Липовый договор

Что грозит за липовый договор купли-продажи авто?

В третий раз задаю вопрос в надежде получить законченный ответ. Мой двоюродный племянник- социальный сирота, денег постоянно не хватает. Чтобы сэкономить на страховке, написал от руки липовый договор купли-продажи (он ездит на моей машине). По такому договору можно 10 дней ездить без страховки, он ездил намного дольше.С этим договором он попался во второй раз и теперь гаишники предъявляют ему статью 12.1 ч.1.1 КоАП (договор они сфотографировали). Они думают что машина не зарегистрирована, на самом деле она зарегистрирована на меня. Теперь его будут вызывать в мировой суд, и если на суде мой племянник признает договор купли-продажи липовым, то этот договор станет юридически ничтожным, и тогда встаёт вопрос- по какой статье будут судить моего племянника?

Ответы юристов ( 1 )

Добрый день, Камил!

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на автомобиль у Вашего племенника возник в тот момент когда Вы с ним пописали договор и в течении 10 дней он должен был на свое имя зарегистрировать авто. Фактически Вы собственником данного авто уже не являетесь, по договору купли-продажи племенник собственник и на него возложено бремя регистрации авто и последующая ответственность как административная, уголовная так и гражданская за причиненный вред другому лицу. Даже если он скажет что данный договор был фиктивным, то это ничего не изменит. Суд примет эти доводы как уйти от отвественности и все. Кроме того в настоящее время для регистрации авто в ГИБДД необходим лишь только договор купли-продажи, авто и новый собственник.

КоАП РФ Статья 12.1. Управление транспортным средством, не зарегистрированным в установленном порядке, транспортным средством, не прошедшим государственного технического осмотра или технического осмотра

Управление транспортным средством, не зарегистрированным в установленном порядке,

влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до восьмисот рублей.

Так, что более вероятно, что Ваш племенник будет привлечен к административной отвественности.

Но подождите, откуда вы взяли что я подписывал договор? Я же вроде достаточно ясно написал, что договор липовый. Я договор не подписывал, а это означает что этот договор юридически ничтожен.

Вы не указали, в своем вопросе, что договор не подписывали, просто указали, что фиктивный (липовый т.д.).

Если он скажет в суде, что самостоятельно изготовил и подписал данный договор как за себя так и за Вас, для того чтобы передвигаться на автомобиле без страховки в течении 10 дней, то в его действиях может образоваться состав преступления, предусмотренный ч. 3 ст. 327 УК РФ.

А разве можно договор написанный в свободной письменной форме считать документом? Ведь документ предполагает наличие печати и реквизитов?

Так, что у него имеется два варианта либо сообщать о данном факте либо нет.

Когда договор заключается между физическими лицами, то вопроса о печатях не может быть и речи. В данном случае договор между физическими лицами подразумевать подпись поставленную продавцом и покупателем, что свидетельствует об их воле на отчуждение с одной стороны и приобретение с другой стороны имущества.

Во первых, если договор между физическими лицами осуществляется с участием нотариуса, то речь о печати вполне может идти. Во вторых, ПТС является официальным документом, а договор купли-продажи написанный в свободной письменной форме официальным документом не является, более того возможно он вообще не является документом, так-как на нем нет печати и реквизитов, а документ предполагает наличие печати и реквизитов. По сути такой договор это просто расписка.

Именем Российской Федерации

Судья Солнцевского районного суда города Москвы ФИО2

с участием государственного обвинителя — помощника Солнцевского межрайонного прокурора г. Москвы ФИО3

защитника — адвоката ФИО4 представившей удостоверение Номер и ордер Номер от Датаг.,

при секретаре — ФИО5

рассмотрев материалы уголовного дела в отношении гражданина Российской Федерации

ФИО6, Дата года рождения, уроженца Адрес, со средним специальным образованием, разведенного, работающего индивидуальным предпринимателем, зарегистрированного по адресу: Адрес, фактически проживающего по адресу: Адрес ранее не судимого, обвиняемого в совершении преступлений, предусмотренных ст. ст. 327 ч. 1 и 327 ч. 3 УК РФ,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО0 совершил подделку иного официального документа, предоставляющего права, в целях его использования, при следующих обстоятельствах.

Датаг. в 14 часов ФИО0, находясь в служебном помещении ИП «ФИО7», расположенном по адресу: Адрес подделал подпись ФИО8 расписавшись за нее в графе «Подпись прежнего собственника» на третьей странице в паспорте транспортного средства (ПТС) Номер к автомобилю «ФИО9» VIN Номер, в целях его использования для продажи указанного транспортного средства ФИО10

В судебном заседании ФИО0 свою вину признал полностью и показал, что около двух лет назад он познакомился с мужчиной по имени ФИО11, который занимался продажей автомобилей. В конце Дата. ФИО12 обратился к нему с просьбой помочь продать автомобиль «ФИО13», пообещав за это вознаграждение. ФИО14 сказал, что автомобиль принадлежит ему, он купил его с целью перепродажи. Он согласился и на сайте разместил объявление о продаже автомобиля, указав свой номер телефона. Через некоторое время по объявлению ему позвонила женщина. Ей и ее мужу — ФИО15 он показал автомобиль, и они согласились на его покупку. Он сообщил об этом ФИО16, и тот передал ему ПТС на автомобиль. Датаг. он встретился с ФИО17, и они подъехали на Адрес, к вагончику, где составляются договора купли-продажи. Он передал мужчине, оформлявшему договор продажи, ПТС на автомобиль и копию паспорта владелицы автомобиля, указанной в ПТС, — ФИО18. Чтобы продать автомобиль, он за ФИО19, как владельца транспортного средства, поставил подпись в ПТС, за нее же расписался в договоре купли-продажи. Он понимал, что не имел права продавать автомобиль, так как у него не было доверенности от владельца автомобиля на совершение этого действия.

Вина ФИО0 в совершении вышеуказанного преступления подтверждается совокупностью исследованных судом доказательств.

Так, из показаний свидетеля ФИО20 данных в ходе дознания и оглашенных в судебном заседании, усматривается, что в начале Дата. он решил купить автомобиль и подобрал по Интернету подходящий вариант — автомашину марки «ФИО21», Дата года выпуска, стоимостью 350 000 рублей, которую продавал ФИО0. Его жена созвонилась с ФИО0, тот в разговоре сообщил, что автомобиль находится в отличном состоянии. После осмотра автомобиля они решили его купить. Датаг. он, его жена и брат жены встретились с ФИО0 около площадки технического осмотра на Адрес. Примерно в 14 часов они зашли в вагончик, где стали составлять договор купли-продажи автомобиля. В тот момент он узнал, что собственником автомобиля является ФИО22, но во время продажи она не присутствовала. Во всех документах — в ПТС, договорах от имени ФИО23 расписывался ФИО0. После подписания договора он передал ФИО0 350.000 рублей, хотя в договоре была указана сумма в 120.000 рублей. Человек, который оформлял договор, сказал, что так положено. Потом ФИО0 передал ему ключи от автомобиля. Спустя некоторое время, при диагностике автомобиля ему сказали, что автомобиль был в аварии и его дальнейшая эксплуатация опасна, так как ходовая часть находится в технически неисправном состоянии, из коробки-автомат капало масло. Он связался с ФИО0, но тот ему сказал, чтобы он самостоятельно установил новую коробку автомат, а стоимость ремонта ему потом возместят, при этом ФИО0 ссылался на то, что автомобиль ему не принадлежит, что он всего лишь посредник при продаже л.д. Номер).

Свидетель ФИО24. показала, что Датаг. она приобрела в кредит автомобиль «ФИО25» и застраховала его в СК «ФИО26». Датаг. она попала в ДТП, и ее автомобиль был признан не подлежащим восстановлению. По условиям договора страхования она сняла автомобиль с регистрационного учета и передала автомобиль, а также документы на него — ПТС, два комплекта ключей в страховую компанию «ФИО27». При этом право собственности на автомобиль перешло к данной страховой компании, которая возместила ей ущерб, причиненный вследствие ДТП. Больше автомобиль она не видела, никаких сделок с ним не совершала, к ней никто не обращался по поводу выдачи доверенности. О том, что ее бывший автомобиль был продан ФИО28, она узнала от сотрудников милиции. Она при продаже автомобиля ФИО29 и при оформлении договора купли-продажи не присутствовала, их не подписывала, распоряжений на продажу автомобиля не давала. В соответствии с имеющимся соглашением после выплаты ей страховой премии все права на ее автомобиль перешли к страховщику — страховой компании «ФИО30».

Свидетель ФИО31 показал, что он работает в ИП «ФИО32» и занимается оформлением договоров купли-продажи транспортных средств. В конце Дата. к нему и второму сотруднику ФИО33 обратился ФИО0 с просьбой заключить договор купли-продажи автомобиля «ФИО34» в отсутствие собственника автомобиля, пояснив, что данный автомобиль был выкуплен как битый у страховой компании. Как установил в дальнейшем ФИО35, автомобиль, который хотел продать ФИО0, собственник автомобиля ФИО36 передала страховой компании в связи со страховым случаем, а страховая компания его продала ООО «ФИО37». Датаг. к ним на работу пришли ФИО0 и покупатель автомобиля ФИО38. ФИО0 передал им ПТС на автомобиль и копию паспорта ФИО39. Договор они оформили от имени собственника автомобиля ФИО40, вписав в графу «собственник» в ПТС и договор комиссии фамилию ФИО41. ФИО42 расписался в документах за себя, как за покупателя, а ФИО0 расписался в договоре комиссии и ПТС за ФИО43. Оформив сделку, ФИО0 и ФИО44 ушли.

Из показаний свидетеля ФИО45 данных в ходе дознания и оглашенных в судебном заседании, усматривается, что в начале Дата. он познакомился с ФИО46, который является индивидуальным предпринимателем и занимается оформлением договоров купли-продажи транспортных средств. ФИО47 предложил ему работу менеджера по продажам, и он согласился. В конце Дата. к нему обратился знакомый ФИО0 с просьбой заключить договор купли-продажи автомобиля «ФИО48» в отсутствие собственника автомобиля, пояснив, что данный автомобиль был выкуплен как битый у страховой компании, и у него, ФИО0, имеются только копия паспорта собственника автомобиля и ПТС. Он согласился, желая помочь ФИО0. Датаг. к нему на работу пришли ФИО0 и ФИО49. Он, как и обещал, оформил договор от имени собственника автомобиля ФИО50. ФИО51 расписался в документах за себя, как за покупателя, а ФИО0 в договоре комиссии и ПТС расписался за ФИО52, хотя доверенности на право продажи и подписи от имени ФИО53 ФИО0 ему не представил. После оформления сделки ФИО0 и ФИО54 ушли. Датаг. ему позвонил ФИО0 и сообщил, что по поводу продажи автомобиля «ФИО55» его вызывали в милицию. После этого он, ФИО56, поехал в офис ООО «ФИО57», показал документы о продаже данного автомобиля и попросил сотрудника фирмы оформить договор комиссии на автомобиль с участием этой фирмы, т.к. она являлась законным посредником при продаже автомобиля от страховой компании л.д. Номер).

В ходе осмотра паспорта транспортного средства на автомобиль «ФИО58» установлено, что на 3 странице имеется отметка о продаже данного автомобиля ФИО61 Датаг., в графе «подпись прежнего собственника» — неразборчивая подпись, выполненная от имени ФИО59, заверенная печатью ИП «ФИО60.». Данный паспорт транспортного средства признан вещественным доказательством по делу л.д. Номер).

Поскольку ФИО0, в целях продажи автомобиля «ФИО62», в паспорте транспортного средства проставил подпись за владельца автомобиля ФИО63, т.е. подделал иной официальный документ, предоставивший ему право продажи автомобиля, содеянное им суд квалифицирует по ст. 327 ч. 1 УК РФ, как подделку иного официального документа, предоставляющего права, в целях его использования.

Помимо доказанного, органом дознания действия ФИО0 были квалифицированы по ч. 1 ст. 327 УК РФ, как подделка иного официального документа, освобождающая от обязанностей, в целях его использования, а также по ст. 327 ч. 3 УК РФ, как использование заведомо подложного документа.

Поскольку в обвинительном акте не указано, от каких обязанностей освобождался ФИО0, подделав паспорт транспортного средства в целях его использования, суд считает обвинение в этой части не доказанным.

Как указано в обвинительном акте, ФИО0 Датаг. в 14 час. 10 мин. после совершения подделки паспорта транспортного средства серии Номер к автомобилю «ФИО64» VIN Номер, находясь в служебном помещении ИП «ФИО65», расположенном по адресу: Адрес, предъявил сотрудникам ИП «ФИО66» заведомо подложный документ — вышеуказанный паспорт транспортного средства с целью продажи автомобиля «ФИО67», после чего указанный автомобиль на основании оформленного в ИП «ФИО68» договора купли-продажи был продан ФИО69

В качестве доказательств вины ФИО0 в совершении данного преступления приведены показания свидетелей ФИО70, аналогичные тем, что приведены выше.

В соответствии с действующим законодательством, лицо, осуществившее подделку официального документа и само его использовавшее, несет ответственность по ч. 1 ст. 327 УК РФ, и дополнительной квалификации по ч. 3 ст. 327 УК РФ его действия не требуют.

В связи с тем, что ФИО0 осуществил подделку паспорта транспортного средства и сам же его использовал в целях продажи автомобиля, суд считает квалификацию действий ФИО0 по ч. 3 ст. 327 УК РФ излишней, так как его действия охватываются ч. 1 ст. 327 УК РФ.

При назначении наказания суд учитывает, что ФИО0 совершил преступление небольшой тяжести, ранее ни в чем предосудительном не замечался и впервые привлекается к уголовной ответственности, положительно характеризуется по месту жительства, имеет несовершеннолетнего ребенка, полностью признал себя виновным, в содеянном раскаялся.

С учетом характера и степени общественной опасности содеянного, данных о личности ФИО0, отношения к содеянному, совокупности смягчающих и отсутствия отягчающих наказание обстоятельств, суд считает, что его исправление возможно без реального отбывания наказания.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307-309 УПК РФ, суд

Признать ФИО0 виновным в совершении преступления, предусмотренного ст. 327 ч. 1 УК РФ, и назначить ему наказание в виде лишения свободы сроком на 6 (шесть) месяцев.

В соответствии со ст. 73 УК РФ назначенное ФИО0 наказание считать условным с испытательным сроком 1 (один) год. Возложить на ФИО0 обязанность не менять место фактического жительства без уведомления специализированного государственного органа, осуществляющего исправление осужденного.Вещественное доказательство — паспорт транспортного средства — хранить при деле.

Приговор может быть обжалован в кассационном порядке в Московский городской суд в течение 10 суток со дня его провозглашения.

Смотрите так же:  Экспертиза инновационного проекта пример

Липовый договор с липовым профсоюзом. «Бентелер» провоцирует новую забастовку

Администрация «Бентелер» всегда использовала в общении с профсоюзом самые грубые и подлые приемы: отказывала в регистрации документов, организовала на заводе «карманный» профсоюз из представителей менеджмента и т.п. Поражение в ходе забастовки 2012 г., множество неудач в суде и позор на всю страну ничему не научили незадачливое руководство.

С началом колдоговорной кампании МПРА он начал плодить одну за другой листовки, очерняющие МПРА. У большинства работников эти «творения» ничего кроме смеха не вызывали, как не помогли они и закрепить ничтожную численность этого «карманного профсоюза».

Руководство не смутили аргументы о том, что проект ПРБА появился закулисно, предварительно в коллективе не обсуждался, и люди его даже не видели, а ничтожная численность ПРБА не позволяет ему вести переговоры от лица работников.

В конце июля на заводе «Бентелер Аутомотив» в Калуге заканчивается действие первого коллективного договора, заключенного профсоюзом МПРА. Профсоюз начал подготовку к новым коллективным переговорам: анкетирование и сбор предложений от рабочих. Руководство предприятия задействовало все свои ресурсы, чтобы помешать работникам.

По мере приближения к коллективным переговорам на заводе активизировался «желтый» профсоюз ПРБА (Профсоюз работников «Бентелер Аутомотив»), возглавляемый мастером Александром Орловым, одним из самых одиозных персонажей на предприятии. Орлов «знаменит» своим хамским отношением к работникам и работницам, избиением подчиненных и подобострастным отношением к вышестоящему начальству.

4 июня состоялась встреча администрации с представителями МПРА, на которой руководство представило МПРА некий проект коллективного договора от лица ПРБА и заявило, что поскольку проект МПРА пока не готов, администрация «заключит соглашение с ПРБА».

Представители администрации дали понять, что намерены действовать в обход МПРА, представляющего на данный момент большинство производственных работников.

От слов начальство быстро перешло к делу. В вечернюю смену работников по одному начал вызывать начальник службы безопасности Костенко. Он «убеждал» рабочих подписывать доверенности на ведение коллективных переговоров ПРБА.

«Колдоговор», составленный работодателем по принципу «что не жалко», боссы пытаются продавить, используя любые средства. В ход идет черный пиар, направленный против МПРА и психологическое давление со стороны службы безопасности. Однако абсолютное большинство работников вечерней смены уже высказало свое решительное «нет» махинациям начальства.

Как распознать обман при съеме квартиры

И не подарить деньги мошенникам

В течение трех лет я помогала людям снимать квартиры и теперь знаю несколько тысяч историй аренды.

Бывало так, что мои клиенты находили квартиру, договаривались о переезде, но вместо этого теряли деньги и оставались без жилья. Расскажу о шести самых распространенных схемах обмана нанимателей и объясню, какие проверять документы и на что обращать внимание.

На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.

На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.

Схема обмана. На информагентства выходят через рекламу их услуг или «рекомендации» — то есть люди сами приезжают в офис. Или через объявления о сдаче квартиры: клиент звонит по такому объявлению, ему подробно рассказывают о квартире и просят подъехать в офис, чтобы заключить договор. Расчет делается на то, что человек поверит, что квартира на самом деле существует, поскольку он ее видел в объявлении.

Мы написали по объявлению информагентства. Вот что из этого вышло

Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.

После знакомства предлагают подписать договор и заплатить комиссию. По этому договору агентство предоставляет адреса сдаваемых квартир и номера телефонов их собственников. Менеджер показывает фотографии завлекательных вариантов — шикарных квартир по заниженной цене.

Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.

Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.

Я не утверждаю, что именно эти объявления мошеннические. По закону человек имеет право сдавать квартиру по любой цене Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 20 тысяч рублей

В этих объявлениях квартиры сдают в два раза дешевле. Информагентства заманивают клиентов точно такими же объявлениями

Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.

Если позвонили и поняли, что имеете дело с агентством, не приезжайте в офис. Потратите время, а квартиру не снимете. Если вы только на месте распознали информагентство, бегите оттуда. И не забывайте о базовых правилах:

  1. Внимательно читайте договор и не платите деньги в офисе. В хороших агентствах вам сначала покажут квартиру, предложат проверить документы, подписать договор найма, акт приема-передачи и только потом попросят внести предоплату.
  2. Дорогие квартиры и качественные услуги не могут стоить дешево. Информагентства заманивают людей именно дешевизной услуг: они ставят цены в 2—3 раза ниже, чем честные агенты.
  3. Сначала читать, потом подписывать

    Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно 10—20% от арендной платы за месяц, то есть 2—4 тысячи рублей.

    Отзыв об информационном агентстве на сайте отзывов

    Человек имеет право сдавать только свою квартиру и подтверждает это свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) и правоустанавливающим документом, например договором купли-продажи. Чтобы сдать чужую квартиру, пусть даже близкого родственника, необходима нотариальная доверенность.

    Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.

    Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, — паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ — и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.

    Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.

    Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.

    Как себя обезопасить. Проверяйте документы медленно и вдумчиво. Если наймодатель вас торопит, не поддавайтесь: задавайте вопросы, читайте договор найма. Мошенник находится в стрессовой ситуации, поэтому будет торопить. Ему важно, чтобы потенциальный наниматель не заметил подделок и побыстрее отдал деньги: у него на очереди еще несколько таких же жертв.

    Как отличить субаренду от мошенничества

    Субаренда — нормальная, законная практика в мире недвижимости. Наниматель снимает квартиру у наймодателя с правом субаренды. После чего сдает ее другим людям и заключает с ними договоры. Эта схема больше распространена на рынке посуточной аренды, меньше — при долгосрочной.

    Отличить субаренду от мошенничества можно при помощи проверки документов. Посмотрите паспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации либо выписку из ЕГРН . Так вы поймете, кто собственник квартиры.

    Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 8а , кв. 80 , в срок с 01 января 2020 года по 08 января 2020 года».

    Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.

    Если квартирой владеет несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сдачу квартиры. Их паспортные данные и согласие указывают в договоре найма.

    Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.

    Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них — он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.

    Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.

    Если не все собственники могут присутствовать на подписании договора, один из них — тот, с кем вы заключаете договор, — должен письменно подтвердить, что остальные собственники не против сделки. Это делают в виде пункта в договоре или приложения.

    Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.

    Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?

    Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.

    Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.

    У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.

    Схема обмана с заменой замков направлена в основном на доверчивых людей, которые не понимают важности договоров, расписок и прочих бумаг. В мире недвижимости работают только письменные договоренности.

    Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.

    Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.

    Как себя обезопасить. Всегда заключайте договор найма, составляйте акт приема-передачи и фиксируйте передачу денег. Если вы вносите задаток, требуйте с собственника расписку, хотя бы написанную от руки на простом листе бумаги.

    Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.

    Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.

    Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене — или, наоборот, не соглашается, — ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.

    Схема обмана. Мошенники давят на жадность: аргументируют тем, что квартира обойдется намного дешевле. Например, жилье стоит 25 000 рублей в месяц, но если заплатить сразу за полгода вперед 120 000 рублей, то выйдет по 20 000 рублей в месяц. Это существенная экономия, поэтому многие наниматели соглашаются. Возможно, это честное предложение от собственника и никакого обмана не будет. Но бывает, что наймодатель выгоняет нанимателя из квартиры раньше срока или внезапно заменяет замки, а деньги оставляет себе.

    Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель — передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.

    Предоплата — законная практика. Это сумма, которую продавец берет у покупателя до сделки, чтобы покупатель не передумал.

    Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.

    Различия между авансом, задатком и залогом

    Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.

    Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.

    Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.

    Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:

  4. Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
  5. Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
  6. Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2—5 тысяч рублей.
  7. Обычно после перевода денег перестают брать трубку. Наниматель остается без денег и без квартиры.

    Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.

    Привет от жителя Перу

    Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.

    По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.

    Вам пишут примерно такое сообщение:

    Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.

    Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.

    Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.

    Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.

    Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны — не тратьте мое время.

    Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.

    В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.

    Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.

    Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.

    Какие документы проверить перед арендой

    Проверить необходимо три документа: паспорт, свидетельство о регистрации права и/или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ — чаще всего договор купли-продажи.

    Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:

    1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
    2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
    3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40, если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
    4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен три года назад, это должно насторожить.
    5. Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.

      Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.

      Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

      Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.

      Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:

    6. Если собственник зарегистрировал право собственности на квартиру с 1991 по 1996 год. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе, например на договоре купли-продажи, отметка о государственной регистрации права.
    7. Если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2016 года. С этой даты свидетельства о регистрации права отменили и заменили выпиской из ЕГРН .
    8. Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.

      Если снимаете квартиру в Москве, воспользуйтесь сервисом проверки бумажных выписок из ЕГРН .

      На что еще обратить внимание

      Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, — насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.

      Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.

      Документы. Подделка документов — процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.

      Сколько денег платить

      Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.

      Залог — это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.

      Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:

    9. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом;
    10. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, двумя платежами, то есть разбитый на два месяца;
    11. двойной залог, равный 200% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом — в основном на объекты бизнес- и элит-класса.
    12. То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.

      Липовый документ купли-продажи

      Здравствуйте. Меня зовут Татьяна. Мой вопрос состоит в том, является ли документ купли — продажи, ни где и не кем не заверенный юридическим документом, который важнее завещания и других документов на право собственности заверенные у натариуса?

      Ответы юристов ( 2 )

      Договор купли-продажи совершенный в простой письменной форме однозначно является юридическим документом.

      Решить вопрос о юридической силе договора купли-продажи, завещания и прочих документов можно только зная все подробности совершения этих сделок.

      Борьба идет за дом, который построил отец моей бабушки, и завещал его моему отцу. После смерти бабашки в нем остался жить дед, который не имел право на него, по состоянию здоровья мы забрали деда к себе, а туда впустили квартирантов. Дед умер, отец вступил в наследство дома и оформил все в право собственности, но квартиранты начали утверждать, что дед продал им этот дом, при этом не предоставляя ни каких документов, начались судебные тяжбы, суд вынес приговор о выселении, но они на этом не остановились и подали заявление в областной суд, в который предоставили документ купли продажи, в котором даже дата рождения деда не верна, подпись не его, суд встал на их сторону , не взирая на завещание, на право собственности и все остальные ложные документы. В заявлениях они всегда путались и в датах, и в суммах.

      Ваш отец полностью оформил наследство и получил свидетельство о праве на наследство?

      Какой датой было составлено завещание?

      Какой датой договор купли-продажи?

      Каким образом областной суд встал на сторону квартирантов? О чем вынес Определение?

      На какой стадии сейчас находится дело?

      Завещание было составлено еще при жизни деда в 2002 году, а яко бы договор купли продажи в 2003 году, а областной суд вынес Определение на экпертизу подлинности подписи деда в договоре купли-продажи, а отец отказался, и на основании этого вердикт не в нашу пользу. Наследство и свидетельство оформлены полностью. Дело перенаправили снова в районный суд.

      Татьяна Анатольевна, зря отказались от экспертизы. Какая инстанция отправила дело на рассмотрение в районный суд?

      Если даже дело направили в суд первой инстанции, это еще не катастрофа. Что Вам необходимо так это доказывать, недействительность договора.

      А почему Ваш отец отказался от проведения экспертизы?

      Какие требования заявляет противоположная сторона?

      Дело отправлено с суд первой инстанции, отказался по той причине, что подпись деда старая в трудовой книжке 1946 года, больше ни где не расписывался. Оригинал подписи взять больше не где. Недействительность этого договора ясна, даже нам не подкованным юридически. Подпись от 1946 года можно взять за оригинал?

      Противоположная заявляет что оформят этот дом в юстиции, и оформить этот дом в их право собственности, но он уже оформлен полностью на отца.

      По-видимому, кассационная, у суда апелляционной инстанции нет такого полномочия.

      Жалоба была апелляционная в областной суд, т.е квартиранты были не согласны с вынесенным решение районного суда.

      Нет здесь что-то не так. Надо смотреть документы.

      Как апелляция могла отправить дело в суд первой инстанции?

      А если была кассация, то как она могла рассматривать вопросы факта? Она рассматривает только вопросы права. Как могла ставить вопрос о назначении экспертизы?

      Где-то что-то упустили. Надо смотреть документы.

      Спасибо вам большое, просто отец не пользовался услугами адвоката, так как все документы у нас на руках, у той стороны есть адвокат. Какие документы необходимы вам для уточнения дела? Решение областного суда еще нет на руках.

      Противоположная заявляет что оформят этот дом в юстиции, и оформить этот дом в их право собственности, но он уже оформлен полностью на отца.

      Чтобы оформить право на дом на основании договор в Росреестре им нужен продавец, а он умер.

      Они могут это сделать только заявив в суд требования о гос. регистрации перехода прав собственности, а также оспорив зарегистрированное право.

      В документе купли продажи № паспорта и дата рождения указаны не верно, можно ли это считать подделкой документа?

      Татьяна Анатольевна, у Вас возникла непростая правовая ситуация. Чтобы взяться за ее разрешение, необходимо изучить материалы дела, документы, иск, все обстоятельства.

      Наследником является отец полностью. Все ли документы купли продажи регистрируются? Но если если бы этот договор купли продажи был где то зарегистрирован(2003 год), то отцу бы не оформили документы на дом и на землю в 2011-2012году?

      Татьяна Анатольевна, необходимо ознакомиться со всем делом, от корки до корки. Вы можете отфотографировать все дело.

      А вообще в таком деле Вам необходим юрист.

      Спасибо вам большое. Просто у нас в районе нет хороших адвокатов. Можно ли вам в дальнейшем задать вам вопросы и позже выслать вам документы, когда будет решение областного суда на руках?

      Да, если бы договор и право собственности квартирантов были бы зарегистрированы, то Ваш отец не оформил бы прав на дом в порядке наследования.

      Они могут сейчас заявлять такие требования, хотя теоретически пропущен срок исковой давности. О пропуске сроков должны будете заявлять Вы, иначе суд их не применит.
      Здесь очень много деталей и нюансов. Поэтому советую обратиться к юристу!

      Татьяна Анатольевна, да, конечно!

      Подпись от 1946 года можно взять за оригинал подписи?

      Вопрос неоднозначный. Здесь необходимо мнение эксперта.

      Борьба идет за дом, который построил отец моей бабушки, и завещал его моему отцу. После смерти бабашки в нем остался жить дед, который не имел право на него, по состоянию здоровья мы забрали деда к себе, а туда впустили квартирантов. Дед умер, отец вступил в наследство дома и оформил все в право собственности, но квартиранты начали утверждать, что дед продал им этот дом, при этом не предоставляя ни каких документов, начались судебные тяжбы, суд вынес приговор о выселении, но они на этом не остановились и подали заявление в областной суд, в который предоставили документ купли продажи, в котором даже дата рождения деда не верна, подпись не его, суд встал на их сторону, не взирая на завещание, на право собственности и все остальные ложные документы. В заявлениях они всегда путались и в датах, и в суммах.

      Интересное дело. Если можете, выложите для анализа судебные акты (с закрытыми персональными данными)

      На руках имеются только решения районного суда, а все остальные документы находятся в деле.

      «Липовый» договор залога

      #1 Nolikk Nolikk —>

      В 2010 г. юр.лицо предоставило займ другому предприятию на значительную сумму. Займ перечислен безналичным путем.

      В 2011 г. между предприятиями был подписан договор поручительства обеспеченный залогом 8 единиц транспортных средств. Залоговое имущество по договору и по факту оставалось у залогодателя, документы на него у залогодержателя.

      В феврале 2013 г. Владелец ТС предложил нам приобрести заложенный транспорт в собственность, что и было сделано, с оформлением договора купли-продажи, регистрацией сделки в МОТОР, составлением акта приема передачи с соответствующей отметкоцй в ПТС. Оплата по договору КП произведена в полном объеме безналичным путем. ТС находились у нас.

      Займ был погашен позднее ( март 2013 г.) в полном объеме.

      Недавно узнали, что в общегражданском суде находится иск физ лица к другому физ лицу ( он же директор фирмы бывшего собственника ТС и заемщика). на сумму 4,2 млн. Займ подтвержден распиской физ. лица ( примерно такого содержания » Я Иванов, получил от Сидорова наличными такую то сумму). Займ обеспечен поручительством юр. лица- нашего бывшего продавца ( где директор и ед. учредитель) все тот же человек) и залогом двух единиц наших ТС).

      Причем в договоре залога прямо указано в приложении: копии ПТС ( т.к. оригиналы были у нас). И ТС должны находится у залогодержателя , в то время как они находились у нас.

      Понятно, что договор займа между » физиками» составлен и подписан недавно, так же как и договор залога ТС ( хотя и датированы они 2012 г. Подписаны они исключительно с целью обращения взыскания на наше имущество. Явно обе стороны по иску в » теме», ответчик иск признает.

      Понимаем, что стали жертвой моненничества, но надо отстаивать свои права. Учитывая позицию ВАС, отраженную в постановлении № 10 от 17.02.2011 г., кучу судебной практики по данному вопросу, где залог первичен, даже такой сомнительный, а права добросовестного покупателя вторичны, в силу пункта 2 статьи 346 и п. 2 статьи 351 ГК РФ). Вторичный залог был заключен в период действия первого ( нашего) договора залога, несмотря на прямой запрет этого в договоре. Договор КП был заключен до исполнения заемных обязательств и и содержит гарантии продавца об отсутствии обременений.

      Из вариантов защиты только экспертиза договоров сомнительного займа, залога и расписки, с надеждой что она подтвердит сроки подписания этих документов ( не 2012 г., а 2014).

      Буду признательна за любые советы и подсказки, ссылки на суд.практику и иное.

      Липовый договор

      #1 Бубоник Бубоник —>

      Добрый день, уважаемые юристы!

      Хотел бы спросить совета относительно следующей ситуации.

      Подрядчик по заданию заказчика создал объект недвижимости — дом. Все работы выполнялись без договора, «на доверии». После этого работы были оплачены наличными на руки подрядчику. Никаких документов не подписывалось, разумеется. Подрядчик считает, что он выполнил больший объем работ, чем было первоначально оговорено. Требует заплатить еще. Чтобы «обезопасить» себя, Заказчик обращается к 3-му лицу — коммерческой организацией, занимающейся строительно-монтажными работами, с которой у него лично-доверительные отношения, с просьбой заключить с ним договор подряда, по которому, якобы, эта коммерческая организация и построила для него дом.

      Подскажите, какие риски для коммерческой организации могут быть? Особенно если разгневанный подрядчик пойдет искать справедливости в правоохранительные органы?

      Я на данный момент вижу только один риск: если спор сторон продолжится в суде, и там выяснится, что в действительности договор — фикция, то к заказчику впоследствии может быть применена ч.1 ст. 303 УК РФ — фальсификация доказательств.

      С уважением, Бубоник!

      #2 яшлы яшлы —>

      В суде может выясниться, что договор не исполнен комм.орг-ей, если Подрядчик предъявит доказательства постройки его силами дома на участке должника.

      Сообщение отредактировал яшлы: 18 Ноябрь 2015 — 13:28

      #3 xSRSx xSRSx —>

      там выяснится, что в действительности договор — фикция,

      В суде может выясниться, что договор не исполнен комм.орг-ей, если Подрядчик предъявит доказательства постройки его силами дома на участке должника.

      #4 Бубоник Бубоник —>

      там выяснится, что в действительности договор — фикция,

      Если действительный подрядчик приведет свидетелей (соседей каких-нибудь), которые подтвердят, что подрядчик выполнял работы, появлялся на объекте. Кроме этого, подрядчик может предоставить документы о приобретении материалов с указанием адреса их доставки.

      Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

      Чтобы не остаться с вещами на улице

      Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

      Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

      Чем отличается наем от аренды

      В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

      Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

      Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

      Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

      К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

      Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

      Что может пойти не так

      Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

      Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

      Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

      При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

      Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

      Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

      Какие документы проверять у наймодателя

      До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

      Если у квартиры один собственник

      Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

      Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

      Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

      Важно

      C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

      Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП .

      С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

      Если у квартиры несколько собственников

      Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

      Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

      Если квартира в ипотеке

      Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

      Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

      Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

      Если квартира принадлежит супругам

      Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

      Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

      Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

    13. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
    14. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
    15. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

    Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

    Если договор подписывает представитель

    Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

    Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

    И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

    Если вы никому не доверяете

    Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРП ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

    Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

    Больше нет бумажных свидетельств

    Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости ( ЕГРП ).

    С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

    В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *