Взаимозачет с покупки квартиры

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

vzaimozachet.jpg

Похожие публикации

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2020 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

  • Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  • Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  • Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  • Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.
  • Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

    Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

    При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

    При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло. Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

    При заполнении декларационной формы надо прописать;

    • полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
    • вычет по сделке приобретения новой квартиры;
    • скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
    • расчетную величину налогового обязательства.

    Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

    Вопрос:

    Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

    Ответ:

    Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

    Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

    Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

    Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

    «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

    Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

    Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

    Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

    А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

    Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

    Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

    Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

    В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

    Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

    Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

    Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

    Смотрите так же:  Экспертиза муниципальных правовых актов

    Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

    Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

    Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

    1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
    2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
    3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).
    4. Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

      При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

      Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

      Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

      А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

      Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.»>налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

      Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

      Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

      Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

      Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

      А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

      Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

      Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
      Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

      Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

      Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

      После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке было получено много вопросов от читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир. Они спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

      Обсуждение

      Другие материалы

      Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бух. учета

      С какого момента следует отражать объекты недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете организаций — с момента подписания соответствующих первичных документов, подтверждающих передачу, приобретение, существование объекта, или с момента подачи документов на государственную регистрацию? С этими вопросами мы и попробуем разобраться в этой статье.

      Налог на добавленную стоимость. Место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью

      Как известно, платить налог с операций по реализации товаров (работ, услуг) продавец обязан только при условии, что они реализованы им на российской территории. В статье рассказывается о том, как определяется место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью.

      Что такое рента и как ею воспользоваться?

      Что делать одиноким и престарелым людям, желающим чуть больше, чем позволяет пенсия или иной скромный доход? Может быть договор ренты это то, что им нужно?

      Постановление Правительства Москвы № 272-ПП от 15 июня 2012 года

      Постановление Правительства города Москвы от 15 июня 2012 года № 272-ПП «О мерах по совершенствованию содержания жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности города Москвы или принятых от застройщика (лица обеспечивающего строительство многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи, внесении изменений в правовые акты правительства Москвы и признании утратившими силу правовых актов города Москвы».

      Постановление №44-ПП Об утверждении Положения о Департаменте жил. политики и жил. фонда Москвы

      В связи с реорганизацией системы городского управления и в целях совершенствования деятельности Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Правительство Москвы постановляет нижеследующее

      Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок

      Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.

      Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода

      Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.

      Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.

      Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

      Взаимозачет или обмен?

      Покупка квартиры по взаимозачету очень похожа на обмен – распространенную некогда схему. Она существует и сегодня – об обмене говорят в тех случаях, когда сделка совершается между физическими лицами, двумя владельцами квартир. Если же в сделке участвуют физическое (владелец старой квартиры) и юридическое (застройщик) лица, ее принято называть взаимозачетом жилья. Сегодня 90% всех обменных операций на рынке недвижимости заключается с участием новостроек. Конечно, попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую можно, но успех такого мероприятия будет близок к нулю – шанс, что владелец приглянувшейся вам квартиры захочет обменять ее именно на вашу, крайне мал.

      Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин» – сделку по быстрой продаже старой квартиры и немедленного приобретения новой. Понятие трейд-ин (trade in) пришло на рынок недвижимости из автобизнеса, где такая схема используется уже давно. Там трейд-ин подразумевает выкуп старой машины с небольшой скидкой (до 15%). Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.

      Сегодня на рынке недвижимости «трейд-ином» и взаимозачетом нередко называют один и тот же тип сделок, что и порождает некоторую путаницу. На самом деле, разница есть и она существенна. Trade in – это ускоренный выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене. На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

      Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

      Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

    5. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
    6. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
    7. Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
    8. Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.
    Смотрите так же:  Как узаконить излишки земли

    Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

    В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

    Важно!

    Квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, обычно предлагаются в объектах с незавершенным циклом строительства, а это значит, что покупателю придется ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены. Поэтому следует заранее решить вопрос с пропиской или временной регистрацией.

    Покупка квартиры в новостройке по взаимозачету с «Азбукой Жилья»: за и против

    «Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания, основанная в 1997 году, предлагает полный спектр риелторских услуг и успешно решает любые, даже самые нестандартные, задачи на рынке недвижимости. Для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, подойдет особая программа «Взаимозачет на новостройку». В рамках данной программы клиенты «Азбуки Жилья» могут на выгодных условиях совершить обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на новостройку или обмен квартиры в новостройке на другую новостройку (например, большей площади или другой стадии строительства). Компания работает с огромным количеством застройщиков, так что клиенты агентства не ограничены в выборе. В каталоге «Азбуки Жилья» – множество объектов в разных районах Москвы и Подмосковья, от бюджетных до элитных.

    При участии в программе клиенты могут не беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке купит кто-то другой – новые квартиры бронируются на 2 месяца с фиксацией цены на время продажи старого жилья.

    К недостаткам покупки квартиры по взаимозачету с «Азбукой Жилья» можно отнести лишь то, что не все новостройки Москвы и Подмосковья участвуют в программе агентства. Однако, стоит отметить, что у этого риелтора список возможных вариантов один из самых обширных, и выбрать подходящий вариант, без сомнения, можно.

    Примеры успешных сделок

    Покупка квартиры взаимозачетом еще не стала распространенной практикой для «Азбуки Жилья», но популярность этой системы растет. Уже было проведено несколько удачных сделок.

    Балтийский берег рядом…

    Клиент обратился в «Азбуку Жилья» с просьбой продать 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м в Москве на ул. Свободы стоимостью 12 800 000 рублей и купить 2-комнатную квартиру площадью 63 кв. м в новом ЖК «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом. Стоимость новой квартиры составляла 12 400 000 рублей.

    С клиентом был заключен договор на оказание услуг по продаже его квартиры на ул. Свободы, после чего агентством была забронирована выбранная клиентом квартира в ЖК «Балтийский квартал» с фиксацией стоимости на время продажи старой жилой площади. Агентство быстро нашло покупателя и заключило сделку по продаже квартиры. После государственной

    Новоселы «Бутово Парк»

    По аналогичной схеме была проведена продажа 2-комнатной квартиры в г. Железнодорожный, мкр. Южное Кучино, площадью 50 кв. м и стоимостью 5 100 000 рублей. На вырученные деньги клиент агентства купил предварительно забронированную «Азбукой Жилья» 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м стоимостью 4 780 000 рублей в новом жилом комплексе «Бутово Парк».

    Умножаем на два

    Специалистами «Азбуки Жилья» была осуществлена продажа 3-комнатной квартиры на ул. Нелидовской, площадью 65 кв. м и стоимостью 11 500 000 рублей. Сразу после оформления права собственности на нового владельца клиент агентства приобрел две 2-комнатных квартиры площадью по 64 кв. м и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».

    Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле.

    Если вос­поль­зо­вать­ся обыч­ной схе­мой – про­дать ста­рую квар­ти­ру и при по­мо­щи агент­ст­ва най­ти квар­ти­ру в но­во­ст­рой­ке, не вхо­дя­щей в спи­сок про­грам­мы вза­и­мо­за­че­та, – при­дет­ся за­пла­тить ко­мис­сию за под­бор и оформ­ле­ние но­во­го жилья, как пра­ви­ло, 2-4% от сто­и­мос­ти квар­ти­ры. Но участ­ни­ки про­грамм вза­и­мо­за­че­та мо­гут сэко­но­мить на по­куп­ке – квар­ти­ры в но­вых ЖК, с ко­то­ры­ми со­труд­ни­ча­ет агент­ст­во, оформ­ля­ют­ся ли­бо с боль­шой скид­кой, ли­бо бес­плат­но.

    Взаимозачет налогового вычета при продаже-покупке квартиры

    Алексей

    В 2020 году я собираюсь продать квартиру, которая в моей собственности находится менее 3-х лет. Сумма продажи оценивается примерно в 5 млн.р. В этот же год я хочу приобрести другую квартиру, примерно такой же стоимостью 5 млн.р.. Обе квартиры в Санкт-Петербурге. Налоговым вычетом никогда не пользовался.

    1. Правильно я понимаю, что в результате такой сделки я в 2020 году должен буду уплатить подоходный налог 13% с 2 млн.р. ( 5 млн минус 1 млн вычет при продаже и минус 2 млн вычет при покупке) ?

    2. Чтобы реализовать такой взаимозачет вычетов, мне достаточно в начале 2020 года просто подать в налоговую инспекцию декларацию 3НДФЛ или нужно что-то еще оформлять?

    3. Имеет ли при этом значение что я являюсь гражданином РФ, имею прописку в СПб, но проживаю за границей РФ ( Германия), в РФ приезжаю коротко 2 раза в год, в РФ не работаю и НДФЛ 13% ни с кахих доходов не уплачиваю, плачу тут только налоги за недвижимость?

    Алексей, раз Вы собираетесь покупать, то расставаться с Россией не намерены. Тогда все печально для Вас: налог 30% как нерезиденту с продажи, не зависимо от срока владения и НИКАКИХ вычетов!

    т.е. я для налоговой я нерезидент? по каким критериям и как сменить статус на резидента?

    Зависит от того, на каком основании Вы владеете своей квартирой? Если это договор купли-продажи, то по какой цене Вы приобрели имеющуюся квартиру?

    да, по договору купли-продажи, квартира куплена за 4,8 млн. в 2017 г.

    Рекомендовать не буду, но — в аналогичных ситуациях, если ФИО собственника не иностранные и никак не светились в налоговой как нерезидент, пока проходит вариант — продавать как резидент и немножко уплатить по ставке 13%.

    Смотрите так же:  Приказ 107 минтруда

    Статья 11 Налогового кодекса России определяет, что налоговый резидент РФ — это физическое лицо, которое выполняет все требования налогового законодательства нашей страны. К налоговым резидентам относятся следующие категории налогоплательщиков:

    граждане Российской Федерации, зарегистрированные по месту жительства или месту пребывания в нашей стране (кроме живущих постоянно за рубежом);
    иностранцы, имеющие разрешение на постоянное пребывание в России (выдается работниками министерства внутренних дел);
    иностранные граждане с видом на жительство в Российской Федерации;
    иностранные работники, заключившие срочный трудовой договор с организацией, осуществляющей свою деятельность на территории России. Срок этого договора должен превышать 183 дня.

    Взаимозачет при продаже и покупке квартиры

    Квартира в собственности менее трех лет. Собственниками являются два неработающих пенсионера, один не работает 10 лет, второй не работает с мая 2017 года. Кадастровая стоимость квартиры 4 млн 600 тыс. руб. Продаем за 4 млн 50 тыс. руб. Покупаем другую квартиру за 8 млн. руб. Можно ли оформить взаимозачет налога с продажи и налогового вычета?

    При формировании налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, возникшему при продаже недвижимого имущества, можно сформировать декларацию с указанием полной суммы налога с продажи квартиры, уменьшенной на 1 млн руб. каждым собственником в рамках абз. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

    В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется при приобретении квартиры на территории Росийской Федерации в размере, не превышающем 2 млн руб. для каждого собственника.

    То есть налоговая база при продаже квартиры будет составлять 4 050 000 – 1 000 000 – 1 000 000 = 2 050 000 руб. Налог на доходы с продажи квартиры составит – 266 500 руб.

    Имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры составит 520 000 руб.

    То есть в итоге налог к уплате не возникает, и появляется сумма налога к возврату.

    Пенсионер может заявить о возврате уплаченного налога с доходов за последние три года, предшествующие году покупки недвижимости, т.е., если квартира приобретается в 2020 году, то вычет можно получить за 2020, 2017, 2016 годы (п. 10 ст. 220 НК РФ).

    Вы также можете прочитать подробную статью опытного юриста, где детально рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.

    Налоговый взаимозачет

    Иван, так называемый Вами «взаимозачет», в результате кот.уплачивать в бюджет ничего не надо, возможен лишь в случае, когда сумма налога к возврату (при покупке) будет равна или больше, чем сумма налога к уплате (при продаже).

    В Вашем случае (если продаваемая квартира ранее была приобретена по безвозмездной сделке) сумма налога к уплате составила 221т.р. = (2700т.р.-1000т.р)*13%.
    А сумма налога к возврату «ноль», поскольку вернуть можно только УПЛАЧЕННЫЙ налог. Налог на доходы Ваша сестра, полагаю и не платит, раз пишите, что не работает (может у нее есть др.доход какой (кроме соц.пособий?)).

    Если сейчас ситуация затруднительна, реально не с чего платить, пусть Ваша сестра вместе с налоговой декларацией (за тот год, в котором возник налогооблагаемый доход с продажи) пишет в налоговую заявление об отсрочке платежа (полностью или частично), это поможет снизить сумму единовременных платежей по налогу.

    При этом, впоследствии, Ваша сестра после уплаты этих сумм налога сможет вернуть уплаченный ею налог (221т.р.), заявив о предоставлении ей имущественного налогов. вычета на купленную квартиру. И тут важно не пропустить срок.

    Прочитала ниже комментарии коллег и поняла, что неправильно прочла Ваш вопрос, в действительности писала свой комментарий (выше) со стойким пониманием, что продажа/покупка в Вас были в разных налоговых периодах, поэтому коммент был именно таков.

    Коллеги, кот.написали Вам ниже в своих комментариях абсолютно правы!

    В рамках подачи одной декларации Вы можете уменьшить сумму налога к уплате, заявив о предоставлении Вам вычета на покупку. Т.о. налог к уплате составит ноль рублей, и за Вами еще останется право на возврат сумм уплаченного в будущем налога в р-ре 39т.р. (260-221т.р.).

    вот так и налоговики могли ошибочно дать Вашей сестре ответ))

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «?Работаю честно»

    для получения налогового вычета вы должна платить налоги.

    Что могу сказать в этом случае,скорее всего Ваша сестра сэкономила на специалисте,который в свое время мог бы проконтролировать этот вопрос. либо спец попался с не особо глубокими знаниями в сфере недвижимости. хотя тут и знания не требуются,банальная ситуация.Следовательно вылезли последствия.Возможно выплата налога в размере 221 тыс.р,позволит ей сдвинуться с мертвой точки)В общем,Вам снова в налоговую)

    Иван, в Вашем случае необходимо подать 3-НДФЛ в налоговую, автоматически взаимозачетами ничего не происходит. Очень важно правильно заполнить налоговую декларацию и тогда Вам не придется фактически платить налог. У Вас образуется прибыль с которой Вы должны платить налоги, есть возможность использовать либо вычет в размере 1 млн, либо расходы совершенные на покупку (если Вы покупали в Никольском, то договор долевки должен быть выше 1млн). Налог, который Вы должны будете заплатить можно компенсировать за счет использования вычета, предоставляемого Покупателям в размере 2 млн.

    Иван, не ходите в налоговую инспекцию больше, напишите туда официальный запрос с приложением копий документов и попросите взаимозачета. Его, конечно, не дадут, но дадут грамотный совет, как заплатить минимальные налоги

    Господа риэлторы! нет такого понятия в налоговой как взаимозачет! Продали квартиру, которая менее 3-х лет в собственности более чем за миллион с разницы заплатите налог 13 %, если Вы купили квартиру за 2 млн. р. и при этом работаете официально и платите подоходный налог 13%, получите льготу 260000р , но не сразу, а нужно понимать, что эта сумма будет состоять из вашего подоходного налога, который просто не будет отдаваться в бюджет. Возможно кто-то с маленькой з/п всю жизнь будет получать эти 260 000р.

    В налоговую по итогам 2014 года никакие налоги платить не надо, особенно если нет лишних денег. При взаимозачете Вам государство останется еще должно от 39 000 руб. и более если закупочная стоимость Вашей первой (проданной) квартиры более 1 000 000 руб. В налоговую Вам надо подать: Декларацию (где будет указан налог к уплате), Завяление на налоговый вычет (согласно документам по новой купленной в 2014 г. квартире) и возможно заявление на взаимозачет: в каждом регионе свои ньюансы, но соответствующие шаблоны Заявлений они обязательно выдают. Только лучше, если Вы посетите свою (по адресу Вашей регистрации) налоговую, а то времени на переписку не очень много осталось — до 30.04.2015. отвечают по месяцу, годовые, квартальные отчеты заметно тормозят переписку. У меня взаимозачет провели в одно посещение налоговой, и без лишней суеты.

    Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

    Пример 2: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

    ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

    Пример 3: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

    ((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

    Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

    Пример 4: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

    (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = — 130 тысяч рублей.
    Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *