Налог от продажи недвижимости юридического лица

Налог на прибыль и другие сборы при продаже квартиры юридическим лицом

Собственником квартиры может быть не только частное лицо, но и компания или организация. И при продаже своей собственности любое юридическое лицо обязано заплатить налоги. Притом следует учесть, что налоги юрлиц с продажи недвижимости отличаются от обязательств перед государством обычных граждан, возникающих в этом случае.

Кто платит сборы с прибыли при реализации недвижимости

Если продавцы жилья граждане платят полагающийся им подоходный налог с его продажи, то организации должны заплатить налог на прибыль. Это правило распространяется на:

  • Компании, зарегистрированные в РФ.
  • Компании, являющимися нерезидентами.
  • ИП, если продажа квартиры является предметом их хозяйственной деятельности.
  • Величина данного налога будет зависеть не только от цены квартиры, но и от формы собственности компании и применяемого режима налогообложения. С 2016-го налог с продажи имущества обязаны платить не только юридические лица на ОСНО, но и на льготных режимах, включая:

    Налог на прибыль и другие пошлины с юридических лиц при продаже квартиры

    Процедура продажи недвижимости компаниями – процесс более сложный, чем у простых граждан. В этом случае решение о совершении сделки должно приниматься не единственным человеком, а всеми акционерами или учредителями, если это ООО. Для этого надо:

  • Утвердить данное решение общим собранием.
  • Оформить официальным протоколом.
  • Выбрать ответственного за проведение сделки. Который, не являясь собственником, не должен сам платить НДФЛ с продажи.
  • Виды налогов

    Сколько и каких налогов должно заплатить юрлицо при продаже недвижимости зависит от вида помещений, по которым проводится сделка:

  • Жилая недвижимость.
  • Нежилые помещения.
  • В первом случае налогом облагается только прибыль, полученная компанией от продажи. А в каком виде, зависит от выбранной системы налогообложения. Так ООО оплачивает налог на продажу недвижимости следующим образом:

  • Если на ОСНО, то в виде налога на прибыль компании.
  • При УСН этот платеж входит в единый налог, установленный данным режимом.
  • Если ООО на ЕНВД, то в рамках этого режима продажа жилья во вмененном доходе не учитывается, поэтому компания должна заплатить налог на прибыль.
  • К нежилым помещениям можно отнести:

  • Торговые площади.
  • Склады.
  • Производственные здания.
  • Офисные помещения.
  • И при их продаже компании платят:

  • Налог на прибыль.
  • А так же НДС (в том числе и ООО на ЕНВД).
  • Расчет и уплата

    При расчете прибыли от сделок с недвижимостью для оплаты налога на прибыль учитывают:

  • Полученный доход.
  • Расходы, связанные с недвижимостью.
  • Остаточную стоимость помещений.
  • Налог должен быть учтен в поквартальной декларации и уплачен до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

    Так как компании могут продавать недвижимость:

    То в оплате данного налога присутствует соответствующая разница.

    При сделке между юрлицами схема оплаты такая:

  • Компания выставляет покупателю-юрлицу счет, с суммой и НДС (18%) в том числе.
  • Покупатель переводит на счет обозначенную в договоре сумму.
  • Продавец перечисляет НДС в госбюджет.
  • А при продаже недвижимости неплательщику НДС, покупатель перечисляет стоимость квартиры на счет, или оплачивает через кассу, и продавец уже из этой суммы оплачивает 18% в качестве данного налога.

    Налогообложение ИП на УСН в этом случае

    Если ИП, работающий по УСН задумал продать недвижимость, то способ уплаты налога с продажи можно разделить на две схемы:

  • Имущество продается в рамках осуществления заявленной в ЕГРИП предпринимательской деятельности или использовалось в ведении бизнеса. В этом случае налог платится в рамках УСН.
  • В противном случае предприниматель с продажи платит НДФЛ, имея правда при этом возможность применения всех вычетов.
  • Налог на прибыль при продаже квартиры описан в данном видео:

    Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

    Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

    Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

    На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  • Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  • Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  • Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.
  • Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

    Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.
  • Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

    Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  • Размера полученной выгоды;
  • Является ли организация резидентом РФ.
  • Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

    Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  • При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  • При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  • При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
  • НДС при продаже недвижимости юр. лицом

    Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

    Важно знать!

    Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

    Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  • Документы по сделке оформлены правильно;
  • Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  • Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
  • К таким налоговым схема относятся:

    • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
    • В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

    • Перепродажа через упрощенца;
    • Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

    • Затратные механизмы снижения прибыли;
    • В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

    • маркетинговые;
    • рекламные;
    • юридические;
    • посреднические;
    • и другие.
    • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;
    • В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

    • Реорганизация в форме выделения.
    • В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

      Особенности судебной практики.

      Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

      Для последнего основанием является:

      1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
      2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.
      3. Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

      4. Рецензии на вывод оценщика;
      5. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
      6. Задокументированные жалобы других клиентов.
      7. Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

        Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

        Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

        У владельца бизнеса при продаже недвижимости часто возникает много вопросов? Какой налог необходимо платить? Размер взноса? В чем состоят отличия при продаже жилых и нежилых объектов? Ниже в статье попробуем подробно разобраться в данных вопросах.

        Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости?

        Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже. Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения. Итак, размер налога будет зависеть от формы ведения бизнеса:

      8. общество с ограниченной ответственностью;
      9. компания, которая не является резидентом страны;
      10. закрытое акционерное общество;
      11. открытое акционерное общество;
      12. и т.д.
      13. Для того, чтобы совершить сделку по продаже недвижимого имущества необходимо:

      14. Посетить нотариуса, который проверит всю документацию.
      15. Составить договор купли-продажи (следует в обязательном порядке указать стоимость объекта для того чтобы исчислить точную сумму налога).
      16. Заключить сделку с покупателем.
      17. Осуществить государственную регистрацию.
      18. При продаже имущества в зависимости от того является ли оно жилым или нежилым юридическое лицо обязано перечислить государству два вида налога:

      19. на добавленную стоимость (НДС) размере 18 процентов от стоимости объекта;
      20. подоходный налог – им облагается полученная прибыль от сделки.
      21. Жилая недвижимость

        При продаже жилой недвижимости юридическое лицо избавляется от уплаты НДС. То есть в данном случае нужно будет оплатить только подоходный налог.

        Что касается размера налога, то он зависит от множества факторов, например, от выбранной компанией системы налогообложения, перечня основных видов деятельности. Расчетом точной суммы налога должен заниматься бухгалтер предприятия.

        Нежилые помещения

        Реализуя коммерческую недвижимость юридическое лицо обязано оплатить налог на прибыль (подоходный), а также НДС.

        К коммерческой недвижимости можно отнести:

      22. торговые помещения;
      23. склады;
      24. офисные здания;
      25. производственные объекты.
      26. Сумма оплаты НДС рассчитывается исходя из общей стоимости объекта недвижимости. Как уже отмечалось ранее размер НДС составляет 18% от цены указанной в договоре купли-продажи.

        Цена на коммерческую недвижимость зависит в первую очередь от экономической обстановки в регионе и стране в целом. Это связано с тем, что подобные объекты приобретаются исключительно с целью ведения бизнеса.

        Процесс оплаты НДС выглядит следующим образом:

      27. Юрлицо выставляет покупателю недвижимости сумму НДС необходимую к уплате.
      28. Покупатель переводит на расчетный счет юридического лица указанную сумму денег.
      29. Продавец переводит сумму НДС в бюджет страны.
      30. Не стоит забывать о том, что при продаже коммерческой недвижимости необходимо иметь следующий пакет документов для осуществления сделки:

      31. кадастровый паспорт;
      32. поэтажную схему здания;
      33. документ, подтверждающий право собственности;
      34. договор купли-продажи;
      35. чек об оплате государственной пошлины;
      36. доверенность (в случае если оформление сделки занимается доверенное лицо);
      37. документ подтверждающий тот факт, что здание не находится под арестом.
      38. Важные нюансы

        Следует обратить особое внимание на то, что при продаже недвижимости как жилой, так и нежилой юридическое лицо в обязательном порядке обязано не только оплатить все виды налогов, но и отчитаться в налоговой. Для этого необходимо заполнить декларацию НДФЛ-3 и предоставить ее в налоговый орган до конца налогового периода.

        Бухгалтер предприятия должен учесть все нюансы и правильно рассчитать сумму налога. Этот момент является очень важным, так как если предоставить недостоверные данные, то в дальнейшем это может повлечь за собой штраф в большом размере.

        Каждый владелец бизнеса должен понимать, что при продаже той или иной недвижимости не стоит забывать об оплате налогов, а также сдаче соответствующей отчетности.

        Налог с продажи коммерческой недвижимости: этапы продажи и размеры ставок в 2020 году

        Для извлечения прибыли предприниматели могут приобретать коммерческие объекты недвижимости, как физ. лица, так и юридические лица, только после продажи коммерческой недвижимости производится оплата налога, но не всегда. Первые, как правило, покупают для последующей сдачи в аренду, с целью получения выгоды. А вторые могут как сдавать в аренду, так и самостоятельно заниматься бизнесом в приобретенном помещении. Плюс для физических лиц в том, что для них с продажи коммерческой недвижимости отчисления в налоговую меньше, чем для юр.лиц.

        Что относится к коммерческой недвижимости

        Коммерческой недвижимостью называют строения, сооружения, здания, земельные участки, используемые с целью получения прибыли. Отличительная особенность — в них нельзя постоянно проживать. Исключением являются гостиницы, так как там люди живут временно. Также к объектам бизнеса относят права обладания земельным участком, права использования недр земли, водные бассейны, лесные участки.

        Налоги с продажи коммерческой недвижимости

        Законодательство предусматривает, что приобрести объект коммерции возможно юридическим лицам и физлицам, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель (ИП). Если физическое лицо желает купить такое строение, это может быть что угодно, к примеру, магазин. При последующей продаже данного объекта недвижимости стоит быть готовым:

      39. к оплате налога 13%, на продажу коммерческой недвижимости, находящуюся во владении менее 5 лет;
      40. при разводе все имущество делится пополам между мужем и женой;
      41. согласие супруга на приобретение.
      42. Эти пункты относятся и к жилым строениям для граждан РФ. Нерезиденты отдают 30% от продаваемого имущества на территории РФ.

        Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом:

      43. 18% НДС;
      44. 20% за выгоду от реализации.
      45. При регистрации по УСН, налог с продажи коммерческой недвижимости составляет 6% от суммы продажи или 15% от разницы между стоимостью, по которой эту недвижимость приобретали ранее и продают сейчас.

        Для ИП при любом сроке владения:

      46. 13%, как и для физического лица, с общей системой налогообложения и НДС 18%;
      47. 6 или 15%, для работающих по УСН.
      48. Налоги при реализации коммерческой недвижимости для физического лица: обязательна ли их оплата во время совершения сделки?

        Нормы начисления налога с продажи коммерческой недвижимости регулируются статьями 217 и 217.1 Налогового Кодекса РФ, так как они обновлены, в них говорится о налогообложении с 1 января 2016 года.

        Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2016 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

        Если объект коммерции был оформлен после 2016 года и продается до 5 лет нахождения во владении, тогда оплачивается также 13%. При наличии недвижимости в собственности более 5 лет, налог не платиться. В обоих случаях применяют отчисления на расходы при условии предоставления всех квитанций и чеков.

        Налог с продажи нежилого помещения для ИП

        ИП также обязаны оплатить налог с продажи нежилого помещения:

      49. В размере 13% по системе ОСН,
      50. 6% или 15% по УСН. 6% – от прибыли, а 15% – от дохода минус расходы при проведении сделок с данным объектом коммерческой недвижимости.
      51. При подготовке документов оценивается стоимость, определяется ставка налога, а также готовится кадастровая документация. Её можно доверить оценочной фирме и за отчет заплатить от 50 000 рублей. При взаимодействии с риелтором оплачивают комиссионные после реализации нежилого помещения.

        Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат. Здесь расчет производится из совокупности доходов, вычитают все расходы. Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.

        Сделка отображается во многих бумагах, таких как:

      52. Бухгалтерский баланс.
      53. Банковская выписка движения средств.
      54. В выписках из Росреестра или МФЦ.
      55. Как продать коммерческую недвижимость?

        Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене. Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ. Хорошим вариантом будет обращение к риэлтору. Он сможет оказать услуги по реализации коммерческой недвижимости и займется подготовкой к сделке, а не просто озвучит примерную цену. Сам процесс проходит в несколько этапов, начиная от составления у нотариуса договора купли-продажи, заканчивая получением документов о собственности новыми владельцами.

        Ситуация на рынке земельных участков 2020: советы и прогнозы покупателям и продавцам

        Описание действий за 4 шага:

        1. Подать объявления в различные источники (интернет, расклейка в местах скопления людей, газеты) с указанием вида дохода (например, сдать в аренду или использовать под склад или офис).
        2. Проверить «чистоту». Стоит собрать и проверить документацию. Если всё на руках, но сделана перепланировка, неуказанная в бумагах, тогда оформляют и её в соответствии с законодательством. Если объект находился ранее в залоге, тогда потребуется подтверждение, что обременение снято. Также встречается недостроенный вариант бизнес-недвижимости, он регистрируется с помощью договора соинвестирования.
        3. Договор купли-продажи заключается в нотариате. Нотариусу предоставляют всю сопутствующую документацию.
        4. Регистрация прав в Росреестре. Готовят все бумаги, в том числе договор от нотариуса. С 2016 года больше не выдают свидетельства о праве собственности, теперь подтверждают свои права выпиской из ЕГРН, где указаны все сведения об объекте.
        5. Возможные нюансы после сделки по продаже коммерческой недвижимости

          • Факт отчуждения объекта не скрыть, он отображен в банковских ордерах и чеках, а также счетах.
          • Специалисты проверяют правильность оплаты, так что не получится с помощью «хитроумного» плана избежать полного сбора. Они вычислят все махинации, и сокрытие доходов с продажи крайне нежелательно и наказуемо.
          • Если цена специально занижена, при проверке будут начислены штрафы, а также обяжут доплатить оставшуюся сумму отчислений.
          • На практике встречается случае принуждения в судебном порядке оплачивать всю сумму, если инспекторы обнаружили не полную оплату.
          • Заключение

            Рекомендуется для расчета отчислений нанимать опытного бухгалтера, который все соберёт и составит для сдачи в налоговую службу. Лучше перестраховаться, чем нести в итоге еще большие денежные потери. Отчисления после реализации коммерческой недвижимости необходимо оплачивать, если они находятся меньше 5 лет в собственности, после нововведений в 2017 году.

            Налог с продажи недвижимости

            Обязанность по уплате налога с продажи объектов недвижимости закреплена в Налоговом Кодексе РФ II р., ст. 23 «Обязанности налогоплательщиков (плательщиков сборов, плательщиков страховых взносов)». Объектами налогообложения являются все объекты недвижимости, включая квартиры, дома, земельные участки, офисы и прочее. В отличие от обычного налога на недвижимость, данный сбор уплачивается только при совершении сделки, например, купли-продажи, то есть однократно.

            Плательщиками выступают физические и юридические лица, причем физлица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, приравниваются к юрлицам и оплачивают сбор, исходя из выбранного режима налогообложения, но только при совершении сделок с недвижимым имуществом, используемом в предпринимательских целях. С 2016 года налоговое законодательство в данной области ужесточилось, изменился срок владения недвижимостью для получения права продажи без уплаты налога. Также появилась привязка совершения расчетов по налогу к кадастровой стоимости объекта.

            Продажа недвижимости какой налог платить?

            Согласно действующего законодательству, налог уплачивается при продаже объекта недвижимости, то есть при получении дохода. Для расчета учитывается разница между стоимостью, затраченной на покупку, и стоимостью продажи недвижимости. В 2020 ставка остается прежней и составляет 13% для резидентов. Для нерезидентов раньше эта сумма составляет 30% от стоимости проданного объекта недвижимости. С этого года нерезиденты и резиденты в правах уравнялись, то есть размер налога стал единым.

            Из нового – с 2020 года есть возможность продавать собственность без уплаты налога. ФЗ № 424-ФЗ от 27.11.2020 установлено, что резиденты и нерезиденты имеют право продавать недвижимость без уплаты налога при владении имуществом в течение 3-5 лет, что также соответствует ст. 217.1 НК РФ от 29.11.2014 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества». Для вычисления срока учитываются не полные года, а месяцы, что удобнее. Пятилетний срок установлен для квартир и частных домов, которые перешли в собственность до 01.01.2016 года. Для всех остальных объектов, которые были приобретены ранее этой даты, действует 3-х летний срок владения. Кроме того, трехлетний срок для безналоговой продажи действует в следующих ситуациях:

          • наследование собственности;
          • получение собственности по дарственной (только от родственников);
          • получение в собственность в результате приватизации объекта;
          • недвижимость перешла в собственность на условиях содержания иждивенца или при пожизненной ренте.
          • Законодательством предусмотрено, что других льгот и условий безналоговой продажи объекта недвижимости нет. Пенсионеры и прочие «льготные» категории граждан не освобождаются от уплаты налога, если недвижимость находится в собственности меньше указанных сроков.

            Налог с продажи недвижимости в 2020 году

            Еще одним нововведением с 2020 выступает особенность расчета налога. Теперь эта сумма привязана к кадастровой стоимости. Такая ситуация сложилась из-за постоянного занижения стоимости объекта в договоре при его продаже с целью снижения подоходного налога. Поэтому было принято решение внести изменения в соответствующее законодательство, что и было реализовано с 2016 года. При искусственном занижении цены налог рассчитывается исходя из 70% от кадастровой стоимости на начало года, в котором совершена сделка.

            Для физлиц налог рассчитывается в случае, если сумма продажи превышает сумму покупки. Например, квартира была приобретена за 2 млн рублей, а продана уже за 2,5 млн, то есть сбор рассчитывается с разницы в 500 тыс. рублей. Также предусмотрен налоговый вычет для объектов, которые перешли в собственность по наследованию или приватизации. Согласно п.1 ст. 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты», максимальный размер такого вычета, то есть налоговой скидки, может составить до 1 млн рублей.

            Стоимость квартиры при покупке составила 2 млн, кадастровая стоимость объекта на 01.01.2020 – 3,5 млн. Видно, что договорная сумма занижена (0,7*3.500.000=2.450.000 рублей). Поэтому при расчетах используется именно кадастровая стоимость:

          • 0,7*3.500.000 -1.000.000 = 1.450.000 рублей (сумма, которая будет использована в качестве базы для вычисления налога);
          • 1.450.000*0,13%=188.500 рублей (налог, необходимый к уплате).
          • где 1 000 000 рублей – налоговый вычет.

            Получить налоговый вычет могут только резиденты, то есть граждане РФ и другие лица, проживающие на территории РФ более 183 дней в год подряд. Исключением является только продажа объектов недвижимости для предпринимательства. Максимальная сумма вычета распространяется на объекты жилой недвижимости и земельные участки. Для остальных объектов максимальная сумма не может превышать 250 тысяч.

            У плательщика налога есть два выхода снижения размера сбора:

          • применение вычета;
          • учет расходов, которые он понес в связи с приобретением объекта.

          В последнем случае учитываются расходы по выплате процентов по кредиту или стоимость услуг риелтора. Такие расходы подтверждаются соответствующими документами, то есть надо предоставить договора и квитанции. При этом практика показывает, что второй способ более выгодный, особенно при приобретении квартиры или дома в кредит.

          Какие документы нужны для уплаты налога

          После совершения сделки по продажи недвижимости продавец должен подавать декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода, который равен одному календарному году. Все налогоплательщики самостоятельно рассчитывают сумму налога, учитывая полученный по сделке доход. При этом первой подается декларация, налог уплачивается после сдачи отчетности – после проверки декларации и выявления возможных ошибок.

          Проверка отчетности осуществляется на основании следующих документов, предоставляемых плательщиком налога:

        6. паспорт;
        7. договор купли-продажи (предоставляются старый и новый договора для подтверждения срока владения недвижимостью, если срок меньше трех лет, то налог рассчитывается с разницы);
        8. документы, подтверждающие право собственности (выписки ЕГРП, ЕГРН, свидетельство о регистрации);
        9. свидетельство о вступлении в право собственности по наследованию, дарственной, приватизации (предоставляется необходимый документ);
        10. банковские документы, чеки и другие документы, подтверждающие получение средств.
        11. С 2020 года в силу вступила новая форма 3-НДФЛ (утверждена Приказом № ММВ-7-11/569 от 03.10.2020. Эта декларация упрощена, тут надо заполнить только Титул, оба раздела и Приложение (указываются расчеты). Проще и удобнее подавать декларацию через Личный кабинет на сайте ФНС. Тут отчетность заполняется в режиме онлайн, нет необходимости в личном посещении ближайшего учреждения и стояния в очередях. Чтобы получить актуальные формы декларации, надо скачать соответствующее программное обеспечение.

          Уплата налога обязательная для всех объектов, которые находятся в собственности более трех лет. Сумму вносит продавец, при этом очень важно соблюдать сроки уплаты. Например, при совершении сделки в 2020 году, задекларировать доход до конца апреля следующего года, то есть 2020. Уплата – не позже 15 июля 2020. Основной пик оплат приходится на март-апрель, поэтому рекомендуется не откладывать сдачу отчетности и позаботиться об этом заранее. Несвоевременная подача декларации влечет за собой штраф в размере от 1 тыс. рублей, максимально он может достигать 30% от суммы образовавшейся задолженности. При несвоевременной уплате в 2020 году установлен штраф в размере одной пятой от суммы долга, дополнительно может взиматься пеня.

          Вывод: Особенности законодательства позволяют в 2020 году продать недвижимость без оплаты налога. Очень большое значение имеет срок, в течение которого объект находится в собственности. Поэтому в некоторых случаях продавцу надо только выждать минимальный срок, после чего заключать сделку купли-продажи без обязательной уплаты налога.

          Если у Вас остались вопросы по налогообложению, при совершении сделок с недвижимым имуществом – наши специалисты окажут высококвалифицированную помощь и помогут оптимизировать затраты при исчислении налога с продажи.

          Покупка и продажа недвижимости: все о налогах

          Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

          При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

          Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

          Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

          Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

          Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

          Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

          Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

          В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

          При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

          Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

          Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

          Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

          Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

          Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

          Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

        12. Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
        13. Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.
        14. Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:

        15. Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.
        16. Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

          Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

          Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

        17. Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.
        18. Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

        19. Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
        20. Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.
        21. Для покупателя

          При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

          Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

          Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

          НДС при купле-продаже недвижимости

          Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

        22. День отгрузки (передачи) товаров;
        23. День оплаты (в том числе частичной).
        24. При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

          Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

          Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

          Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

          Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

          Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

        25. дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
        26. или день его оплаты (частичной оплаты).
        27. При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

          Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

          Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:

          Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

          Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

        28. Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
        29. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
        30. Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
        31. Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.

          Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

          Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

          Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

          У покупателя

          С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

          При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

        32. объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
        33. объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
        34. организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
        35. объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
        36. Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

          Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

          У продавца

          В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

          Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

          На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

          Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

        37. Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
        38. Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
        39. Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).
        40. Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:

        41. Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
        42. Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
        43. Налоги при продаже недвижимости

          С 1 января 2016 года вступил в действие Федеральный закон № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым изменились правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

          Законодательные новшества применяются только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрированы после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года. Более подробно с изменениями можно ознакомиться в статье 217.1 НК РФ.

          Налог на прибыль от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016 г.

          Если право собственности на объект недвижимости возникло после 01.01.2016 г., то в договоре купли-продажи объекта недвижимости должна быть указана сумма не ниже 70% от его кадастровой стоимости.

          Для освобождения от НДФЛ доходов при продаже, недвижимость должна находиться в собственности у физического лица непрерывно не менее 3-ех лет для объектов, приобретенных до 01.01.2016г. и не менее 5-ти лет для объектов, приобретенных с 01.01.2016г.

          Доход от продажи недвижимости для объектов, находящихся в собственности менее 3-ех лет (5-ти лет с 01.01.2016г.) физическое лицо может уменьшить либо на имущественный налоговый вычет, либо на подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого объекта. В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили, гаражи и т. п.) максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Налог с продажи таких объектов недвижимости НДФЛ составляет 13% с разницы между суммой сделки и имущественным налоговым вычетом либо суммой подтвержденных расходов.

          Налогообложение при продаже имущества юридическими лицами и ИП

          Продав своё имущество, юридическое лицо или ИП получает прибыль. Следовательно, полученную сумму с продажи необходимо учесть при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль.

          Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов.

          ИП, находящийся на ОСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет НДФЛ 13% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Кроме этого, продавец должен восстановить НДС (18%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

          ИП, применяющий УСН (упрощенную систему налогообложения) с объектом налогообложения «Доходы», при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от суммы сделки. Никакие налоговые вычеты к объектам коммерческой недвижимости в данном случае не применяются.

          ИП, применяющий УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы», при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 15% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости.

          Для ИП на ЕНВД четко определена деятельность, попадающая под эту систему налогообложения, и продажа объектов недвижимости в этот перечень не входит. Точнее, предприниматель этой группы может продать недвижимость, но заплатить после сделки 13 % НДФЛ и 18 % НДС или УСН 6% или 15%.

          Юридическое лицо, находящееся на ОСН (общую систему налогообложения), при продаже коммерческого объекта должно будет заплатить в бюджет Налог на прибыль 20% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Кроме этого, продавец должен восстановить НДС (18%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

          Юридическое лицо, применяющий УСН с объектом налогообложения «Доходы», при продаже коммерческого объекта должно будет заплатить в бюджет 6% от суммы сделки.

          Юридическое лицо, применяющий УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы», при продаже коммерческого объекта должно будет заплатить в бюджет 15% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости.

    Смотрите так же:  Нотариус ул луначарского екатеринбург

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *