Составить договор купли-продажи земельного участка с домом

Как составить договор купли-продажи земельного участка самостоятельно?

Главная » Земля » Как составить договор купли-продажи земельного участка самостоятельно?

Сделки купли-продажи землевладений сейчас распространены довольно широко. Такие процедуры предполагают ответственное отношение, необходимое для того, чтобы в будущем избежать возможных проблем, которые придется решать через суд. Приобретатель при заключении такого договора несет большие риски, нежели отчуждатель.

В случае ненадлежащего оформления сделки, ее можно оспорить посредством судебного разбирательства – признается ее недействительность и договор расторгается. В результате приобретатель рискует утратить потраченные средства. Для того, чтобы этого не произошло, следует детально рассмотреть процесс самостоятельного оформления договора купли-продажи.

Как оформить договор купли продажи участка самостоятельно

Указанный договор должен быть подготовлен надлежащим образом. Возможно применение специального бланка документа, просто верно заполните его. Однако самый подходящий вариант – обращение к компетентному в правоотношениях, связанных с землей, специалисту, который уделит внимание каждой детали.

Обращение к нотариусу для удостоверения договора существенно снижает возможные после заключения сделки затруднения. В обязанности нотариуса входит заверение того факта, что сделка состоялась по взаимному согласию сторон. Для этого нотариус ставить свою печать на документе и подписывает его.

Продавцом землевладения может выступать агентство недвижимости, которое, в случае участия в сделке, обычно занимается подготовкой договора. Однако даже в таких обстоятельствах не лишним будет обращение за юридической помощью.

Перед заключением сделки с представителем продавца в лица агентства, удостоверьтесь, что собственник располагает всей требуемой документацией, согласно которой он может произвести отчуждение надела.

Перед подписанием договора, еще раз просмотрите весь комплект имеющихся бумаг. Желательно доверить это мероприятие компетентному специалисту. Конечно, документ, удостоверяющий личность продавца, должен быть действительным, а информация, отраженная в нем, должна быть такой же, как в и бумагах, являющихся основаниями возникновения права собственности на участок.

Если отчуждаемая земля находится в долевой собственности, то каждый совладелец должен принимать непосредственное участие в сделке или доверить свои права другому лицу, которое будет действовать от его имени по доверенности.

Особенно внимательно отнеситесь к приобретению надела, который бы получен в наследство. Заранее убедитесь, что земля отчуждается правопреемниками, принявшими наследство, и между ними отсутствуют споры об этом имуществе, рассматривающиеся в суде.

Подробно изучите кадастровый план землевладения и правоподтверждающую документацию на него. В указанных бумагах сведения о наделе должны быть аналогичны: уникальный номер объекта по кадастру, назначение, местоположение, площадь и прочие характеристики.

Это имеет большое значение, так как информация будет прописана в соглашении, а затем в выписке из ЕГРН. При наличии построек за территории отчуждаемой земли, зафиксируйте это в тексте договора и укажите, на каком основании данное имущество принадлежит владельцу, сделайте ссылки на правоустанавливающую документацию.

Оформление договора о продаже земли с расположенным на ней землевладением, так же и как прочие юридические операции с недвижимостью, происходит в несколько шагов, обычно состоящих их трех пунктов:

  • оформление предварительного соглашения;
  • подготовка основного договора;
  • регистрация перехода права на приобретаемый объект.
  • При этом каждая составляющая подразделяется на самостоятельные этапы. Это означает, что оформление такого договора будет немного иным, в отличие от привычного варианта, ввиду сложности переходящего по договору имущества.

    Предварительный договор нередко исключается из процедуры приобретения землевладения. Значительное количество граждан придерживается мнения, что письменное заключение предварительного договора и его нотариальное удостоверение – лишнее и малозначительное мероприятие, поэтому оно не является важным.

    При этом указанный шаг фиксирует достижение согласия по главным моментам сделки, которые могут стать основанием для возникновения конфликтных ситуаций при оформлении основного документа.

    Подписывая предварительный договор, обратите внимание на то, чтобы содержание документа отражало его основополагающие аспекты:

  • каким образом будет происходить расчет по сделке (включая способ передачи денег покупателем продавцу, если сделка происходит с привлечением кредитных либо сертификатных средств);
  • передается ли аванс или задаток при оформлении документа;
  • возможность страхования на случай, если основной договор не будет заключен ввиду независящих от участников обстоятельств;
  • сколько лиц участвует в сделке (обычно в этом заинтересован покупатель, так как у объекта недвижимости может быть несколько совладельцев).
  • Оформляя договор купли-продажи, отразите все вышеприведенные пункты, указанные в предварительном документе, более подробно, и в той форме, которая была оговорена ранее. Подготовленный проект договора будет выступать в качестве основания для выдачи выписки из ЕГРН.

    Но не забывайте о том, что при подготовке документации может возникнуть необходимость составления двух документов об отчуждении: одного – на землю, а второго – на домовладение.

    Пропишите в оформляемом договоре такие моменты:

  • преамбула – точные данные сторон сделки, место и дата ее заключения;
  • предмет соглашения – информация об отчуждаемых доме и наделе (включая их уникальные номера по кадастру и точное местоположение);
  • раздел о цене и порядке передачи денег – помимо продажной стоимости недвижимости и порядка ее выплаты, отразите, какая сумма подлежит уплате за дом, а какая – за землю (данные определите с учетом рыночной или кадастровой оценки имущества);
  • в отношении прав и обязанностей участников сделки пропишите сроки полного расчета с продавцом, факт оформления акта приема-передачи, и возможные действия на случай установления обременений в отношении отчуждаемой недвижимости;
  • действия, предусмотренные на случай форс-мажора, которые необходимо будет предпринять в целях исполнения условий договора;
  • подпись каждой стороны, ее реквизиты (в том числе банковские, согласно которых будет происходить перевод суммы, предусмотренной по договору, если она не будет передача наличным путем).
  • Как оформить договор купли-продажи земли?

    Как оформить договор купли-продажи дачного участка, читайте тут.

    Документы для оформления договора купли-продажи земельного участка

    На предварительной стадии установите, что продавец правомочен на совершение сделки и землевладение оформлено надлежащим образом. Это поможет впоследствии избежать возможных неприятностей.

    При покупке надела, вы можете требовать у продавца следующие документы:

  • являющиеся основанием возникновения права собственности;
  • подтверждающие право на имущество;
  • сведения о наличии либо отсутствии обременений и ограничений;
  • кадастровый паспорт на покупаемый участок.
  • Законность правомочий собственника земли подтверждается такими бумагами:

  • различными договорами (купля-продажа, мена, дарение, безвозмездная передача в собственность и прочие);
  • свидетельство о праве на наследство;
  • акт, вынесенный судом;
  • документ, выданный органами местного самоуправления, о передаче надела.
  • Правоустанавливающая документация не может выступать в качестве доказательства прав собственника, она является только основой для возникновения правомочий. Подтверждение права на недвижимость происходит посредством регистрации в органах Росреестра и обеспечивает не только право на владение, но и на распоряжение имуществом в полной мере.

    В качестве правоустанавливающих документов на землю могут выступать:

  • свидетельство о госрегистрации права (оформлялось до июля 2017 года);
  • выписка из ЕГРН (оформляется на данный момент).
  • Всесторонне распоряжение землевладением, включая продажу, может осуществляться исключительно тем лицом, которое является его собственником, согласно статьям 264, 266, 267 Гражданского кодекса РФ. Постановлением Правительства, регламентирующим особые случаи возникновения прав на имущество, утрачена юридическая сила.

    В кадастровом плане участка фиксируются точные сведения о продаваемом наделе с отображением его схем, графических данных, обозначением границ и соседних участков. Действие указанного документа не ограничено какими-либо сроками.

    Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в нем.

    Кроме вышеперечисленной документации, необходимо иметь:

  • одобрение супругов каждой стороны на совершение сделки, составленное в форме согласия и удостоверенное нотариусом;
  • разрешение, выданное органами опеки и попечительства, на отчуждение, если объект находится в собственности лица, не достигшего совершеннолетия;
  • отказ от приобретения недвижимости, оформленный муниципалитетом, если он наделен преимущественным правом на участок.
  • При покупке надела досконально изучите документацию, предоставленную собственником, дабы исключить расхождения информации и по невнимательности не приобрести абсолютно другое имущество.

    Регистрация договора купли-продажи земельного участка в Росреестре

    Договор об отчуждении землевладения обязательно необходимо зарегистрировать в компетентных органах. Если вы являетесь покупателем, ваши правомочия на недвижимость возникают лишь после получения выписки из ЕГРН на данную землю.

    При покупке надела совместно с жилым домом, возведенным на его территории, помните: ввиду того, что правоподтверждающих документа должно быть два, заявлений о регистрации, предъявляемом в Росреестр, тоже должно быть два – одно на домовладение, второе – на участок.

    Перед обращением для регистрации, подготовьте пакет документов, состоящий из:

  • подписанного всеми участниками сделки и заверенного нотариусом (если это необходимо в силу положений действующего законодательства) договора в экземплярах, равном количеству участников сделки, плюс один дополнительный (к примеру, если отчуждателей двое, а приобретатель один – документ оформляется в четырех экземплярах, так как один из них предоставляется на хранение в органы Росреестра);
  • правоутверждающего документа на участок и землевладение, которое отчуждатель получал раньше (чтобы обеспечить доказательство того, что совершаемая сделка является законной);
  • правоустанавливающей документации на недвижимость.
  • После того, как документы будут представлены в органы Росреестра (это возможно сделать и посредством обращения в многофункциональный центр), в десятидневный срок проводится их правовая экспертиза, и если сделка соответствует требованиям закона, приобретатель получает выписку из ЕГРН.

    Как оформить договор купли-продажи земельного участка с домом

    При заключении договора об отчуждении домовладения с землей, оформляемый документ может иметь свои отличительные черты, главными из которых являются такие:

  • если жилой дом не проходил процедуру государственной регистрации и является самовольной постройкой, не указывайте его в тексте договора (так как в подобных обстоятельствах вам откажут в проведении процедуры регистрации);
  • если земля с домом покупаются за счет кредитных средств, на землевладение будет налагаться обременение (до того момента, пока заемные финансы не будут полностью возвращены кредитной организации);
  • когда приобретение происходило с использованием средств, обеспеченных материнским сертификатов, пропишите это в содержании соглашения, ведь в данном случае будет происходить наложение обременения, которое заключается в отсутствии прав по отчуждению данной недвижимости до того времени, пока продажная цена имущества не будет в полной мере выплачена (к примеру, до той даты, когда Пенсионный фонд РФ перечислит деньги отчуждателю).
  • Этот список не является исчерпывающим для оформления договора купли-продажи землевладения с домом, но указанные случаи чаще всего встречаются на сегодняшний день.

    Договор купли-продажи (ДКП) дома с участком. Образец. Правила составления, оформления и расторжения на сайте Недвио

    Договора купли-продажи (ДКП) на дома с земельными участками оформляются по тем же принципам, что и другие договора при продаже имущества. Разница лишь в том, что объект, передаваемый по такому договору, в данном случае не один (как, к примеру, в ДКП квартиры, где объектом является только квартира), а два (дом и находящийся под ним участок).

    Юридические особенности ДКП дома с участком

    С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.

    Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:

  • При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
  • Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
  • Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.
  • Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.

    Тем не менее, у каждого из этих объектов недвижимости существуют множественные различия, как в подтверждении прав собственности, так и прилагающейся обязательной документации. Это ведет к определенным сложностям для сторон сделки при составлении договоров купли-продажи.

    Как составить договор правильно? Как учесть все моменты и правильно оформить ДКП? Об этом мы и поговорим в данной статье.

    Смотрите так же:  Налог за сдачу квартиры в аренду как не платить

    Правильное составление и оформление договора купли-продажи дома с участком

    Оформить сделку продажи дома, дачи, коттеджа, земельного участка невозможно без правильно составленного договора. Он является подтверждением намерений сторон: с одной стороны — купить объект недвижимости, с другой — его продать.

    Многие продавцы (логично полагая, что в сделке участвуют лишь 2 стороны) допускают ошибку и оформляют ДКП на недвижимость лишь в 2-х экземплярах: для себя и Покупателя. Однако они не учитывают тот момент, что еще один договор необходимо подать в Росреестр.

    Поэтому, при подготовке договора купли-продажи недвижимости, правильно распечатать 3 экземпляра: один остается у Покупателя, второй — у Продавца, а третий — подписывается сторонами для передачи в Росресстр.

    Список документов для оформления договора

    В разных ситуациях перечень документов может отличаться, но, в основном, он выглядит так:

  • Паспорта участников сделки, и несколько сделанных их копий;
  • Нотариально заверенная доверенность подписанта (в случае, если договор подписывает не сам собственник недвижимости);
  • Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (в случае, если имущество было приобретено в период действия брака между супругами);
  • Разрешение (согласие) от органов опеки (если есть несовершеннолетнее лицо, проживающее в доме по праву долевого владения собственностью, либо прописки в нем);
  • Подтверждение права собственности нынешнего владельца (выписка ЕГРН);
  • Кадастровый и технический паспорт на дом и участок;
  • Поэтажный план дома;
  • Межевой план территории участка;
  • Свидетельство о праве собственности (если есть);
  • Справка об уплате налогов и отсутствии задолженностей (выписка из налоговой);
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (если недвижимость расположена в СНТ — справка об отсутствии долгов по членским взносам);
  • Справка из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающая дееспособность собственника;
  • Справка об отсутствии обременений на земельный участок.
  • Важно: Если дом или участок не числятся на кадастровом учете Росреестра — согласно последним правилам, с 2020 года купить и продать их нельзя. Для начала их нужно оформить (узаконить) согласно требованиям закона 217-ФЗ. Это должен сделать собственник до оформления договора купли-продажи.

    Особенности оформления. Скачать бланк договора купли-продажи 2020

    Какие пункты должен включать в себя ДКП дома с участком:

  • Название документа;
  • Число и место, где был заключен договор;
  • Перечисление всех объектов недвижимости;
  • Сумма сделки (цена дома и участка);
  • Все прочие и дополнительные условия;
  • Существенные условия договора

    Любой договор купли-продажи всегда начинается с существенных условий, без которых он не может вступить в силу. Обязательны предмет и цена договора, остальные условия могут дополняться по совместному желанию сторон.

    Так как, при заключении ДКП, осуществляется одновременная продажа и участка, и дома, предметов сделки будет два: для участка и строения они определяются раздельно.

    В отношении дома в ДКП указываются:

  • Адрес и кадастровый номер дома;
  • Все его технические характеристики: площадь, этажность, количество комнат и др.;
  • Форма собственности (может быть индивидуальной, совместной или долевой);
  • Дата и основания для осуществления продажи и передачи права собственности.
  • В отношении земельного участка в ДКП должны быть отражены:

  • Местонахождение и кадастровый номер ЗУ, либо условный номер (если участок не стоит на кадастровом учете);
  • Технические характеристики: площадь ЗУ, категория земли, а также вид разрешенного использования (ВРИ);
  • Дата и основания для появления права собственности.
  • В договоре может быть указана как общая стоимость всей недвижимости, так и раздельная цена на дом и участок. Форма оплаты оговаривается сторонами заранее: сделка может быть осуществлена либо за наличный, либо за безналичный расчет.

    Дополнительные условия

    В этих пунктах договора обычно оговариваются различные дополнительные моменты, связанные с передачей прав на недвижимость.

    Чаще всего в ДКП фигурируют следующие дополнительные условия:

  • Дата и порядок передачи покупателю недвижимости;
  • Как будут распределены расходы, связанные с оформлением и подготовкой сделки;
  • Список лиц, которые могут пользоваться и/или проживать в жилом доме после окончания регистрации;
  • Установка каких-либо ограничений, направленных на использование земли.
  • Наличие допусловий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.

    Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками

    Как только произошла смена собственника недвижимости, у покупателя и продавца возникают новые обязанности в отношении уплаты налогов.

    Так, покупатель, начиная со следующего календарного периода, будет обязан платить два новых налога:

  • На имущество (за дом и капитальные постройки рядом с ним);
  • На земельный участок.
  • Размер налогов зависит от кадастровой стоимости этих двух объектов. То есть, чем дороже стоимость в кадастровом паспорте — тем будет выше налог.

    Прим.: На нашем портале мы уже неоднократно писали про то, как изменился размер имущественных налогов в 2020 году, а также порядке оспаривания кадастровой стоимости (если собственник считает, что она завышена).

    С другой стороны, Продавец сделки тоже не освобожден от налогов. Но только в случае, если:

  • Он владел своей недвижимостью меньше, чем 5 лет (или 3 года, если получил ее в наследство или в результате дарения);
  • Полученная им сумма по договору продажи выше, чем сумма, потраченная на ее приобретение (то есть Продавец получил доход от данной операции).
  • Расторжение договора купли-продажи

    Законом предусмотрено два основания для прекращения действия ДКП недвижимости:

  • По согласию обеих сторон;
  • В одностороннем порядке.
  • Расторгнуть договор по двухстороннему согласию проще всего. Для этого потребуется лишь составить дополнительное соглашение к ДКП, где будут прописаны дата и время прекращения действия ДКП и, при необходимости, согласно каким пунктам он был расторгнут.

    Расторгнуть ДКП в одностороннем порядке можно только через суд (если иное не прописано в договоре).

    Прим.: Довольно часто, опытные юристы включают в договор дополнительные пункты, которые являются своего рода «лазейками», позволяющими расторнуть ДКП в одностороннем порядке, без суда. Будьте внимательны!

    Расторжение ДКП до регистрации в Росреестре

    Не зарегистрированный в Росреестре договор-купли продажи называется незавершенным.

    Чтобы правильно расторгнуть незавершенную сделку, Покупатель и Продавец должны составить так называемое Соглашение по отказу от обязательств и передать его в местное отделение Росреестра.

    Важно! Это нужно сделать до того, как произойдет смена собственника недвижимости.

    Если сделка оформлялась через нотариуса или в агентстве недвижимости, то и расторжение договора следует оформлять там же, через них. При отсутствии согласия одной из сторон следует идти в суд.

    Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре

    Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.

    В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.

    В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.

    Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.

    Договор купли-продажи земельного участка

    Серия: Номер:

    Кем выдан: Когда выдан:

    Фамилия: Имя: Отчество:

    Место рождения: Дата рождения:

    Дом: Квартира:
    Серия: Номер:

    Кем выдано: Когда выдано: Регистрационный номер: Выдано на основании:

    Маркером выделены фрагменты полученные на основе ваших данных. Проверьте их написание и внимательно ознакомьтесь с текстом договора.
    Если всё верно переходите к печати документа.

    Желтым маркером выделены фрагменты с демонстрационными или некорректными данными. Пожалуйста заполните их на предыдущей странице с формой.

    Если пришло время продать принадлежащий Вам участок земли или возникла потребность его приобрести, первая хорошая новость для сторон, задействованных в подобной сделке это то, что с составленным договором не обязательно бежать к нотариусу. А это уже одной бюрократической проволочкой меньше.

    Стандартный договор купли продажи земельного участка не предполагает обязательную государственную регистрацию, зарегистрировать нужно будет только передачу от продавца к покупателю право собственности. Полезно обратить внимание на то, что покупатель станет полноправным хозяином участка только в день, когда произойдёт регистрация, а не в день, обозначенный в договоре.

    Договор купли продажи земельного участка. Грамотный подход – половина дела.

    При составлении подобного документа стоит опираться на общие правила о договоре купли продажи, специальные правила о договоре купли продажи недвижимости, закрепленные гражданским законодательством, учитывая при этом особенности, обозначенные в земельном законодательстве.

    Для грамотного оформления Вам понадобится следующая информация:

    Со стороны продавца:

    Со стороны покупателя:

  • его ФИО, место и дата рождения, адрес;
  • данные паспорта.
  • Далее необходимо подробно указать информацию об участке, а именно:

  • адрес (почтовый индекс, страна, регион, город);
  • размеры и назначение участка;
  • свидетельство о регистрации права на участок.
  • Составленный документ может походить на договор купли продажи квартиры, если на участке имеются жилые постройки.

    Обязательно внесите информацию о расчетах, то есть запрашиваемую стоимость земельного участка. Также сделайте пометку о том, кто оплатит расходы при государственной регистрации. Присвойте договору номер и укажите дату и место его заключения.

    Схема, делающая договор купли продажи земельного участка простой и понятной.

    Достаточно сложно вот так сразу вникнуть во все нюансы составления юридических документов, если прежде дела с ними не имел, но в этой ситуации есть весьма профессиональное решение. Для удобства совершающих сделку разработана готовая форма договора купли продажи земельного участка.

    Необходимо лишь собрать нужные данные (какие именно подскажет шаблон) и занести их в форму. Полученный вариант документа можно просмотреть и обсудить со всеми участниками сделки. После останется лишь распечатать договор и поставить подписи сторон. Оптимальное решение, позволяющее внести максимальную ясность в процесс оформления сделки и избежать утомительного хождения по инстанциям.

    Спасибо, что воспользовались нашим сервисом!

    Нам очень важно ваше мнение
    Мы будем бескрайне благодарны, если вы оставите отзыв в комментариях
    или расскажите о нас своим друзьям в социальных сетях

    оформление и регистрация договора купли-продажи жилого дома в сельской местности

    в ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖЕ указывается условия и сроки получения ПРОДАВЦОМ денег от ПОКУПАТЕЛЯ? что соответствует ГК: оплата до регистрации собственности покупателя или после?

    КАКОЙ КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТОВ НЕОБХОДИМО ПЕРЕДАТЬ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ в случае НАСЛЕДОВАНИЯ ДОМА И УЧАСТКА? И как правильно указать ОСНОВАНИЕ В ДОГОВОРЕ ПРОДАЖИ? НА ПРАВАХ НАСЛЕДОВАНИЯ или .
    ПРИМ: дом и участок в РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

    Составление договора купли-продажи стоит 3 000 рублей, если хотите бесплатно и самостоятельно, то документы на переход права следующие: 1) договора в трех экземплярах, 2) свидетельство на дом и земельный участок, 3) согласие супруга (и) на покупку, 4) заявление на переход права.
    Условия получения денег, как происходит расчет, так и пишите в договоре. Документы основания пишите по свидетельствам о государственной регистрации права.

    С такой кучей вопросов лучше закажите сопровождение сделки или хотя бы составление Договора купли-продажи.
    А вот денежка — по договоренности. Продавцу лучше до регистрации, Покупателю — после. В зависимости от договоренностей и пунктик в ДКП соответсвующий.

    Здравствуйте, Юрий! Расчеты между сторонами могут производиться по соглашению сторон — как до, так и после регистрации сделки — и то и то соответствует закону.

    Здравствуйте Георгий! Вам понадобятся:
    1. Правоустанавливающие (свидетельство о праве на наследство.) и правоподтверждающие (свидетельства, если есть) документы на дом и участок.
    2. Кадастровые паспорта на дом и на участок (если с момента последней сделки прошло более 5 лет).
    3. Паспорта продавца и покупателя.
    4. Согласие супруга покупателя, если имеется.
    5. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах.
    6. Квитанции об уплате госпошлины.

    Основание в договоре указывать так, как это указано в свидетельстве.

    И то и другое соответствует нормам ГК. В регионах сотрудники рег. палаты могут возражать против передачи денег после гос. регистрации, но это не их дело. Главное в данном случае не получить Свидетельство с обременением. Для этого нужно грамотно и профессионально составить договор купли-продажи.

    Участник программы «?Работаю честно»

    Список необходимых документов:
    1. Документы, удостоверяющие личности сторон договора или их представителей.
    2. Документ об оплате государственной пошлины.
    3. Правоустанавливающий документ правообладателя.
    4. Документ, выражающий содержание сделки (договор).
    5. Документ, подтверждающий факт исполнения обязательств по договору.
    6. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества.
    7. В случае если предметом сделки является жилое помещение: справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

    Как правильно указывать:
    . принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о наследстве, выданного нотариусом.

    Во время продажи земельного участка или его купли важно грамотно составить соответствующий договор о сделке. Зачастую недостаточно просто скачать и распечатать стандартный бланк – в нем не отражаются конкретные нюансы именно вашего случая.

    На что обратить внимание

    При составлении договора важно обратить внимание на следующие детали:

    1. Вне зависимости от особенностей земельного участка (1 собственник или несколько, участок с домом или без него) договор обязательно содержит стандартный перечень разделов:
    2. преамбула с реквизитами продавца и покупателя;
    3. цена и порядок передачи объекта новому владельцу;
    4. какие права и обязанности имеют стороны;
    5. ответственность за несоблюдение условий договора;
    6. дата, подписи всех сторон (собственноручно).
    7. Договор всегда составляется в таком же количестве, сколько сторон участвует в сделке. Еще один экземпляр отправляется в местное отделение Росреестра, чтобы новый владелец смог получить соответствующий документ о собственности. При этом сам договор не нуждается в том, чтобы его заверил нотариус.
    8. В документе могут прописываться дополнительные условия в интересах обеих сторон, кроме следующих:
      • возможность, при которой продавец сможет выкупить участок у покупателя после продажи;
      • ограничение каких-либо действий с участком после совершения сделки (например, невозможность завещать, сдавать в аренду землю новым владельцем);
      • пункт о том, что продавец не несет ответственности, если он намеренно ввел покупателя в заблуждение относительно третьих лиц, которые могут впоследствии заявить свои права на этот объект.
      • Любые подобные утверждения противоречат нормам гражданского законодательства, поэтому даже если они содержатся в документе, юридической силы не имеют.

        Если земельный участок (или его часть в случае долевой собственности) принадлежат лицу младше 18 лет или частично недееспособному человеку (признанному таковым судом), то нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка обязательно.

        Документы, необходимые для сделки

        Покупателю для сделки достаточно предъявить оригинал паспорта или любого другого документа, который законодательство признает как удостоверяющий личность. Со стороны продавца наряду с паспортом должны быть предоставлены оригиналы таких документов:

      • Свидетельство о собственности земельного участка.
      • Кадастровый паспорт, в котором указан уникальный кадастровый номер, сведения об участке, его план с границами и др.
      • Квитанция об оплате госпошлины (порядка 2000 рублей).
      • Договор о совершении соответствующе сделке (1 из экземпляров) и все приложения к нему, которые также подписаны участниками сделки (Акт приема-передачи имущества, а также документы о предоставлении возможности оплаты в рассрочку с соответствующим бланком и графиком платежей).
      • Если продается не только земельный участок, но и находящийся на нем дом, который также принадлежит продавцу как собственность, понадобится соответствующее свидетельство о собственности на него.
      • Образец договора купли-продажи земельного участка 2017

        В общем виде договор о приобретении земли можно разделить на два вида:

      • Договор купли-продажи земельного участка.
      • Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.
      • В первом случае разделы договора выглядят следующим образом.

        Преамбула

        В самом начале отображается название договора (по типу сделки), прописывается город или другой населенный пункт с обязательным указанием субъекта федерации и даты заключения (прописью или в обычном цифровом виде).

        Покупатель имеет право потребовать у продавца предъявить паспорт, чтобы сверить персональные данные с теми, которые значатся в договоре. Во избежание возможного мошенничества проверять нужно все сведения с точностью до буквы в фамилии, имени, отчестве.

        Предмет договора

        Здесь отражается то, о чем именно договариваются стороны.

        Важно обратить внимание на то, что договор предполагает обязательное предъявление документа о праве собственности земельного участка, в котором должны содержаться все сведения о нем:

      • площадь;
      • кадастровый номер;
      • категория земель и разрешенное использование (хозяйственное, под индивидуальное жилое строительство);
      • реквизиты документа и основание, в связи с которым продавец его получил.
      • Права и обязанности сторон

        Фактом составления договора и своей подписью продавец гарантирует, что на участок нет требований со стороны третьих лиц, что он не находится под арестом или в залоге. Покупатель же подтверждает свое намерение и покупки. Средства должны быть переданы продавцу в полном объеме на момент подписания договора.

        Прочие положения

        Оставшиеся пункты регулируют порядок обжалования возможных споров, ответственность за уклонение от регистрации прав на участок. Обращается внимание, что дальнейшие расходы по оформлению участка в собственность несет только покупатель, который регистрирует объект на свою фамилию в территориальном отделении Росреестра, соответствующему местоположению земли.

        Образец договора купли-продажи дома с земельным участком 2017

        Если продается не только земля, но и дом, стоящий на нем, можно составить два соответствующих договора. Однако допустимо подписать и один документ, в котором будут отражены сразу две операции:

      • факт купли-продажи дома;
      • факт купли-продажи земли, на которой он расположен (и всего участка вокруг него).
      • Принципиальные изменения в таком документе связаны с тем, что в него вносятся все сведения о доме как об объекте недвижимости. Они должны полностью совпадать с данными, которые указываются в соответствующем свидетельстве о собственности.

        Важно учесть, что и в таком договоре должна указываться гарантия продавца о том, что ни дом, ни земельный участок не находятся под обременением, в качестве спора в суде, под арестом. залогом и т.п. Во всех остальных пунктах договор ничем не отличается от обычного договора о приобретении земли.

        Если покупатель приобретает сразу и дом, и землю, он получит два соответствующих документа о собственности этих объектов: отдельно будет оформлен документ на дом, отдельно – на участок. Продавец в этом случае обязан предоставить также ровно два документа, подтверждающих его права как владельца.

        Риски при покупке земли: комментарии специалиста

        Перед приобретением земельного участка лучше самостоятельно или с помощью специалистов изучить территорию, а также достоверность юридической документации, в которой отражается факт собственности, назначение земли, ее границы и прочие сведения. Условно все возможные риски при покупке участка можно подразделить на 2 категории:

      • Физические – те, которые связаны с самой землей (возможность подтопления, качество почвы и др.).
      • Юридические – связанные с подлинностью документов об участке.
      • Физические риски

        Поскольку зачастую участок покупается для строительства и ведения личного подсобного хозяйства, важно убедиться, что состояние грунта и качество инфраструктуры не помешают ведению подобной деятельности. Вот на что следует обратить внимание в первую очередь:

      • Не выходя из дома, можно уточнить сведения о возможных промышленных предприятиях, находящихся неподалеку. Благодаря этой информации можно предвидеть, какие риски несет их деятельность для местной экологической обстановки, имели ли место прецеденты с выбросом отходов в воздух и/или воду. Есть целая группа предприятий, рядом с которыми лучше не приобретать землю для долгосрочного использования: нефтехимические комплексы. сажевые заводы, комплексы по переработке или захоронению радиоактивных остатков.
      • На местности следует убедиться в том, что подъезд именно к вашему участку, а не к населенному пункту вообще возможен в любое время года при практически любой погодной ситуации.
      • Если предполагается строительство, понадобятся соответствующие коммуникации. В идеале в поселке уже должны быть построены и снабжены всем необходимым несколько домов. поскольку такой факт однозначно свидетельствует о реальной возможности индивидуального строительства.
      • В случае сельскохозяйственного использования участка важно обратить внимание на качество грунта, а также на возможные риски ущерба от весеннего половодья (близость крупных водоемов, залегание грунтовых вод, положение дома и участка в низине).
      • Наконец, важно проверить наличие или степень удаленности объектов социальной инфраструктуры – больницы, почты, ближайшей автобусной остановки и т.п., если на участке предполагается постоянное проживание.
      • Юридические риски

        Не менее важная группа рисков связана с возможным ненадлежащим оформлением документов и/или предоставлением заведомо ложных документов. В этом случае нужно проверить такие моменты:

        1. Все данные о владельце участка и/или дома полностью совпадают во всех документах (убедиться при личном осмотре оригиналов).
        2. Участок и дом действительно не находятся под обременением. Для этого можно организовать самостоятельную проверку не выходя из дома и совершенно бесплатно: зайти на официальный сайт Кадастровой Палаты https://kadastrmap.ru/ и уточнить информацию об участке, введя его кадастровый номер или точный адрес, под которым он зарегистрирован.
        3. Часто наблюдается риск несоответствия цели использования земли, заявленной в договоре, и фактической. Например, продается земля, которая на самом деле относится к лесному фонду. В этом случае она может принадлежать муниципальным органам власти, что обязательно следует узнать перед сделкой, обратившись именно к ним.
        4. Кроме того, важно обращать внимание на «осложненные» сделки:
        5. участок принадлежит одному из супругов, но приобретен он был во время совместной жизни;
        6. участок находится в совместной собственности, но письменное согласие других собственников, которые имеют право преимущественной покупки, не получено;
        7. участок принадлежит целиком или частично несовершеннолетнему (в этом случае обязательно понадобится согласие со стороны органов опеки в письменном виде).

      Комментарий юриста по поводу документальных рисков можно увидеть здесь.

      Приобретение земли, с домом или просто земельного участка – ответственное решение, поэтому прежде чем прийти к окончательным выводам, важно учесть нюансы оформления договора купли-продажи, а также взвесить все возможные риски такой сделки.

      Продажа земельного участка с незарегистрированным домом

      Уважаемые господа и дамы!

      Имеется земельный участок 8 соток в Калужской области оформленный на мою свекровь. Имеется разрешение на строительство дома на её имя. Имеется готовая «коробка» с крышей без коммуникаций и внутренней отделки построенная в прошлом году. Сейчас имеется обоюдное намерение переоформить участок и недостроенный дом на меня посредством договора купли-продажи. Можно ли оформить ДКП только на участок, а после перехода права собственности я уже самостоятельно оформлю на себя недострой? Какие риски тут могут быть? Как лучше поступить? Дом строили в организации, есть договор на строительство от 2020-го года. Советовались в местном райцентре в конторе по оформлению — они затрудняются с ответом, говорят все зависит от Росреестра.

      Проверено ЦИАН

      Добрый день! На мой взгляд, и один, и второй вариант имеет свои плюсы и минусы. При регистрации дома и последующей его продаже у Продавца возникнет налог (правда, это зависит от кадастровой стоимости дома). При продаже «пустого» участка у Вас потом могут возникнуть проблемы с оформлением дома в собственность. По крайней мере, по Ленобласти Росреестр не требует справку об отсутствии строений на участке. Так что такая сделка проходит. Я бы сейчас регистрировал недострой и потом продавал.

      Простите, а можно ещё вопрос? О каком налоге идёт речь? Если я правильно понимаю, то от кадастровой стоимости считается налог на недвижимость, а при продаже подоходный налог платится от стоимости договора. Если продавец укажет в ДКП что дом стоит 900 т.р., (согласно смете строителей), то налога с продажи и не будет.

      При регистрации права собственности после 01.01.2016 года при продаже при расчете налога следует учитывать не только сумму в ДКП, но и кадастровую стоимость объекта недвижимости. Например, кадастровая стоимость Вашего дома 2 млн.руб. В таком случае если Вы укажете в договоре цену дома 900 тысяч, налог будет рассчитываться от суммы 1,4 млн (70% от кадастровой).

      Павел, спасибо за ответ! Уточните, Вы бы регистрировали дом именно как объект незавершенного строительства?

      Зависит от стадии готовности дома, от того, как быстро Вы планируете достроить дом и что потом с ним делать (оставить себе или продать), какая кадастровая стоимость похожих готовых домов в Вашем регионе. Как вариант, проконсультируйтесь с кадастровыми инженерами, что они скажут по дальнейшим действиям.

      Добрый день. Выскажу свое мнение. Всегда лучше, если юридически документы отражают фактическое положение вещей, поскольку мы не знаем, как в будущем отступление от этого правила может отразиться. Кроме того, на практике бывали случаи, когда Росреестр получает договор купли-продажи одного только земельного участка, открывает Яндекс или Гугл (гибрид или спутник), видят дом и приостанавливают сделку до тех пор, пока дом не будет зарегистрирован. У меня такой случай был и у моих коллег — тоже. В то же время, это происходит далеко не всегда. Поэтому можете попробовать, конечно, но будьте готовы к приостановке. Лучше все-таки сначала оформить дом в собственность свекрови.
      Теперь про налоги с продажи. Не рассматривали ли Вы договор дарения от свекрови к Вашей жене? Или жена уже бывшая? При таком дарении (близкому родственнику) налог вообще не возникает. Но эта возможность хороша, только если Вы потом не собираетесь продавать этот дом менее чем через три года. Иначе при продаже у Вас возникнет большой налог. Вторая возможность: все-таки продажа. Посмотрите, как давно и на каком основании участок в собственности у свекрови. Если очень давно, более 3-5 лет, то в одном договоре купли-продажи у вас будут указаны два объекта — участок и дом (если зарегистрируете на него право). Так вот, в договоре купли-продажи каждый из объектов должен получить свою оценку. Если участок давно в собственности, отнесите бОльшую сумму общей цены на него, а остальное, например, 100-200 тысяч — на дом. Я не знаю, о каких конкретно суммах идет речь, была бы конкретика, более точно сказала бы как поступить. Но это — выход из ситуации, когда дом только что зарегистрирован. Теперь о кадастровой стоимости. Правило такое: если вы укажете в договоре купли-продажи стоимость дома меньше 70% кадастровой стоимости, то налоговый орган доначислит ее до суммы 70%. Например, кадастровая стоимость дома окажется 2 млн. , а Вы указали в договоре купли-продажи 1 млн. Но 70% кадастровой стоимости составит 1,4 млн и налоговый орган будет считать, что свекровь продала дом за 1,4 млн, а не за 1 млн.

      Договор купли-продажи дома

      В чем отличия

      Жилой дом обладает двумя отличающими его от других видов недвижимости критериями. В первую очередь жилой дом – это жилье, то есть помещение, имеющее свое четко определенное назначение. Во-вторых, жилой дом – это отдельное здание, расположенное на отдельном земельном участке. Из этих критериев проистекают другие особенности жилых домов, и в частности:

      1. Наличие при доме земельного участка, который может как быть в собственности владельца дома, так и быть отведенным под жилой дом и находиться в собственности муниципалитета.
      2. Наличие собственных коммуникаций при доме. Как известно, поставщики коммунальных услуг осуществляет подводку коммуникаций к жилым домам по принципу «до ворот». То есть, приобретая жилой дом, покупатель получает и обязанность поддержания системы коммуникаций «от ворот до дома».
      3. Возможное наличие построек на придомовом участке. Это могут быть сараи, гаражи, летние кухни и т.д. Приобретая дом, покупатель приобретает и постройки. Соответственно, к нему переходит и ответственность за законность построек.
      4. Возможное наличие пристроек (перестроек, перепрофилирования) к самому дому, которые, в принципе, не будут препятствовать покупке дома, даже не будучи узаконенными. Однако впоследствии покупатель может столкнуться с большими проблемами, связанными с неузаконенными пристройками.
      5. Все эти отличия дома, скажем, от квартиры требуют тщательного изучения документации на дом при его покупке, и не только документов, свидетельствующих о праве собственности на дом продавца, но и планов как дома, так и придомового участка и построек на нем. Размер земельного участка следует проверять не только на бумаге, но и в натуре. С учетом тесноты построек, заборы между соседями часто меняют свое расположение, и покупая дом с участком, например, в 8 соток по документам (и соответствующей ценой для 8 соток), можно обнаружить, что в результате сдвигания заборов 8 соток неизвестно когда превратились в 7,5. Лучше выяснить все эти моменты до оформления договора купли-продажи дома и оставить проблему приведения участка в соответствие с планом на хозяина. Иначе вступать в конфликты с соседями из-за передвинутых заборов придется самому, а это не только затратно по времени, но и затратно по деньгам.

        Документация на дом

        Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.

        К документам относятся:

      6. План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
      7. Технический паспорт дома.
      8. Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
      9. Удостоверение о регистрации собственности на участок.
      10. Также будет необходимость и в других процессуальных документах, суть которых будет рассмотрена ниже.

        Договор о намерениях

        Обычно покупка дома – довольно длительная процедура и если покупатель и продавец взаимно заинтересованы в сделке, то есть покупатель не хочет упустить дом, а продавец – покупателя, то наилучшим выходом для них будет заключение договора о намерениях (предварительного договора). Иногда договор о намерениях называется договором задатка, и оба этих названия не противоречат сути, поскольку задаток является материальным выражением обоюдных намерений.

        Форма договора не является сложной, главное чтобы в нем были прописаны основные условия предполагаемой сделки купли-продажи дома:

      11. Адрес дома, его метраж и цена;
      12. Размер придомового участка и его статус;
      13. Размер задатка и условия его возврата в случае несовершения сделки;
      14. Имена продавца и покупателя;
      15. Дата планируемого осуществления купли-продажи.
      16. Подготовка к сделке

        Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.

      17. Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
      18. Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
      19. Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
      20. Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.

      Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).

    9. Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
    10. Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.
    11. Составление договора

      Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.

      При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:

      • Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
      • Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
      • Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.
      • Структура договора

        Как и любой другой контракт, договор купли-продажи дома начинается с наименования документа. Далее располагаются другие обязательные пункты договора, подразделенные на параграфы, в зависимости от их тематики:

      • Наименование населенного пункта, в которым заключается сделка;
      • Дата заключения сделки;
      • Субъекты договора, то есть имена продавца и покупателя, их анкетные данные, место проживания;
      • Предмет договора. Этот параграф содержит все сведения о продаваемой недвижимости – адрес, площадь, количество этажей, кадастровый номер, условие одновременной продажи земельного участка при доме и т.д. Также в этом параграфе сообщаются сведения об отсутствии обременений, об отсутствии прав других лиц на продаваемую недвижимость, о возможных дефектах дома, о которых известно продавцу;

  • Цена. В этом параграфе излагаются все условия, относящиеся к стоимости недвижимости и способам оплаты.
  • Условия передачи приобретаемого имущества, например, немедленно после подписания договора, или с момента регистрации контракта в Росреестре, либо в любой другой момент, определяемый участниками договора.
  • По желанию участников договора можно предусмотреть пункт, касающийся непосредственно перехода недвижимости в натуре. Принято рекомендовать составление акта приема-передачи, хотя это совершенно не нужно. Необходимость в составлении акта может возникнуть, когда дом продается с мебелью или какими-то бытовыми приборами, стоимость которых включается в сумму сделки. В таких случаях составление акта является оправданным.

    Всё о земельном участке

    Дом не может быть продан без земельного участка, на котором он построен. Несоблюдение этого правила делает договор недействительным. При приобретении долей жилого дома, покупателю продается и часть земельного участка, соответствующая приобретаемым им долям дома.

    Приобретение придомового участка может быть указано как в договоре купли-продажи дома, так и в отдельном договоре, который будет называться «договором приобретения земельного участка».

    В случае, если договор общий на дом и землю, то и цена будет указана за дом и за землю. Если же покупка придомового участка выносится в отдельный договор, то и цена на него указывается в этом отдельном договоре.

    Исключениями из общего правила будут считаться случаи, когда земельный участок, на котором построен дом, изъят из оборота. В таких случаях дом продается без участка, но новый собственник дома будет иметь возможность пользоваться участком.

    Подписание и передача денег

    Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:

  • Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
  • Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
  • Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.
  • Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.

    Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:

  • Передача наличными;
  • Перевод на банковский счет;
  • Помещение денег в банковскую ячейку.
  • Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас >

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *