 2 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 1 960 000 руб. (2 800 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (1 960 000 руб.).

      Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      1 960 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 960 000 руб.

      С него нужно заплатить налог:
      960 000 х 13% = 124 800 руб.

      Ситуация 5
      Продажная цена квартиры 830 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 390 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 973 000 (1 390 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (973 000 руб.).

      Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      973 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

      Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
      ———————————

      Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит. Подробнее о том, как платить налог при продаже доли в квартире смотрите по ссылке >>>

      При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия. Первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры). Второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службы смотрите по ссылке.

      Пример
      У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 5 лет. Они решили ее продать. Продажная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется договорная цена.

      Ситуация 1
      Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Соответственно доход каждого продавца по этой сделке, равен:
      2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

      Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
      1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

      Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
      1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

      С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
      900 000 х 13% = 117 000 руб.

      Ситуация 2
      Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

      В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

      Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
      1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

      С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
      400 000 х 13% = 52 000 руб.
      ———————————

      При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

      «Доходы минус расходы» при продаже квартиры

      Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3-х или 5-ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

      . налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

      К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта) или на проценты, уплаченные по ипотечному кредиту (если она покупалась в ипотеку). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

      Налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

      Теперь примеры. В них при расчете налога доходом является договорная цена.

      Пример
      Квартира приобретена после 1 января 2016 года. Иванов владеет квартирой менее 5 лет. Он решил ее продать. Во всех ситуациях договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная договорная цена.

      Ситуация 1
      Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

      Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

      С него нужно заплатить налог в размере:
      900 000 х 13% = 117 000 руб.

      Ситуация 2
      Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

      Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

      Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах Иванова. Поэтому считается, что его доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу он обязан сдать в любом случае.
      ———————————

      А теперь рассчитаем налог, если в качестве дохода учитывается 70% от кадастровой стоимости.

      Пример
      Квартира приобретена после 1 января 2016 года. Иванов владеет квартирой менее 5 лет. Он решил ее продать. Кадастровая стоимость квартиры 6 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости — 4 760 000 руб. Во всех ситуациях договорная цена квартиры ниже ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется кадастровая стоимость.

      Ситуация 1
      Продажная цена квартиры 4 500 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастровой стоимости. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

      Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 1 160 000 руб.

      С него нужно заплатить налог в размере:
      1 160 000 х 13% = 150 800 руб.

      Ситуация 2
      Продажная цена квартиры 2 800 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастровой стоимости. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 5 350 000 руб.

      Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) — 5 350 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

      Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3-х или 5-ти лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. О том, как должна быть подана декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке >>>

      Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например, чеки ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

      Еще важный момент. Возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

      Какой из способов выгодней: вычет или расходы

      Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

      Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

      Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две или три квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а других — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а других на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

      «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

      Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

      Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой по-другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

      Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

      Мы рассмотрели простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество и других особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт.

      «Портал «Ваши налоги»
      2020

      ____________________________________________________________________________________________________________________

      ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

      С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

      – Имею на руках договор долевого участия (на квартиру). С какого момента я должен платить налог на недвижимость?

      Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

      Налога на недвижимость в законодательстве России не существует. Есть налог на имущество физических лиц. Взимание этого налога регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ.

      Налогоплательщиком по данному виду налога являются физические лица, владеющие правом собственности на квартиру. Таким образом, для начисления и оплаты налога за квартиру в новостройке заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве недостаточно. Два других обязательных условия:

      1. факт ввод здания, в котором расположена квартира в эксплуатацию (завершение строительства);
      2. государственная регистрация права собственности долевого инвестора на квартиру.

      Именно от даты оформления собственности на квартиру долевой инвестор признается налогоплательщиком по данному виду налога.

      Размер налога рассчитывается исходя из налоговой базы – кадастровой стоимости квартиры, которая фиксируется в сведениях единого государственного реестра прав на недвижимость.

      Общей налоговой ставкой, применяемой к налоговой базе, считается ставка 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

      Власти городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут своими законами корректировать налоговую ставку: либо уменьшать до нуля, либо увеличивать, но не более чем в три раза.

      Например, в Москве применяется следующие налоговые ставки:

    • кадастровая стоимость квартиры до 10 млн рублей (включительно) – 0,1%;
    • если свыше 10 млн рублей до 20 млн рублей (включительно) – 0,15%;
    • если свыше 20 млн рублей до 50 млн рублей (включительно) – 0,2%;
    • если свыше 50 млн рублей до 300 млн рублей (включительно) – 0,3%.
    • Лица, имеющие налоговые льготы, указаны в ст. 407 Налогового кодекса РФ. В частности, к ним относятся: участники ВОВ, инвалиды, герои СССР и т. д.

      Налог придется платить один раз в год. Квитанция с размером налога будет приходить по почте от налоговой инспекции с указанием суммы. В случае вопросов по размеру суммы необходимо обращаться в налоговую инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.

      Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

      Письмо Минфина РФ от 18.09.2009 № 03-05-06-01/220 говорит, что обязанность по уплате налога возникает с начала года, который следует с момента возведения или приобретения объекта недвижимости. Постольку поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации таких прав, основанием для регистрации права собственности у участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт возникновения объекта недвижимости: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи. Однако при отчуждении такого имущества по договору цессии есть несколько нюансов. Если договором не регулируется иное, право на объект недвижимости можно уступить другому дольщику. Перед тем как уступить право требования, сперва это нужно согласовать с застройщиком (опять же при наличии договоренности). При договоре цессии цедент получает доход. Следовательно, он обязан уплатить НДФЛ в размере 13%. В этой ситуации Налоговый кодекс предлагает два варианта снижения налогового бремени:

    • налоговый вычет. При сделках с ДДУ цедент имеет право вычета в пределах 1 млн рублей;
    • уменьшение чистого дохода от сделки. Условно говоря, если право уступается по той же цене, по которой приобреталась квартира, лицо освобождается от обязанности оплаты налога.
    • Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

      Пока дом не достроен, беспокоиться об отчислениях в государственную казну не стоит. Налог на недвижимость необходимо платить с момента оформления права собственности на квартиру.

      Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

      Налог на недвижимость оплачивается с момента государственной регистрации права собственности на квартиру. Пока у Вас на руках только договор об инвестировании в строительство в долях. Квартиры появляются в доме после принятия его госкомиссией, ввода в эксплуатацию и регистрации его в Росреестре. Потом каждый дольщик подписывает акт приемки квартиры и сдает документы на оформление собственности на квартиру на себя. Вот с момента этой регистрации считается существование квартиры. Но! Сейчас действует закон, освобождающий от налога на недвижимость до 31 декабря 2020 года людей, получивших право собственности на квартиру с 1 апреля по 31 декабря 2016 года. Также есть социальные льготы по уплате налога на имущество: для детей сирот, военнослужащих, учащихся и пенсионеров.

      Текст подготовила Мария Гуреева

      Не пропустите:

      Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

      Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

      Налог на имущество: как сэкономить

      В личных кабинетах налогоплательщиков уже появились квитанции на оплату налогов на имущество. Пошел обратный отсчет.

      3 августа 2020 года президентом России Владимиром Путиным был подписан новый закон № 334-ФЗ, меняющий целый ряд правил расчета имущественного налога на недвижимость. Мера должна оградить россиян от роста налогового бремени. Кому и сколько теперь удастся сэкономить и какие еще изменения несет новый закон?

      Было

      Рассчитывать имущественный налог по кадастровой стоимости (вместо инвентаризационной, как ранее) начали в 2015-м. Процесс шел поэтапно, причем в некоторых регионах он был запущен раньше, в других — позже. Сейчас по новой схеме считают 74 региона из 85, причем считают по-разному.

      Изначально предполагалось, что ежегодно платеж по имущественному налогу будет расти на 20%, пока в конце концов не выйдет «на полную мощность»: сначала налогоплательщикам надо было платить 0,2 от всей суммы, на второй год — 0,4, на третий — 0,6, на четвертый — 0,8, и только на пятый — в полном размере.

      Таким образом планировалось смягчить удар для собственников недвижимости, но затея удалась не вполне: почувствовав резкое увеличение налога, люди пошли в суды и в Росреестр, пытаясь оспорить итоги кадастровой оценки своего имущества.

      Процесс принял массовый характер, и год от года (что логично — платеж ведь рос) недовольных становилось все больше.

      Александра Воскресенская юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры»

      В итоге это недовольство привлекло внимание президента.

      «Мы так не договаривались», — подчеркнул Путин в послании Федеральному собранию в марте 2020-го, говоря о существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимостей жилья в пользу первой.

      Результатом стал оперативно разработанный новый закон. К моменту его принятия в 15 регионах налог считался с коэффициентом 0,2, в 21 — 0,4, а 28, включая Москву и Московскую область, — 0,6.

      Стало

      Именно на уровне 0,6 от полной суммы налога и решено остановиться.

      По новым правилам, от коэффициента 0,8 в формуле расчета налога решено отказаться, оставив при этом только значения 0,2; 0,4 и 0,6.

      «К 2020-му коэффициент не будет повышен до единицы, как планировалось изначально, а останется на уровне 0,6», — рассказывает Евгений Гайсенюк, заместитель генерального директора Evans. Второй момент — сумма платежа будет увеличиваться медленнее — поправки ограничивают рост 10% в год (против 20% в старой редакции).

      Сам расчет имущественного налога на основе кадастровой стоимости остается неизменным, ограничивается только размер максимально применимого к нему коэффициента и темпы ежегодного роста.

      Эти положения уже вступили в силу со дня официального опубликования закона 03 августа 2020 года, отмечает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. То есть москвичам и жителям регионов, где коэффициент вырос до 0,6, можно больше не волноваться по поводу дальнейшего роста — потолок достигнут. Всем остальным придется и дальше платить с каждым годом все больше — но повышение пойдет вдвое медленнее.

      Как оптимизировать налоги?

      1. Не забыть про налоговый вычет (вычет для определения налоговой базы для исчисления налога на имущество)

      Как разъясняет ФНС, вычеты применяются при определении налоговой базы ко всем жилым объектам, которые есть у налогоплательщика в собственности: жилые дома, квартиры и комнаты, а также жилые строения на земельных участках. Например, если у налогоплательщика есть в собственности три квартиры, комната, два жилых дома, то вычет будет предоставлен в отношении каждой из трех квартир, комнаты и каждого из домов.

      Комната, часть квартиры – вычитаем из налогооблагаемой базы 10 кв. м общей площади.

      Квартира, часть жилого дома – вычитаем 20 кв. м.

      Жилой дом – вычитаем 50 кв. м.

      2. Пересчитать ранее насчитанные налоги

      «С 1 января 2020 года по-новому ведется перерасчет ранее начисленных налогов, — рассказывает Воскресенская. — Пересчитают то, что было начислено за три последних календарных года до момента направления уведомления о перерасчете». При этом, подчеркивает юрист, перерасчет производится только в сторону уменьшения прежних платежей.

      «Новая оценка применяется не с момента подачи заявления об оспаривании, а с того года, когда в оценке недвижимости допущена неточность, — подчеркивает Лев Сальц. — Так налогоплательщики, кадастровая стоимость жилья которых была завышена, смогут снизить суммы налога за прошлые периоды. Если будет доказано, что кадастровая стоимость была завышена на 50%, то вернут половину от уже уплаченной суммы, поясняет Евгений Гайсенюк.

      Оспорить кадастровую оценку можно сделать как в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Оснований для пересмотра два: недостоверность или недостаточная полнота сведений об объекте на момент оценки (например, не учли, что дом аварийный). Владельцам недвижимости, решившим оспорить государственную кадастровую стоимость, потребуется заключение независимого оценщика.

      3. Узнать, не относитесь ли вы к льготной категории

      334-ФЗ пересматривает прежний порядок налоговых льгот — в частности, от уплаты освободили детей-инвалидов. При этом, что важно, закон в этом отношении имеет обратную силу — можно вернуть уже уплаченные средства (за период с 2015 года).

      Начиная с 2020 года лица предпенсионного возраста получают налоговый вычет на величину кадастровой стоимости 6 соток (ст. 391 НК РФ) и освобождаются от уплаты налога по одному объекту определенного вида, рассказывает Александра Воскресенская,

      О льготах для всех категорий россиян подробнее на сайте федеральной налоговой службы.

      4. Права для владельцев «нежилья»

      Есть изменения для владельцев гаражей и парковочных мест в бизнес-центрах и других нежилых постройках — теперь их права такие же, как если бы собственность располагалась в жилых домах. Сделать перерасчет и вернуть ранее уплаченные излишки они смогут за период с 2017 года. «Раньше ставка налога для владельцев таких объектов была максимальная — 2%, теперь — не более 0,3%», — поясняет Евгений Гайсенюк.

      5. Права для владельцев долей

      В новой редакции все нормы, имеющие отношение к имущественному налогу на жилье, распространяются в том числе и на доли в квартирах.

      6. Апартаменты – ничего

      Увы, есть обширная категория собственников недвижимости, которым все эти изменения не принесут ничего нового — владельцы апартаментов. Закон не вводит для них никаких поблажек.

      Иллюстрации: Дмитрий Соколов

      вроде, как ни очем

      в итоге какой процент платится собственником нежилых помещений в Москве?

      Раз’яснения, абсолютная вода!

      Очень ценный комментарий про гараж, спс.

      Про налоговый вычет ничего не поняла. Если у меня больше одной недвижимости, можно налоговый вычет получить? Согласно какому нормативному акту, где почитать?

      Два раза прочитал, ничего не понял. Куда идти и с каким заявлением обращаться на налоговый вычет?

      Предлагаю принять закон, что квартира должна выставляться на продажу не ниже ее кадастровой стоимости.))

      А если не продаётся, то ее выкупает по этой цене государство!

      Отличные иллюстрации. Художнику 5 балов.

      А меня интересует тот коэффициент, который зависит от стоимости жилья в формуе.К примеру, Самара, как самая «умная», ее чинвники, взяли 0.3 вместо 0.1.И куда бежать . с таким интересом чиновников?

      В статье написано, что в Москве потолок достигнут, а мне в Москве сейчас насчитали ровно на 10% больше чем было в прошлом году) С коэффициентами вообще перемудрили власти. У меня квартиру оценили в 9,8 млн. руб. , а у соседа аналогичную 10,1 млн. руб. Хотя подобная моей на рынке больше 9 млн. не продается и это с ремонтом! У соседа она по бумагам на метр больше вышла., так в итоге у меня коэффициент 0,1%, а у него 0,2% в формуле, т.е. и налог у него в два раза больше получился. Полный бред. Московские коэффициенты 0,1 — 0,2 — 0,3%% надо вообще убрать и сделать одни плоский, т.к. несправедливо получается, чуть больше квартира и у тебя повышающий коэффициент включается.

      человек купил квартиру за свою зарплату, которую получал в своей бухгалтерии после вычета ВСЕХ налогов. Какой ещё налог придумали чиновники для грабите-лей народа ротенбергов и прочих иностранцев? А если эти деньги вложены не в квартиру, а лежат в банке, то что -банк не будет платить проценты по вкладам, а назначит налог?

      Помогите прояснить.
      Принятие ФЗ № 334-ФЗ от 03.08.2020 (по указанию Президента) казалось бы наведет порядок с кадастровой стоимостью на недвижимость и устранит те дикие результаты предшествующих лет, когда кадастровая стоимость завышалась в разы.
      . 6. в статье 403: а) пункт 2 изложить в следующей редакции: 2. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
      Звучит обнадеживающе — значит можно сделать перерасчет ранее начисленного налога на недвижимость на основе правильной, «не волюнтаристской» стоимости кадастра. Но не тут было. Пункт 6 ст.3 ФЗ № 334-ФЗ от 03.08.2020 выхолащивает вышеуказанные изменения и перечеркивает эти надежды.
      . 6. Положения пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391 и пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего ФЗ), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2020 года.
      Т.е. сейчас (в 2020 г. — у меня на руках есть решение комиссии от июля 2020 г.) подать сведения о правильном кадастре за 2015-18 г.г. я не могу,
      да и с 01.01.19 — также, если следовать смыслу русского языка.
      Чиновники и депутаты снова обманули Президента или я ошибаюсь в трактовке закона? Смогу ли я 01.01.19 г. подать документы на перерасчет за прошлые годы если основание для перерасчета возникло ранее 01.01.19 г. — в июле 2020 г. (решение комиссии).
      На сегодняшний день налоговая развернула меня (идите лесом), сказала — да за 2020 год пересчитаем, когда будем выставлять налог за него (в конце 2020), а про 2015-16 г.г. — молчок и за 2017 г. возьмем по полной. Мол, что с возу упало -то пропало. Совсем не так и не то, о о чем говорил Президент в Послании Федеральному собранию. Может есть уже какая-то практика применения указанных (измененных) статей НК.
      Заранее благодарен.

      мне начислили налог на машиноместо 8095 руб с инв стоимости 485717 руб (1\38 доля), при этом кадастровая стоимость 89999 руб, а рыночная 360000руб. в налоговой сказали, что такая инв стоим. у них в базе. послали в бюро тех инвентаризации. в бюро сказали, что у них инф только по жилой недвижимости. как мне быть, где найти «концы». для информации налог на 2 квартиры составил 7000 р. почему такая неспарведливость и путаница в инв и кад оценках машиноместа?

      Вот копируем обращение в налоговую если есть долги за 1945 — 2010 2011 2012 2013
      и отправляем по разным каналам связи с ФНС
      Контакт центр 8-800-222-2222
      Заказное письмо
      Личное посещение — сохраняем талон+номер обращения или копию обращения с подписью принимающего сотрудника и печатью (чтобы не выкинул)
      Online-сервис — заходит хорошо ответ приходит через 10-15 дней не забываем фиксировать номер обращения

      НАЛОГОВОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ № ******_* от 00.00.0000
      Фамилия:
      Имя:
      Отчество:
      ИНН: **************
      ИФНС ****

      Прошу списать имущественный/транспортный/земельный налог (налоговая амнистия 2020) в соответствии с Поручением Президента Российской Федерации, а также Федеральным законом от 28.12.2017 № 436-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также списать соответствующую сумму по пени, начисленную за указанную задолженность.

    Смотрите так же:  Как вернуть в магазин парфюмерии

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *