Пени по договору аренды судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 октября 2014 г. N Ф06-15617/13 по делу N А65-635/2014 (ключевые темы: арендная плата — договорная неустойка — договор аренды земельного участка — пропуск срока — неустойка пени)

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 октября 2014 г. N Ф06-15617/13 по делу N А65-635/2014

15 октября 2014 г.

Дело N А65-635/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

истца — Хмелевой О.А. (доверенность от 11.03.2014 N 1),

ответчика — Рачковой-Чукиной Т.С. (доверенность от 11.09.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Ефимова Юрия Геннадьевича и муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2014 (судья Гаврилов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-635/2014

по иску индивидуального предпринимателя Ефимова Юрия Геннадьевича, г. Казань к муниципальному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка,

индивидуальный предприниматель Ефимов Юрий Геннадьевич (далее — Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее — Комитет) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка N 17258.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014, исковые требования удовлетворены частично. Пункт 3.5. договора аренды N 17258 изложен в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке».

Абзацы 2, 3, 4, 6 пункта 3.5 договора аренды N 17258 исключены.

Пункты 7.2, 7.3 и 6.1.6. договора аренды N 17258 оставлены без изменения, в редакции арендодателя.

В пункте 7 приложения к Договору N 17258 «Расчет арендной платы за землю» сумма арендной платы в месяц за период с 01.01.2011 по 31.01.2011 установлена в размере 18 088,22 руб., за период с 01.02.2011 по 31.12.2011 — 27 838,5 руб.

В кассационной жалобе Предприниматель просит принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, исключив пункты 3.5, 7.2, 7.3 из договора аренды N 17258, а также исключив из пункта 6.1.6 фразу «_а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы_». Заявитель жалобы указывает, что Предприниматель возражал против включения договорной неустойки в договор аренды, а не оспаривал ее размер. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктами 3.5, 7.2, 7.3 и 6.16 договора N 17258 не достигнуто, то арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств.

В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить, в удовлетворении исковых требований Предпринимателя отказать в полном объеме, указывая, что арендная плата, рассчитанная Комитетом за январь 2011 года, правомерна, поскольку постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан» утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, которые применяются с 01.01.2011.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее — АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими частичной отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель является собственником здания заготовок (литера Б, Б1, Б2), расположенного на земельном участке в г. Казани по ул. Короленко, с кадастровым номером 16:50:230104:55.

Комитет в адрес Предпринимателя направил договор аренды земельного участка N 17258, в соответствии с которым пункты 3.5., 7.2., 7.3., 6.1.6. изложены в следующей редакции:

«3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 01 апреля 2010 года.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производится в следующем порядке:

По истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет;

По истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет;

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке.

Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.

6.1.6 Арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующим затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего договора.

7.2. Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 1.5, 5.1.2, 5.2.2, 5.2.11.

7.3 Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 2.2, с п.п. 5.2.3 по 5.2.5, с п.п. 5.2.7 по 5.2.10, с п.п. 5.2.12 по 5.2.18, 8.1″.

Также в приложении к договору аренды земельного участка приведен расчет арендной платы за землю за 2010-2013 годы.

Не согласившись с указанными условиями договора аренды, Предприниматель в адрес Комитета направил Протокол от 01.10.2013 N 1 разногласий к договору аренды земельного участка N 17258, в соответствии с которым просил исключить из договора аренды пункты 3.5., 7.2., 7.3., из пункта 6.1.6 фразу «а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы». Также Предприниматель не согласен с размером арендной платы, установленной на 2011 год, исходя из месячной платы в размере 27 838,5 руб. (334 062 руб. в год) и просил установить месячный размер арендной платы — 18 088,22 руб. (217 058,55 руб. в год).

Письмом от 21.11.2013 Комитет отклонил протокол разногласий Предпринимателя, что послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя частично исковые требования в части определения размера арендной платы за 2011 год, судебные инстанции исходили из того, что постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан, вступило в законную силу 02.02.2011, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о том, что арендная плата за январь 2011 года подлежит расчету в соответствии с ранее действующим законодательством, то есть по ставке земельного налога 34,58 руб. за 1 кв.м и составила 18 088,22 руб. в месяц.

При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов, касающихся договорной неустойки, судебные инстанции исходили из того, что Предприниматель оспаривает условие договора о возможности взыскания договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора, а также размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки.

Установив, что условия абзацев 2, 3, 4 пункта 3.5. договора о взыскании договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора, и абзаца 6 пункта 3.5., устанавливающего погашение договорной неустойки ранее долга по арендной плате, противоречат положениям статей 331 , 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суды исключили указанные абзацы из договора аренды, оставив условие о начислении пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При этом суды признали необоснованными доводы Предпринимателя об исключении пунктов 7.2. и 7.3. договора, устанавливающие ответственность за нарушение арендатором условий договора, а также условия пункта 6.1.6 договора в части установления неустойки за нарушение срока возврата земельного участка, поскольку они не находятся в противоречии со статьей 330 ГК РФ.

Между тем, судами не принято во внимание, что Предприниматель при обращении в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями был не согласен с включением в условия договора аренды договорной неустойки и просил исключить из условий договора указанные пункты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1 , 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

При таких обстоятельствах судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении из договора аренды N 17258 пунктов 3.5, 7.2, 7.3, из пункта 6.1.6 фразы «_а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы_» подлежат отмене, как вынесенное с нарушением норм материального права, а исковые требования в указанной части — удовлетворению.

Следует отметить, что при разрешении аналогичного спора между теми же сторонами по делу N А65-631/2014 суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон, исключив спорные пункты, касающиеся неустойки, из договора аренды земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 , статьями 286 , 288 , 289 , 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А65-635/2014 в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении из договора аренды N 17258 абзацев 1, 5 пункта 3.5, пунктов 7.2, 7.3, из пункта 6.1.6 фразы «_а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы_» отменить, в указанной части иск удовлетворить.

Пункты 3.5, 7.2, 7.3 договора аренды N 17258 исключить.

Пункт 6.1.6 договора аренды N 17258 изложить в следующей редакции: «Арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка) и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего договора».

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Пени по договору аренды судебная практика

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 2 июля 2010 г. N А54-1345/2010С10 Суд удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды и обязании предпринимателя освободить нежилое помещение, поскольку на момент рассмотрения спора по существу предпринимателем не представлено доказательств внесения арендной платы в сроки, установленные договором, а также доказательств освобождения переданного нежилого помещения. Суд удовлетворил исковое требование о взыскании задолженности по договору аренды в заявленном размере и уменьшил размер неустойки до 27000 рублей в связи с чрезмерно высоким ее процентом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 2 июля 2010 г. N А54-1345/2010С10
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань к индивидуальному предпринимателю А.Н.М., г. Рязань о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности и пени в сумме 263626 руб. 78 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Д.Н.А., представитель по доверенности N 01-47/57 от 29.12.2009.

от ответчика: не явился, извещен в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю А.Н.М. о расторжении договора аренды N 2354005 от 30.09.2005, обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности по договору аренды за период с января 2009 года по январь 2010 года в сумме 128364 руб. 08 коп. и пени в сумме 135262 руб. 70 коп.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы в порядке и сроки, установленные договором.

Ответчик в судебное заседание не явился, письменный отзыв на исковое заявление не представил, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заседание проводится в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и индивидуальный предприниматель Ц.Н.М. (фамилия изменена на А. в связи с заключением брака, свидетельство от 11.11.2006, л.д. 23) (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 2354005 от 30.09.2005, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 88,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Ц., д. 6, под промтоварный магазин (л.д. 9-10).

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 07.04.2010 N 01-69/505, жилой дом с нежилыми помещениями, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Ц., д. 6, числится в реестре муниципальной собственности, реестровый номер 6372 (л.д. 44).

В соответствии с пунктом 4.1. указанного выше договора, в редакции дополнительного соглашения от 28.02.2007 (л.д. 15), арендная плата по договору составляет 11652 руб. 80 коп. в месяц, в том числе сумма арендного платежа — 9875 руб. 25 коп.

Пунктом 5.1. договора стороны предусмотрели ответственность за ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств в части своевременного внесения арендных платежей в виде пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

То обстоятельство, что в спорный период нежилое помещение было передано ответчику и находилось в его владении, подтверждается актом приема-передачи, представленным в материалы дела (л.д. 11).

Ссылаясь на то, что ответчик до настоящего времени не освободил занимаемое помещение, а также на тот факт, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате и пени, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества N 2354005 от 30.09.2005, подписанного сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, передав ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Ц., д. 6, что подтверждается актом приема-передачи представленным в дело.

На день рассмотрения спора по существу ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в порядке и размере, установленных договором, а также доказательств освобождения переданного нежилого помещения.

Размер задолженности по арендной плате подтвержден расчетом истца, который судом проверен.

Учитывая изложенное, суд находит требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, за период с января 2009 года по январь 2010 года в сумме 128364 руб. 08 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 6.1. договора за просрочку внесения арендных платежей Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец просит взыскать с ответчика пени по договору за период с 05.02.2009 по 04.03.2010 в сумме 135262 руб. 70 коп. Размер пени подтвержден расчетом истца, который судом проверен. Учитывая то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела по существу ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в порядке и сроки, установленные договором, суд находит требование истца о взыскании с ответчика пени в указанной сумме обоснованным.

Вместе с тем согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.1997 года N 17).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Учитывая чрезмерно высокий процент неустойки (заявленная истцом ко взысканию неустойка более чем в двадцать три раза превышает размер ставки рефинансирования , действующей на момент принятия судом решения) суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 27000 руб. В остальной части данного требования истцу следует отказать.

Ссылаясь на статьи 450 , 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 2354005 от 30.09.2005 и обязать ответчика освободить находящееся в его пользовании нежилое помещение, указывая на неоднократное нарушение ответчиком принятых на себя обязательств в части своевременного внесения арендных платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды подлежит досрочному расторжению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

03.12.2009 истец обратился в адрес ответчика с письмом о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и об оплате образовавшейся задолженности и пени (л.д. 16). Ответ на указанную претензию истцом получен не был.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора по существу ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в сроки, установленные договором, а также доказательств освобождения переданного нежилого помещения, суд находит требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 2354005 от 30.09.2005 и обязании ответчика освободить нежилое помещение обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При рассмотрении спора судом также учтено то обстоятельство, что на дату принятия решения ответчик утратила статус индивидуального предпринимателя. Однако поскольку запись о прекращении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя была внесена налоговым органом в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей 26.03.2010, то есть после подачи искового заявления в суд (25.03.2010), рассматриваемый спор подведомственен арбитражному суду.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика без учета уменьшения размера неустойки и подлежат взысканию с последнего в доход федерального бюджета. Размер подлежащей уплате государственной пошлины определен судом исходя из ставок действовавших на день обращения истца в суд (25.03.2010). При этом судом учтены положения пункта 4 статьи 5 , пункта 10 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, а также положения пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 05.04.2010 N 41-ФЗ. С учетом названных положений закона размер государственной пошлины подлежащей взысканию с ответчика составляет 18272 руб. 54 коп. (10272 руб. 54 коп. за рассмотрение требования о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 128364 руб. 08 коп. и пени в размере 135262 руб. 70 коп. + 8000 руб. за рассмотрение требований о расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение).

Руководствуясь статьями 110 , 167-171 , 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с А.Н.М. (дата рождения — 27.11.1980, место рождения — г. Москва, место жительства — г. Рязань, ул. Ш., д. 21/25, кв. 22) в пользу Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани задолженность в сумме 128364 руб. 08 коп. и пени по договору в сумме 27000 руб.

2. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 2354005 от 30.09.2005.

3. Обязать А.Н.М. (дата рождения — 27.11.1980, место рождения — г. Москва, место жительства — г. Рязань, ул. Ш., д. 21/25, кв. 22) освободить нежилое помещение общей площадью 88,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Ц., д. 6, и передать его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани в течение 14 календарных дней с момента вступления в законную силу настоящего решения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

4. Взыскать с А.Н.М. (дата рождения — 27.11.1980, место рождения — г. Москва, место жительства — г. Рязань, ул. Ш., д. 21/25, кв. 22) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18272 руб. 54 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275 , 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение № 2-2135/2017 2-2135/2017

М-2048/2017 М-2048/2017 от 28 августа 2017 г. по делу № 2-2135/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волгоград 28 августа 2017 года

Ворошиловский районный суд г. Волгограда

в составе: председательствующего судьи Юдкиной Е.И.

Смотрите так же:  Какие документы нужно подавать на развод

при секретаре Демьяненко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Волгограда к Круглякову Владимиру Андреевичу, Кабатову Василию Федоровичу и Засыпкиной Елене Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

у с т а н о в и л:

администрация Волгограда обратилась в Ворошиловский районный суд Волгограда с иском к Круглякову В.А., Кабатову В.Ф. и Засыпкиной Е.Ю., в котором просит взыскать с Круглякова В.А. задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 87 639 рублей 06 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 131 568 рублей 77 копеек; с Кабатова В.Ф. задолженность по арендной плате за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 65 303 рублей 53 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 83 663 рублей 31 копеек; с Засыпкиной Е.Ю. задолженность по арендной плате за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 756 рублей 10 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 691 рублей 79 копеек.

В обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и Никитиным А.М. заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью расположенного по адресу: для эксплуатации инженерно-лабораторного и вспомогательного корпусов, сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям содержащимся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество собственниками части нежилых помещений, находящихся на спорном земельном участке являются Кругляков В.А., Кабатов В.Ф., Засыпкина Е.Ю. На данном спорном земельном участке находится несколько объектов недвижимости, общая площадь которых составляет Площадь земельного участка для ответчиков определяется следующим образом: общая площадь земельного участка — 11071 кв.м., общая площадь объектов — отношение : 11071 : 6244,90 = 177280661019. Площадь объектов недвижимости, находящихся в собственности: Круглякова В.А. составляет 124,80 кв.м., Кабатова В.Ф. составляет 104,7 кв.м., Засыпкиной Е.Ю. составляет 50,3 кв.м. Площадь земельного участка, приходящегося на долю Круглякова В.А. для расчета арендной платы составляет: 1.77280661019*124,8 кв.м = 221,25 кв.м; площадь земельного участка, приходящегося на долю Кабатова В.Ф. для расчета арендной платы составляет: 1.77280661019*104,70 кв.м = 185,61 кв.м; площадь земельного участка, приходящегося на долю Засыпкиной Е.Ю. для расчета арендной платы составляет: 1.77280661019*50,3 кв.м = 89,17 кв.м. В соответствии земельным законодательством РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 614. Арендная плата’ target=’_blank’>614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако ответчики в нарушение вышеуказанных норм, арендную плату за пользование земельным участком не вносят в связи, с чем образовалась задолженность по арендной плате и неустойки.

В судебном заседании представитель истца администрации Волгограда, действующий на основании доверенности Епифанов А.И. исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Кургляков В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен о причинах неявки суду не сообщил, ранее представил заявление, в котором просил применить последствия пропуска срока исковой давности и исковые требования администрации Волгограда оставить без удовлетворения.

Ответчик Кабатов В.Ф. в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика Кабатова В.Ф., действующий на основании доверенности Горожанкин С.А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил к заявленным требованиям применить срок исковой давности. Кроме, того просил применить положения ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств > § 2. Неустойка > Статья 333. Уменьшение неустойки’ target=’_blank’>333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки ввиду ее явной несоразмерности.

Ответчик Засыпкина Е.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и в установленном законом порядке, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель третьего лица департамента муниципального имущества Волгограда, действующий на основании доверенности ФИО8 исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела в совокупности и дав правовой анализ доводам сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 606. Договор аренды’ target=’_blank’>606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатор) (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что на основании распоряжения департамента муниципального имущества администрации Волгограда №рз от ДД.ММ.ГГГГ ИП Никитину А.М. в аренду предоставлен земельный участок с учетным номером , из категории земель: земли поселений, расположенный по адресу: в для эксплуатации инженерно-лабораторного и вспомогательного корпусов, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании данного распоряжения, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и ИП Никитиным А.М. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, которому присвоен № (л.д. 12-21).

В силу п. 2.1 договора аренды земельного участка №, срок действия договора установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.2 договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.8. договора ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения части состава арендаторов, включив в него с ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и с ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 (Аксенову) Е.Ю. Также с ДД.ММ.ГГГГ установлена площадь земельного участка в размере 11 071 кв.м. (л.д.22-24).

Согласно п. 1 ст. Глава V. Возникновение прав на землю > Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение’ target=’_blank’>35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 7. Продажа недвижимости > Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости’ target=’_blank’>552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на. праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу находится нежилое помещение с кадастровым номером №, в котором ФИО5 принадлежит помещение площадью 124 кв.м., помещение площадью 104,7 кв.м. принадлежит Кабатову В.Ф., а Засыпкиной Е.В. принадлежит помещение площадью 50,3 кв.м. с кадастровым номером 34:34:080114:153 (л.д.25-30).

Установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о переходе прав на объект недвижимого имущества, а именно: земельный участок расположенный по адресу:

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 №33-ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде — административном центре Волгоградской области» (далее — Закон №33-ОД) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде — административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области — Министерством.

В соответствии с Законом Волгоградской области от 19 декабря 2014 №175-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» (далее — Закон №175-ОД) Закон №33-ОД утратил силу с 01 января 2015 года.

Таким образом, с 01 января 2015 года на основании п. 10 ст. 3 Закона №137-Ф3, действовавшего до 01 марта 2015 года, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде — административном центре Волгоградской области перешли к Администрации.

Полномочия Администрации также следуют из пункта 2 статьи (ред. от 04.11.2020) > «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» > Статья 3.3′ target=’_blank’>3.3 Закона №137- ФЗ, действующего с 01 марта 2015 года.

Закон №175-ОД передал с 01 января 2015 года Администрации все права и обязанности Министерства (арендодатель) по договорам аренды земельных участков (за исключением договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства), включая право требования оплаты задолженности по арендной плате и неустойки.

Из изложенного следует, что в связи с принятием Закона №175-ОД, с 01 января 2015 года распорядительные полномочия Комитета в отношении арендуемого ответчиком земельного участка переданы органу местного самоуправления, поэтому права, а также обязанности, вытекающие из спорного договора аренды, в том числе на взыскание задолженности по арендной плате независимо от периода ее образования, в силу закона, перешли к Администрации.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 соглашения о взаимодействии по реализации Закона №175-ОД, подписанного Администрацией и Комитетом, данное соглашение является основанием для процессуального правопреемства по всем судебным спорам в отношении земельных участков, распоряжение которыми входит в компетенцию Администрации, а также по всем спорам, вытекающим из обладания указанными полномочиями (в том числе по исполнению обязанности предоставления земельных участков, взысканию арендной платы, образовавшихся до 01 января 2015 года).

В таком случае довод представителя ответчика Каабатова В.Ф., действующего на основании доверенности Горожанкина С.А. о том, что право на взыскание задолженности по договору за периоды, предшествующие ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, является необоснованным, а администрация Волгограда по настоящему спору выступает в качестве надлежащего истца.

В соответствии с п. 2.8 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателе, используемых для её расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результат принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

Нормативными правовыми актами установлена формула расчета арендной платы, применяемая в расчете арендной платы, в том числе и за земли, находящиеся собственности муниципального образования:

В судебном заседании стороной ответчиков, не оспаривалось, что ответчиками в нарушение требований земельного законодательства и условий договора аренда не вносилась плата за аренду земельного участка.

Согласно расчету, представленному стороной истца, годовая арендная плата за земельный участок, занимаемый арендатором Кругляковым В.А. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 87 639 рублей 06 копеек, арендатором Кабатовым В.Ф. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 65 303 рубля 53 копейки и за Засыпкиной Е.Ю. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 20 756 рублей 10 копеек. Кроме того, по мнению истца, в связи с неисполнением обязательств по договору аренды, у ответчиков перед истцом образовалась задолженность по пеням в следующем размере: за Кругляковым В.А. сумма неустойки за период с 11 мая 2007 года по 31 марта 2017 года составляет 131 568 рублей 77 копеек; за Кабатовым В.Ф. неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 83 663 рублей 31 копеек; с Засыпкиной Е.Ю. подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 691 рублей 79 копеек.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства предполагает в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в части 1 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 56. Обязанность доказывания’ target=’_blank’>56 ГПК РФ.

В силу пункта 1 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 5. Сроки. Исковая давность > Глава 12. Исковая давность > Статья 200. Начало течения срока исковой давности’ target=’_blank’>200 ГК РФ по общему правилу течение срока исковой давности начинается не со дня нарушения права, а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По делу установлено, что за Кугляковым В.А. числится задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за Кабатовым В.Ф. период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, настоящее исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате стороной подано в Ворошиловский районный суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д.2).

Таким образом, на момент предъявления иска срок исковой давности для защиты нарушенного права по требованиям по ДД.ММ.ГГГГ истек. Ответчик Кругляков В.А. и представитель ответчика Кабатова В.Ф., действующий на основании доверенности Горожанкин С.А. заявили о пропуске истцом срока исковой давности до вынесения решения.

В силу п. 2 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 5. Сроки. Исковая давность > Глава 12. Исковая давность > Статья 199. Применение исковой давности’ target=’_blank’>199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 5. Сроки. Исковая давность > Глава 12. Исковая давность > Статья 205. Восстановление срока исковой давности’ target=’_blank’>205 ГК РФ пропущенный срок исковой давности может быть в исключительных случаях восстановлен по просьбе истца при наличии уважительных причин, связанных с его личностью (тяжелая болезнь, неграмотность, длительная командировка и т.д.).

Ходатайств о восстановлении срока, с указанием причин уважительности его пропуска, истцом не заявлено. Уважительные причины, по которым истцу должен быть восстановлен срок на обращение в суд с данными требованиями, отсутствуют.

Учитывая, что истечение срока исковой давности, о применении которой было заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения решения об отказе в иске, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований администрации Волгограда к Круглякову В.А. о взыскании долга по арендной плате и неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и к Кабатову В.Ф. о взыскании долга по арендной плате и неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, следует отказать.

Вместе с тем, согласно расчету, представленному стороной истца, задолженность Круглякова В.А. по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 32 680 рублей 59 копеек, задолженность Кабатова В.Ф. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 27 416 рублей 10 копеек.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом арендной платы, обоснованность и математическая точность указанного расчета проверена судом. Ответчиками данный расчет не оспорен, каких – либо доводов о несогласии с размером в суд не представили.

Ответчиком Засыпкиной Е.Ю. возражений, относительно заявленных администрацией Волгограда требований в процессе рассмотрения дела заявлено не было.

Таким образом, проанализировав с учетом вышеприведенных норм указанные обстоятельства, пояснения участвующих в деле лиц, исследованные письменные доказательства и дав всему этому оценку в соответствии с требованиями ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 67. Оценка доказательств’ target=’_blank’>67 ГПК РФ, то есть по их относимости, допустимости, достоверности, как каждого в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о том, о наличии оснований для удовлетворения требований администрации Волгограда и взыскании с Круглякова В.А. задолженности по арендной плате за период с 19 июня 2014 года по 31 марта 2017 года в размере 32 680 рублей 59 копеек, с Кабатова В.Ф. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 27 416 рублей 10 копеек и с Засыпкиной Е.Ю. за период 01 марта 2013 года по 31 марта 2017 года в сумме 20 756 рублей 10 копеек.

Исковые требования истца о взыскании неустойки по договору подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств > § 2. Неустойка > Статья 330. Понятие неустойки’ target=’_blank’>330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.9. договора аренды земельного участка предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Судом установлено, и ответчиками в судебном заседании не оспаривалось, что не всегда своевременно вносили арендную плату с учетом сроков, предусмотренных п. 2.6. договора аренды, допускали просрочку, что свидетельствует ненадлежащем исполнении обязательств.

Согласно представленного стороной истца расчета, сумма неустойки за период подлежащая взысканию с Круглякова В.А. за период с за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 17 486 рублей 47 копеек, с Кабатова В.А. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 14 669 рублей 57 копеек, а с Засыпкиной Е.Ю. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 16 691 рублей 79 копеек.

Ответчик Кругляков В.А. и представитель ответчика Кабатова В.А., действующий на основании доверенности Горожанкин С.А. в судебном заседании просили применить положения вышеуказанной статьи.

В соответствии с п. 42 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», размер неустойки может быть уменьшен судом только в случае, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом суд может оценивать не только несоразмерность последствий нарушению, но и принимать во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Так, суд учитывает при принятии решения компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, баланс интересов сторон, длительность периода за который рассчитана неустойка, последствия нарушения ответчиком обязательств, отсутствие доказательств причинения истцу убытков, наступивших вследствие нарушения ответчиком условий договора, при этом принимая во внимание сумму по договору, отсутствие мер со стороны ответчика к исполнению обязательств в течение длительного времени, а также положения ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств > § 1. Общие положения > Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств’ target=’_blank’>329 и ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств > § 2. Неустойка > Статья 333. Уменьшение неустойки’ target=’_blank’>333 ГК РФ, и приходит к выводу о несоразмерности, рассчитанной истцом за весь период нарушения предусмотренного договором аренды земельного участка, поэтому считает возможным снизить размер неустойки и взыскать с Круглякова В.А. неустойку в размере 7 000 рублей и с Кабатова В.А. в размере 5 000 рублей, в остальной части иска о взыскании неустойки с Круглякова В.А. и Кабатова В.А. отказать.

При этом, ввиду отсутствия возражений и ходатайства о примени положений ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств > § 2. Неустойка > Статья 333. Уменьшение неустойки’ target=’_blank’>333 ГК РФ со стороны ответчика Засыпкиной Е.Ю. суд полагает возможным взыскать с Засыпкиной Е.Ю. в пользу администрации Волгограда неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 691 рублей 79 копеек.

В соответствии с ч. 1 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 7. Судебные расходы > Статья 103. Возмещение судебных расходов, понесенных судом в связи с рассмотрением дела’ target=’_blank’>103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина — в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в доход бюджета муниципального образования город-герой Волгоград подлежит взысканию государственная пошлина с Круглякова В.А. в размере 1 390 рублей 42 копеек с Кабатова В.А. в размере 1 172 рублей 48 копеек и с Засыпкиной Е.Ю. в размере 1 323 рублей 44 копеек.

исковые требования администрации Волгограда к Круглякову Владимиру Андреевичу, Кабатову Василию Федоровичу и Засыпкиной Елене Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с Засыпкиной Елены Юрьевны в пользу администрации Волгограда задолженность по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 756 рублей 10 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 691 рубля 79 копеек.

Взыскать с Круглякова Владимира Андреевича в пользу администрации Волгограда задолженность по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 32 680 рублей 59 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 000 рублей.

Взыскать с Кабатова Владимира Андреевича в пользу администрации Волгограда задолженность по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 27 416 рублей 10 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 рублей.

В остальной части иска администрации к Круглякову Владимиру Андреевичу и Кабатову Василию Федоровичу о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, отказать.

Взыскать с Засыкиной Елены Юрьевны государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город-герой Волгоград в размере 1 323 рублей 44 копеек.

Взыскать с Круглякова Владимира Андреевича государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город-герой Волгоград в размере 1 390 рублей 42 копеек.

Взыскать с Кабатова Владимира Андреевича государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город-герой Волгоград в размере 1 172 рублей 48 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Волгоградский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Волгограда.

Председательствующий Юдкина Е.И.

Мотивированное решение суда составлено 4 сентября 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд

Процесс

Главное управление Банка России по Центральному федеральному округу г. Москва (сокращенное наименование- ГУ Банка России по ЦФО)

Получатель

Управление Федерального казначейства (УФК) по г.Москве (ИФНС России №13 по г. Москве)

Расчетный счет

ОКТМО

Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовой аренды).

Обзоры судебной практики Федерального Арбитражного суда Московского округа

Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовой аренды).

1. Размер арендной платы может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. В последнем случае непосредственное изменение суммы арендной платы не может рассматриваться как изменение условий договора и не требует государственной регистрации.

Московский земельный комитет обратился к открытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору на аренду земельного участка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.

Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении иска по указанным мотивам неправомерным, в связи с чем отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуются.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.02.04 № КГ-А40/9565-03
по делу № А40-14527/03-41-123)

2. Новый размер арендной платы, установленный решением суда, подлежит применению с момента вступления судебного акта в законную силу.

Департамент имущества г. Москвы обратился к государственному учреждению с иском об изменении условий договора на аренду нежилого помещения в части увеличения арендных платежей с начала текущего года.

Смотрите так же:  Паи компенсация

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано со ссылкой на недоказанность правомерности применения в рассматриваемом случае рыночной ставки арендной платы.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен со ссылкой на то, что определение истцом размера арендной платы на текущий год, исходя из рыночной величины годовой арендной платы, произведено в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП и условиями заключенного сторонами договора аренды.

Суд кассационной инстанции признал указанные выводы правомерными, однако исключил из резолютивной части постановления указание на установление новой ставки арендной платы с начала текущего года. Кассационная инстанция указала, что согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В данном случае условия договора аренды изменены в судебном порядке. Следовательно, момент изменения размера арендной платы должен определяться в соответствии с правилом п. 3 ст. 453 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.06.06 № КГ-А40/4962-06
по делу № А40-52563/05-77-485)

3. Существенное условие договора аренды земельного участка об объекте аренды считается согласованным сторонами, а договор — заключенным, если земельный участок индивидуализирован путем присвоения кадастрового номера с приложением к договору плана с описанием границ земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу и Московской областной регистрационной палате с иском об обязании зарегистрировать договор от 17.04.2001 г. № 7 на аренду земельного участка на основании ст. 165 ГК РФ, со ссылкой на неисполнение акционерным обществом предусмотренной договором обязанности осуществить действия по его регистрации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворения иска отказано по мотиву незаключенности договора ввиду несогласованности сторонами условия об объекте аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор — незаключенным.

Поскольку в подписанном сторонами договоре от 17.04.2001 г. № 7 отсутствует указание на кадастровый номер подлежащего передаче в аренду земельного участка и к договору не приложен кадастровый план, суды пришли к правомерному выводу о несогласованности сторонами условия об объекте аренды.

Возражения истца о согласованности сторонами объекта аренды, со ссылкой на акт приема-передачи земельного участка, к которому приложен кадастровый план, не приняты во внимание кассационной инстанцией, поскольку данные документы составлены после подписания договора и не подтверждают соблюдение сторонами при его подписании требований ст. ст. 432, 607 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 08.02.05 № КГ-А41/74-05
по делу № А41-К1-8210/04)

4. При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества на срок более 1 года, такой договор считается незаключенным и не может являться основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, даже если стороны совершали действия по его исполнению.

Департамент имущества г. Москвы обратился к обществу с ограниченной ответственностью с иском о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен по мотиву прекращения ранее действовавшего договора аренды и недоказанности ответчиком факта заключения нового договора на аренду вышеуказанного помещения.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении иска отказано. При этом апелляционный суд исходил из того, что истец злоупотребляет правами, поскольку ранее ответчик пользовался помещением на основании договора аренды от 1998 г., а подписанный между сторонами договор аренды от 2003 г. не зарегистрирован в установленном порядке по вине истца ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности последнего на объект аренды.

Суд кассационной инстанции отменил указанное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации. При этом в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор считается заключенным с момента его регистрации.

Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем договор аренды не может рассматриваться как основание возникновения соответствующего права пользования помещением.

Выводы апелляционного суда о фактическом исполнении сторонами договора от 2003 г. признаны кассационной инстанцией ошибочными, поскольку при заключении договора аренды закон предполагает следующий порядок: подписание договора аренды, в требуемых случаях его государственная регистрация, и только после этого его исполнение — передача в пользование арендатору объекта аренды и внесение арендных платежей.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что подписанный сторонами договор аренды от 2003 г. ввиду отсутствия его государственной регистрации не может рассматриваться в качестве правового основания для использования ответчиком помещения.

Учитывая, что заключенный между сторонами договор аренды от 1998 г. прекращен по соглашению сторон, а также вследствие изменения объекта аренды — увеличение площади помещений (ст. 416 ГК РФ), у ответчика в силу ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить объект аренды, которая ответчиком не исполнена, в связи с чем удовлетворение иска суд кассационной инстанции признал соответствующим требованиям ст. ст. 309, 310, 416, 606, 622 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 16.08.06 № КГ-А40/6565-06
по делу № А40-83136/05-52-705)

5. При предъявлении иска об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ в резолютивной части решения указывается на регистрацию договора. Данное решение является основанием для совершения регистрирующим органом действий по регистрации сделки.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования обратился к открытому акционерному обществу с иском об обязании на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ зарегистрировать дополнительное соглашение к договору на аренду земельного участка со ссылкой на уклонение ответчика от представления документов, требующихся для осуществления государственной регистрации.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано по мотиву недостижения сторонами соглашения по внесению в условия договора изменений, поскольку ответчик оспаривает установленный дополнительным соглашением размер арендной платы.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен. Установив, что дополнительное соглашение подписано сторонами, его условия не противоречат требованиям закона, регистрирующим органом истцу отказано в госрегистрации допсоглашения, а претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, апелляционный суд удовлетворил заявленные требования на основании ст. 165 ГК РФ, обязав ответчика в месячный срок зарегистрировать дополнительное соглашение.

Суд кассационной инстанции признал правомерным вывод о наличии оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения в судебном порядке.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции изменил резолютивную часть постановления апелляционного суда, исходя из того, что в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из предмета и оснований иска, учитывая установленные обстоятельства и вышеуказанные требования закона, суду следовало принять решение о государственной регистрации спорного договора аренды, а не об обязании стороны по договору зарегистрировать данный договор.

(Указанная практика соответствует п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

(По материалам постановления ФАС МО от 24.10.05 № КГ-А41/9516-05
по делу № А41-К1-3109/05)

6. Если между сторонами заключен новый договор аренды, то его условия применяются к отношениям сторон только с момента государственной регистрации, если иное прямо не предусмотрено договором.

Департамент имущества г. Москвы обратился к государственному унитарному предприятию с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что до вступления в силу нового договора аренды размер арендной платы подлежит исчислению, исходя из условий прежнего договора аренды.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, указав, что до вступления в силу нового договора аренды, что по условиям договора связано с его государственной регистрацией, между сторонами действовал ранее заключенный договор аренды, который был возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

Возражения истца о том, что все условия спорного договора распространяются, в том числе, и на отношения, возникшие до его заключения, кассационной инстанцией признаны ошибочными, поскольку в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, однако сторонами такое условие в спорном договоре не установлено, более того, положениями договора предусмотрено, что с момента его вступления в силу предыдущий договор и условия его заключения считаются недействующими.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.06.04 № КГ-А40/4577-04
по делу № А40-56217/03-11-605)

7. В случае нахождения недвижимого имущества, принадлежащего нескольким лицам, на неделимом земельном участке, требование одного из владельцев о заключении договора на аренду этого участка без условия о множественности лиц на стороне арендатора не подлежит удовлетворению.

Гаражно-строительный кооператив обратился к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы с иском о признании права на земельные участки и об обязании ответчика заключить договор на аренду данных земельных участков на срок 49 лет, со ссылкой на то, что истец как владелец недвижимого имущества (многоэтажный гараж-стоянка и автосервис), расположенного на указанных земельных участках, на праве хозяйственного ведения на основании ст. ст. 22, 36 ЗК РФ вправе требовать оформления с ним земельно-правовых отношений.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия у истца в силу требований ст. 36 ЗК РФ права на земельные участки, поскольку истец не является собственником расположенного на них недвижимого имущества, а право хозяйственного ведения может принадлежать только государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Отказ в удовлетворении иска по заявленному предмету суд кассационной инстанции признал законным в связи со следующим.

Осуществление кооперативом деятельности по эксплуатации гаражного комплекса соответствует положениям ГК РФ и Закона РФ от 19.06.1992 г. № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в Российской Федерации», поскольку такая деятельность направлена на удовлетворение потребностей его членов.

Следовательно, в отношениях по эксплуатации гаражного комплекса кооператив выступает в качестве представителя его членов — собственников гаражей в силу своего правового статуса.

Учитывая, что эксплуатация расположенного на земельном участке недвижимого имущества невозможна без использования такого участка, суд кассационной инстанции посчитал, что кооператив вправе на основании ст. 36 ЗК РФ требовать оформления с ним земельно-правовых отношений, как с законным представителем собственников соответствующего недвижимого имущества.

Между тем, в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку судами установлено, что часть помещений гаражного комплекса находится в собственности третьей организации и, по утверждению кооператива, гаражный комплекс расположен на неделимом земельном участке, то требование о заключении договора без условия о множественности лиц на стороне арендатора не может быть признано основанным на положениях ст. 36 ЗК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.03.06 № КГ-А40/1035-06
по делу № А40-2929/05-41-27)

8. К покупателю недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Земельного кодекса РФ переходят права и обязанности арендатора по ранее заключенному договору аренды вне зависимости от внесения в договор соответствующих изменений.

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договору и пени.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что общество с ограниченной ответственностью является ненадлежащим ответчиком, поскольку с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендованном земельном участке, от ответчика к новому собственнику в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ перешли права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору.

Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом обязанность заключения нового договора на пользование земельным участком или изменения ранее заключенного договора законом не установлена.

Возражения истца о том, что новый собственник приобрел права арендатора только на ту часть земельного участка, которая занята объектом незавершенного строительства, признаны несостоятельными, поскольку по условиям договора аренды земельный участок был предоставлен ответчику для строительства многоэтажного дома. Доказательств наличия на земельном участке иных сооружений, для использования которых требуется часть участка, в материалах дела не представлено.

Также кассационной инстанцией указано на ошибочность доводов истца о том, что ответчик в нарушение ст. 22 ЗК РФ не уведомил истца о передаче прав и обязанностей арендатора и не внес соответствующих изменений в договор, в связи с чем перемена арендатора не состоялась.

Судом разъяснено, что положения ст. 22 ЗК РФ не подлежат применению, поскольку регулируют отношения перенайма, то есть договорного перехода прав и обязанностей арендатора. В данном случае, переход прав и обязанностей арендатора состоялся не на основании сделки, а в силу требований закона.

(По материалам постановления ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05
по делу № А41-К1-6185/05)

9. Заключение договора аренды со стороны арендодателя лицом, не являющимся собственником имущества или уполномоченным представителем собственника, является основанием для признания договора недействительным.

Департамент имущества г. Москвы обратился к обществу с ограниченной ответственностью и Префектуре Центрального административного округа г. Москвы с иском о признании недействительным заключенного между ответчиками договора на аренду нежилых помещений как не соответствующего требованиям ст. ст. 209, 608 ГК РФ в связи с отсутствием у Администрации территории «Китай-город» полномочий по распоряжению принадлежащим г. Москве нежилым помещением, в том числе посредством передачи его в аренду.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, со ссылкой на то, что заключение договора осуществлено Администрацией территории «Китай-город» во исполнение постановление Правительства Москвы от 11.09.2001 г. № 831-ПП, в то время как ДИгМ указанное постановление не выполнил.

Постановлением апелляционного суда указанное решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что Администрации территории «Китай-город» в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 27.03.2000 г. № 319-РМ на период проведения реконструкции подведомственной территории были предоставлены права заключать договоры аренды, при условии их согласовывая с представителем собственника — ДИгМ. В отношении оспариваемого договора Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2001 г. № 831-ПП на Администрацию территории «Китай-город» также были возложены обязанности по его согласованию с ДИгМ. Поскольку ДИгМ является стороной оспариваемого договора и при этом не подписал его, суд пришел к выводу о заключении договора с нарушениями требований ст. ст. 209, 608 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционного суда без изменения, указав, что при отсутствии доказательств согласования договора с ДИгМ или наличия у Администрации территории «Китай-город» иных правомочий на распоряжение недвижимым имуществом г. Москвы, апелляционный суд пришел к правильному выводу о несоответствии оспариваемого договора положениям ст. 608 ГК РФ, согласно которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ нарушение указанного требования влечет ничтожность договора.

Возражения ответчиков о неправильной оценке апелляционным судом фактов присвоения ДИгМ договору учетного номера и одобрения договора письмом заместителя руководителя ДИгМ признаны кассационной инстанцией не основанными на положениях закона.

Судом указано, что в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды, стороной которого является юридическое лицо, выражение согласованной воли должно быть оформлено в письменной форме. Поскольку доказательств, подтверждающих ясное выражение ДИгМ воли на совершение сделки, в материалах дела не представлено, вывод апелляционного суда о несогласованности оспариваемого договора с уполномоченным представителем собственника является обоснованным, а удовлетворение иска о признании договора недействительным как не соответствующего требованиям ст. ст. 209, 608 ГК РФ — правомерным.

(По материалам постановления ФАС МО от 21.10.05 № КГ-А40/9336-05-П
по делу № А40-18369/04-89-206)

10. Сдача в аренду имущества, обремененного правами аренды третьего лица, влечет недействительность сделки.

Общество с ограниченной ответственностью на основании ст. ст. 35, 36 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ обратилось к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы с иском об обязании выдать проект договора на аренду земельного участка площадью 2.555,5 кв.м., расположенного под объектом недвижимости — летним кафе и необходимого для его эксплуатации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, на котором расположено, в том числе недвижимое имущество истца, находится в аренде у третьей организации на основании договора с ответчиком. Поскольку данный договор решением арбитражного суда по другому делу признан недействительным только в части земельного участка под объектами истца площадью 594 кв.м. и решением Департамент обязан заключить с истцом договор только в отношении указанной площади, требование о понуждении к выдаче проекта договора в отношении земельного участка, часть которого обременена правами аренды третьей организации, неправомерно

Кассационная инстанция указала, что по смыслу ст. 606 ГК РФ при передаче имущества арендатору у последнего возникают права владения и пользования в отношении объекта аренды. Следовательно, распоряжение собственником объектом аренды, в том числе в виде повторной сдачи объекта в аренду другому лицу, направленное на прекращение права пользования первоначального арендатора без досрочного расторжения или оспаривания соответствующего договора, не может быть признано законным.

Поскольку судами установлено и заявителем не оспаривается, что часть земельного участка, в отношении которого истец просит обязать Департамент выдать проект договора аренды, находится в аренде у третьей организации на основании договора, который в установленном порядке не расторгнут и не признан недействительным, Департамент не вправе повторно распоряжаться соответствующей частью земельного участка в форме передачи ее в аренду истцу.

(По материалам постановления ФАС МО от 01.02.06 № КГ-А40/13608-05
по делу № А40-22952/05-41-247)

11. Неисполнение арендодателем обязательства по предоставлению арендатору сданного внаем имущества или передача арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, не могут рассматриваться в качестве оснований для признания договора недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу с иском о признании ничтожным договора на аренду нежилого помещения, торгового и складского оборудования, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика полученной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение условий договора арендатору имущество в пользование не передавалось, что в силу ст. ст. 433, 434 ГК РФ свидетельствует о недействительности договора на основании ст. 168 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что заявленные истцом основания иска не относятся к вопросам действительности либо недействительности договора.

Суд кассационной инстанции согласился с принятыми судебными актами и оставил их без изменения, указав, что в качестве последствий неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды ч. 3 ст. 611 ГК РФ предусмотрено право арендатора истребовать от арендодателя сданное внаем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, суды пришли к правомерным выводам о том, что неисполнение арендодателем обязательства по предоставлению арендатору сданного внаем имущества не может рассматриваться в качестве основания для признания договора недействительным.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.10.05 № КГ-А40/10108-05
по делу № А40-31443/04-82-321)

Региональная благотворительная общественная организация обратилась к Департаменту имущества г. Москвы с иском о признании договора на аренду нежилого помещения площадью недействительным на основании ст. 169, п. 1 ст. 170 ГК РФ, со ссылкой на заключение договора в отношении помещения, использование которого невозможно без проведения капитального ремонта

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано по мотиву недоказанности мнимого характера оспариваемой сделки и ее совершения с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

В соответствии со ст. 169, п. 1 ст. 170 ГК РФ с делка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, или совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Оставляя принятые судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции указал на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, поскольку помещение по акту приема-передачи было передано истцу без замечаний по его техническому состоянию.

Доводы кассационной жалобы о непроведении судом экспертизы технического состояния помещения не приняты судом кассационной инстанции во внимание, поскольку нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ о предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, не свидетельствует о мнимости сделки, а влечет предусмотренную ст. 612 ГК РФ ответственность арендодателя.

Ссылки на то, что заключение договора на аренду помещения, использование которого невозможно, противоречит основам правопорядка, отклонены.

Судом кассационной инстанции указано, что по смыслу ст. 169 ГК РФ к основам правопорядка относится охраняемая законодательством сфера публичных интересов, функционирование которой не должно нарушаться гражданско-правовой сделкой. Доказательств заключения договора в нарушение норм, регулирующих сферу публичных интересов, в материалах дела не представлено.

(По материалам постановления ФАС МО от 27.04.04 № КГ-А40/2096-04
по делу № А40-26353/03-11-302)

12. Арендатор, которому не было передано сданное в наем имущество, не вправе требовать от третьих лиц, в пользовании которых фактически находится имущество, неосновательное обогащение в виде платы за пользование объектом аренды.

Открытое акционерное общество обратилось к закрытому акционерному обществу с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что истец является арендатором земельного участка, часть которого используется ответчиком для эксплуатации здания без установленных законом или сделкой оснований. Поскольку обязанность по внесению арендных платежей за данный участок в силу договора аренды несет истец, ответчик неосновательно обогатился за счет истца на сумму арендных платежей.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по мотиву недоказанности истцом понесения расходов по оплате арендных платежей за земельный участок, используемый ответчиком, и наличия у ответчика в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ правовых оснований для использования земельного участка в соответствии с охранно-арендными договорами на пользование расположенным на участке объектом недвижимости.

Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении иска законным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Судами установлено, что ответчик использует часть арендованного истцом земельного участка с 1994 года.

Таким образом, занятый ответчиком участок не был предоставлен в пользование истцу по договору в порядке ст. ст. 606, 611 ГК РФ, в связи с чем доводы истца об обязанности вносить арендные платежи за пользование данным участком ошибочны.

(По материалам постановления ФАС МО от 06.07.06 № КГ-А40/5964-06
по делу № А40-53074/05-132-482)

13. Арендатор вправе требовать зачета в счет арендной платы стоимости произведенного без согласия арендодателя ремонта арендованного помещения только в случае, если докажет, что данный ремонт был вызван неотложной необходимостью и являлся капитальным.

Департамент имущества г. Москвы обратился к фонду с иском о расторжении договора на аренду нежилого помещения на основании п. 3 ст. 619, ст. 622 ГК РФ в связи с невнесением арендной платы и выселении ответчика из указанного помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотиву неправомерности возражений фонда о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы за оспариваемый период.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.

При этом судом отклонены возражения ответчика о необоснованности выводов судов о том, что зачет стоимости ремонта в счет арендной платы противоречит условиям договора и ст. ст. 421, 616 ГК РФ.

Смотрите так же:  Стоимость страховки осаго в 2020 году уралсиб

Кассационной инстанцией указано, что согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из акта приема-передачи видно, что в момент передачи помещение находилось в удовлетворительном состоянии и требовало проведения ремонта.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом н арушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем, судами установлено, что произведенный фондом ремонт является текущим.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, по производству за свой счет текущего ремонта возложены на арендатора, если иное не установлено договором.

В соответствии с особыми условиями к договору аренды арендатор обязался в течение шести месяцев с момента его заключения произвести необходимый ремонт арендованного помещения. При этом договором не предусмотрено возмещение арендодателем арендатору стоимости произведенного текущего ремонта .

(По материалам постановления ФАС МО от 19.03.04 № КГ-А40/1522-04
по делу № А40-2543/03-59-24)

14. Договор лизинга является разновидностью договора аренды, в связи с чем в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ лизингополучатель обязан вносить лизинговые платежи за все время просрочки возврата предмета лизинга.

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании задолженности по выплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды, со ссылкой на то, что ответчик в полном объеме не оплатил период фактического пользования предметом лизинга.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что при невозвращении арендованного имущества после прекращения договора лизингополучатель обязан уплатить лизинговые платежи за период фактического пользования имуществом.

Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав, что при установлении факта неисполнения ответчиком обязательства по возвращению предмета лизинга после прекращения договора, суд на основании ст. 622 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования.

Возражения ответчика применении судом не подлежащей применению ст. 622 ГК РФ кассационная инстанция признала основанными на ошибочном толковании закона, поскольку в соответствии с главой 34 ГК РФ договор лизинга является разновидностью договора аренды, в связи с чем к нему применимы общие положения об аренде, содержащиеся в §1 данной главы.

(По материалам постановления ФАС МО от 09.04.04 № КГ-А40/2250-04
по делу № А4039306/03-13-219)

15. После прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, за исключением случая, когда условие об отказе арендатора от данного права прямо предусмотрено договором.

Закрытое акционерное общество на основании ст. 623 ГК РФ обратилось к муниципальному предприятию с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений, арендованных истцом у ответчика по договору.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск частично удовлетворен на том основании, что неотделимые улучшения произведены в соответствии с условиями договора аренды, их стоимость подтверждена независимой оценкой и в размер возмещения за улучшения не подлежат включению коэффициенты инфляции и расходы на устройство газонов и тротуаров.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения.

Возражения ответчика о том, что договором аренды право арендатора на компенсацию стоимости неотделимых улучшений предусмотрено при досрочном расторжении договора и за счет нового арендатора, в связи с чем судом неправильно применена ст. 623 ГК РФ, признаны основанными на ошибочном толковании закона.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор вправе требовать после прекращения договора аренды возмещения стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Поскольку по условиям договора аренды арендатор не отказался от права требования с арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, суд правомерно руководствовался статьей 623 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 03.02.04 № КГ-А40/11470-03-П
по делу № А40-7225/03-77-75)

16. Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества в порядке ст. 623 Гражданского кодекса РФ может быть дано в виде разрешения на производство работ в определенных целях или без указания каких-либо целей. В рассматриваемых случаях при определении размера возмещения подлежит проверке соответствие произведенных улучшений целям, согласованным с арендодателем, либо функциональному назначению имущества.

Закрытое акционерное общество обратилось к муниципальному предприятию с иском о взыскании в связи с прекращением договора аренды стоимости неотделимых улучшений арендованных нежилых помещений.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен со ссылкой на то, что арендодателем было дано согласие на проведение улучшения арендованных помещений, стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Постановление мотивировано тем, что стороны не согласовали объемы и стоимость работ, арендодатель не участвовал в приемке работ, не утверждал и не рассматривал акты выполненных работ, в связи с чем требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений в заявленном объеме не основано на условиях договора аренды.

Суд кассационной инстанции принятые судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судом установлено, что договор аренды содержит согласие арендодателя на проведение арендатором улучшения арендованных помещений.

Поскольку условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость работ по улучшению арендованного имущества и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов, мотивы отказа апелляционной инстанции в удовлетворении иска ошибочны.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции признал не основанным на законе и вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска исходя из рыночной стоимости произведенных улучшений.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, закрепляющей принцип добросовестности в осуществлении гражданских прав, н е допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом в случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Учитывая, что стороны не согласовали объем и стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, но при этом предусмотрели в договоре аренды цель указанных улучшений — ремонт, перепланировка и переоборудование помещений для организации центра досуга, то для разрешения вопроса о размере возмещения за улучшения подлежало проверке соблюдение истцом требований добросовестности при переоборудовании помещения: необходимость произведенных улучшений для организации центра досуга и минимальность затрат на указанные улучшения.

(По материалам постановления ФАС МО от 30.07.03 № КГ-А40/5041-03
по делу № А40-7225/03-77-75)

17. Арендатор вправе требовать компенсации стоимости неотделимых улучшений имущества произведенных до заключения договора аренды, если при заключении договора данные улучшения одобрены (согласованы) арендодателем.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к другому обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен на том основании, что в связи с прекращением аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в согласованных с арендодателем объеме и стоимости, в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ подлежит возмещению ответчиком.

Возражения ответчика о неправильном применении судом ст. 623 ГК РФ, со ссылкой на то, что улучшения арендованного имущества произведены истцом до заключения договора аренды, кассационная инстанция признала ошибочными.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Судом установлено, что неотделимые улучшения произведены истцом до заключения договора аренды и при его заключении арендодатель согласовал и принял произведенные улучшения и их стоимость.

(По материалам постановления ФАС МО от 17.11.03 № КГ-А40/8616-03
по делу № А40-16362/03-82-161)

18. В случае утраты арендатором объекта аренды, убытки подлежат возмещению арендодателю по правилам статьи 15 Гражданского кодекса РФ в размере действительной стоимости имущества на момент его утраты с учетом обусловленного договором аренды износа или нормального износа.

Государственное учреждение обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании убытков, возникших вследствие хищения автокрана, переданного ответчику по договору аренды.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен по мотиву возникновения у ответчика в соответствии с условиями договора обязанности возместить истцу убытки в виде затрат на приобретение нового автокрана.

Постановлением апелляционного суда указанное решение изменено, размер убытков уменьшен со ссылкой на то, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ подлежит возмещению реальный ущерб — остаточная стоимость автокрана, которая подтверждается справкой о балансовой стоимости.

Суд кассационной инстанции оставил постановление без изменения, указав, что по условиям заключенного сторонами договора в случае утраты или повреждения автокрана ответчик обязался возместить истцу причиненные убытки.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Возражения истца о том, что размер убытков подлежит расчету по правилам ст. 393 ГК РФ и их возмещение должно обеспечить истцу возможность восстановления нарушенного права в натуре путем приобретения нового автокрана по рыночной стоимости на момент предъявления иска, признаны судом кассационной инстанции основанными на ошибочном толковании закона, поскольку в этом случае не учитывается износ похищенного автокрана, который был выпущен в 1996 г.

При отсутствии доказательств несоответствия балансовой стоимости похищенного автокрана его фактической стоимости кассационная инстанция посчитала правомерным определение апелляционным судом размера причиненных истцу убытков.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.09.05 № КГ-А40/8824-05
по делу № А40-67535/04-5-549)

19. Самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к другому обществу с ограниченной ответственностью с иском о расторжении договора аренды со ссылкой на нарушение ответчиком условий договора и ухудшение объекта аренды в виде несанкционированной надстройки 3-го этажа и перепланировки помещений подвала, 1-го и 2-го этажей, а также нарушение правил пожарной безопасности.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что в нарушение условий договора работы по перепланировке помещений 1-го и 2-го этажей, углублению фундамента и надстройке 3-го этажа произведены ответчиком без согласования с истцом — собственником арендованного имущества.

Судом кассационной инстанции указанные выводы признаны соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, в связи с чем принятые судебные акты оставлены без изменения.

Судом указано, что по условиям договора передаваемая в аренду площадь находится в состоянии, отвечающем требованиям к эксплуатируемым нежилым торговым площадям для оказания услуг и осуществления торговой деятельности, арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования помещений, в том числе инженерных систем, без согласия арендодателя.

В силу ст. ст. 450, 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или существенно ухудшает имущество.

Поскольку нарушение арендатором условий договора в части осуществления несогласованной с арендодателем перепланировки помещений, углублению фундамента и надстройке этажа, являются существенными, кроме того, договором предусмотрено, что такие нарушения являются основанием для его расторжения, удовлетворение иска признано судом кассационной инстанции законным.

(По материалам постановления ФАС МО от 27.10.05 № КГ-А40/10341-05-П
по делу № А40-54923/03-13-310)

20. По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ принятие арендодателем арендных платежей за пределами срока действия договора аренды не является основанием для признания договора возобновленным на неопределенный срок.

Комитет по управлению имуществом обратился к обществу с ограниченной ответственностью с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения, со ссылкой на истечение срока аренды, отказ истца от продления арендных отношений и уклонение ответчика от выполнения обязанности по возврату арендованного помещения.

Решением суда первой инстанции ответчик на основании ст. ст. 309, 622, 655 ГК РФ выселен из помещения, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано по мотиву прекращения договора в связи с истечением срока, на который он был заключен.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме. При этом суд исходил из того, что ответчик как добросовестный арендатор в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, суд указал на возобновление договора на неопределенный срок, поскольку истец не возвращает ответчику арендные платежи, уплаченные за пользование помещением за пределами срока аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводами апелляционного суда, в связи с чем отменил постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная инстанция указала, что преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ состоит в том, что при сдаче в аренду имущества, которое ранее передавалось в аренду, прежний арендатор вправе требовать заключения с ним договора преимущественно перед другими лицами. Однако при отсутствии у собственника волеизъявления на сдачу имущества в аренду данная норма не может рассматриваться как основание для понуждения последнего к заключению договора.

Поскольку в материалах дела не представлено доказательств сдачи истцом вышеуказанного помещения в аренду другим лицам, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ применению не подлежали.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ условием возобновления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя против продолжения использования арендатором объекта аренды после истечения срока договора.

Судом первой инстанции установлено, что арендодатель письмами отказался от продления договора и возражал против использования ответчиком арендованного помещения за пределами срока договора.

При таких обстоятельствах факт удержания истцом арендных платежей, уплаченных за пользование помещением за пределами срока аренды, не относится к вопросу о возобновлении договора и подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 622 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 20.09.05 № КГ-А41/8799-05
по делу № А41-К1-21387/04)

21. При доказанности факта уклонения арендатора от получения письменного предупреждения арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор считается прекращенным в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Открытое акционерное общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском об обязании освободить арендованное нежилое помещение на основании ст. ст. 610, 622 ГК РФ со ссылкой на прекращение заключенного сторонами договора на аренду вышеуказанного помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по мотиву несоблюдения истцом предусмотренного ст. 610 ГК РФ порядка отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При этом суды отклонили доводы истца о том, что ответчик был уведомлен об отказе от договора при рассмотрении арбитражным судом другого дела, а также направлением ценных писем. Также суды признали несостоятельным ссылки истца на акты о вручении уведомления об отказе от договора директору ответчика.

Отменяя указанные судебные акты и удовлетворяя заявленные требования, суд кассационной инстанции указал на ошибочность выводов о том, что договор не прекратил действие, поскольку истцом не представлены почтовые уведомления о получении ответчиком писем об отказе от договора.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Направление ответчику уведомления об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, подтверждено имеющимися в материалах дела почтовыми квитанциями с описью вложения.

Поскольку доводы ответчика о неполучении указанных уведомлений документально не подтверждены, выводы о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по предупреждению ответчика об отказе от договора, не могут быть признаны основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и установленных судами обстоятельствах.

Кроме того, по смыслу ст. 610 ГК РФ обязанность арендодателя заблаговременно уведомить арендатора об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, установлена в целях обеспечения арендатору возможности, в данном случае, осуществить освобождение помещения и при необходимости заключить договор в отношении другого помещения.

Между тем, суды не учли, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений с ответчиком было выражено при рассмотрении арбитражным судом другого дела о выселении ответчика, в связи с чем последний имел возможность своевременно освободить занимаемое помещение.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции признал договор прекращенным на основании п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ.

(По материалам постановления ФАС МО от 26.10.05 № КГ-А40/10085-05
по делу № А40-11503/05-91-57)

22. Выкупной стоимостью предмета лизинга является его остаточная стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока действия договора.

Открытое акционерное общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью и закрытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по оплате авансового и лизингового платежей, пени за просрочку уплаты авансового и лизингового платежей.

В обоснование исковых требований указывалось на ненадлежащее исполнение закрытым акционерным обществом обязательств по договору финансовой аренды (лизинг) и возникновение в связи с этим у общества с ограниченной ответственностью солидарной ответственности на основании заключенного с истцом договора поручительства.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, со ссылкой на правомерность требований истца о взыскании задолженности по лизинговым платежам, исходя из размера, определенного сторонами в договоре. При этом суд отклонил ссылки ответчиков на включение в сумму лизинговых платежей выкупной стоимости оборудования, для взыскания которой, по мнению последних, в связи с возвратом предмета лизинга истцу нет правовых оснований.

Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав на обоснованность выводов суда, поскольку соглашением сторон договор лизинга расторгнут до истечения срока лизинга, оборудование возвращено лизингополучателю, однако в нарушение принятых по договору обязательств закрытое акционерное общество не внесло лизинговые платежи за весь срок фактического пользования оборудованием.

Возражения ответчиков о том, что условия договора о включении в состав лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга и о его последующем переходе в собственность лизингополучателя при условии выплаты всех лизинговых платежей свидетельствуют о внесении лизингополучателем в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, признаны кассационной инстанцией основанными на ошибочном толковании положений закона и условий договора.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

По смыслу данной нормы, а также положений п. 5 ст. 15 и ст. 31 Закона о лизинге под выкупной стоимостью предмета лизинга следует понимать его остаточную стоимость с учетом амортизации на момент истечения срока договора. Возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга посредством внесения лизинговых платежей, покрывающих амортизацию предмета лизинга, осуществляется не как платеж за приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность (оплата выкупной цены), а как плата за пользованием имуществом, которая в этом случае направлена на возмещение издержек лизингодателя.

Условиями заключенного сторонами договора предусмотрена ускоренная амортизация предмета лизинга.

Между тем, ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих согласование сторонами и фактическую уплату лизингополучателем денежных средств за пользование имуществом сверх предусмотренного договором размера вознаграждения лизингодателя, его расходов, связанных с приобретением предмета лизинга, в том числе налоговых отчислений и амортизации, то есть доказательств согласования и уплаты выкупной цены.

Таким образом, доводы заявителя о включении в лизинговые платежи выкупной стоимости предмета лизинга, ошибочны.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.03.06 № КГ-А40/957-06-П
по делу № А40-3115/05-77-34)

23. Доказательством соблюдения арендодателем установленного положениями ст. 619 Гражданского кодекса РФ претензионного порядка урегулирования спора является почтовое уведомление о получении арендатором предупреждения о необходимости устранения нарушения обязательства в разумный срок или о расторжении договора.

Решением суда первой инстанции удовлетворены исковые требования ДИгМ к организации о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых помещений. Суд установил, что арендатор существенно нарушал условия договора в части уплаты арендных платежей, в связи с чем арендодатель направил арендатору претензию о необходимости в установленный в ней срок погасить задолженность, а при невыполнении требований в указанный срок предложил расторгнуть договор. При этом суд первой инстанции принял в качестве доказательства соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора почтовую квитанцию о направлении заказного письма в адрес арендатора.

Рассматривая апелляционную жалобу ответчика, апелляционный суд пришел к выводу, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку арендатор не получил от арендодателя письменного предупреждения о необходимости надлежащего исполнения договора. Представленные истцом копии почтовых квитанций о направлении указанного предупреждения апелляционный суд не принял в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствуют сведения о получении данных почтовых отправлений арендатором. При этом апелляционный суд сослался на разъяснения, данный в п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанны с арендой».

(По материалам постановления Девятого арбитражного апелляционного суда
по делу № А40-3551/06-11-)

24. Заключение унитарным предприятием соглашения об увеличении цены договора лизинга (финансовой аренды), являющегося крупной сделкой, допускается с согласия собственника имущества предприятия.

Открытое акционерное общество обратилось с иском к государственному унитарному предприятию (должник) и обществу с ограниченной ответственностью (поручитель) о взыскании солидарно задолженности по уплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга) в редакции дополнительного соглашения и договорной неустойки.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен. При этом судами отклонена ссылка государственного унитарного предприятия на то, что дополнительное соглашение к договору лизинга заключено с нарушением требований закона о совершении крупной сделки.

Постановлением кассационной инстанции указанные судебные акты отменены с передачей дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Возражая по иску государственное унитарное предприятие ссылалось на то, что договор лизинга являлся крупной сделкой, в связи с чем был согласован с собственником имущества предприятия. Поскольку дополнительное соглашение об увеличении размера лизинговых платежей не было согласовано с собственником имущества предприятия, последнее указывало на ничтожность данного соглашения и неправомерность применения его условий при расчете задолженности.

Отклоняя данные возражения, суд первой инстанции сослался на то, что дополнительное соглашение не признано в установленном порядке недействительным.

Апелляционный суд указал на действительность дополнительного соглашения по мотиву достаточности согласования самого договора лизинга.

Указанные выводы признаны судом кассационной инстанции не соответствующими требованиям закона.

Согласно положениям ст. 23 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон об унитарных предприятиях) крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Положения Закона об унитарных предприятиях не устанавливают оспоримость сделки, совершенной в нарушение порядка совершения крупных сделок. Следовательно, такая сделка является ничтожной, то есть, недействительна в силу требований закона и не требует ее признания таковой судом.

В связи с этим не может быть признана правомерной ссылка суда первой инстанции на то, что дополнительное соглашение к договору лизинга не признано недействительным в установленном порядке.

Апелляционным судом установлено, что заключенный сторонами договор лизинга как крупная сделка согласован собственником имущества предприятия.

По смыслу ст. 23 Закона об унитарных предприятиях согласование крупной сделки в силу ее определения законом направлено на согласование цены соответствующего договора.

Собственником имущества предприятия согласие было дано на приобретение предприятием имущества в лизинг по определенной цене.

Дополнительным соглашением к договору стороны изменили обязательство в части размера подлежащих уплате лизинговых платежей, увеличив цену договора.

Поскольку данное соглашение не было согласовано с представителем собственника имущества, то оно в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным сделкой как несоответствующее требованиям ст. 23 Закона об унитарных предприятиях. При этом не имеет правового значения, является ли предусмотренное дополнительным соглашением увеличение цены договора само по себе крупной сделкой или нет.

При таких обстоятельствах взыскание задолженности по лизинговым платежам и договорной неустойки, рассчитанных, исходя из размера лизинговых платежей, установленных в дополнительном соглашении к договору лизинга, не может быть признано законным.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, размер задолженности государственного унитарного предприятия по лизинговым платежам подлежал установлению с учетом согласованной собственником предприятия цены договора лизинга.

(По материалам постановления ФАС МО от 16.07.07 № КГ-А40/1887-07
по делу № А40-29652/06-11-216)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *