Купить нежилое помещение в собственность

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

    С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

    Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

    Какие сведения она содержит?

  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).
  • Юридическую чистоту сделки:

      Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

      Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

      Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

    • Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
    • По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

      • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
      • Правоустанавливающие документы на объект.
      • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).
      • В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

        Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

        Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

        Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

        Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

        Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

        Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

      • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
      • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).
      • Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

      • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).
      • Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

        Виды мошенничества с недвижимостью

        Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

        И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

        Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

        Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

        Переоформление квартиры в коммерческую

        Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

        Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.

        Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.

        Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

      • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
      • Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

        Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

        Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

        В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

        1. Выбираем и оцениваем объект

        Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

      • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
      • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.
      • Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

        Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

        Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

        2. Проверяем объект

        Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

        1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
        2. Графический план помещения.
        3. Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

          На «промежуточной» стадии проверяют:

          Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

          Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

          Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

        4. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.
        5. Пошаговая инструкция

        6. Паспорт собственника объекта.
        7. Положительный (помещение можно переводить в жилое).
        8. Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

          Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

        Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

        Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

        Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

        Налог для ИП

        Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

        Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

        При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

        Двойная продажа

        Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

        Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

        Покупайте объекты на начальной стадии строительства

        Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

        А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

        Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

        Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

      • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
      • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
      • Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

        Три этапа покупки коммерческой недвижимости

      • Для себя (под производство, склад, офис).
      • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).
      • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
      • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.
      • Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

        Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

      • Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
      • ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
      • Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
      • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
      • При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

        Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

        Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

        3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

        Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

      • Полномочия продавца (или его представителя).
      • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
      • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
      • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

      Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

      Шаг №2. Собрать документы:

      Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

      Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

    • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.
    • Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

      Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

      Налог для физлица

    • У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
    • Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).
    • Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

      Налог для юрлица

    • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
    • Обременения

      В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

      Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

      Личное мнение

      Оформление права собственности на нежилое помещение

      Нежилое помещение – это вид недвижимости, не предназначенный для проживания, и требующий обязательной государственной регистрации в Росреестре.

      К нежилым помещениям относятся:

    • Торговые и офисные помещения.
    • Подвалы и чердаки многоквартирных домов.
    • Кладовки.
    • Парковочные места.
    • Складские помещения.
    • Производственные цехи.
    • Регистрация права собственности на нежилые помещения – это обязательный этап при совершении любых сделок с недвижимостью. Это важная процедура при оформлении:

    • Первичного права собственности (ранее возникшее право или новое строительство).
    • Регистрации договора отчуждения в Росреестре с внесением данных о сделке, характеристиках имущества и сторонах в электронную базу (ЕГРН).
    • По завершении процедуры новому собственнику выдается выписка из ЕГРН.

      Согласно ФЗ 218 обязательной регистрации подлежат имущественные права, возникшие с 1 февраля 1998 года:

    • При заключении договора: купли-продажи, мены, дарения, долевого участия.
    • При оформлении ипотеки.
    • При получении нежилой недвижимости в наследство.
    • При приватизации.
    • При заключении или расторжении аренды.
    • При оформлении права собственности на вновь созданный объект: при разделении нежилых помещений на несколько.
    • частей или оформлении помещений в только построенном объекте.
    • Согласно п. 2, ст. 223 ГК РФ право собственности возникает не с момента оформления договора, а с момента регистрации прав на помещение в Росреестре. До этого вы не сможете распоряжаться и даже полноправно использовать имущество (до момента регистрации имущественные права остаются у продавца/дарителя/арендодателя). От сроков и успешности сделки зависит развитие бизнеса и возможность вести деятельность. Поэтому оформление сделок с недвижимостью важно доверять только юристам с безупречной репутацией и большим опытом.

      Оформление сделок с нежилыми помещениями сопровождается рядом особенностей, для решения которых требуются профильные юридические знания. Небольшая ошибка, например, при указании адреса или характеристиках помещения, может приостановлением при проведении государственной регистрации.

      Привлекательным способом избежать сложностей, бюрократической волокиты, и оформить помещение в сжатый срок – доверить дело специалистам компании «Земельный юрист». Мы:

    • Проверим исходные данные и выявим недостающие документы, организуем процесс их получения.
    • Проверим недвижимость на наличие обременений и права на имущество у продавца.
    • Подготовим юридическую и техническую документацию.
    • Зарегистрируем право собственности на нежилые помещения без вашего участия в минимальный срок – 10 дней.
    • Для первичной консультации оставьте заявку или позвоните нам по телефону. Для более подробного рассмотрения дела, приезжайте к нам в офис.

      ВС РФ: владелец нежилых помещений без регистрации права собственности в ЕГРН и без договора с ТСЖ обязан платить за содержание общего имущества

      Shutter_M / Depositphotos.com

      Фактический собственник нежилого помещения в МКД с ТСЖ обязан платить за содержание и ремонт общего имущества, причем не имеет значения, заключен ли договор между ним и ТСЖ, а ТСЖ не обязано доказывать первичными документами факты выполнения соответствующих работ. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, отменяя акты арбитражных судов и передавая на новое рассмотрение спор между ТСЖ и владельцем нежилых помещений, накопившим многолетний долг перед ТСЖ (Определение ВС РФ от 22 января 2020 г. № 308-ЭС18-14220).

      Ситуация осложнилась тем, что долгие годы владелец нежилых помещений не оформлял право собственности на свое помещение, пока, наконец, не выиграл суд: суд признал владельца собственником, установив, что право собственности на спорное помещение возникло еще четверть века назад в результате реорганизаций и преобразований его правопредшественников. Затем собственник «внес» свое право в ЕГРН, хотя эта госрегистрация в ЕГРН в 2017 году носила лишь правоподтверждающий характер.

      Тем не менее, ТСЖ смогло обратиться в суд с требованием уплатить ей долг, который приблизился к полумиллионной отметке.

      Однако – совершенно неожиданно для ТСЖ – в иске было отказано:

    • за период до регистрации права собственности в ЕГРН отказ мотивирован тем, что обязанность платить за содержание и ремонт лежит только на собственнике, а право собственности на спорные нежилые помещения до регистрации в ЕГРН никак не подтверждено;
    • а за остальное время – потому что между сторонами отсутствуют договорные отношения, а кроме того, ТСЖ не доказало, что действительно исполнило работы на заявленную сумму (не представило, в частности, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ, договоры на выполнение исполнительной документации, счета на оплату, постатейную расшифровку выполненных работ и услуг, а также расчет платы в заявленный период и акт сверки взаимных расчетов).
    • Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ с этими выводами категорически не согласилась:

    • собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;
    • согласно законам о госрегистрации недвижимости (ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей;
    • при этом в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. А право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения его реорганизации;
    • между тем, решением суда (по делу о признании права собственности) установлено, что заявленный объект недвижимости соответствует объекту, который был построен правопредшественником организации-должника, введен в эксплуатацию еще в далеком 1979 г., а правопреемник – должник приобрел право собственности на нежилые помещения в результате реорганизаций;
    • однако по настоящему спору между ТСЖ и должником суды эти доводы не исследовали!
    • кроме того, суды не проверили правильность расчета взыскиваемого долга. Ведь при избранном способе управления МКД размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. А из материалов дела следует, что собственники помещений на общем собрании просто утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений.
    • Итог – решение первой инстанции и постановление апелляционной отменены, дело направлено на пересмотр.

  • Смотрите так же:  Бланки возврат налога на покупку квартиры

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *