Продаю квартиру какой налог я должна заплатить

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшить налог или не платить его вовсе.

Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Какая продажа не облагается налогом

Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если квартира или другая недвижимость находится в вашей собственности дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее продаже. Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146. Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, когда и как была получена недвижимость.

Трехлетний срок владения применяется, если:

  • недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
  • квартира или другая недвижимость – это наследство или подарок от близких родственников;
  • это приватизированная квартира;
  • квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Для всех остальных случаев действует срок в пять лет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможные ситуации.

    Регистрируйтесь в личном кабинете онлайн-сервиса НДФЛка.ру! Мы дадим индивидуальные рекомендации и рассчитаем, какой налог с продажи нужно будет заплатить именно вам

    Налог с продажи, если недвижимость была куплена до 1 января 2016 года

    Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи. Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены изменения, это правило действует и на сегодняшний день.

    В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и оформили его в собственность. В марте 2020 дом был продан. В 2020 году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен до 01.01.2016. В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы не обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию о проведенной сделке.

    Налог с продажи, если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года

    С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2016 года. При этом в п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года».

    Ниже рассмотрим каждый случай.

    Какой налог с продажи наследства

    Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя. Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2020 г. N 03-04-05/41648.

    В марте 2016 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2020 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.

    Какой налог с продажи недвижимости, полученной в подарок

    Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.

    В феврале 2017 года брат подарил вам комнату в коммунальной квартире. Если вы продадите ее после марта 2020 года, то имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи. Так как комната получена в подарок от близкого родственника, то на вас распространяется 3-летний срок владения.

    Какой налог с продажи приватизированной квартиры

    Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

    В мае 2020 года вы решили продать квартиру, которую приватизировали в январе 2016 года. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

    Какой налог с продажи недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

    Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы имеете право на 3-летний минимальный срок владения.

    Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей ренту. После того, как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года после оформления квартиры в собственность вы можете продать ее без налога.

    Для всех остальных ситуаций недвижимость, купленную после 01.01.2016, можно продать без налога не ранее, чем через 5 лет после оформления права собственности.

    Поручите заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры личному налоговому эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру!

    Как не платить или уменьшить налог с продажи жилья

    Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру. После применения льготы вы можете существенно, а иногда и до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно о способах уменьшения налога мы расскажем ниже.

    . Важно:

  • Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы, продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф.
  • Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
  • Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и продажей)

    Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит? Законодательством определено, что налог можно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То есть берется разница между деньгами, что вы получили за недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

    В 2017 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020 продали за 5 млн. В 2020 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн. (доход) вычитаем 2 млн (расход). Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

    В 2020 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2020 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны оповестить налоговые органы о сделке.

    При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ. Если какой-то документ потерян, его можно восстановить. Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи – в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны сделки.

    Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

    Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

    Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована. В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн. рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

    Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

    Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

    Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

    Поручите заполнение декларации 3-НДФЛ личному налоговому эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы составим для вас грамотные документы и расскажем, какая продажа не облагается налогом

    Продавайте доли по отдельным договорам

    Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ? квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже. Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ? квартиры) – 500 тыс. (? имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.

    Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн. рублей. В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли. Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected]

    Покупка и продажа недвижимости в одном году

    Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая. Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно. Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

    Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ. Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.

    Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2020 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

    Правила применения вычетов при продаже недвижимости

    По одному объекту недвижимости нельзя применить оба вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет имущественного вычета или за счет вычета расходов на приобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 № ЕД-4-3/[email protected]

    В 2017 году вы за 2 млн. рублей купили квартиру, в 2020 продали ее за 3 млн. В 2020 году вы должны подать декларацию 3-НДФЛ. Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
    — Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн – 2 млн) = 130 тыс. рублей.
    — Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доход уменьшается на 1 млн рублей: 13% х (3 млн – 1 млн) = 260 тыс. рублей.
    Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходов на приобретение.

    Имущественный вычет используется только раз в году. Если вы в одном календарном году продаете несколько квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета можно только по одной из них.

    В 2017 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2020 году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их приобретение у вас не было, в 2020 году при подготовке 3-НДФЛ используйте имущественный вычет. Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект. Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом, выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. В результате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3 млн + 2 млн – 1 млн).

    Если вы не единственный собственник жилья, то имущественный вычет распределяется на всех собственников. Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

    Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов собственник ? квартиры. Пара решила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн. и воспользоваться имущественным вычетом. Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимость половины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) = 0.

    Смотрите так же:  Дисциплинарная и материальная ответственность медицинского работника

    Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога

    После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

    В декларации отражается доход, полученный от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

    Пример:

    В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2020 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2020 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.

    Чтобы правильно рассчитать подоходный налог при продаже квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости, воспользуйтесь услугами онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы поможем вам составить декларацию 3-НДФЛ, ответим на вопросы и минимизируем ваши затраты

    Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

    Какие налоги вы обязаны платить при продаже жилья? Нужно ли подавать декларацию, если доход нулевой? Кто может получить налоговый вычет, покупая квартиру? Мы собрали главные тексты Domofond.ru о налогах на куплю-продажу квартир, долей и домов.

    5 главных изменений 2017 года в законах о недвижимости

    Принципиально важные изменения в законодательстве о недвижимости, которые начали действовать в 2017 году.

    Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

    Покупая квартиру, вы вправе получить имущественный налоговый вычет. Рассказываем, как это сделать.

    Можно ли получить налоговый вычет повторно?

    Можно ли получить налоговый вычет еще раз, купив недвижимость по ипотеке, если он уже однажды использовался?

    Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

    Я купила и продаю квартиру. Могу ли я оформить налоговый вычет на эту покупку?

    Могу ли я получить налоговый вычет в декрете?

    Нахожусь в отпуске по уходу за ребенком. Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры?

    Andrey Cherkasov/Fotolia

    Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

    Продаю квартиру. Могу ли я получить налоговый вычет, если я неработающий пенсионер?

    Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

    Продала дом родной сестре. В возврате налога с покупки дома ей было отказано. Правы ли налоговики?

    Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

    Все, что вы хотели знать о налоге с продажи квартир, раскладывает по полочкам юрист из компании недвижимости.

    Налог с продажи квартиры: правила и примеры

    Правила расчета сумм для уплаты НДФЛ на основе кадастровой оценки при продаже квартиры раньше установленного минимального срока владения.

    Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

    Унаследовал в квартире долю ценой менее 1 млн, хочу продать. Плачу ли я налог?

    Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

    Что можно и что нельзя указать в декларации, чтобы уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

    Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

    Квартира получена по программе расселения ветхого жилья. Нужно ли платить налог с ее продажи и почему?

    Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?

    Получаю квартиру по программе сноса. Какой налог я заплачу при продаже?

    Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

    При разводе получена доля в квартире, которая была куплена в браке. Нужно ли платить подоходный налог со своей доли при продаже квартиры?

    Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

    Хочу передать квартиру племяннику. Можно ли оформить дарственные и сэкономить на налогах?

    Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

    Если продаже квартиры происходит в одном регионе, а покупка – в другом, какая используется база для расчета налога на доход, учитывается ли стоимость ремонта?

    Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

    Что писать в налоговой декларации, если продал квартиру и купил новую за ту же цену?

    Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

    Я купил квартиру за 1,3 млн и через два месяца решил ее продать. В договоре будет прописана эта же сумма. Буду ли я платить налог 13%?

    Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

    Эксперты поясняют, какой налог следует платить при продаже квартиры, которая была унаследована по частям.

    Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

    Приватизируем комнату в коммуналке. Планируем сразу продать и купить большую площадь. Как нам избежать больших налогов?

    Как рассчитывается налог на продажу апартаментов в Ялте?

    Я купил апартаменты в Крыму в 2010 году. Какой налог я буду платить, если продам их сейчас?

    Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

    Какие налоги должны платить граждане России после переезда за границу, когда продают свою недвижимость?

    Какой налог нерезиденты платят, продавая жилье в Крыму?

    Я нерезидент. Какой налог я буду платить при продаже квартиры в Крыму?

    Продаю квартиру какой налог я должна заплатить

    В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры?

    Здесь главное разделять два случая — если квартира была куплена до 2016 года и если она была приобретена после данного срока. В первом случае, вы имеете право не платить налог с продажи квартиры, если она являлась вашей собственностью. Однако если она в вашей собственности меньше трех лет, то налог все равно платится. Если вы продаете квартиру после 2016 года, то налог платить нужно лишь в том случае, если она у вас в собственности менее пяти лет.

    К данному правилу прилагаются исключения. Если недвижимость получена в наследство, то можно не платить налог. Это распространяется и на квартиры, полученные в дар от близких родственников.

    С уважение, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

    Если получена квартира в наследство, то не платить налог можно по истесчении трех лет, так же и с приватизацией. Не платить получится если в данной каартире у вас была доля и вы получили квартиру в связи с наследством « приращение доли»))

    Здравствуйте! В 2012г. я купила строящуюся квартиру в ЖСК. В дек.2016г. дом был достроен и оформлена собственность на квартиру. В дек.2020г. я ее продала. Должна ли я платить налог с продажи,

    Необходимость уплаты налога зависит от времени приобретения квартиры. Если жилье было приобретено до 2016 года, то платить налог следует согласно данным правилам:

  • в собственности три и более года – налог платить не нужно;
  • в собственности менее трех лет – налог уплачивается в полном размере.
  • Для тех, кто приобрел квартиру уже с 2016 года, правила немного изменились:

  • в собственности пять и более лет – налог платить не нужно;
  • в собственности менее пяти лет – налог уплачивается в полном размере.
  • Срок уплаты налога с продажи квартиры – 15 июля. Оплатить сбор необходимо после подачи декларации о доходах за тот календарный год, в котором была продана квартира.

    А если купил ( чек есть) в 2015 году по договору долевого строительства, а свидетельство получено в 2016 как с налогом?

    Хороший вопрос!тоже интересует.

    Здравствуйте .вопрос такой в ипотеке с 2009года ,собственность оформил в 2020,квартира в долях на 2-хдетей и жену ,как можно избежать от уплаты налога ?

    При продаже квартиры, если минимальный срок после покупки, дарения не прошёл, то вы должны заплатить налог. Если вы продаёте квартиру купленную после 1 января 2016 года нужно смотреть стоимость, она указана в кадастровом.

  • Если квартира получена по наследству и не прошло три года (36 месяцев) с момента владения, тогда вы будете платить налог.
  • Если квартира куплена после 1 января 2016 года и не прошло пять лет (60 месяцев)и более, нужно заплатить налог.
  • Квартира приобретена по договору ДДУ после 1 января 2016 года и не прошло пять и более лет, нужно заплатить налог.
  • В случае если сделка возмездная( купля продажа), то от суммы указанной в ДКП ( договор купли-продажи) рассчитывается стоимость заработка, от него зависит размер налога, если сумма больше той за что купили, то от большей, минус миллион( который не облагается) 13%

    если доли в квартире были выкуплены на мат кап. в 2016г и в 2020 хотим продавать(в квартире 2 несовершеннолетних собственника)как тогда?

    Чтобы понять, нужно платить налог с продажи квартиры или нет, определите:

  • срок, в течение которого проданная квартира находилась в вашей собственности. Если этот срок больше 3 или 5 лет, то налог платить не надо (подробности ниже);
  • сумму дохода, облагаемого налогом. Возможно дохода, облагаемого налогом, не будет (подробности ниже).
  • Срок нахождения в собственности

    Этот срок отсчитывается с момента получения квартиры в собственность. Эту дату вы можете найти в выписке по квартире из государственного реестра прав на недвижимость. В некоторых ситуациях данные выписки значения не имеют. Так, если квартира получена по наследству, то она поступает в вашу собственность в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства значения не имеет. Если квартира получена по суду, то это дата вступления в силу судебного решения.

    Если квартира получена в собственность до 2016 года, то доход от ее продажи не облагают налогом при условии, что на момент продажи она находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев подряд). В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Сумма дохода значения не имеет.

    Если квартира получена в собственность в 2016 году и позже, то доход от ее продажи не облагают налогом, если на момент продажи она находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев подряд). Из этого правила есть исключения. Например, если квартира получена по наследству. В этой ситуации налог можно не платить если с момента смерти наследодателя (то есть получения квартиры в собственность) до момента ее продажи прошло 3 года и больше.

    Сумма дохода

    Предположим, квартира получена в собственность в 2016 году или позже. На момент ее продажи 5-ти лет не прошло. Тогда доходом от продажи квартиры считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ сумму:

    • или продажную цену по договору;
    • или 70% от кадастровой стоимости квартиры.
    • При расчете налога этот доход можно уменьшить (по вашему выбору):

    • или на расходы по покупке квартиры, которые подтверждены документально;
    • или на 1 000 000 руб. (это имущественный вычет для продавцов недвижимости).
    • Если доход больше расходов (или вычета) – с суммы превышения нужно заплатить налог 13 процентов. Если меньше – платить налог не нужно. Но декларацию по налогу вы обязаны сдать в любом случае.

      Пример расчета налога, когда с дохода нужно платить налог.

      Продается квартира, купленная в 2017 году. Рок владения на момент продажи меньше 5 лет. Продажная цена по договору 5 600 000 руб. Кадастровая стоимость 6 200 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами – 4 700 000 руб.

      70% от кадастровой стоимости 4 340 000 руб. При расчете налога доходом считается наибольшая сумма. Это продажная цена по договору – 5 600 000 руб.

      5 600 000 – 4 700 000 = 900 000 руб.

      С него нужно заплатить налог:

      900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

      Пример расчета налога, когда с дохода не нужно платить налог.

      Продается квартира, купленная в 2017 году. Рок владения на момент продажи меньше 5 лет. Продажная цена по договору 2 800 000 руб. Кадастровая стоимость 6 200 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами – 4 700 000 руб.

      70% от кадастровой стоимости 4 340 000 руб. При расчете налога доходом считается наибольшая сумма. Это 70% от кадастровой стоимости – 4 340 000 руб.

      При расчете налога доход от продажи можно уменьшить на расходы по покупке. В результате доход, облагаемый налогом, составит:

      4 340 000 – 4 700 000 = 0 руб.

      Налог платить не нужно. Но декларацию по налогу вы обязаны предоставить в любом случае.

      Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

      С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

      Вот как будет работать новый закон.

      Как продать квартиру без налога

      Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

      1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2020 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
      2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
      3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
      4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
      5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2020 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
      6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
      7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
      8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
      9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.
      10. Кого это касается?

        Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

        Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

        Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

        Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

        Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

        Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2020 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2020 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

        Минимальные сроки владения в 2020 году

        Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

        Разъяснения

        Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2020, 2020 и более ранние годы. Пример расчета, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как платить налог с продажи квартиры, которая находится более 3 (трех), 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет в собственности.

        Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было оформлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года

        Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

        СОДЕРЖАНИЕ

        Налог с продажи квартиры в 2020 и 2020 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

        Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

        1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
        2. Продажной стоимости квартиры.

        Расскажем о каждом из них подробней.

        Срок нахождения квартиры в собственности

        До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

        С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

        Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

        Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

      11. по наследству;
      12. в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
      13. по приватизации;
      14. по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

    Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет.

    В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

    Пример
    Вы продаете квартиру.

    Ситуация 1
    Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

    Ситуация 2
    Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

    Ситуация 3
    Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
    —————————-

    Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

    Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

    Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

    Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
  • Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

    Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

    Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

    Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

    Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

    Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).
  • Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену;
  • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.
  • Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

    Пример
    Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2016 года и находится в собственности 2 года.

    Ситуация 1
    По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

    В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

    Ситуация 2
    По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

    В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.
    —————————-

    Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

    Еще раз подчеркнем. Эти правила применяют только в отношении продаваемых квартир, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если право собственности получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену квартиры. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

    Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

    Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Сумма налога будет рассчитана по формуле:

    (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

    Налоговый вычет при продаже квартиры

    Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении квартир и другой недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

    Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная (или кадастровая) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

    Пример
    Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

    Ситуация 1
    Продажная цена квартиры 3 400 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

    С него нужно заплатить налог:
    2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

    Ситуация 3
    Продажная цена квартиры равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

    Ситуация 4
    Продажная цена квартиры 980 000 руб. Ее кадастровая стоимость 2 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 1 960 000 руб. (2 800 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (1 960 000 руб.).

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    1 960 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 960 000 руб.

    С него нужно заплатить налог:
    960 000 х 13% = 124 800 руб.

    Ситуация 5
    Продажная цена квартиры 830 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 390 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 973 000 (1 390 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (973 000 руб.).

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    973 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
    ———————————

    Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит. Подробнее о том, как платить налог при продаже доли в квартире смотрите по ссылке >>>

    При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия. Первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры). Второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службы смотрите по ссылке.

    Пример
    У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 5 лет. Они решили ее продать. Продажная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется договорная цена.

    Ситуация 1
    Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Соответственно доход каждого продавца по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

    Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    900 000 х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

    В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    400 000 х 13% = 52 000 руб.
    ———————————

    При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

    «Доходы минус расходы» при продаже квартиры

    Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3-х или 5-ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

    . налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта) или на проценты, уплаченные по ипотечному кредиту (если она покупалась в ипотеку). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

    Налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

    Теперь примеры. В них при расчете налога доходом является договорная цена.

    Пример
    Квартира приобретена после 1 января 2016 года. Иванов владеет квартирой менее 5 лет. Он решил ее продать. Во всех ситуациях договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная договорная цена.

    Ситуация 1
    Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

    Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    900 000 х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

    Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

    Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах Иванова. Поэтому считается, что его доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу он обязан сдать в любом случае.
    ———————————

    А теперь рассчитаем налог, если в качестве дохода учитывается 70% от кадастровой стоимости.

    Пример
    Квартира приобретена после 1 января 2016 года. Иванов владеет квартирой менее 5 лет. Он решил ее продать. Кадастровая стоимость квартиры 6 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости — 4 760 000 руб. Во всех ситуациях договорная цена квартиры ниже ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется кадастровая стоимость.

    Ситуация 1
    Продажная цена квартиры 4 500 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастровой стоимости. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 1 160 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    1 160 000 х 13% = 150 800 руб.

    Ситуация 2
    Продажная цена квартиры 2 800 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастровой стоимости. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 5 350 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) — 5 350 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

    Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3-х или 5-ти лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. О том, как должна быть подана декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке >>>

    Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например, чеки ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

    Еще важный момент. Возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

    Какой из способов выгодней: вычет или расходы

    Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

    Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

    Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две или три квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а других — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а других на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

    «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

    Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

    Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой по-другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

    Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

    Мы рассмотрели простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество и других особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт.

    «Портал «Ваши налоги»
    2020

    ____________________________________________________________________________________________________________________

    ВНИМАНИЕ!

    НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
    ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

    ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *